房地产公司开发部配套工作流程
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开发部前期配套工作流程
• 土地出让、拍卖手续
• 开发部前期工作流程 • 开发部配套工作流程
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土地挂牌（土地交易中心）
建设单位出具详细规划 规划审批 （规划局）
摘得该地块
签订土地出让协议 交纳相应费用 出让金 契税 交易费
规划成果 土地出让协议或土地证 资金证明
取得年度投资计划
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（三） 受让方提出竟拍申请：
1..登记单位（名称、联系人、联系电话、单位地址）
2.登记日期 3.拟受让方缴纳竟拍保证金日期 4.竟拍申报资料
（四）挂牌阶段：（实施过程）
A.交易中心组织进行公开挂牌 1.确定公开挂牌日期 2.确定公开挂牌地点 3.竟争单位领取应价牌. 4.公开挂牌（具体操作阶段） a.挂牌主持单位及人员名称、职务、单位 b.挂牌参加单位及人员名称、职务、单位 c.挂牌公证机关名称、人员
3. 土地出让面积各项指标
4. 土地使用年限 5. 地块设计条件要求及各项指标 6. 每平米土地出让金底价及总额
7. 土地挂牌须知
（二）拟受让方需提供资料 1.营业执照副本 2.资质证明 3.资金保证说明书，包括缴纳土地使用权出让金的时间、融资能力、招 商能力等 4.竟买人的委托书、身份证原件、复印件 5.股东会或董事会关于参与竟拍的决议
取得建设用地许可证 办理国有土地使用证
建筑方案审批
建筑平、立、剖、设备3套 消防 人防 地名 大、小配套
ห้องสมุดไป่ตู้
取得工程规划许可证
设计、施工、监理招投标 施工图审查 监理、施工合同审查 墙改、水泥基金
取得开工证 四证一计划齐全可贷款 取得销售许可证 可开盘销售
排 水
工程可正式开工 部位达到正负0
各项配套验收
准入证
自 来 水
电 力
煤 气
热 力
产权证
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国有土地使用权招标出让程序
1.天津土地交易中心进行招标公告，公告期间有意投标者可以购买 文件，自行察看招标地块现场。
土地招标公告方式： A. 刊登新闻媒体或广告媒体 B. 登陆www.tjlandmarket.com
公告内容： A. 拟出让地块位置 B. 用地规划性质 C. 土地出让面积 D. 土地使用年限 E. 参加投标起止日期 F. 投标保证金要求 G. 投标人的范围和资格
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（五）签定合同阶段
A、中标单位缴纳有关费用： 1. 土地出让金 2. 土地交易费 3. 契税（出让金3%） B、 土地使用权出让合同正式签定 1. 中标单位与市土地局签定《土地使用权出让合同》 2. 受让方领取《土地使用权出让合同》
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国有土地使用权挂牌出让程序
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国有土地使用权拍卖出让程序
一、天津土地交易中心进行土地拍卖公告： 1. 拟出让地块位置 2. 用地规划性质 3. 土地出让面积 4. 土地使用年限 5. 参加竟拍日期 二、土地拍卖公告方式： 1、刊登新闻媒体或广告媒体 2、登陆www.tjlandmarket.com
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（五）签定合同阶段
A．成交单位缴纳有关费用： 1.土地出让金 2.土地交易费 3.契税（出让金3%） B．土地使用权出让合同正式签定 1. 中标单位与市土地局签定《土地使用权出让合同》 2.受让方领取《土地使用权出让合同》
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开发部前期工作流程
一、委托设计院做建设项目的修建性详细 规划
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4.在市公证处的监督下进行投标和开箱点算标书文件，审查投标者 提交的投标资料，对符合条件的投标者予以确认。下列情形之一者， 为无效投标。
