某某地块开发分析报告书
地块开发可行性分析报告书
地块开发可行性分析报告书1. 引言地块开发是指将一片土地按照规划进行分割并进行利用的过程，旨在实现土地的最大化价值。
对于地块开发的可行性进行分析，可以帮助开发商了解潜在利润和风险，从而做出明智的决策。
本报告将对一片待开发土地的可行性进行分析，并提供相关建议。
2. 土地概况待开发土地位于城市中心地带，总面积为10000平方米。
附近交通便利，周边商圈繁华，具有较高的发展潜力。
3. 市场分析通过对周边地区的市场进行调研分析，我们得出以下结论：- 人口密集：周边居民众多，消费能力较强。
- 商业需求：周边商圈商业氛围浓厚，商业设施相对成熟，但仍有部分人口未被充分满足。
- 竞争激烈：周边已有多个商业中心存在竞争，需通过特色和差异化来脱颖而出。
4. 技术可行性分析在地块开发时，需要考虑是否有足够的技术支持来实现设计蓝图和施工计划。
通过对技术咨询公司的调研，我们确认以下结论：- 技术支持：有多家专业的设计和施工公司愿意提供技术支持，能够按时保质完成工程。
- 设计方案: 采用现代化的设计理念和建筑材料，使得开发物业具备良好的环保性能和品质。
5. 法律和政策可行性分析地块开发需要符合当地法律和政策的规定，否则可能会面临处罚和纠纷的风险。
我们咨询了地方房地产管理部门，得出以下结论：- 土地政策：地块可以开发为住宅或商业用地，不受限制。
- 环保要求：开发商需要遵守相关的环保法规，确保开发过程和物业运营不对周边环境造成污染。
6. 资金可行性分析地块开发需要投入大量的资金，为了确保项目可行性，我们进行了资金方面的分析：- 开发成本：根据市场情况和施工方案，预计总投资为5000万元。
- 资金来源：资金可以通过贷款、合作开发或自筹等方式获得。
7. 风险分析在地块开发的过程中，也存在一定的风险，主要包括市场需求、政策风险、竞争风险等。
我们对风险进行了评估：- 市场需求波动：市场需求可能会受到宏观经济影响，需及时调整销售策略。
- 政策调整：政府政策调整可能会影响到开发项目的总体规划和经营管理。
土地开发项目的报告书
土地开发项目的报告书一、项目背景本报告书旨在对某土地开发项目进行全面分析和评估。
该项目位于某城市中心地带，土地面积为X平方米。
作为城市发展规划的一部分，该土地的开发将为城市带来新的经济和社会效益。
本报告将结合市场需求、经济可行性、环境影响等因素，对土地开发项目进行综合评估，并提出相应的建议。
二、市场分析1. 市场需求目前，该城市存在明显的人口增长趋势，市区内的住房供应已经相对紧张。
根据相关数据和市场调研，笔者分析了当前市场对住宅、商业办公等用途的需求量，并预测了未来的市场发展趋势。
2. 竞争对手分析针对本土开发商以及其他可能涉及的竞争对手，我们进行了深入分析。
通过调研相关开发商的项目历史以及在市场上的知名度和声誉等因素，我们评估了项目的竞争优势和潜在竞争风险。
三、经济可行性1. 投资成本评估在该土地开发项目中，我们详细计算了开发所需的各项投资成本，如土地购置、设计和规划、建筑施工、基础设施建设等。
同时，我们对未来项目收益进行了预测，计算了项目的回报率和投资回收期。
2. 市场风险评估考虑到市场的不确定性，我们对市场风险进行了评估。
通过分析可能出现的市场波动、政策调整以及竞争对手的行为等因素，我们对项目的风险程度进行了评估，并提出了相应的应对策略。
四、环境影响评估基于环境保护和可持续发展的原则，我们对项目的环境影响进行了评估。
通过考虑土地利用、生态保护、噪音控制、能源消耗等方面的因素，我们提出了相关的环境管理措施，并评估了其可能对项目造成的影响。
