中山火炬开发区大环村地段198亩挂牌地块可行性分析简报 15页PPT文档
中山火炬开发区大环村地段198亩挂牌地块可行性分析简报15页PPT
公寓35-75㎡ 商铺33-62㎡
公寓带装修6500 商铺27000-35000
2019年1月
已推496套、已售168套、 余货328套
总建220万㎡
515㎡
10000-14000
——
2009年起已推2841套、已售 2657套、余货184套
59套/月
汇景东方
占地106万㎡ 总建200万㎡
别墅235-380㎡
别墅14000-15000 2019年5月
已推205套、已售62套、 余货143套
2套/月
佰汇广场
占地19046㎡ 总建41793㎡
佰汇广场： 公寓带装修6500、商铺
27000-35000
第五大道城果： 洋房均价4600
汇景东方： 联排14000-15000
裕龙君汇： 洋房均价4900
项目地块
健康花城： 洋房均价4700
君华新城：洋房5300、 联排12000-14000、
商铺18000
金华花园： 洋房均价5200-
5700
领汇明轩： 洋房均价5000
2019年7月 2009年4月
已推632套、已售518套、 余货114套
已推1954套、已售1787套、 余货167套
43套/月 35套/月
占地44万㎡ 总建103万㎡
洋房77-130㎡
4900起、楼王5800、 均价5500
2019年9月
已推718套、已售376套、 余货342套
37套/月
占地200万㎡ 150、188、300- 150㎡8500起、其余
地块位置
项目地块位于中山市火炬开发区大环村地段、距离市区中心 大约9公里、距离开发区中心1.5公里、位置相对一般
中山市城市规划技术规范
中山市城市规划技术规范1法规名称: 中山市城市规划技术规范发布日期: 4月30日发文机构: 中山市政府办公室生效日期: 4月30日法规文号: 中府办[ ]50号有效性: 有效中山市城市规划技术规范2第一章总则1.1 为实现城市规划管理规范化和法制化,保证科学、合理、经济地利用城市土地,配置城市公共设施,更好地发挥城市的综合效能,根据<中华人民共和国城市规划法>等有关法律、法规、规范制定本规范。
1.2 在中山市进行与城市规划、设计和管理有关的活动必须按照本规范执行。
我市现行城市规划管理的有关规定与本规范不一致的,以本规范为准。
本规范未作规定,应按国家、省、市的有关法律、法规、规章和规范性文件的规定执行。
1.3 本规范由中山市规划局负责解释。
1.4 本规范自 5月1日起执行。
第二章城市用地2.1城市用地分类2.1.1 城市用地分类和代号应符合<城市用地分类与规划建设用地标准>GBJ137-90的规定。
城市用地分类和代号表 2.1.134以简陋住宅为主的用地住宅建筑用地56银行及分理处、信用社、信托投资公司、证券交易所和保险公司,以及外国驻本市的金融和保险机构等用地饮食、照相、理发、浴室、洗染、日用修理和交通售票等用地旅馆、招待所、度假村及其附属设施等用地独立地段的农贸市场、小商品市场、工业品市和综合市场等用地新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地各种通讯社、报社和出版社等用地各种文化艺术团体等用地各级广播电台、电视台和转播台、差转台等用地公共图书馆、博物馆、科技馆、展览馆和纪念馆等用地电影院、剧场、音乐厅、杂技场等演出场所,包括各单位对外营业的同类用地独立地段的游乐场、舞厅、俱乐部、文化宫、青少年宫、老年活动中心等用地7体育场馆和体育训练基地等用地,不包括学校等单位内的体育用地室内外体育运动用地,如体育场馆、游泳场馆、各类球场、溜冰场、赛马场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆域部分等用地,包括附属的业余体校用地为各类体育运动专设的训练基地用地医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地综合医院和各类专科医院等用地,如妇幼保健院、儿童医院、精神病例院、肿瘤医院等卫生防疫站、专科防治所、检验中心、急救中心和血库等用地休养所和疗养院等用地,不包括以居住为主的干休所用地,该用地应归入居住用地(R) 