（1） 投标文件未在规定时间内收到的； （2） 投标文件不齐备或不符合规定的 （3） 投标文件字迹不清，无法辨认的； （4） 投标单位不具备资格或联合投标的； （5） 委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的； （6） 投标保证金没有在投标截止期限前汇入天津土地交易中心 指定帐号的； （7） 投标单位报价低于底价的； （8） 同一标书有两个或两个以上报价的； （9） 同一投标者有两份以上标书的； 天津土地交易中心对认为无效的投标文件不作解释。
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五、办理项目建设投资计划
【办理单位】市建委房地产处 【所需材料】1、申请年度投资计划的报告 2、土地出让协议/国有土地使用证 3、规划成果通知书/规划详图（可能取消规划成果） 4、填写房地产开发投资预算情况表 5、供热及大配套证明 6、网上录入项目情况 【时间周期】正常周期15个工作日。 【所需费用】无 【取得材料】《项目建设年度投资计划》 【备注】 投资计划在5000万（含5000万）以下的其他建设项目由区县 建委负责管理 。
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5、在市公证处的监督下，进行评标和决标，确定中标者，颁发《中 标通知书》
6、中标者根据《中标通知书》，在15个工作日内与天津市规划和 国土资源局签定《天津市国有土地使用权出让合同》，并按招标 文件规定签定外部市政基础设施配套合同。受让方按出让合同缴 纳土地出让金、契税（出让金3%）和土地交易费（6‰--13.5‰），按规定办理土地登记手续，申请领取《国有土地使用 证》，工作时间为30个工作日；同时土地交易中心经办申请核发 《建设用地规划许可证》，填写“建设用地规划许可证申请表”， 市土地局领导审批后，局业务处核发，工作时间为20个工作日。
公告时间为20天
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2、公告期间，天津土地交易中心在规定时间内接受被投标者有关招
标地块的咨询，并审查有关申报材料，受理投标申请，确定投标资 格。
（1）拟受让方购买招标地块资料 A. 拟出让地块位置 B. 用地规划性质 C. 土地出让面积 D. 土地级别 E. 地块规划设计条件要求 F. 土地使用权出让合同及使用条件 J. 土地招标须知 （2）拟受让方准备投标资格证明文件，到天津土地交易中心登记 A.营业执照副本 B.股东会或董事会关于参与投标的决议（按照该企业章程的规定提供） C.法定代表人的证明书及其身份证复印件 D.委托他人或企业、组织参与投标的，法定代表人签署的法人授权委托 书及委托代理人的身份证复印件 E.盖章填写的国有土地使用权投标报名表及投标保证金
d.参加挂牌单位名称、数目 e.主持人宣布挂牌规则、挂牌起价及开始竟价
f.单位最高土地出让金报价（在挂牌结束前10分钟，如果还有两家或以上 单位参与竟价，组织方将安排竟价单位单独做最后报价,价格最高者成交)。 g. 发出《挂牌成交确认书》；
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B．公证机关进行现场公证 1. 公证机关对挂牌过程进行公证 2. 公证机关对挂牌结果进行公证 3. 公证书：公证日期、公证内容、公证机关、公证人员 4..挂牌成交单位接受成交通知书 5. 未成交单位接受退还保证金 C. 公布出让结果
三、 市政工程方案报审
【办理单位】规划局市政处 【所需材料】 1、市政工程规划设计方案申报表。 2、市政工程规划设计要求审定通知书。 3、规划设计方案2份（含说明、图纸、电子文件；图纸包括 现状管线及拟建管线方案） 4、相关协议及配套证明。 5、大型市政基础设施需提交环境影响报告书。 6、市政工程通过公路、河道、铁路等设施的，需提交有关 部门审批意见；通过单位土地的，提交与相关单位签定的协议。 【时间周期】6个工作日。6个工作日内不能做出决定的，经局长批 准，可以延长10个工作日。 【所需费用】无 【取得材料】市政工程规划设计方案审定通知书
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四、规划设计成果报审
【办理单位】规划局建管处 【所需材料】根据《规划设计方案修改通知书》要求提交 规划设计方案（含审定的市政规划设计方 案）10份，电子文件1份。 【时间周期】6个工作日 【所需费用】无 【取得材料】《项目规划成果》2本 【备注】 行政许可法后，规划设计方案报审和成果报审 合并，等于报审2次规划设计方案。
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如待招标地块涉及集体土地征用和农用地转用
