最新养老院可行性报告

老年公寓可行性报告

第一章总论

1.工程概况工程名称：沈阳九龙河颐养苑

建设单位：

项目负责人：

拟建地点：占地亩。

建设年限：

2.编制依据及主要资料

县人民政府《关于建设*县回族福利服务中心立项的报告》。

县敬老院现状及改造规划资料。

3.项目背景及必要性

项目背景

平罗镇地处沈阳北郊，距沈阳大二环、荷兰村仅4公里之隔，西与马三家火车站毗邻对望，东与道义开发区地垅相连。

平罗镇70平方公里，可使用面积9.5万亩。辖18个村委会，3

个居民委，全镇总人口为2万人。平罗镇物华天宝，人杰地灵，具有得天独厚的各种优越条件。

经济状况地域辽阔，物产丰富----沈阳北郊的农业大镇平罗镇是沈阳市的各种经济作物种植基地，蓖麻、甜菜、辣根、牧草、速生杨均是出口创汇的主要品种。是沈阳市优质粮食生产基地，是优质大米产区，每年生产优质大米不但供应本市，

还远销东北三省。是市农副产品出口基地、万亩无公害蔬菜基地，所生产的蔬菜除供应监狱城，与1000多亩保护地生产的西红柿，远销吉林、黑龙江和俄罗斯等地。是远近闻名的肉牛生产基地，年出栏肉牛2万头。座落在平罗镇的沈阳三山梅花鹿养殖示范园建设在3年内将达到5000头规模。鸡、鸭、鹅、兔饲养场遍布平罗各村，不断发展壮大。工业发展蒸蒸日上，平罗工业园区迅速发展壮大平罗工业园区占地面积2000亩，已用面积1100亩，待开发面积900亩。该园区东至沈阳大学城、道义开发区，南临蒲河，西至平罗村，交通便捷，平望公路横穿而过，内设四条干道，纵横穿梭。现有两大主导产业：建材业（7个砖厂）、生物制剂。另外还有木业、防爆电器业、橡胶业、豆制品加工业、机械制造业等。

政策支持

平罗不但具有难得的地理优势和丰富的资源优势，更具有特殊的优惠条件，对来我镇投资者，在工商、公安、税务、土地诸方面实行减、免、缓政策。交通、通讯便捷，电力、水利资源充足，教育、卫生条件优越沈于公路、新潘公路、平望公路纵横镇域，四通八达。21个村，村村通油路，村村通汽车，村村通自来水，村村通程控电话。有线电视24小时接收全国各地节目。镇内设有供电所，新改造的电网和先进的电力设备，

为各项事业的发展提供可靠的保障。蒲河、九龙河、六0灌渠流经镇域，而且是沈阳市北郊城区的自来水水源地，为生产、生活提供充足的水利资源。座落在镇内的沈阳市机电成人中专、辽宁女子足球学校、沈阳市消防学校和沈阳市园林职业高中面向全省招生，沈阳市六十中学以及遍布全镇的10所小学为适龄儿童就学敞开大门。一级甲等镇卫生院位于镇域中心，与沈阳市七三九医院形成联合体，以先进的设施和高超的医德、医术服务于社会。政府高度重视全县社会福利事业建设，采取切实有效措施全力加快扶贫开发进程，着力加快社会保障体系建设，使全县敬老院等福利事业建设得到了较快发展，但由于*属国家级贫困县，自然条件十分恶劣，经济基础薄弱，地方财政非常困难，福利事业基础设施建设发展滞后，主要表现在：一是*县应保“五保”对象人数多，现有的18所农村敬老院大部分始建于六、七十年代，由于年久失修，房屋陈旧不堪，屋面渗漏严重，大部分已成为危房；辅助用房面积小，大部分存在不同程度的安全隐患；加之由于当初设计标准低，面积小，床位少，入院率低。二是建筑功能落后，建筑结构不合理，设施陈旧，水、暖、电等外网老化严重，室内生活环境较差。三是按要求应配备的浴室、食堂、供热设施、污水排放处理设施、治疗康复中心、娱乐中心等项目，或缺失，或陈旧，部分早已超过使用年限，经常发生故障，已无维修使用的价值。四是敬老院占地面积较小，建设用地受限，狭小的占地已远远不能满足园林

