房地产 万科自营式社区商业模式研究

万科提出：
发展非住宅类业务
•探索商用地产业务模式，
社区商用物业业务得以发展
•为客户提供更全面的产品和服务。
万科社区商用物业发展区别于传统商业地产开发
万科出发点首先是为了更好的做住宅，为客户营造“好房子，好服 务，好邻居”的生活环境。
社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这 些服务具有经常性、便利性的特点，因此市场基础稳定，并将随 着居民收入水平的提高得到更大的发展。
万科认为：
国内十多年地产发展
客户需求层次不断提升
住宅承载了客户对生活配 套、居住品质的要求
住宅产品满足不只是简单居住功能
另一方面
中国城市的发展进入了新的阶段
城市的发展动力已经由单一的人口 增长转向城市功能和产业的升级
因此：
用地供应上，体现为新项目中纯住宅项目越 来越少，商用物业比例不断提升。
在这一背景下，万科 •顺应城市发展的趋势， •满足客户需求的角度出发，
社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。 因此
定位招商运营，提供稳定的收入及高租用率的零售资产 然后
通过统一持有管理，借助于规模优势 阶段性持有一部分社区商业，通过统一规划、集中管理树 立品牌形象，提升社区品质。
最后
经营良好的优质资产可以以灵活多变的退 出方式实现获利
因此，在社区商业未来可持续发展的问题上，万科进行 阶段性持有一部分社区商业，通过统一规划、集中管理 树立品牌形象，提升社区品质。未来，经营良好的优质 资产可以以灵活多变的退出方式为万科创造更多的利润。
万科自营式社区商业模式研究
“五菜一汤”是万科的一种社区模式，以超市/便利店、第五食堂/快餐、 洗衣店、药店/美发店、银行/ATM机为“五菜”，以菜市场为“一汤” 打造社区商业标准配置。为满足居者日常生活所需，金域东郡项目中， 万科精心设计1000㎡社区商业，规划引入便利店、中餐厅、洗衣房、 药店、银行ATM等业态，让家门口的便利丰盛成为可能。
自营业态——药房（门诊）
提供社区住居者简单医疗服务
必要性
经常性
面积150-500平米 自营方式： 一、加盟合作：由于药房（门诊）专业性较强，且证件办理繁琐，故以加盟合作 的方式最佳
自营业态——娱乐会所（KTV）
提供社区娱乐场所
必要性
经常性
面积1000-5000平米 自营方式： 一、加盟合作：加盟品牌连锁，具有品牌号召力，且成熟品牌运营能力能够提供 很好的发展 二、自主经营：自己建立创建品牌，招聘团队，自主经营。 三、团队输入：与品牌连锁建立合作，通过团队输入进行管理，设备与场地自己 提供。
自营业态——咖啡（茶坊）
满足居住者社交与娱乐空间
必要性
经常性
提供消费休闲聚点，面积250-1000平米 自营方式： 一、加盟合作：通过加盟品牌连锁进行经营 二、自主经营：自己建立品牌与管理团队经营 三、团队输入：运用其他品牌管理团队输入进行运营合作
自营业态——干洗店
社区生活服务业态
必要性
经常性
提供消费休闲聚点，面积60-100平米 自营方式： 一、加盟合作：干洗店目前经营主要以加盟合作方式为主。
因此，社区商业在满足居住便利性、经常性这两个 特点，社区商业几样业态将必不可缺
万科社区商业——“五菜一汤”
出发点：
回归居住属性、方便居住者， 实现业主、商家、开发商、物业公司多赢局面
形式：
早期：菜市场、第五食堂、以及增设的洗衣店、银行、社区医院等 随着各个业态发展，万科针对早期“五菜一汤”进行升级，并进行多层次分类， 将便利店（社区超市）、咖啡（茶坊）、社区医院（药房）、洗衣店、娱乐会 所组合成全新的社区“五菜一汤”。以提供居住者便捷性与经常性生活服务。
自营式社区商业模式
便利店（带生鲜）、咖啡（茶坊）、干洗店、社区医院、娱乐会所五大业态是 驱动社区商业发展的核心业态，居住者对于五大业态具有不可或缺的需求，同 时这五大业态对整个社区商业发展具有促进作用。
为什么需要自营？
1、社区尚不成熟，招商难度大，前期回报低驱使自营 2、品牌商家不接受新社区，私人商户经营能力不足，降低品质 3、通过自营能够有效的带动符合社区定位的商业发展 4、通过自营品牌能带动其他商铺招商、 5、加快商圈形成
自营业态——便利店
便利店带生鲜，以提供社区日常生活需要
必要性
经常性
满足社区生活所需的零售店，是提供社区商业品最基本业态，面积100-250平米 自营方式： 一、加盟合作：通过加盟品牌连锁便利店进行便利店经营，优势是品牌加盟具备 货品采购与成熟经营管理。劣势是利润较低，受加盟约束条件较多 二、自主经营：自己建立品牌与管理团队经营，自主采购，自主销售。优势是品 牌控制较强，可以随着商业项目进行不同定位。劣势是缺乏经营经验，部分商品 采购繁琐。