《天津市国有土地使用权出让合同》签定后，暂存天津市规划 和国土资源局，受让方须按照《天津市国有土地使用权出让合同》 规定缴纳土地出让金等有关费用。待招标地块涉及的集体土地征 用和农用地转用手续办理完毕后，再发放《天津市国有土地使用 权出让合同》。受让方履行有关土地使用权登记手续，领取出让 地块的《土地使用证》。
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a. 拍卖主持单位及人员名称、职务、单位 b. 拍卖参加单位及人员名称、职务、单位 c. 拍卖公证机关名称、人员 d. 参加拍卖单位名称、数目 e. 拍卖主持人宣布拍卖规则、拍卖起价及开始竟拍 f. 单位最高土地出让金报价 *最高土地出让金报价高于拍卖起价---成交 *最高土地出让金报价低于拍卖起价---终止 B、公证机关进行现场公证 1. 公证机关对拍卖过程进行公证 2. 公证机关对拍卖结果进行公证 3. 公证书：公证日期、公证内容、公证机关、公证人员 C、竟拍成交单位接受竟买成交通知书 D、竟拍未成交单位接受退还竟拍保证金
【办理单位】规划设计研究院 【所需材料】规划要点、该地块现状地形图及地界图的 电子文件 【时间周期】不确定 【所需费用】一公顷1.5元，价格可以协商 【取得材料】《项目修建性详细规划》
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二
、规划方案的报审
【办理单位】规划局建管处 【所需材料】1、规划设计方案（含总平面方案）申报表 2、出让供地方式提交国有土地使用权出让合 同，其他供地方式提交选址意见书。 3、规划设计方案（包括规划设计说明、现状 地形图等）2份，电子文件1份 【时间周期】8个工作日，公示及报政府时间不计算在内 【所需费用】无 【取得材料】规划方案审定通知书 【备注】规划局建管处审定后，需召开公示会，面积超过 40000平方米的还需报市政府审批。 www.fdcsky.cn
一．天津土地交易中心进行土地挂牌公告：
1. 拟出让地块位置
2. 用地规划性质 3. 土地出让面积 4. 土地使用年限 5. 参加竟拍日期 二．土地挂牌公告方式： 1.刊登新闻媒体或广告媒体 2.登陆www.tjlandmarket.com
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三．挂牌申请登记阶段： （一）土地交易中心提供挂牌地块资料： 1. 拟出让地块位置 2. 用地规划性质
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六、 大配套证明
【办理单位】市配套办
【所需材料】1、土地出让协议 （1份复印件） 2、规划总平面图（1份） 【时间周期】7个工作日 【所需费用】 大配套交费标准：商品房：165元/平方米，其 中危改计划为115/平方米；公建210—280元/平方米。空白 地：185元/平方米 【取得材料】大配套协议/大配套证明 【备注】 大配套首期付款20%，面积较大的可协商先交纳12% www.fdcsky.cn
三、拍卖申请登记阶段：
（一） 土地交易中心提供拍卖地块资料：
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 拟出让地块位置 用地规划性质 土地出让面积 土地使用年限 地块设计条件要求 每平米土地出让金底价及总额 土地拍卖须知
（二）
拟受让方需提供资料
1. 营业执照副本 2. 资质证明 3. 资金保证说明书，包括缴纳土地使用权出让金的时间、 融资能力、招商能力等 4. 竟买人的委托书、身份证原件、复印件 5. 股东会或董事会关于参与竟拍的决议
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（三）、 拟受让方提出竟拍申请：
1. 登记单位（名称、联系人、联系电话、单位地址) 2. 登记日期 3. 拟受让方缴纳竟拍保证金日期 4.竟拍申报资料
（四）、 拍卖阶段：（实施过程）
A、交易中心组织进行公开拍卖 1. 确定公开拍卖日期 2. 确定公开拍卖地点 3. 竟拍单位领取竟拍号码牌. 4. 公开拍卖（具体操作阶段）
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3. 在招标文件规定期限内，投标者委托编制规划设计方案，准备有 关投标资料
投标申报资料:
A. 国有土地使用权投标书
B. 资质证明或投资能力证明 C. 开发业绩及经营业绩（至少近三年内的） D、资金保证说明书，包括缴纳土地使用权出让金的时间、融资能力、 招商能力等 E. 按要求，委托编制的该地块的规划设计方案