高等院校、中等专业学校、中学、科学研究和勘测设计机构等用地,不包括小学和幼托用地,该用地应归入居住用地(R)大学、学院、专科学校和独立地段的研究生院等用地,包括军事院校用地中等专业学校、技工学校、职业学校等用地,不包括附属于普通中学内的职业高中用地8独立地段的电视大学、夜大学、教育学院、党校、干校、业余学校和培训中心等用地科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技咨询等机构用地,不包括附设于其它单位内的研究室和设计室等用地具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地,不包括已作其它用途的文物古迹用地,该用地应分别归入相应的用地类别除以上之外的公共设施用地,如宗教活动场所、社会福利院等用地工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地,包括专用的铁路、码头和道路等用地,不包括露天矿用地,该用地应归入水域和其它用地(E)对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地,如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地,如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地9对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地,如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地铁路站场和线路等用地高速公路和一、二、三级公路线路及长途客运站等用地,不包括村镇公路用地,该用地应归入水域和其它用地(E)高速公路用地一级、二级和三级公路用地长途客运站用地10运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地海港和河港的陆域部分,包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地海港港口用地河港港口用地民用及军民合用的机场用地、包括飞行区、航站区等用地,不包括净空控制范围用地市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地主干路、次干路和支路用地,包括其交叉路口用地;不包括居住用地、工业用地等内部道路用地快速干路和主干路用地次干路用地主次干路间的联系道路用地除主次干路和支路外的道路用地,如步行街、自行车专用道等用地公共活动广场用地,不包括单位内的广场用地交通集散为主的广场用地游憩、纪念和集会为主的广场用地11公共使用的停车场和停车库用地,不包括其它各类用地配建的停车场库用地机动车停车场库用地非机动车停车场库用地市级、区级和居住区级的市政公用设施用地,包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地供水、供电、供燃气和供热等设施用地独立地段的水厂及其附属构筑物用地,包括泵房和调压站等用地变电站所、高压塔基等用地。
中山火炬开发区建设用地配套公建设施管理办法