五、社会效益评估在项目评估的过程中，我们还考虑了项目对社会的影响。
通过分析项目可能带来的就业、税收贡献、城市形象提升等方面的效益，我们评估了项目对社会经济的潜在贡献，并提出了相关建议。
六、项目建议基于以上的市场分析、经济可行性、环境影响以及社会效益评估，我们综合考虑各种因素，提出了针对该土地开发项目的建议。
通过合理的项目定位、优化的规划设计、科学的经济管控以及有效的环境管理，我们相信该项目将取得良好的投资回报，并为城市的可持续发展做出积极贡献。
某市地块分析报告(1)
某市地块分析报告(1) 分析报告日期：2010年3月20日目录一、项目概况1.地块位置2.地块经济技术指标3.地块周边环境分析二、区域规划分析1.功能定位2.整体布局3.规划重点三、区域市场分析四、地块SWOT分析五、产品建议附：区域市场项目情况一、项目概况1.地块位置该项目涉及两宗地块，其中008号地块东临职工街，西临上江街，南临工农大街，北临光明大街。
087-1号地块东临融江路，西临朗江路，南临群力第六大道，北临群力第五大道。
2.地块经济技术指标008号地块总面积为.9平方米，其中住宅面积为.35平方米，商服面积为7957.54平方米，划拨廉租房面积为2253.01平方米。
规划建筑面积不超过平方米，建筑密度不超过2.25，可销售建筑面积为.5平方米，其中住宅面积为.48平方米，商服面积为6990.13平方米，划拨廉租房面积为4511.89平方米。
地上高层住宅不超过平方米，地上多层住宅不超过平方米，地上多层商服不超过平方米（含部分配套设施），地下建筑（含人防及部分配套设施）不超过平方米。
087-1号地块总面积为.5平方米，其中住宅面积为.48平方米，商服面积为6990.13平方米，划拨廉租房面积为4511.89平方米。
规划建筑面积不超过平方米，建筑密度不超过2.03，可销售建筑面积为.03平方米，其中地上高层住宅（含部分配套设施）不超过平方米，地上多层住宅不超过平方米，地上高层商服不超过平方米（含部分配套设施），地下建筑（含人防及部分配套设施）不超过平方米。
建筑密度不低于25%，绿地率不少于30%，建筑限高为80米。
008号地块起始楼面地价为986.67元/平方米，087-1号地块起始楼面地价为1573.05元/平方米，两宗地块合计起始楼面地价为1350.80元/平方米。
3.地块周边环境分析暂无相关信息。
二、区域规划分析1.功能定位该项目定位为综合性社区，包括住宅、商业、公共设施等功能。
2.整体布局该项目采用现代城市规划理念，注重人性化设计，建筑风格多样，布局紧凑合理。
某开发地块定位报告及产品建议书
某开发地块定位报告及产品建议书一、地块概述1、地理位置该开发地块位于_____市_____区_____路与_____路交汇处，交通便利，周边配套设施较为完善。
2、地块规模地块总面积约为_____平方米，形状较为规则，有利于规划和开发。
3、周边环境地块周边有多个成熟的住宅小区，居住氛围浓厚。
附近有学校、医院、商场等生活配套设施，能够满足居民的日常生活需求。
同时，地块周边还有公园和绿地，生态环境较好。
二、市场分析1、房地产市场总体趋势近年来，＿____市房地产市场呈现出稳定增长的态势。
随着城市的发展和人口的流入，住房需求持续增加，尤其是对高品质住宅的需求不断上升。
2、区域市场分析本区域内新开发项目较少，现有楼盘销售情况良好，市场竞争相对较小。
但随着城市规划的推进，未来可能会有更多的开发项目进入该区域，市场竞争将逐渐加剧。
