21世纪标杆商业地产考察：日本站2
日本商业地产发展历史轨迹及特征
日本商业地产发展历史轨迹及特征发布日期：08年11月06日来源：原创作者:成都商业地产网访问：752次摘要：在当前经济高速发展的中国，无论是北京还是上海，虽然都有着自己厚重的商业传统，但要想成为真正的国际一流的商业发达城市，却依然有着不小的距离。
邻邦日本，商业地产已走向成功和成熟，并以精致商业文明而著称。
在当前经济高速发展的中国，无论是北京还是上海，虽然都有着自己厚重的商业传统，但要想成为真正的国际一流的商业发达城市，却依然有着不小的距离。
邻邦日本，商业地产已走向成功和成熟，并以精致商业文明而著称。
有的百货店每当下雨时，会专门播放一种音乐，营业员一听就会给顾客递上遮雨包装物，以免商品受损，心细之处，可见一斑。
因此，了解日本商业地产的发展轨迹，应该会给中国日渐蓬勃的商业地产，提供很多借鉴。
进入二十一世纪，日本的商业出现了一个非常明显的特征——复合型商业出现，并成为商业发展主流。
注重业态细分复合型商业的出现，使得商业中的“业态”开始受到日本商业关注。
实际上，“业态”是一个外来语，它的分类形式涉及到三方面，第一是商品的结构。
不同业态出售的商品，结构是不一样的。
例如，适合超市销售的毛巾、牙刷、肥皂等商品，在百货商店销售就没有了竞争优势。
因为这种日用生活品，消费者的购买特征就是追求低价！而超市的特征正是低成本、低价位；另外一种商品叫做选购品，消费者要比较它们的价格、款式、品牌，把它放在超市销售就不适合了，消费者无法将很多商品聚集在一起进行比较挑选。
因此，不同的业态所经营商品的结构是不一样的。
业态的划分形式还涉及到目标顾客。
正是基于这点，在超市无限风光的同时，一种日后风靡全球的全新商业形态随后诞生，那就是便利店。
超市和便利店经营的商品差不多，但满足的需求却是不一样的。
便利商店满足的是突然之间产生的及时需求，而超级市场满足的是有计划的需求，无法满足临时的需求。
7-11，这个著名的便利店品牌其实发源于美国。
美国人认为一个人从早上7点钟到晚上11点，甚至24小时都在活动并会产生及时需求，所以便利店取名为7-11，执行24小时营业，这个名字和便利店的特征很吻合。
日本商业、住宅考察心得
2010年2月日本商业、住宅考察心得2010年2月19-25日期间，公司安排赴日本考察商业、住宅项目，七日行程满满铛铛，感触良多。
流水账式的项目介绍和考察报告就不在这里赘述，简单记录一些项目给我留下的较深印象。
一、优秀的施工工艺水平一、标准化构件的生产应用在日本不锈钢的应用相当普遍，咱们看到窨井、排水沟、栏杆、五金件、防滑钉、盲道……等等不一而足，大范围地应用不锈钢产品，而且规格统一，十分漂亮。
别墅和多层衡宇的建造也是采用成品墙板、整体卫浴现场拼装。
这些在咱们参观大阪、奈良的住宅研究中心、别墅展示工厂时，感觉特别明显，一栋别墅能够定制生产，45天即可建成，这就要求有大量的生产厂家提供定制产品，而在国内由于多种原因无法推行，十分遗憾。
事实上如此的标准化生产能够节省人力物力，降低本钱，缩短工期，而且易于保护改换。
这应该也是咱们国家此后会大力进展的一个方向，但需要相当庞大的企业从产供销一体化的平台去实现大范围推行应用，仅靠单一的几个项目实验性的利用标准化产品，无法保证本钱降低，无法表现优势所在，也无法吸引生产厂家趋之若鹜。
建筑工地的施工围挡、外挑安全防护也全数是标准化构件，从动工到结束是处于全封锁状态，即避免了扬尘也保证了安全，一直到完工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、东京所见到的建筑物大体上都是统一的搭建模式。
咱们国内限于投入本钱原因，就这方面来讲和日本差距专门大。
二、清水混凝土工艺作为建筑工程专业身世，日本建筑给我留下的最深印象不是外观设计，而是极为超卓的施工工艺。