中山火炬开发区建设用地配套公建设施管理办法（征求意见稿）第一章总则第一条为规范中山火炬高技术产业开发区（以下简称：中山开发区）房地产开发项目建设用地配套公建设施的配置，适应中山开发区城市建设需要，保障社会公共需求，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《企业国有资产法》、《关于配套城市公共设施和市政公用设施有关问题的通知》（中规通〔2005〕20号）、《关于加强市属行政事业单位房地产物业出租管理实施方案》（中府〔2006〕48号）、《关于调整配套城市公共设施和市政公用设施有关问题的通知》（中规通〔2013〕8号）、《中山市建设用地配套公建设施规划管理暂行办法》（中规通〔2015〕72号）和《中山市建设用地配套公建设施规划管理操作细则》（中规通〔2016〕70号）等有关文件规定，结合我区实际情况制定本管理办法。
第二条本办法所称配套公建设施为居住区配套公建设施，是指根据法律、法规、规章、我市有关城市管理要求，在居住区范围内进行配套建设的，按照规定或土地出让合同约定，应当移交政府部门所有的公共服务设施，包括教育设施、社区医疗卫生设施、文化体育设施、社区服务与行政管理设施、邮政及市政公用设施、商业服务设施以及约定建设的其他项目等（详见《中山市建设用地配套公建设施规划管理操作细则》（中规通〔2016〕70号）附表）。
其中垃圾站、配电房、公共厕所、通讯基站等小区业主共同使用的部分不列入配套公建统计和移交范畴，物业管理用房、业委会管理用房不列入移交范畴。
第三条中山火炬高技术产业开发区管理委员会（下称：区管委会）指定中山火炬高技术产业开发区财政局（下称：区财政局）作为配套公建设施的行政主管和接收单位，指定中山火炬城建集团有限公司（下称：区城建公司）作为配套公建设施的承接、管理、运营单位。
第四条配套公建设施的审核和接收实行联席会议制度，并成立火炬开发区建设用地配套公建设施审核和接收工作小组（以下简称：配套公建工作小组），负责建设用地配套公建设施审核和接收的组织领导和沟通协调，配套公建工作小组办公室设在区财政局，会议纪要由区财政局代章。
SL中山坦洲地块前期的的策划的报告204页PPT
C-研判矛盾点
现实--理性的 目标--非理性的 契机—突破点
Q-确定战略
Q1： 偏离市场热点置业区域,如 何挖掘区域价值? Q2： 区内客户的支撑度，区外 客户的牵引力？ Q3： 如何形成自身的核心竞争 力,突破重围
界定问题的基本分析模型
非期望结果—— 由特定情境导致 的特定结果
期望结果——不 喜欢某一结果， 想得到其它结果
该怎么办？ 如何实施？ 是否正确？
01
理想和现实的博弈
可能性和我们的机会
A、现实和理想的差距，造就了机会和矛盾的博弈。 B、这样的博弈之下，以什么样的态度和准备去面对？ C、凡胜者必先多虑，综合的角度来看，机会在哪里？
S-情景分析，面临的环境
Q1：具有中国特色的宏观经济调控的 影响 Q2：城市的角度 Q3：项目的发展
• 无品牌营销意图； • 利润无明确要求，合适就可以。
项目核心问题界定：怎么做才能低风险快速实现收益
我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市 场为导向。
问题1
以怎样的物业组合，实现项目收益要求的同时将风险降 到最低？
问题 2
以什么样的产品，打造项目竞争优势，实现快速销售？
怎样能够实现低风险快速操作
谨呈：兴安房地产开发有限公司
机会与挑战
——中山坦洲地块前期策划报告
ห้องสมุดไป่ตู้值创造 价值传递
01 项目整体发展战略 可能性和我们的机会
02 项目物业发展建议 项目能力及空间和方向
03 项目整体营销策略 我们的理念是成功的保证
04 项目首战攻略 前期的部署，是项目发展的基础
第一个汇报的范畴 《项目的定位及发展战略》
SL中山坦洲地块前期的的策划的报告
中山火炬高技术产业开发区建设工程规划验收申请表