3、目标客户群体分析（1）年龄层次：主要集中在 25 45 岁之间的年轻家庭和改善型需求客户。
（2）职业特征：以企业白领、公务员、个体经营者等为主，具有稳定的收入和较高的消费能力。
（3）购房需求：注重居住品质、小区环境、配套设施以及交通便利性，对房屋的户型设计和空间布局有较高的要求。
三、地块定位1、产品定位基于市场分析和目标客户群体的需求，将本开发地块定位为中高端品质住宅社区，打造舒适、便捷、智能化的居住环境。
2、价格定位参考周边楼盘的价格水平和本项目的品质定位，预计销售均价为_____元/平方米。
3、形象定位塑造一个“绿色、健康、人文”的社区形象，强调生态环保、健康生活和社区文化建设。
四、产品规划建议1、建筑风格采用现代简约的建筑风格，注重线条简洁流畅，外立面色彩搭配协调，体现时尚与品质感。
2、户型设计（1）以三居室和四居室为主，面积区间为 90 150 平方米，满足不同客户的需求。
（2）户型设计注重空间利用率和功能性，做到动静分区、干湿分离，保证良好的通风和采光。
3、配套设施（1）小区内部规划建设幼儿园、健身中心、游泳池、儿童游乐区等配套设施，满足居民的生活和娱乐需求。
某某地块情况汇报
某某地块情况汇报
根据最新的调查和实地勘察，我对某某地块的情况进行了汇报。
该地块位于某某市中心商业区，总占地面积约100亩，是一块极具开发潜力的土地资源。
经过详细的调查和分析，我得出以下几点情况汇报：
首先，该地块的地理位置非常优越。
它位于市中心繁华地段，交通便利，周边配套设施完善。
附近有多家知名商场、酒店、写字楼等，商业氛围浓厚，是极具吸引力的商业开发项目。
其次，该地块的土地性质良好。
经过土壤检测和地质勘察，发现该地块土地肥沃，地质条件稳定，适合进行各类建筑物的修建。
而且周边环境整洁，空气清新，是一个适宜居住和工作的地方。
再次，该地块的规划用途多样。
根据市政规划，该地块可以用于商业综合体、写字楼、住宅小区等多种开发项目。
而且周边人口密集，消费能力强，是进行商业开发的绝佳选择。
最后，我建议对该地块进行充分的开发利用。
可以引入知名开发商，进行商业综合体的规划和建设，打造一个集购物、娱乐、餐饮于一体的商业中心；也可以建设高档写字楼，吸引各类企业入驻，提升地区商务形象；同时也可以规划建设住宅小区，满足周边居民的居住需求。
综上所述，某某地块具有得天独厚的发展优势，是一块极具开发潜力的土地资源。
我们将继续深入调研，制定科学合理的开发规划，为该地块的开发利用贡献我们的力量。
希望相关部门能够重视该地块的开发，为城市发展注入新的活力。
地块分析报告
地块分析报告地块分析报告一、地块基本信息所在地：XX省XX市地块面积：XX平方米土地用途：商业用地土地性质：国有土地批准用地年限：XX年周边环境：交通便利、商业区环绕、商业氛围浓厚、人口稠密二、地块优势分析1. 交通优势：该地块周边交通便利，紧邻主要道路，附近有公交车站，方便消费者到达，有利于商业活动的开展。
2. 商业环境：地块所在位置是商业区的核心地带，周边商家众多，商业氛围浓厚，吸引了众多消费者，对商业活动的开展具有较大的吸引力。
3. 人口密度：该地块周边居民区众多，人口密度较高，消费潜力大，商业企业可通过开发该地块，获得更多潜在消费者，提高市场份额。
三、地块潜力评估1. 商业市场需求：该地块所在区域商业市场需求旺盛，人口密度大，消费能力较强，商业企业可充分利用该优势，满足消费者的多样化需求。
2. 商业发展趋势：随着城市的发展，商业业态愈发多样化，消费者对购物、娱乐、休闲等需求日益增加，商业企业可在该地块开展综合性商业项目，满足多方面的需求。