有“清水混凝土诗人”之称的安藤忠雄设计的淡路岛梦舞台、大阪市的21世纪实验住宅都采用了清水混凝土工艺。
同时在日本的很多建筑也不同程度采用了清水混凝土工艺。
咱们看到这些建筑成品表面十分平整滑腻、棱角分明、没有碰损污染，这在国内简直不可想象。
在我国，清水混凝土的结构设计与施工，还处于理论研究阶段，有待实践应用；施工操作仍是过量依赖人工，施工机械化、标准化程度很低。
21世纪现代城商业介绍071108
Tel：（025）84729899 Fax：（025）84709799 南京21世纪投资集团“21世纪现代城”二期项目介绍 项目资料一、项目基本数据（一）、“21世纪现代城”1、总用地面积：20.4万平方米；2、总建筑面积：73万平方米；3、一期已建建筑面积：24万平方米；4、二期拟建建筑面积：41.8万平方米5、总容积率：3.1766、绿地率：25%（二）、“21世纪现代城”二期建筑面积：约42万平方米其中：1、住宅建筑面积：约18万平方米；2、酒店公寓建筑面积：约4万平方米；3、商业建筑面积：约19万平方米；（商业项目暂定名：21世纪国际商业广场）4、幼儿园建筑面积：3600平方米。
二、项目所处区位的商圈环境和特点Tel：（025）84729899 Fax：（025）84709799 “21世纪现代城”是由南京21世纪投资集团投资，加拿大张志略建筑设计事务所规划设计，地处南京市江宁区新版图的中心位置，位于双向八车道的宁溧路与天元路交界处，是江宁区未来的商业中心区。
江宁新区距离南京市中心区7公里，距南京禄口国际机场7.5公里，是南京主城发展的核心区域。
南京概况南京临江近海，拥有人口625万人，辖区面积达6516平方公里，是中国东部一座综合性工业基地，重要的交通枢纽和通讯中心，是中国十大科研和教育中心城市之一，是中国华东地区仅次于上海的大商埠，位居“中国城市综合实力50强”第五名，社会商品零售额排名全国十大城市之列，中国城市投资硬环境“40优”之一。
江宁区概况江宁区为南京市11个行政辖区之一，位于长江沿海两大经济带交汇点和南京主城南延东进的主要发展轴上，从东西南三面环抱南京主城，距离市中心仅7公里，是长三角地区极具发展活力的一颗新星。
江宁蕴藏着南京古都2000年历史积淀的秦淮河，由南至北贯穿城区，秦淮新河、牛首河、百家湖、九龙湖等构成水网；东山、竹山、翠屏山等如同绿色悲翠点缀其间，形成“山环水绕、湖光山色”的自然景观。
日本商业地产你要知道的事
日本商业地产你要知道的事作者：暂无来源：《中国房地产业》 2014年第4期最有价值的资产不是房子，而是居住在项目里的客户。
张家鹏RET睿意德执行董事从商业地产的角度来看，日本是美国之外另一个值得品一品的国家。
以东京为例，城市地铁站覆盖密度极高。
在银座、日比谷、有乐町这样的地方，几乎每个路口都是地下铁入口，每栋商场都与地铁连通。
完善的轨道交通推动了商业的繁荣。
东京是世界上百货公司密度最高的城市，东京更是寸金寸土，单是山手线环绕的都心区内，便至少有将近70间百货。
关于日本商业的发达无需赘述，关于日本购物中心，中国业界需要知道的是，日本如何把这一舶来品发扬光大的同时，还赋予了新的生命。
与美国相比，日本地少人多，土地资源昂贵，因此土地利用率较高，购物中心也以多层为主，停车场配置率低，而美国则以大面积停车场和二层建筑为主。
相对而言，日本公共交通便利，到购物中心的消费者也以乘坐公共交通工具为主。
从购物中心的地理位置分布分析，日本有超过一半的购物中心分布在郊外地域，此外还有26%的购物中心集中在中心地域，还有23%的购物中心分布在与中心区域相邻的周边区域。
从主力店的情况看，日本购物中心的主力店主要有以下几种类型：百货商场、日用品卖场、超级市场、家居中心、折扣店和药店。
在日本，60%以上的购物中心只有一个主力店，主要是日用品卖场（GMS）或者从事食品销售的超级市场（SM）。