化院区建设发展的要求，制约了社会福利事业的进一步发展。五是医疗、办公设备陈旧、落后，大部分都是六、七十年代购置的，因年久失修，急需更新购置。因此，*福利事业目前的发展现状，已远远不能满足“五保”老人的需要，不能适应新形势下发展要求，已严重影响着社会福利事业各项业务的正常开展，制约着*福利事业的进一步发展。为了更好的改善“五保”对象的生活条件，提高其生活质量，保证其健康快乐生活，县人民政府根据*福利事业现状和长远发展规划，计划在县城新建1所集收养、收治、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的回民福利服务中心，其主要工作职能是收养*城镇“无法定抚养人和赡养人、无劳动能力、无生活来源”的孤寡老人、残疾人、孤儿等。计划将其建设成为一所设施齐全、功能显著、环境优美的示范型社会福利事业窗口单位。使中心成为*县社会保障体系的一个重要组成部分。

1.3.2项目建设的必要性

(1)解决老龄化社会问题的需要。据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占

总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。*县也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建*回民福利服务中心，也是解决老龄化社会问题的需要。

(2)构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，*县委、政府也提出建设“和谐*”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建*回民福利服务中心，将为*县弱势老人、孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。

(3)加快*社会福利事业发展的需要*县回民福利服务中心项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决*县弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为我区南部山区一所规模较大的综合性社会福利机构，将在自治区社会保障体系中发挥较为重要的作用。

1.4 建设规模及内容

*县回族福利服务中心是*县人民政府委托县民政局管理的一所集收养、收治、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的综合性福利事业窗口单位。建设内容主要包括服务中心公寓楼、门诊部、康复中心、洗衣房、浴室、锅炉房、医疗办公设施、污水处理系统及园林绿化等。设计床位900多张。具体内容如下图所示：序号工程名称工程规模（平方米）备注 1 公寓楼门诊部、食堂、洗衣房、锅炉房、浴室、治疗康复中心、变电所、污水处理池、泵房、绿化工程、县回族福利服务中心主要建设内容一览表

1.5 主要设计标准及规范GBJl6—87 建筑设计防火规范(2001年版) GBJl3-86 室外给水设计规范(1997年版) GBJl4—87 室外排水设计规范(1997年版) GBJl40-90 建筑灭火器配置设计规范(1997年版) GB50052-95 供配电系统设计规范GB50054-95 低压配电设计规范GB500116-98 火灾自动报警系统设计规范GB50057-94 建筑物防雷设计规范(2000年版) GB3095—1996 环境空气质量标准GBl6297-1996 大气污染物综合排放标准GBl38979—1996 污水综合排放标准JGJ40—87 疗养院建筑设计规范（试行）GB50176—93 民用建筑热工设计规范

1.6 主要技术经济指标 1.6.1占地面积27000平方米（40亩）。1.6.2 床位900张。 1.6.3 其它指标总建筑面积：7238 ㎡道路面积：2160 ㎡容积率：0.17 建筑密度：12% 绿化率：50% 用水量：

20m3/h 用电量：300KW 耗热量：1327.4KW 主要经济指标表

项目单位

总用地面积、建筑系数、道路及活动场面积、总建筑面积绿化面积、绿地率、容积率

第二章总平面布置

2.1 选址*县位于*南部山区，地理位置为东经105°20′-106°04′，北纬35°35′-36°14′，北距*回族自治区首府银川市402公里。*县回族福利服务中心应处于交通便利、离县城中心不远、环境静谧、距公用供（排）水、电等基础设施较近的位置，且周边征地方便，利于扩大规模。选址所在地土质良好，便于建设园林化的生活环境。目前该项目最为理想的拟建地址已选定。项目区有关气象资料：年平均气温 5.3℃极端最高气温31.7℃极端最低气温－27.9℃年平均降雨量434.7mm 日最大降雨量68.1mm 全年主导风向西风年平均风速2.3米/秒冻土深度115cm 地震烈度8度。

2.2 总平面布置

2.2.1 总平面布置原则1)结合选址现状，合理布局；2)根据福利服务中心的功能特点，按功能分区；3)满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本；4)满足消防要求，严

格执行有关设计规范，节约能源；5)合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的；6)适当预留建设用地，确保福利服务中心可持续发展。

2.2.2 总平面布置该项目区东西长230米，南北长117米，用地面积40亩；北部为附属区，布置有锅炉房、洗衣房、变电所、泵房等；南部为生活区，布置有公寓楼、康复中心、门诊部等。整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。