3. 土地用途转变：考虑到商业市场需求的发展，商业地块可以适度转变为综合性商业用地，充分满足市场需求，提高土地的投资回报率。
四、建设规划建议1. 商业配套设施：建议在地块上兴建商业综合体，包括购物中心、娱乐设施、餐饮美食等，满足消费者的多样化需求，提高地块的综合效益。
2. 环境布局：结合地块周边环境，建议在商业综合体建设中注重绿化和景观设计，提升地块的美观性和舒适度，吸引更多消费者前来消费。
3. 合理规划用地面积：根据该地块的面积和市场需求，建议合理规划用地面积，避免资源浪费和用地冗余。
4. 品牌引进：可引进一些具有较高知名度和影响力的品牌商家，提高商业综合体的知名度和吸引力，对整体经营效益产生积极影响。
五、风险及对策分析1. 竞争风险：考虑到地块周边商业环境已经比较成熟，可能存在较大的竞争风险。
为减轻竞争风险，建议商业企业在经营策略上进行差异化，提供独特的产品和服务，以吸引更多消费者。
地块分析报告模板
地块分析报告模板一、研究目的本报告旨在对某个土地地块进行详细的分析，了解该地块的发展潜力和投资价值。
二、研究方法1.收集资料本次研究使用的主要资料源为以下几个方面：•地块管理部门提供的土地相关信息；•城市规划部门发布的城市规划；•经济统计数据中心提供的相关经济数据；•市场调研公司出具的相关行业报告。
2.数据分析通过对收集的相关资料进行数据分析，主要包括以下几个方面：•现有用途分析：对该地块现有的用途进行分析，了解是否存在潜在的增值空间。
•近期供需状况分析：对该地块周边近期的供需状况进行分析，了解该地块当前市场表现。
•未来城市规划分析：从城市规划的角度出发，分析该地块未来的发展潜力。
•经济环境分析：对当地的经济环境进行分析，从而了解该地块未来的投资价值。
三、分析结果1.现有用途分析经过研究发现，该地块现有的用途为商业用地。
该商业用地距离核心商业区较远，但周边道路交通便利，人口密度大且具有商业物业聚集区的特点。
根据之前对市场需求的了解，商业物业方面，餐饮、娱乐、休闲等产业现在很受欢迎，而商超、购物中心也是商业用地的常见用途。
因此，该地块的商业用地具有开发的潜力。
2.近期供需状况分析综合该地块周边的市场表现，发现该地块周边商业形态多元、多单位互补、繁华耀眼、市场需求旺盛，尤其是餐饮、娱乐和休闲产业更是如此。
同时近期发现，该地块周边的商业用房出租或者售卖的情况不是很多，而市场需求却很高。
因此，经过市场调研发现该地块供应紧缺，且当前市场表现非常良好，非常适合开发商发展商业用房。
3.未来城市规划分析按照相关城市规划部门公开的项目进展时间表，在未来的城市规划中，该地块将被设置为商业与服务业用地，基础设施将得到完善。
这也证明了该地块未来商业用地的发展潜力。
同时，该地块位于交通便利且人口密集的区域，未来更多的人口流入将进一步提升商业用地的价值。
4.经济环境分析在经济环境分析方面，我们研究了该地块所在城市的整体经济形势。
某地块开发调研报告
某地块开发调研报告根据对某地块的开发调研，以下是相关报告的内容：报告题目：某地块开发调研报告1. 研究目的本次调研旨在分析某地块的开发潜力，并提供有关该地块开发的建议和意见。
2. 调研方法通过实地走访、问卷调查和数据收集等方式，团队对某地块的周边环境、社区设施、交通便利度以及潜在市场需求等方面进行了全面调研。
3. 地理位置和周边环境本地块位于某市市中心区域，周边环境优美，毗邻公园和绿地，具有良好的生态环境和空气质量。
