房地产估价理论与方法之收益法
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房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试考试题 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。
（ ） 本题答案： 2、判断题 商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
（ ） 本题答案： 3、判断题 收益法是以预测原理为基础的。
（ ） 本题答案： 4、判断题 收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价：年地租×购买年。
（ ） 本题答案： 5、判断题 所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。
（ ） 本题答案： 6、多项选择题 净收益的测算途径可分为（ ）。
A.基于租赁收入测算净收益 B.基于营业收入测算净收益姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.基于销售收入测算净收益D.基于期末转售收益E.基于商业经营收入测算净收益本题答案：7、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。
A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：8、问答题6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。
甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。
房地产估计理论与方法——收益法
收益法概述
•
有了资金的时间价值观念之后，收益性房地产的价值 就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于 下列3 个因素：
• ①未来净收益的大小； • ②获得净收益期限的长短； • ③获得净收益的可靠性。
收益法概述
（三）、收益法适用的估价对象
•
•
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，它不限于 估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获 取收益的能力即可。
收益法概述
市场法与收益法的区别 • A.市场法是以被评估的房地产参考物的现实价值为基础， 所需资料来源于市场。与房地产企业的现实状态和面临的 市场条件，市场经济体制的建立与发展，资本的市场化程 度密切相关。运用市场法进行评估的资料具有时效性,体 现了评估价值的市场实现性。 • B.收益法是以房地产资本投入使用后预期的收益为基础， 通过估算未来预期收益来评估资产价值。与资产的效用或 有用程度密切相关。体现了对资产未来获利的预测性。
收益期限的确定
• （3）建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限 结束。在这种情况下，分为两种情况： • ①出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建 设用地使用权时，根据收回建筑物的残余价值给予土地使 用者相应补偿。 • ②届满需要无偿收回使用权时，建筑物也无偿收回。 • 对于第一种情况，房地产价值等于以建设用地使用权 剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设用地使 用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的 价值。 • 第二种状况，以建设用地使用权剩余期限为收益期限， 选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。
收益法概述
• 判断： • 公寓、写字楼、旅馆、剧院、停车场、加油站、 仓库(用于出租的)、农地、行政办公楼、学校、 公园。
房地产评估的收益法
房地产评估的收益法房地产评估是指对房地产进行估价、评估的过程。
评估的目标是确定房地产的市场价值，帮助买卖双方确定合理的交易价格。
房地产评估的方法有很多种，其中收益法是一种常用的评估方法之一。
收益法概述收益法是基于房地产的租金收益来评估房地产的价值。
它关注的是房地产所产生的未来收益，以此推算出其市场价值。
收益法适用于商业地产、出租住宅等租金收入可量化的房地产。
收益法的计算步骤收益法的计算可以分为以下几个步骤：1. 估算年净收入首先需要估算出房地产每年的净收入。
此处的净收入指每年从出租房地产获得的总收入减去各项费用，如管理费、维修费、税费等。
2. 决定资本化率资本化率是用来将未来收益转换成现在价值的一种指标。
它反映了投资回报的风险比例。
资本化率的决定涉及到市场的需求和供给状况、房地产的特点等因素。
3. 计算资本化值资本化值是房地产未来收益的现值。
它等于年净收入除以资本化率。
资本化值越高，意味着房地产的价值越高。
4. 判断房地产的市场价值最后，根据资本化值可以判断房地产的市场价值。
根据市场需求和供给，结合其他评估方法，可以得出房地产的合理市场价值。
收益法的优势和局限性收益法作为一种评估方法，具有以下优势和局限性：优势•收益法注重房地产的租金收益，对长期投资具有较好的衡量效果；•收益法可以处理更复杂的房地产特征，如多层商业综合体、办公楼等；•收益法可以提供对未来收益的预测和评估，帮助投资者做出合理决策。
局限性•收益法依赖于对未来租金收益的准确预测，对市场情况变化敏感；•收益法难以应用于不可量化的特殊房地产类型，如文化遗产、地标建筑等；•收益法无法考虑非租金收入的影响，如房地产增值、税收等。
收益法的应用领域收益法广泛应用于房地产市场。
以下是一些常见的应用领域：商业地产评估商业地产评估通常使用收益法来确定其市场价值。
商业地产的租金收入较高且稳定，适合使用收益法进行评估。
出租住宅评估收益法也适用于出租住宅的评估。
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房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
（ ） 本题答案： 2、判断题 获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
（ ） 本题答案： 3、判断题 有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。
（ ） 本题答案： 4、判断题 资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。
（ ） 本题答案： 5、判断题 营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。
（ ） 本题答案： 6、判断题 获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。
（ ） 本题答案： 7、判断题 利率是指单位时间内的利息与本金的比率。
（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：8、单项选择题某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。
A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元本题答案：9、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。