2.3 竖向规划

2.3.1 竖向布置原则1)与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地；2)满足道路及管线敷设对高程的要求；3)合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小；4)满足各区间的便利联系；5)保护生态环境。

2.3.2 竖向布置项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。

第三章建筑结构

3.1 建筑本工程设计项目主要有公寓楼、门诊部、康复中心、锅炉房、洗衣房、变配电室、门卫等。详见建筑物一览表，建筑平面功能分区合理，符合国家规范的要求，立面造型美观大方。主要建筑物一览表序号名称耐火等级层数建筑面积（m2）结构形式备注 1 公寓楼二六4800 砖混带电梯 2 门诊部二二

600 砖混 3 食堂二一450 砖混 4 变配电室二一160 砖混5 康复中心二二600 砖混 6 锅炉房二一288 砖混7 泵房二一60 砖混8 门房三一30 砖混9 洗衣房三一100 砖混10 浴室三一150 砖混合计7238

3.2 结构 1.自然条件：本地区基本风压0.35KN／m2，基本雪压0.2KN／m2，地震基本烈度为8度，最大冻土深度115厘米，场地类别为Ⅱ类。 2.设计要求建筑物安全等级均为二级，根据国家地震局地震烈度区划图及有关文件确定为8度地震区，结构均按8度抗震设防。新近堆积黄土状亚粘土，轻亚粘土为高压缩性土，本层厚度

4.4米，具有非自重湿陷性(Ⅲ级)，允许承载力取100kPa。黄土状亚粘土(厚度待定)，具有非自重湿陷性(Ⅲ级)，允许承载力取180kpa。黄土状轻亚粘土，厚度1.3—2.1米，具有非自重湿陷性，允许承载力取195kpa。基础处理及设计方案待地质勘察后再确定。场区内所有建筑物均采用钢筋混凝土条形基础。

3.3结构选型各建筑物结构选型见下表主要建构筑物结构选型一览表序号名称结构形式墙体楼屋面基础 1 公寓楼砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础2 门诊部砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础 3 康复中心砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础 4 变配电室砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础 5 食堂砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基

础 6 锅炉房砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础7 门房砖混采用承重粘土多孔砖现浇钢筋混凝土楼屋面钢筋混凝土条形基础

第四章公用工程

4.1 给排水

4.1.1 设计依据(1)《生活饮用水标准》(GB5749-85) (2)《室外给水设计规范》(GBJl3-86) (3)《室外排水设计规范》(GBJl4—87) (4)《建筑给水排水设计规范》(GBJl5-88) (5)《建筑设计防火规范》(GBJl6-87) (6)《污水排入城市下水道水质标准》(CJ18-36) (7)《污水综合排放标准》(GB8978—96) (8)《中华人民共和国环境保护法》

4.1.2 给水1)生产用水根据公用工程用水指标量确定。2)生活用水主要为生活用水、绿化等。3)生产、生活用水量小时最大用水量20m3/h 全日用水量232m3/h 用水部位供水压力0.35MPa 4)用水水质项目区用水由*县城供水管网提供，供水水质符合《生活饮用水标准》。生产生活用水量表序号用水种类小时用水量m3/h 日用水量最大 1 生活用水18 216 2 绿化及其它 2 16 按8小时计合计 1 20 232 4.1.3 给水系统1)给水管网给水管网接自*县城供水管网，接管口径为DNl50，进口外设计量水表。给水系统为生产、生活、消防共用给水系统，根据建筑设计防火规范，供水管道可采用枝状布置，管径等于或小于DN75时，采

用镀锌钢管丝接，管径大于DN75时，采用给水铸铁管，石棉水泥接口。2)消防泵房及水池根据项目区消防总水量设置蓄水池，水池容积162m3即能满足消防要求，完全能满足工程投入使用后的生活用水和今后发展用水。工程拟设300m3蓄水池1座(地下式钢筋砼水池)。生产、生活用水由供水管网供给，消防用水由消防泵供给。配套2台消防专用水泵，型号为KQZ80-250(I)B，N=30KW。

4.2 排水1)排水系统采用生活、雨水合流排水系统，枝状布置，埋地敷设，排水管道选用钢筋砼管，水泥砂浆接口。2)生活污水主要为粪便污水和洗浴废水，对生活污水采用化粪池处理达标后统一排出。3)门诊部、康复中心排出污水必须经过处理达标后统一排出。4)雨水经道路流入雨水口，汇入雨污合流排水管道后，统一排入县城排水管网。