4. 社区设施该地块周边配套设施齐全，包括学校、医院、购物中心，以及娱乐设施等，能够满足居民的日常需求，并提供丰富的生活体验。
5. 交通便利度某地块交通便利，附近有多个公交车站和地铁站，出行方便快捷，能够满足居民的交通需求。
6. 潜在市场需求通过问卷调查，发现该地块周边居民对于更多的商业服务和休闲娱乐场所需求较大。
他们期望有更多的餐饮、购物和娱乐选择，以丰富生活。
7. 开发建议基于调研结果，我们针对该地块提出以下建议：- 开发商可以考虑在该地块建设一个综合性商业中心，包括超市、餐饮、购物和娱乐等设施，以满足周边居民的需求。
- 同时，将绿地和公园作为开发项目的一部分，能够进一步提升居民的生活体验，创造更加宜居的环境。
- 考虑加强与当地地铁站和公共交通站点的联系，提供更便捷的交通服务。
- 针对周边居民的需求，可以引进一些休闲娱乐设施，如电影院、游乐场等，以丰富居民的业余生活。
8. 结论综合分析调研结果，该地块的开发潜力较大，周边环境优越，社区设施完善，且需求较大。
因此，在开发过程中应充分考虑居民的需求并提供各类便利设施，以确保项目的成功运营和居民的满意度。
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汇川区沈阳路地块开发可行性分析报告编制单位：遵义新智源房地产经纪有限责任公司二〇一六年三月沈阳路地块可行性报告第一部分：项目决策背景及摘要一、外部环境遵义地处重庆贵阳之间，拥有温润的气候和丰富的旅游资源。
近年来，市委市政府为配合推出的三宜（宜居、宜业、宜游）城市理念，加大交通设施旅游配套项目建设，同时在招商引资方面向轻工业、智能终端制造、大数据产业倾斜。
城区污染性产业和企业，将进一步迁移和“关停并转”。
加之“黔北门户”的区位优势，为遵义打造三宜城市提供优良条件，也为吸纳周边县城目标客群定居创造可能。
随着渝黔高铁的开通、承载300万人口都市圈逐步形成，遵义城市的吸纳力和吸引力将得到更大程度的加强。
从远期城市规划分析，遵义县、绥阳县撤县设区新格局以悄然成型；仁怀、桐梓、湄潭与中心城区同城化发展的“大遵义”的城市格局将逐步凸显；从地块现状来看，区域内建设规划有高级中学、遵义最大的主题商业项目——奥特莱斯和政府规划旅游文化产业园、遵义旅游产业集散地定位，将使片区内生活、商业配套进一步完善，区域交通也将得到极大的丰富和完善，吸引、吸纳客户选择在区域内置业的能力亦进一步提升。
二、内部因素根据遵义市房地产市场开发情况我们分析，目前遵义房地产市场的产品开发两级分化严重。
大盘以规模、品质见长；单体楼以建筑周期、价格为优势。
鉴于本地块的建设规模、体量不大，我公司建议该地块的开发建设以短平快为主要方针。
紧紧抓住目前遵义“凤新大道建设”、“去存量”、“棚户改造”等等政策利好，迅速推出户型合理的项目。
在规划建设中尽量降低开发建设成本，精简建筑配套，力争在价格上具备绝对优势并加强营销工作，把销售周期控制在半年以内，以控制和减小项目风险。
第二部分：项目概况一、地块区位该地块位于汇川区高桥片区沈阳路与西安路的交汇处，距高速入口1000米左右；距建设中旅游文化产业园和奥特莱斯500米左右；距建设中五中（八中）1000米左右；距遵义市政府3.6公里；距市第一医院1.3公里；距凤凰山公园、凤凰山文化广场2公里左右；距建设中五中（八中）1000米左右；距丁字口3.6公里左右。
二、地块现状据了解该地块原属遵义玻璃厂范围，地块北至汇川实验一小，南接西安路，可隔街眺望奥特莱斯；西临沈阳路，可远眺凤凰山和上海路；东依玻璃厂还房小区。
地块上已没有建筑附着物，地质由大量石土构成（含部分废弃土石）。