（市政管线工程）初始号：业务编号：（市政管线工程）一、所需资料：1.建设工程规划验收申请表（市政管线工程）1份2.建设用地规划许可证及附件复印件（需验正本）3.建设工程规划许可证及附件复印件（需验正本）4.报建批准的施工图原件1份5.验线批复书原件1份6.竣工测量图2份7.竣工测量图电子文件1份8.建设工程档案验收证书复印件1份二、审批时间：20个工作日（不包括窗口受理时间、专家评审时间、听证时间、公示时间）窗口咨询电话：85336878、88293749或85591111转103规划分局投诉电话：85310806规划分局电子邮箱：HJGHFJ@规划分局局长信箱：中山火炬开发区康乐大道7号规划分局规划分局局长接待日时间：每月15日（节假日顺延）上午8:30——11:30地点：火炬开发区康乐大道7号城建大楼2楼会议室（市政交通工程）初始号：业务编号：（市政交通工程）一、所需资料：1.建设工程规划验收申请表（市政交通工程）2.建设用地规划许可证及附件复印件（需验正本）3.建设工程规划许可证及附件复印件（需验正本）4.报建批准的施工图原件1份5.验线批复书原件1份6.竣工测量图2份7.竣工测量图电子文件1份8.建设工程档案验收证书复印件1份二、审批时间：20个工作日（不包括窗口受理时间、专家评审时间、听证时间、公示时间）窗口咨询电话：85336878、88293749或85591111转103规划分局投诉电话：85310806规划分局电子邮箱：HJGHFJ@规划分局局长信箱：中山火炬开发区康乐大道7号规划分局规划分局局长接待日时间：每月15日（节假日顺延）上午9：00——12：00地点：火炬开发区康乐大道7号城建大楼2楼会议室。
环境影响评价报告公示：年生产PVDF中空纤维膜3万平方米环评报告
环境影响评价报告公示：年生产PVDF中空纤维膜3万平方米环评报告报告表编号2017 年编号:(项目名称:中山朗清膜业有限公司新建项目建设单位(盖章):中山朗清膜业有限公司编制日期:2017年10月国家环境保护部制《建设项目环境影响报告表》编制说明《建设项目环境影响报告表》由具有从事环境影响评价工作资质的单位编制。
1、项目名称——指项目立项批复时的名称，应不超过30个字(两个英文字段作一个汉字)。
2、建设地点——指项目所在地详细地址，公路、铁路应填写起止地点。
3、行业类别——按国标填写。
4、总投资——指项目投资总额。
5、主要环境保护目标——指项目区周围一定范围内集中居民住宅区、学校、医院、保护文物、风景名胜区、水源地和生态敏感点等，应尽可能给出保护目标、性质、规模和距厂界距离等。
6、结论与建议——给出本项目清洁生产、达标排放和总量控制的分析结论，确定污染防治措施的有效性，说明本项目对环境造成的影响，给出建设项目环境可行性的明确结论。
同时提出减少环境影响的其他建议。
预审意见——由行业主管部门填写答复意见，无主管部门项目，可不填。
审批意见——由负责审批该项目的环境保护行政主管部门批复。
2建设项目基本情况项目名称中山朗清膜业有限公司新建项目建设单位中山朗清膜业有限公司法人代表胡茂华联系人刘克利通讯地址中山市火炬开发区炬业路11号第8栋4楼5-8卡/ 528400 联系电话传真邮政编码建设地点中山市火炬开发区炬业路11号第8栋4楼5-8卡立项审 / 批准文号批部门行业类别 C3591 环境保护专用设建设性质新建? 扩建技改及代码备制造用地面积绿化面积 964 / (平方米) (平方米)环保投资总投资其中:环保投资 100 8 8% 占总投资(万元) (万元) 比例评价经费 1.0 预期投产日期 2017年12月 (万元)工程内容及规模1、项目概况及任务来源中山朗清膜业有限公司拟建于中山市火炬开发区炬业路11号第8栋4楼5-8卡，项目所在地理坐标为东经113?27'24.92"，北纬22?33'28.59"。
机会与挑战——中山坦洲地块前期策划报告
机会与挑战——中山坦洲地块前期策划报告一、项目背景随着城市化进程的加速和人口增长的不断增加，中山市发展规模快速扩大，对土地资源的需求也日益增加。
为满足城市发展的需要，中山市政府决定对坦洲地块进行开发和利用。
坦洲地块位于中山市东部，总面积约1000亩，地形平坦，并处于中山市经济发展较为繁荣的地段，为开展商业、住宅、休闲娱乐等多种功能于一体的综合开发提供了有利条件。
二、市场分析1.商业市场：随着中山市经济的快速发展和居民购买力的提升，商业市场需求不断增加。