• 土地出让、拍卖手续
• 开发部前期工作流程 • 开发部配套工作流程
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土地挂牌（土地交易中心）
建设单位出具详细规划 规划审批 （规划局）
摘得该地块
签订土地出让协议 交纳相应费用 出让金 契税 交易费
规划成果 土地出让协议或土地证 资金证明
取得年度投资计划
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（三） 受让方提出竟拍申请：
1..登记单位（名称、联系人、联系电话、单位地址）
2.登记日期 3.拟受让方缴纳竟拍保证金日期 4.竟拍申报资料
（四）挂牌阶段：（实施过程）
A.交易中心组织进行公开挂牌 1.确定公开挂牌日期 2.确定公开挂牌地点 3.竟争单位领取应价牌. 4.公开挂牌（具体操作阶段） a.挂牌主持单位及人员名称、职务、单位 b.挂牌参加单位及人员名称、职务、单位 c.挂牌公证机关名称、人员
3. 土地出让面积各项指标
4. 土地使用年限 5. 地块设计条件要求及各项指标 6. 每平米土地出让金底价及总额
7. 土地挂牌须知
（二）拟受让方需提供资料 1.营业执照副本 2.资质证明 3.资金保证说明书，包括缴纳土地使用权出让金的时间、融资能力、招 商能力等 4.竟买人的委托书、身份证原件、复印件 5.股东会或董事会关于参与竟拍的决议
取得建设用地许可证 办理国有土地使用证
建筑方案审批
建筑平、立、剖、设备3套 消防 人防 地名 大、小配套
ห้องสมุดไป่ตู้
取得工程规划许可证
设计、施工、监理招投标 施工图审查 监理、施工合同审查 墙改、水泥基金
取得开工证 四证一计划齐全可贷款 取得销售许可证 可开盘销售
排 水
工程可正式开工 部位达到正负0
各项配套验收
准入证
自 来 水
电 力
煤 气
热 力
产权证
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国有土地使用权招标出让程序
1.天津土地交易中心进行招标公告，公告期间有意投标者可以购买 文件，自行察看招标地块现场。
土地招标公告方式： A. 刊登新闻媒体或广告媒体 B. 登陆www.tjlandmarket.com
公告内容： A. 拟出让地块位置 B. 用地规划性质 C. 土地出让面积 D. 土地使用年限 E. 参加投标起止日期 F. 投标保证金要求 G. 投标人的范围和资格
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（五）签定合同阶段
A、中标单位缴纳有关费用： 1. 土地出让金 2. 土地交易费 3. 契税（出让金3%） B、 土地使用权出让合同正式签定 1. 中标单位与市土地局签定《土地使用权出让合同》 2. 受让方领取《土地使用权出让合同》
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国有土地使用权挂牌出让程序
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国有土地使用权拍卖出让程序
一、天津土地交易中心进行土地拍卖公告： 1. 拟出让地块位置 2. 用地规划性质 3. 土地出让面积 4. 土地使用年限 5. 参加竟拍日期 二、土地拍卖公告方式： 1、刊登新闻媒体或广告媒体 2、登陆www.tjlandmarket.com
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（五）签定合同阶段
A．成交单位缴纳有关费用： 1.土地出让金 2.土地交易费 3.契税（出让金3%） B．土地使用权出让合同正式签定 1. 中标单位与市土地局签定《土地使用权出让合同》 2.受让方领取《土地使用权出让合同》
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开发部前期工作流程
一、委托设计院做建设项目的修建性详细 规划
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4.在市公证处的监督下进行投标和开箱点算标书文件，审查投标者 提交的投标资料，对符合条件的投标者予以确认。下列情形之一者， 为无效投标。