地块周边除玻璃厂还房和博城帝景等新建项目以外，多数处于待建状态。
周边在建或在售项目有旅游文化园、奥特莱斯、隆成·城市之星、五中等项目。
三、宗地位置和配套 （周边建筑示意图、现场照片）地块交通状况：目前已开通7路、12路、20路市内公交线。
地块教育配套：周边现有汇川第一实验小学、遵义市第五中学、遵义块 地 标 目 奥特莱斯 文产园五中实验一小空地玻璃厂小区市第八中学等。
地块全貌地块北侧道路建设中的旅游文化产业馆建设中的奥特莱斯第三部分：市场分析一、区域住宅市场状况1、区域住宅市场简述本地块位于遵义市汇川东南方向高桥片区，将是未来一段时间开发的热点区域，目前城区形象和生活配套略显不足。
但临近分布有奥特莱斯、博城帝景、纳帕溪谷、城市之星、罗兰小镇等高中低档住宅小区。
销售价格除罗兰小镇（步梯还房、尾盘）售价在3800元/㎡以外，其余项目售价均在4800元/㎡左右。
从目前遵义房产售价上看，汇川区整体房价均明显高于红花岗、南部新城、新浦新区。
汇川区城市建设、规划，更能得到置业客户普遍认可。
2、项目周边开发在售楼盘销售概况目前项目周围存在已入住项目有纳帕溪谷、玻璃厂还房小区、安置还房小区等。
据实地了解玻璃厂还房小区、安置还房小区由于属于还房性质，个别业主转让价格在3500元/㎡左右。
考虑该类房屋还未办理产权，尚未形成二手房市场，故该销售情况不作为本地块开发借鉴。
距地块直线距离500米左右的纳帕溪谷，是区域内环境较好的商品房小区，目前毛坯二手房售价4100元/㎡左右，已装修售价在4300元/㎡左右。
二、区域市场目标客层研究销售对象：以第一次刚需置业为主，对建筑品质和社区环境要求以实惠为主；客户来源由附近单位职工、周边县城教师、医生、公务员以及在遵从事个体或上班群体组成。
主力客户：客户行业以公务员、事业单位从业人员、五中教师及家长为主。
三、:SWOT分析1：优势1）地块区域地势平坦开阔，交通便利，已开通多路公交线路；2）地块区域坐拥交通枢纽，经由沈阳路可快速通达广珠路商圈；经由西安路可快速通达港澳商圈；经由洗马路可快速通达丁字口商圈；经由温州路可快速通达海尔大道商业线；同时紧邻高速入口和轻轨2、3号线，与轻轨汕头路站、轻轨高桥枢纽站两大站点近在咫尺。
3）该区域周边生活配套设施比较完善，有试验一小、遵义八中等教育配套。
随着在售或在建项目的不断增多，超市、银行等生活配套将日渐完善。
2：劣势1）该区域为遵义老工业区，加上地处城乡结合部，属于较脏乱区域；2）现区域竞争对手有：奥特莱斯、城市之星、云天国际等强势项目，虽我项目可错开项目和客群定位，但客户分流情况不可避免。
3）用地面积较小、土石方工程量大，容易推高建筑成本，并形成一定的规划障碍。
3：机会1）国家宏观政策扶持（二胎、去存量、棚户改造等）市场整体向好；2）遵义文旅商圈城市功能定位，地段物业升值潜力，易为市场看好和接受；3）借势奥特莱斯、城市之星、云天国际等强势项目商业配套形成的影响力和号召力，区域将形成置业热点。
4：威胁1）周边尚有部分空地，未来未知的竞争对手更为可怕。
2）由于本地块规模较小，商业、娱乐、休闲配套对其他大型项目依赖程度较高，周边项目开发成功与否直接影响本项目居住品质和升值潜力。
第四部分：本地块开发目标市场定位及产品定位一、市场定位：考虑本地块的建筑规模，为区别周边竞争项目，重点考虑尽量精简项目规划建筑。
主要针对刚需消费群体进行项目规划和户型设计，以小三房为主，并适当规划部分小两房或大三房（可改四室）户型，以满足各种人口结构家庭刚需置业。
放大项目的客户适应面，尽快完成项目销售，规避风险和提高资金利用率。