坦洲地块地理位置独特，靠近市中心商业区和交通便利，具备吸引商家和消费者的条件。
2.住宅市场：中山市人口增长迅速，对住房需求量不断增加。
坦洲地块周边的居民区相对稀缺，对于提供高品质的住房解决方案具有较高的市场潜力。
3.休闲娱乐市场：随着人们生活水平的提高，对休闲娱乐设施的需求也越来越多。
坦洲地块坐拥丰富的自然资源，周边环境优美，具备开展休闲娱乐项目的独特优势。
三、项目规划为使坦洲地块的开发和利用具有可持续性和高效益性，我们拟进行以下规划：1.商业开发：利用地块的优越位置和便利交通条件，建设大型商场、超市、连锁店等商业设施，满足市民日常生活和购物的需求。
2.住宅开发：打造高品质的住宅社区，提供多样化的住房选择，包括高层公寓、别墅等，满足不同购房需求的人群。
3.休闲娱乐开发：结合地理环境和自然资源特点，开展休闲娱乐项目，如公园、运动场所、主题乐园等，为市民提供休闲娱乐和健身活动的场所。
4.举办活动：通过举办各类文化、艺术、体育等活动，吸引更多市民和游客前来坦洲地块，推动地块的发展和繁荣。
四、项目推进1.土地准备：确保坦洲地块的土地归属清晰，并进行土地整理和规划，为后续开发工作提供良好的基础。
2.筹集资金：通过与各大企业和金融机构合作，筹集项目所需的资金，确保项目的顺利推进。
3.建设团队：组织专业的建设团队，由规划师、建筑师、设计师等组成，进行项目的设计和施工。
广东省中山市土地利用总体规划
广东省中山市土地利用总体规划（2006-2020年）中山市人民政府二〇一二年八月目录第一章总则 (1)第一节规划目的 (1)第二节规划依据 (1)第三节规划范围 (2)第四节规划期限 (2)第二章土地利用现状与问题 (4)第一节土地利用现状 (4)第二节土地利用主要问题 (5)第三节挑战与机遇 (6)第三章土地利用战略与目标 (9)第一节土地利用战略 (9)第二节指导原则 (10)第三节土地利用目标 (11)第四章土地利用结构调整与布局优化 (15)第一节土地利用结构调整 (15)第二节土地利用布局优化 (16)第五章土地利用的区域调控 (20)第一节土地利用综合分区 (20)第二节土地利用功能分区 (23)第六章耕地和基本农田保护 (27)第一节耕地保护 (27)第二节基本农田保护 (28)第三节加大土地整理复垦开发力度 (31)第七章节约集约利用建设用地 (33)第一节严格控制建设用地增量 (33)第二节优化城乡用地布局 (33)第三节市域建设用地空间管制 (35)第八章土地生态建设 (39)第一节土地生态建设目标 (39)第二节土地生态建设空间格局 (39)第九章中心城区土地利用控制 (43)第一节中心城区规划范围 (43)第二节中心城区土地利用指引 (43)第三节中心城区建设用地空间管制 (44)第四节中心城区土地用途分区 (46)第十章土地利用重大工程与重点建设项目 (52)第一节土地利用重大工程安排 (52)第二节保障重点建设项目用地 (55)第十一章规划实施保障措施 (58)第一节加强规划对土地利用的整体控制 (58)第二节加强土地管理与监督 (59)第三节加强规划管理基础建设 (61)附表 (63)附图 (91)第一章总则第一节规划目的依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，为贯彻落实科学发展观和“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，以建设“适宜创新、适宜创业、适宜居住”的现代生态文明城市为目标，科学统筹全市城乡土地资源和指导各镇（区）的土地开发、利用和保护，为经济社会可持续发展提供更有力的用地保障，保障土地资源可持续利用，促进中山市经济社会可持续发展，特编制本规划。
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起始价 单价 （万/亩）
楼面价 （元/㎡ ）
3.0 25% 38% 39.56 29273.6
148
740