4.3 消防、防火等级项目区防火类别为丙类，设置消防给水系统，按同时使用水枪数量2支，每支水枪最小用水量为101/s，共202/s，火灾延续时间为10分钟。消防采用临时高压消防系统，按同一时间内，火灾次数为1次，火灾延续时间为3小时，一次灭火用水量为15l/s，3小时消防用水量为162m3。室外设置地下消防栓，室内消防除设置消防栓外，还须配备干粉灭火器等。设备一览表序号设备2 低压开关柜GGD2-12A 2 低压开关柜GGD2-22A 2 3 自动补偿电容GGJ2-01A 2 4 动力控制箱XL（F）-21-06 4 5 照明控制箱PZ30-15/33410 6

第五章消防

5.1 设计依据 1.《建筑设计防火规范》(GBJl6—87)(1997) 2.《建筑灭火器配置设计规范》(GBJl40-90) 3.其他法律、法规、规程、规范

5 .2建构筑物耐火等级公寓楼、门诊部、康复中心、锅炉房、变配电室为二级，其余耐火等级为三级。

5.3 消防车道主要建筑物四周布置与出入口相连的道路，主干道宽7米，次要道路宽度大于4米，其净空5米内无管架、栈桥等障碍物，满足消防要求。

5.4 建筑层数、长度、面积、防火间距和安全疏散1）总图及建筑部分：主要建筑物及配套公用系统，其间距满足建筑设计防火规范的要求。2）二款规定的建筑物耐火等级，经复核，各建筑物的层数、长度、面积、防火间距、安全疏散通道的设置，疏散人流路线组织和流量均满足规范要求。

5.5 消防给水为了提高消防给水的可靠性，在项目区内建有一300M3的地下蓄水池，另外还有由县城供水管网接入管径为DNl50，水压为0.35—0.5MPa的自来水，以供消防用。序号名称用水标准（升/秒）使用时间用水量（m2） 1 室外消火栓20 2h 144 2 室内消火栓2h 3 合计

5.6 室外消火栓系统沿室外主干道单侧设置，地下式。间距110米，保护半径150米。公寓楼、门诊部、康复中心设置室内消火栓，间距不大于50米。

5.7 消防水源消防水源取自县城供水管网。

5.8 灭火器配置按规范要求配置。

5.9 电气公寓楼、门诊部、康复中心设置火灾事故照明。每栋建筑物的总进线开关均选为漏电保护型，预防电气火灾。

第六章环境保护

6.1 编制依据及标准环保法律、法规、规程、规范。

6.2 主要排放物福利服务中心产生的少量医疗废水、生活污水、清洗污水，经过处理达标后排放。

第七章节能

7.1 设计依据国家有关节能降耗法律法规。

7.2 建筑节能1)确保主要建筑物采光及通风系统良好。2)在建筑物中积极推广采用保暖节能新型材料，如空心砖和苯板等。3)选用高反射系数的墙面装饰材料，减少自然光和人工照明光线的墙体吸收。4)合理利用空间，提高有效使用面积，力戒浪费。

7.3 给排水节能1)选择高效节能型产品。2)经综合分析、合理选择管径，做好管网设计，降低管网阻力。3)选择优质防渗阀门，杜绝滴漏。

7.4 供热采暖节能1)热网管道采用“氰聚塑”保温直埋管，降低网路热损。2)选用散热好、易维护的暖气片。

7.5 电气节能1)推广“绿色照明”工程，照明灯具采用新光

源龟板反射罩、电子镇流器、电容补偿器、节能灯等。2)正确合理选择外网路径，降低线损。

第八章组织、工作体系和定员

*县回族福利服务中心设置床位900张，配备管理人员及医护人员45人。健全敬老院管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件两手抓。一是加强福利服务中心管理制度建设，致力建设精神文明窗口，达到“四个一”：即选配一名有文化、善管理、热心服务的主任；组织一支适应老年人、孤儿服务的志愿者队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完整的档案册。统一制订一套规章制度，进一步规范服务中心的管理。二是发挥服务中心的综合功能作用，努力提高整体效应。努力将其发展成为集五保供养、托养寄养、健康娱乐、康复治疗为一体的基层社会福利服务中心，真正发挥敬老院综合型、多功能的作用。