二、产品定位及布局规划:1 建筑形态建筑注重实用主义的特点，力求精简。
外观风格简约、现代、大气、时尚。
项目西向临街沿线较长，也是展示项目品质的形象立面。
造型上以次卧凸窗、客厅阳台、统一的空调机位等増强视觉层次感，同时加大开窗面，提高通透效果。
色彩上以灰色为主色调，配以少量的红黄蓝为搭配色，使建筑外观靓丽阳光，更能区别于其它建筑。
2 户型建议根据对周边在售项目的市调结果，结合目前全面放开的二胎政策，目前遵义市场三房需求仍然是绝对的主力。
但二房的低总价、低首付优势也是工薪阶层的置业首选。
因此本项目应该更注重户型的可改造性，严格控制过道等浪费空间，适当压缩客厅和卧室面积，尽可能增加阳台或飘窗面积。
使项目户型能够根据客户需求由大二房（85㎡左右）变三房；由大三房（120㎡左右）变四房。
户型面积（㎡）所占户型配比表第一次置业中的乡镇客户多数比较关心区域内教育、商业、医疗、金融、通讯等生活类配套设施；同时他们对价格、优惠、户型设计、面积等因素较为敏感；根据以上客户特征，本项目的客户来源区域可由五中教师及家长、附近从商、从业人群以及桐梓、绥阳、湄潭等县乡教师、公务员、事业单位人员组成。
四、工期计划考虑本地块的周边环境和所处市场环境，开发建设尽量做到速战速决。
项目立项即以短平快为项目开发核心理念，获得开发权后即刻由地块低处清运土石，以尽早展开打桩等工序，力争16年8月售楼部亮相蓄客，10月上旬开盘，并在10月至次年1月形成热销，至次2月底完成项目销售。
五、价格策略1、住宅价格因目前市场走向不稳，且竞争对手策略瞬息万变，故本项目的销售价格预期不宜太过乐观。
前期建议以4500元/㎡起价销售（内部认购、饥饿营销、限量推出），用以试探市场热度。
后续根据市场反映逐步修正推广策略，并渐进式拔高价格至4800元/㎡；至准现房或已形成市场口碑阶段可将价格调整至5000元/㎡，最终实现项目4900元/㎡的销售均价，力求项目利润的最大化，给投资者创造更大价格空间。
2、商业售价目前区域内居住人口不多，现有商业主要以社区商业为主，短时间内形成百货、休闲、大型餐饮的可能性不大。
综合以上因素考虑，建议本地块商业归化以两层商业为宜。
一楼定位将主要依托紧邻的实验一小，针对性的发展小型餐饮、儿童玩具、童装童鞋、体育用品等的批零销售；二楼商业主要针对课外辅导班、特长培训班、教材考试书店等商业业态进行销售。
售价方面，鉴于目前区域内商业氛围不足，在开发方希望迅速收回投资的背景下，建议一楼均价18000元/㎡,二楼销售均价实现8000元/㎡，平均销售均价13000元/㎡。
3、车位售价因考虑本地块用地面积和地质条件，不建议设置地下车位。
考虑以项目裙楼的第三层和转换层为停车场地。
从性质上变成产权车位，相比其他项目的地下车位更具优势，在售价方面还能够与其他项目持平或略高。
实现销售均价13.8万/个左右，难度不会太大。
第五部分：投资回报该地块占地面积约5000/㎡，如能获得4.5以上的建筑容积规划，本地块总建筑面积为22500/㎡左右。
规划上可考虑一二层为商业，三层和转换层为停车场（减少地下车位投入，并能充分利用转换层的价值）。
其中住宅部分销售额为8千5百万元；商业部分总建面积约6000㎡，平均按1.3万元/㎡销售，可回笼资金7千8百万元；三层和转换层为停车场可规划60余个车位，按13.8万/个销售，可获利820万元。
项目累计总销售额为1. 7亿元左右。
以上商业面积和车位数量、售价相对保守，如能够进一步增加，项目开发利润也将得到进一步提高。
二零一六年三月。