还有25%的购物中心没有主力店。
百货商场并不多，在日本一度只有不到5%的购物中心中设有百货商场。
日本购物中心的发展优势不仅仅是体现在硬件设计上，其软件即公共服务也在细微之处体现着人性化。
号称代表日本商业地产新潮流的六本木新城，为消费者提供的是家庭妇孺式的服务。
2004年以来的十几年，日本购物中心的发展进入了前所未有的大竞争时代，几乎平均每年就增长近60家。
贴身肉战之中，绝大多数的购物中心都陷入了销售不振中。
也正因此，近年来日本购物中心越来越注重差异化，种类也开始变得丰富，有再开发型、火车站大厦型、折扣型、郊外型、生活样板中心型和主题型等，而且许多购物中心还添加了一些从未有过的“新”元素。
最新日本考察分析
下柜最下面一层设计较薄的抽屉， 放置些瓶瓶罐罐的物件
厨房收纳系统
下柜中间一层设计较高薄的抽屉， 放置锅具等较高的物件
将微波炉、电饭煲、榨汁机、烧水壶等 小家电专门设计一区域，搁置在可抽拉 式的层板上，取用时抽拉出即可，层板 虚线内装置可抽走水蒸汽。
洗手间收纳系统
洗手柜侧面收纳，主要 针对如厕的行为习惯，放置 书籍、杂志、抹布等，方便 在上厕所的期间取阅。
卫生纸内嵌与台盆柜里， 层板下配有隐蔽式垃圾桶， 既不影响功能上的使用也 兼顾了美观。 一般水槽底部的收纳往往比较让 头头痛，由于落水管和水阀的缘 故，柜体里面很难做层板，底部 空间的利用率都很低，而松下对 其进行有效的分隔，不仅能摆放 肥皂和卷筒纸等常用物品，并在 落水管的门板后面设置收纳架， 合理利用了落水管下部空间。
电器配置：林内洗碗机
日本厨房大都选用单斗大水 槽，可将锅子整个置入其中
厨房区域
样板房各区域设计分析
厨房水槽采用台下式安装方式，此安装方 式让人操作起来更舒适，接缝处理不明显； 水槽一侧设置有过滤网，洗好的菜篮可搁 置上面滤水。
开放式厨房墙面不同材质的收口好坏很影 响美观，此处客厅墙纸和厨房墙砖用铝合 金收口条收口感觉比较精致。
门扇类
松下家居
松下家居体验馆类似与国内的宜家家居，主要从事室内范围内的各系统设计、 制作、实施一条龙服务，定位较之国内的宜家家居略高，主要目标客户群为日 本中产阶级。
厨房系统
厨房设计风格为极具现代感， 给人感觉硬朗，极具线条感。
人造石台面和高分子树脂水槽一体化 设计安装，此做法不仅能保持橱柜的 整体性，也能防止不同材质交接处产 生缝隙，避免打胶产生霉变等卫生死 角。
洗面间收纳系统
台盆柜下上下两层抽屉 根据使用频率高低放置不同 物件，上层放置使用较多的 个人用品，下层放置洁厕用 品等。
0212日本社区商业研究报告
管理委员会
由三井不动产商业管理公司派出专门人员，与店 铺经营者成立管理委员会，主要目的有以下两个：
1
收集消费者反馈的意见，对商业设施
或相关店铺进行调整
2
统一各商铺的促销活动，例如发放通
用折扣卷，避免无序竞争
Growing Together计划
共同成长计划是指三井不动产商业管理公司和各 店铺经营者之间相互学习的计划。主要内容有：
从上图我们可以看到第二层主要是咖啡店，休闲料理等供居民或办公室人员休憩的业态
饭田桥业态分布
鱼类居酒屋 中华料理 烤肉 拉面 印度泰国料理 丸龟乌冬面 火锅 美容医院 儿科医院 牙科医院
从上图我们可以看到第三层主要是各种料理等供居民或办公室人员饮食休憩的业态，另外还有小型医院诊所这一业态
饭田桥运营方法
品牌折扣购物中心（outlet
主 营
park）
outlet park即奥特莱斯是三井不动产模仿 美国进行的品牌折扣贩卖中心。奥特莱斯直
业
接和品牌生产商联系，贩卖断码过时的品
务
牌，以便宜著称，吸引大量消费者前来购买
都市小型购物中心
都市小型购物中心是三井公司近来来 的新型项目，下面着重介绍
5
三井商业管理之饭田桥项目
日本社区商业的发展
传统商业街
商业街是由一定的底商进行商业集聚后形成的，如上图 所示，可以看到商业街的两旁几乎每家住户的一楼都是底商， 商业街可以带动一片区域的繁荣与活力