1、公建配套要求：控规配套要求：12班幼（托）儿园、社区活动中心、老年活动中心、羽毛球场、篮球场 各一处；2、其余社区健康服务中心、居住小区级文化室、居委会、服务站、警务室、邮政所、垃圾收集站 、再生资源回收点、公共厕所、环卫工人作息站等按《中山市城市规划技术标准与准则》要求配置。 2、挂牌时间：2019年7月24日-8月23日 3、竞买保证金：5900万元；交纳保证金截止日期：8月22日下午5时 4、付款方式：成交之日起365天内分二期付清
136384
204
商业 住宅
3.0
41
34369
168
840 龙锦洪、龙玉婵 2019/10/10
4
中山市火炬开发区 小引村
21514
32
商业 住宅
2.5
5
5800
180 1078
谢世鹏
2019/11/18
5
中山市火炬开发区 西一围
12298
18
商业 住宅
3.0
4
4120
223
1117
珠海市洪兴疏浚工程 有限公司
中山火炬开发区大环村地段198亩挂牌地块 可行性分析简报
开发部： 2019-08-07
结论性综述
建议公司考虑竞买、竞价上限控制在楼面地价 1000以下、即总价4亿元以下
地块情况
本地块为中山市今年首宗挂牌出让大面积住宅地块、面积198亩、总建近40万方、 开发规模相对适中、靠近火炬区中心地段、距离中山市区中心约9公里、三面临路、 与华佗山公园仅一路之隔、有一定开发前景、总体评价等级为中等。
131862.8
单价（元/㎡） 5200 20000 —— —— 2700
楼面地价740 （楼面地价1100）
31186 55487（41246） 24.9%（18.5%）
总额（万元） 201915 23040 —— 222755 106809 29274
（43515）
12
结论与建议
建议公司考虑竞买、竞价上限控制在楼面地价 1000以下、即总价4亿元以下
开发区主要 商业中心
火炬 商圈
项目地块
中山的CBD核心 区域
潜力商圈、未来 供应量庞大
3
地块周边
项目地块呈不规则长方形、三面临路、南面健临康花绿城地和河涌、 可望华佗山公园山景、西面有工厂区、周边环境和配套一般
皮件制品厂
项目地块 198亩
现状河涌 防护绿地
金属、模具厂
现状110kv 高压线
水质净化厂
保林春天里： 洋房4900起、均价
凯茵新城：
5500、楼王5800
洋房8500起
7
周边在售楼盘
楼盘调研表
项目名称 健康花城二期
项目规模
占地28万㎡ 总建75万㎡
主力户型 130、147四房
销售均价 折后4700
销售时间
销售情况
销售速度
——
二期2238套已售2123套、余货 115套
30套/月
君华新城 裕龙君汇 金华花园 保利林语 凯茵新城
火炬区商业地块楼面地价750元/㎡以下、住宅地块普遍超过 1100元/㎡、本项目地块起拍楼面地价740明显低于市场价、 预计溢价成交机会较大、预测成交价格在1100-1200左右
序 号
宗地位置
宗地面积 （㎡）
宗地面积 （亩）
规划 用途
容积率
建筑面积 （万㎡）
成交价格 （万元）
成交单价 楼面地价 （万/亩） （元/㎡）
2
地块位置
项目地块位于中山市火炬开发区大环村地段、距离市区中心 大约9公里、距离开发区中心1.5公里、位置相对一般
广珠轻轨 中山北站
石岐人流最密集的 商业中心、发展最
快的商圈
大信 商圈
中山的政治与 文化中心地带
孙文西商圈
假日 商圈
客流量最大的商圈 中山商业文化发源地
益华 商圈
紫马岭商圈
广珠轻轨 中山站
公寓35-75㎡ 商铺33-62㎡
公寓带装修6500 商铺27000-35000
2019年1月
已推496套、已售168套、 余货328套
24套/月
幸福码头
占地44446㎡ 洋房108-121㎡ 总建34386㎡ 商铺60-300㎡
洋房4500-4800 商铺15000-20000
2019年1月
已推424套、已售323套、 余货101套
1
地块基本情况
198亩居住用地、总建接近40万、起拍价大约3亿元、 楼面地价740元/平方米、地价款一年内付清