（1） 投标文件未在规定时间内收到的； （2） 投标文件不齐备或不符合规定的 （3） 投标文件字迹不清，无法辨认的； （4） 投标单位不具备资格或联合投标的； （5） 委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的； （6） 投标保证金没有在投标截止期限前汇入天津土地交易中心 指定帐号的； （7） 投标单位报价低于底价的； （8） 同一标书有两个或两个以上报价的； （9） 同一投标者有两份以上标书的； 天津土地交易中心对认为无效的投标文件不作解释。
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五、办理项目建设投资计划
【办理单位】市建委房地产处 【所需材料】1、申请年度投资计划的报告 2、土地出让协议/国有土地使用证 3、规划成果通知书/规划详图（可能取消规划成果） 4、填写房地产开发投资预算情况表 5、供热及大配套证明 6、网上录入项目情况 【时间周期】正常周期15个工作日。 【所需费用】无 【取得材料】《项目建设年度投资计划》 【备注】 投资计划在5000万（含5000万）以下的其他建设项目由区县 建委负责管理 。
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5、在市公证处的监督下，进行评标和决标，确定中标者，颁发《中 标通知书》
6、中标者根据《中标通知书》，在15个工作日内与天津市规划和 国土资源局签定《天津市国有土地使用权出让合同》，并按招标 文件规定签定外部市政基础设施配套合同。受让方按出让合同缴 纳土地出让金、契税（出让金3%）和土地交易费（6‰--13.5‰），按规定办理土地登记手续，申请领取《国有土地使用 证》，工作时间为30个工作日；同时土地交易中心经办申请核发 《建设用地规划许可证》，填写“建设用地规划许可证申请表”， 市土地局领导审批后，局业务处核发，工作时间为20个工作日。
公告时间为20天
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2、公告期间，天津土地交易中心在规定时间内接受被投标者有关招
标地块的咨询，并审查有关申报材料，受理投标申请，确定投标资 格。
（1）拟受让方购买招标地块资料 A. 拟出让地块位置 B. 用地规划性质 C. 土地出让面积 D. 土地级别 E. 地块规划设计条件要求 F. 土地使用权出让合同及使用条件 J. 土地招标须知 （2）拟受让方准备投标资格证明文件，到天津土地交易中心登记 A.营业执照副本 B.股东会或董事会关于参与投标的决议（按照该企业章程的规定提供） C.法定代表人的证明书及其身份证复印件 D.委托他人或企业、组织参与投标的，法定代表人签署的法人授权委托 书及委托代理人的身份证复印件 E.盖章填写的国有土地使用权投标报名表及投标保证金
d.参加挂牌单位名称、数目 e.主持人宣布挂牌规则、挂牌起价及开始竟价
f.单位最高土地出让金报价（在挂牌结束前10分钟，如果还有两家或以上 单位参与竟价，组织方将安排竟价单位单独做最后报价,价格最高者成交)。 g. 发出《挂牌成交确认书》；
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B．公证机关进行现场公证 1. 公证机关对挂牌过程进行公证 2. 公证机关对挂牌结果进行公证 3. 公证书：公证日期、公证内容、公证机关、公证人员 4..挂牌成交单位接受成交通知书 5. 未成交单位接受退还保证金 C. 公布出让结果
三、 市政工程方案报审
【办理单位】规划局市政处 【所需材料】 1、市政工程规划设计方案申报表。 2、市政工程规划设计要求审定通知书。 3、规划设计方案2份（含说明、图纸、电子文件；图纸包括 现状管线及拟建管线方案） 4、相关协议及配套证明。 5、大型市政基础设施需提交环境影响报告书。 6、市政工程通过公路、河道、铁路等设施的，需提交有关 部门审批意见；通过单位土地的，提交与相关单位签定的协议。 【时间周期】6个工作日。6个工作日内不能做出决定的，经局长批 准，可以延长10个工作日。 【所需费用】无 【取得材料】市政工程规划设计方案审定通知书
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四、规划设计成果报审
【办理单位】规划局建管处 【所需材料】根据《规划设计方案修改通知书》要求提交 规划设计方案（含审定的市政规划设计方 案）10份，电子文件1份。 【时间周期】6个工作日 【所需费用】无 【取得材料】《项目规划成果》2本 【备注】 行政许可法后，规划设计方案报审和成果报审 合并，等于报审2次规划设计方案。
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如待招标地块涉及集体土地征用和农用地转用