日本的商业街在繁荣发展的过程中出现很多问题，例 如上图所示繁乱无序，占道经营等问题。为了改善这一问题 由底商们自发组成了商业街管理委员会，委员会的主要职责 是对整个商业街进行管理，例如下图所示的，进行拱顶设计， 统一的装饰等。另外管理委员会经常组织类似我国庙会一样 的活动以凝聚人气。
东京站地下商业项目考察报告
46
东京站地下商业项目-大丸百货B1
在JR东京站连接的百货店，大丸东京店。在东京的“现在”具现化的店内，将有一个应时的东西。地下
1层的地板·食品“霍普街Shopping」是便当和甜品名店集结。
GRANROOF是八重洲全新登场的地标。以 「光的风帆」为意象的大屋檐下，从B1到3F齐 聚以餐厅和咖啡馆为中心的魅力店家。
位于由中央渠道下去的B1楼层的车站内
（ekinaka）最大购物区。包括在店内厨房当场 现做的便当、熟食以及精选甜点等，60家以上 店铺齐聚一堂。
位于丸之内地下检票口外的GRANSTA丸之内， 展售各种化妆品与杂货。
10
八重洲地下街-业态比例
营业时间：
业态比例（数量）
时尚・生活杂货 餐厅 咖啡・小吃 服务
• •
餐厅［11:00-22:00］； 时尚・生活杂货［10:00-20:00］；
•
• 16%
咖啡・小吃［7:00-21:00］；
服务［10:00-20:00］
•
5%
47%
餐厅：和食、西餐、中华、民族风、咖啡； 时尚：女士时装、女士杂货、男装时装、男装 杂货、衣服、鞋修理； 生活杂货：化妆品・药、便利店・食品・酒、 兴趣·生活杂货； 服务：诊所、美容美发、沙龙放松、邮电局/ ATM外汇兑换、其他
5
东京站地下商业项目-概况
八重洲片区
1 东京站地下商 4 2 业主要分布区 3域 6 5
7
东京站地下商业依托轨道交通枢纽发 展，连通八重洲及丸之内商业区，主 要由八重洲地下街、TOKYO STATION CITY、东京站一番街、大丸百货B1等 部分组成。
序号
项目名称 八重洲地下街 大丸百货B1 东京站一番街 GRANROOF TOKYO STATION CITY GRANAGE GRANSTA 黑塀横丁
商业建筑考察报告范文3篇
商业建筑考察报告范文3篇日本商业建筑规划设计考察报告摘要本文通过对日本商业建筑规划设计进行的考察，对其成功的商业建筑规划与设计理念形成了一个初步的解析，加深了对于商业建筑规划与设计的认识，在此与大家共同探讨研究。
关键词日本商业建筑规划设计考察报告日本商业建筑在世界上是颇具特色的。
遍布全国各地的商业街，构成了日本商业一道亮丽的风景线。
近期，笔者对日本的商业建筑进行了为期一周的专题考察，主要考察了大阪难波PARK、东京六本木商业建筑群、东京表参道商业街、东京银座商业街、新宿商业街区等。
以下结合考察情况对此进行概述与解析。
大阪难波公园（Namba Park）：位于大阪市传统热闹商业区，是一个商业建筑生态化的范本，由美国捷得建筑事务所设计。
是一个购物中心与办公楼的综合体，而并非传统意义上的公园。
远看Namba Park是一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿树茵茵，仿佛游离于城市之上的自然绿洲，与周围线形建筑的冷酷风格形成强烈对比，成为嘈杂背景下的一处生动、温馨的街景。
入口处，呈现在眼前的是一个被岩石覆盖的空间，仿佛一个狭小的峡谷，诱惑着你向里面探寻。
暖黄色到桔黄色逐渐过渡的条纹造型，如同沉淀层一般，而设计师精心设计和营造出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受，为顾客的购物旅程增添了神秘和新奇的色彩。
通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道，便到了Namba Park的零售与娱乐区域。