第九章劳动保护与安全卫生

9.1 编制依据及标准国家有关劳动保护与安全卫生法律法规。

9.2 项目区的自然危害因素及主要防范措施1)地震项目所在地的地震烈度为8度，本项目的建筑物均按8度设防考虑主要潜在的不安全因素，主要设备采用地脚螺栓与基础固定连接，电气设计中电力变压器采用加固措施防止地震造成损失。2)雷击项目区建筑物按规范采用避雷带防止雷击。3)气温县地处西北内陆，是典型的大陆性气候，其特点是雨水稀少，干旱多风沙，日照充足，无霜期短，蒸发量大，气温较低，温差大。全年平均气温5.3℃，极端最低气温-27.9℃，

极端最高气温31.7℃。夏季采用的防暑措施为：门诊部、康复中心、部分公寓均设分体式空调；浴室、食堂采用相应的通风设施；为了防止冬季低温带来的危害，管道也采取必要的防冻保温措施。

9.3 管理过程中主要危害因素及防治措施1)主要潜在的不安全因素①火灾：电气设备的短路、过载、接触不良、摩擦等可能引起的火灾。②触电：公用工程的各类机电设备、控制屏电气设备均有触电的危险。2)防范及安全措施①“安全生产，重在预防”首先体现认真贯彻“三同时”原则，即安全技术和“三废”治理措施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投产，决不能让不符合安全、卫生要求的设备运行。②“安全生产，重在预防”还体现在狠抓安全生产的基础工作，开展各种形式的安全教育，进行定期的安全技术考核，加强安全防范技术措施管理规定。③所有的电气设备，不带电的金属外壳均采用接地保护。④照明配电箱采用漏电保护自动开关，检查照明事故采用36V安全电压。

第十章投资概算及资金来源

10.1 投资估算编制的原则和依据1)《建设项目的可行性研究投资估算编制办法》2)《工程建设其它费用编制规定》3)各专业估算指标，参照类似工程，结合本项目实际调整4）工程三类企业标准取费5)投资估算执行工程造价信息2008年第四季度固原市材料价格6)本估算“其它费用”执行自治区物价局发布的价格标准7）本估算仅为现行市场价，未考虑材料涨价等动态因素

10.2 建设投资估算(具体详见投资估算表) 项目概算总投资

1486.62万元,其中: 工程费921.77万元其它费521.55万元预备费43.3万元

10.3 建设年限2008-2009年

10.4 资金来源申请国外慈善机构援助800万元,工程征地等所需费用由*县人民政府协调解决。

第十一章项目管理及保障措施

为确保该项目顺利实施并如期发挥投资效益，我县将采取切实有效的保障措施。1、加强领导，确保工程顺利实施我县成立由主管民政工作的副县长任组长，县民政、发改、财政、审计局、监察等部门（单位）主要负责人为成员的*县回民福利服务中心建设领导小组，负责组织协调项目的实施。项目领导小组下设办公室，具体负责项目实施、管理等工作。2、加强项目管理，确保工程质量我县对*县回民福利服务中心建设严格按照基本建设程序要求，实行项目法人责任制、招投标制、工程监理制和合同制“四制”管理，积极推行工程建设公示制。县民政、发改、财政、审计等有关部门督促建设单位严格按照建设内容和要求组织实施，严禁擅自扩大建设规模，变更建设内容，提高建设标准，严格项目计划管理。工程建设期间，各相关部门（单位）定期或不定期深入施工现场督查项目实施情况，协调解决工程建设中存在的问题；同时，督促项目建设单位进一步加强内部管理，全力作好资料收集整理、工程施工质量内部自查等日常性具体工作，力促项目实施步入规范化管理轨道。严格项目资金使用管理，项目资金实行专款专用，坚决杜绝挪作它用，按合同、按进度及时拨付，

财政、审计等部门对建设资金进行跟踪检查和审计，确保建设资金的有效使用。3、严格验收，确保工程效益工程完成后，结合县*县回民福利服务中心建设领导小组各成员单位平时检查情况，首先由施工单位自验，并完成竣工报告、竣工图纸和财务决算报告等竣工资料，写出书面验收申请报告并上报项目实施领导小组，领导小组组织有关部门进行初验，初验合格后将初验报告呈报自治区有关部门申请终验，终验合格后方可交付使用。