《天津市国有土地使用权出让合同》签定后，暂存天津市规划 和国土资源局，受让方须按照《天津市国有土地使用权出让合同》 规定缴纳土地出让金等有关费用。待招标地块涉及的集体土地征 用和农用地转用手续办理完毕后，再发放《天津市国有土地使用 权出让合同》。受让方履行有关土地使用权登记手续，领取出让 地块的《土地使用证》。
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a. 拍卖主持单位及人员名称、职务、单位 b. 拍卖参加单位及人员名称、职务、单位 c. 拍卖公证机关名称、人员 d. 参加拍卖单位名称、数目 e. 拍卖主持人宣布拍卖规则、拍卖起价及开始竟拍 f. 单位最高土地出让金报价 *最高土地出让金报价高于拍卖起价---成交 *最高土地出让金报价低于拍卖起价---终止 B、公证机关进行现场公证 1. 公证机关对拍卖过程进行公证 2. 公证机关对拍卖结果进行公证 3. 公证书：公证日期、公证内容、公证机关、公证人员 C、竟拍成交单位接受竟买成交通知书 D、竟拍未成交单位接受退还竟拍保证金
【办理单位】规划设计研究院 【所需材料】规划要点、该地块现状地形图及地界图的 电子文件 【时间周期】不确定 【所需费用】一公顷1.5元，价格可以协商 【取得材料】《项目修建性详细规划》
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二
、规划方案的报审
【办理单位】规划局建管处 【所需材料】1、规划设计方案（含总平面方案）申报表 2、出让供地方式提交国有土地使用权出让合 同，其他供地方式提交选址意见书。 3、规划设计方案（包括规划设计说明、现状 地形图等）2份，电子文件1份 【时间周期】8个工作日，公示及报政府时间不计算在内 【所需费用】无 【取得材料】规划方案审定通知书 【备注】规划局建管处审定后，需召开公示会，面积超过 40000平方米的还需报市政府审批。 www.fdcsky.cn
一．天津土地交易中心进行土地挂牌公告：
1. 拟出让地块位置
2. 用地规划性质 3. 土地出让面积 4. 土地使用年限 5. 参加竟拍日期 二．土地挂牌公告方式： 1.刊登新闻媒体或广告媒体 2.登陆www.tjlandmarket.com
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三．挂牌申请登记阶段： （一）土地交易中心提供挂牌地块资料： 1. 拟出让地块位置 2. 用地规划性质
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六、 大配套证明
【办理单位】市配套办
【所需材料】1、土地出让协议 （1份复印件） 2、规划总平面图（1份） 【时间周期】7个工作日 【所需费用】 大配套交费标准：商品房：165元/平方米，其 中危改计划为115/平方米；公建210—280元/平方米。空白 地：185元/平方米 【取得材料】大配套协议/大配套证明 【备注】 大配套首期付款20%，面积较大的可协商先交纳12% www.fdcsky.cn
三、拍卖申请登记阶段：
（一） 土地交易中心提供拍卖地块资料：
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 拟出让地块位置 用地规划性质 土地出让面积 土地使用年限 地块设计条件要求 每平米土地出让金底价及总额 土地拍卖须知
（二）
拟受让方需提供资料
1. 营业执照副本 2. 资质证明 3. 资金保证说明书，包括缴纳土地使用权出让金的时间、 融资能力、招商能力等 4. 竟买人的委托书、身份证原件、复印件 5. 股东会或董事会关于参与竟拍的决议
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（三）、 拟受让方提出竟拍申请：
1. 登记单位（名称、联系人、联系电话、单位地址) 2. 登记日期 3. 拟受让方缴纳竟拍保证金日期 4.竟拍申报资料
（四）、 拍卖阶段：（实施过程）
A、交易中心组织进行公开拍卖 1. 确定公开拍卖日期 2. 确定公开拍卖地点 3. 竟拍单位领取竟拍号码牌. 4. 公开拍卖（具体操作阶段）
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3. 在招标文件规定期限内，投标者委托编制规划设计方案，准备有 关投标资料
投标申报资料:
A. 国有土地使用权投标书
B. 资质证明或投资能力证明 C. 开发业绩及经营业绩（至少近三年内的） D、资金保证说明书，包括缴纳土地使用权出让金的时间、融资能力、 招商能力等 E. 按要求，委托编制的该地块的规划设计方案