其中心区域是三层的“豪华购物广场”，内部质感华美、店面错落有致，并饰有草木植被和水景，让你仿佛并不是在商场购物，而是在森林中寻宝一般。
商场业态非常丰富，从餐饮、服饰、珠宝，到美容、动植物花卉、居家用品、日本传统和服等等，包括了上百家专业的时尚商店和餐馆。
这里可以品尝到民族的、世界各地的美食，可以购买到潮流最前线的商品和各种高档物品。
除了传统的商业业态，Namba Park的商场还为顾客提供医疗功能，不仅在商场的二楼配有药店，在八楼还设有一家医院，牙科、妇科、皮肤科、眼科、耳鼻喉科、内科等等，功能齐全，别具特色。
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亀有店周一至周五平均日销售额为2553亿日圆，占总额12%，周六周日顾客人流量 为86万人次，销售额5836亿日圆，占50%。
亀有店目标客户群是20-30岁的年轻夫妇和儿童，但也吸引了50-60岁的很多中老年 人。店铺有123个专卖店组成，其中时装40家，生活百货29家，商品、服务种类繁多。
项目4：伊藤洋华堂 ARIO亀有店
1F平面（Fashion & Resturant-Food court、时尚品及餐饮美食）
项目4：伊藤洋华堂 ARIO亀有店
2F平面（Family Lifestyle 日常生活用品）
项目4：伊藤洋华堂 ARIO亀有店
2F平面（Fashion & Amusement –Cinema Complex 时尚及数码娱乐产品）
停车场
自行车停放 处 开发依据
竣工时间
商店用196个车位（顾客用182个 车位、进货用10个车位、管理用 ４个车位）、住宅用20个车位
商店用71个车位、住宅用38个车 位
根据城市再开发法的第一种市区再 开发事业（组合实施）
2006年１月
设计 施工
安藤忠雄建筑研究所 森大楼设计 共同企业体
株式会社大林组 株式会社关电工 高砂热学工业株式会ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 三建设备 工业株式会社
建筑物层数 地面６楼、地下６楼
结构 最高高度
钢框架钢筋混凝土结构，部分为钢 筋混凝土结构及钢骨结构
23.3米
最大深度 31.4米
用途 商店 住宅
商店、共同住宅、停车场、公共厕 所
24,666.46平方米（地下３楼〜地 面３楼）
3,262.14平方米（38户／西楼 地 面３〜４楼，东楼 地面４〜６楼）
项目基本布局
项目5：六本木HILLS
商业部分布局
FLOOR GUIDE(SHOPS & RESTAURANTS
项目5：六本木HILLS
NORTH TOWER
项目5：六本木HILLS
参考网址： www.mori.co.jp/cn/projects/roppongi/
项目5：六本木HILLS
项目介
绍
地址
实施地区面 积 用地面积
东京都涩谷区神宫前４丁目12番 地10号 约1.2公顷
6,051.36平方米
建筑面积 5,030.76平方米
总建筑面积 34,061.72平方米（包括停车场）
项目3：MID TOWN
商业部分一层平面
项目3：MID TOWN
商业部分二层平面
项目3：MID TOWN
商业部分三层平面
项目3：MID TOWN
商业部分四层平面
项目4：伊藤洋华堂 ARIO
亀有店 参考网址：www.ario-
kameari.jp/
项目4：伊藤洋华堂 ARIO亀有店
项目基本资料
项目5：六本木HILLS
与六本木HILLS设计公司进行交流 沟通
六本木HILLS设计主要负责人兼藤真一（中间作报 告者），入江三宅设计事务所计画·设计部 部长
右：宇高 诚 株式会社 入江三宅设计事务所（六 本木HILLS主要设计方） 社长 左 ：郭献群 株式会社构造计画研究所 首席代表
项目5：六本木HILLS