A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：10、单项选择题某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。
房地产估价-收益法(ppt54张)
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报酬率求取的基本方法主要有三种 1）累加法。
第2节 净收益及其估算
【2】净收益与客观总收益
净收益：仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自 由支配的收益，由其他生产要素，如资金、管理、经营 等发挥作用而产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分（如需要交纳的税等）不属于净收益。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
第2节 净收益及其估算
【2】利用利润法估算房地产净收益的方法 ①利润法：
第4节 房地产收益价格的估算
报酬资本化法的计算公式与收益价格估算
根据收益法基本原理公式，可以推导出在不同 情况下，进行实际估价操作的各种公式： 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况
【1】收益法的理论依据 是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能 给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是 过去已获得的收益。
房地产估价方法之收益法
房地产估价方法之收益法每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。
房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
(一)收益法适用的估价对象收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店等。
(二)收益法估价的操作收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。
根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
1.直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当的资本化率转换为价值的方法。
其公式为：或者，也可以用将未来第一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值，这称为收益乘数法。
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：物业价值=年收益×收益乘数运用直接资本化法估价一般分为三个步骤：(1)预测未来第一年收益;(2)确定资本化率或收益乘数;(3)计算收益价值。
2.报酬资本化法报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。
运用报酬资本化法估价一般分为四个步骤：(1)估计收益期或持有期;(2)预测估价对象的未来收益;(3)确定报酬率;(4)计算收益价值。
(三)物业收益的测算在进行收益法估价时，可选择其中某一个适用的值。
1.潜在毛租金收入物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入——未考虑空置、收租损失和其他收入2.有效毛收入从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入3.运营费用收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
4.净运营收益净运营收益=有效毛收入-运营费用净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
浅析房地产估价中的收益法
浅析房地产估价中的收益法摘要：收益法是一种常用的估价方法，如何合理正确地使用收益法，关系到估价结果的准确性.本文就收益法的应用及存在问题作了简要分析，并接合估价实务提出了相应解决方案。
关键词：房地产估价收益法一、收益法概述（一）收益法的含义收益法又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益,然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。
这里的资本化率是指将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率,也称报酬率、折现率、还原利率。
收益乘数是指未来预期净收益与资产价格的比例关系，通俗来讲就是价格的收益系数。
在我们日常估价实务中，主要运用报酬资本化法来求取估价对象的价值。
报酬资本化法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益，采用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法.收益法的理论依据是预期原理,房地产价值基于市场未来所能带来的收益。
如同一笔资金存于银行，银行按期支付利息,在未来一定期限内，本金与利息之和即为该笔资金的时间价值.如果将收益性房地产出租，在未来一定期限内，每年均可按约定获得一定数量的租金收益，若干年后的总收益现值等同于出售同类型物业的价格，可理解总收益现值即为房地产目前的价格。
用等式可表述为:房地产价格＝房地产净收益/收益率（二）报酬资本化法的公式在实际估价中,一般假定报酬率长期维持不变,简化公式为：其中:V：房地产在估价时点的收益价格；A：房地产的未来净收益，假设净收益发生在期末；Y：房地产的报酬率，Y不等于0；n:房地产的收益期限，n为有限年。
如果房地产每年净收益相同，公式可简化为：在实际估价中,我们还可能遇到未来收益每年变化一次或隔几年变化一次的情况，还有的物业在出租若干年后变卖折现的情况等，但基本原理是一样的，都要将收益或变卖价值折为现值再求和。
（三）收益法应用的范围收益法适用于有收益性的房地产的评估,如商场、酒店、办公楼、公寓、旅馆等，也可用于出租型都市工业园价值评估。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法随着时代的进步，房地产业已成为社会重要组成部分。
然而，对于房地产的估价理论和方法，很多人仍然并不了解。
本文将就房地产估价理论和方法作一个较为详细的介绍，以其为社会和个人带来的影响及其意义等方面进行论述。
一、什么是房地产估价理论房地产估价理论是指房地产估价的学说、原则和规律。
房地产估价是指对房地产进行评估，确定其价格和价值的过程。
在房地产交易、资产评估、抵押贷款、税收评估、维修保养等方面都会用到房地产估价。
二、房地产估价方法房地产估价方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。
下面将分别介绍三种方法及其应用。
市场比较法：市场比较法是房地产估价中最为常用和准确的方法。
简单来说，市场比较法就是通过比较房屋的卖出价、附近同类型房屋的成交价以及房屋的整体情况等因素来得出该房屋估价范围。
这种方法的优点是直接可靠，但是需要有大量的市场和经验数据来支撑。
收益法：收益法是一种适用于商业用房、租赁房屋等的估价方法。
简单来说，收益法就是根据物业的租金收益和预期维护所需用费等，计算出物业可以带来的收益后，再考虑进行投资的效益并决定其价值。
这种方法的优点是考虑到了未来的收益情况，但要考虑的因素较多，且预测未来收益的准确度是一个很大的挑战。
成本法：成本法主要适用于新建或有明确的建设年限的物业估价。
简单来说，成本法就是将物业的重建成本以及相关附加费、经营成本等全部计算再加和，得出一个大致费用预估，再减去已使用的时间和物业的损耗和折旧等因素来计算其现在的价值。
成本法的优点是体现了物业的建筑成本以及其他费用成本，缺点在于需要考虑建筑房龄和损耗的估计。
三、房地产估价的意义房地产估价在今天的社会中有很重要的作用，其中，有以下意义。
首先，房地产估价能够评估房地产的价值，帮助买卖双方确定房屋价格，避免透支消费和低迷市场。
其次，房地产估价能够为金融监管机构提供一个准确的物品价值依据，有利于银行在对房屋提供贷款时做出科学和合理的决策。
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【解析】也就是租赁权价值。 年租金=30*12*1000=36万元
租赁权价值
7 1 10%
6
1 10% 2
5 10%
1
1
1
10%13
•
1
1 10%
2
40.67万
在不同年期之间换算。
【重点】不同期限房地产价格之间的 换算，已知无限年的价格求有限年的 价格
两房地产报酬率相等时，
两房地产报酬率不相等时，
5、净收益按一定数额递减的公式 公式:
-b：净收益逐年递减的数额 -未来第n年的收益：A-（n-1）b 假设前提 净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减,未来第n 年的价值为A-（n-1）b 报酬率为Y,Y不等于零 收益期限为有限年n,且n小于等于A/b +1 确定合理经营期 年净收益为零时的期限 A-（n-1）b=0，求出n
§7.2报酬资本化法的公式
1、一般公式 ■一般公式——收益法的原理公式
-V：房地产在估价时点的收益价格 -A：房地产的未来净运营收益 -Y：房地产的报酬率 -n：房地产的收益期限 在实际估价中， 一般报酬率长期维持不变，所以公式简化为：
公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位
以上均假设净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变 形为
例3、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中 1000m2的面积，约定租赁期限为20年 ，第一年租金为24万元，以 后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持 固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设折现率为 10% 。请计算目前该承租人权益价值。【2008年真题】
2、净收益每年不变的公式
例2、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的 土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计利用该宗房 地产正常情况下每年可获得净收益8万元，该宗房地产的报酬率为8.5% 。请计算该宗房地产的收益价格。
净收益每年不变的公式的作用： ①直接用于测算价格。 ②用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同 的租赁权价格之间的换算。
房地产估价理论与方法
——收益法及其应用
目录
§7.1收益法概述 §7.2报酬资本化法的公式 §7.3收益期限的确定
§7.4净收益的求取 §7.5报酬率的求取
§7.1收益法概述
➢含义
一、收益法的含义
➢理论依据 ➢估价对象和条件
➢操作步骤
1.①含义：（收益资本化法、收益还原法）是预测估价对象
的未来收益，然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折
报酬资本化法
3、收益法适用的估价对象 收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经 这类房地产有获取收益的潜在能力即可。
4、收益法估价需要具备的条件——房地产未来的收益和风险都能够较 准确地量化（预测）
5、收益法的操作步骤 搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。 预测估价对象的未来收益（净收益）。 求取报酬率或资本化率、收益乘数。 选用适宜的收益法公式计算收益价格。
例5、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净 收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营 期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报 酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。
收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的 大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风 险）。
例1、（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益 通常难以货币化，难以在计算净收益是予以考虑，但可通过选取较高 的报酬率或资本化率予以考虑。【2009年真题】
✘
解析：如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更 低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该 是选取较低的报酬率或资本化率。
4.净收益按一定数额递增的公式 收益期限为有限年
公式的假设前提 净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增， 至未来第n年为A+（n-1）b 报酬率为Y,Y不等于零 收益期限 为有限年n 收益期限为无限年
公式的假设前提 净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增,至未 来第n年为A+（n-1）b 报酬率大于零为Y 收益期限为无限年
现到估价时点来求取估价对象价值的方法。
② 报酬资本化法：是一种现金流量折现法，即房地产的价值 等于其未来各时期净收益的现值之和，具体是预测估价对象 未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价 时点后相加来求取估价对象价值的方法。
③资本化：将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出 本金。 ④收益法的本质是以房地产未来收益为导向求取房地产价格，测算 出的价值称为收益价格
4000=A/8%×[1-（1+8%）-50],解得A=326.97 326.97/6%×[1-（1+6%）-40]=4920
3、净收益在前若干年有变化的公式 收益期限为有限年的公式
收益期限为无限年的公式
-t:净收益有变化的期限 适用范围： 根据估价对象的经营状况，对其在未来3～5年或可以预 测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不 变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产价格
例4、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为 4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格 最接近于（ ）元/m2。【2006年真题】
✔ A.3816 B.3899 C.4087 D.4920
另外一种思路。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出 年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。