地块编号
位置
用地面积
平方米
亩
G15-130128
中山火炬开 发区大环村 、江尾头村 、西桠村
131862.8
197.79
规划指标
容积 率
建筑 绿地 密度 率
建筑面积 （万㎡）
总价 （万元）
46套/月
8
土地成交分析
125亩、总建17万方、成交 楼面地价1125 项目地块、198亩、总建40 万方、起始楼面地价740
23亩、总建3万方、成交楼 面地价1524
23亩、总建4万方、成交楼 面地价1197
54亩、总建13万方、成交 楼面地价707
49亩、总建8万方、成交楼 面地价1131
9
土地成交分析
市场情况 投资收益
2019年火炬区住宅成交套数6927套、成交面积79.42万㎡、月均成交面积6.6万㎡； 2019年1-7月火炬区住宅成交套数4630套、成交面积50.91万㎡、月均成交面积7.3万 ㎡、同比增速为10.6%、预计今年成交面积突破90万平方米、市场走势继续向好。 火炬区市场成交以刚需为主、以洋房产品居多、别墅供应相对较少、别墅成交速度 相对较差、洋房价格在5000-5500元/平方米、大部分洋房楼盘销售情况相对较好。
竞得人
竞得时间
1
中山市火炬开发区 张家边“上基围”
15401
23
商业 住宅
2.5
4
4610
200
1197
中山市新鸿发展房地 产开发有限公司
2019/3/1
2
中山市火炬开发区 张家边村
9010
14
商业 住宅3.03源自34902581291
中山盛欣房地产有限 公司
2019/7/26
3
中山市火炬开发区 灰炉村
2019/12/7
6
中山市火炬开发区 大环村
32844
49
商业 住宅
2.5
8
9283
189 1131
张仲平
2019/3/7
7
中山市火炬开发区 义学村
36134.8
54
商业 住宅
3.5
13
8943
165
707
中山市泰立房地产有 限公司
2019/8/16
8
中山市火炬开发区 濠头村
15089.4
23
商业 住宅
占地59万㎡ 洋房142-152㎡ 总建155万㎡ 别墅180-250㎡
洋房5300 别墅12000-14000
2019年1月
已推1403套、已售1005套、 余货398套
55套/月
占地6万㎡ 总建27万㎡
83-156两房至四房
洋房4900
占地10万㎡ 总建28万㎡
135-140㎡四房
洋房5200-5700
——2019年火炬区住宅成交套数6927套、成交面积79.42万㎡、月均成交面积6.6万㎡； ——2019年1-7月火炬区住宅成交套数4630套、成交面积50.91万㎡、月均成交面积7.3万㎡、同比增速为 10.6%、预计全年成交面积突破90万平方米、市场走势继续向好。
6
周边在售楼盘
幸福码头： 洋房4500-4800、 商铺15000-20000
综上所述，建议公司考虑竞买、竞价上限控制在楼面地价 1000以下、即总价4亿元以下。
13
总建220万㎡
515㎡
10000-14000
——
2009年起已推2841套、已售 2657套、余货184套
59套/月
汇景东方
占地106万㎡ 总建200万㎡
别墅235-380㎡
别墅14000-15000 2019年5月
已推205套、已售62套、 余货143套
2套/月
佰汇广场
占地19046㎡ 总建41793㎡
华佗山公园 4
地块现状
地块现状为杂草地、水塘和绿地、未平整、西面临一组110kv 高压线（迁移难度较大）、南面和东北角处有绿地和河涌
地块东北角处：现状河涌
地块现状：绿地
地块现状：杂草地
地块西面：高压线和长青路
地块东面：康乐大道、可望公园山景
地块南面：小隐涌 5
市场成交分析
火炬区今年前7个月合计成交面积51万㎡ 、月均成交面积7.3 万㎡、同比增速为10.6%、预计全年成交面积突破90万㎡
项目地块靠近火炬区中心地段、位置相对一般、但是规模优势相对较好 （年内最大出让宗地198亩、总建近40万方）、开发前景不算太差。 火炬区是中山全市成交面积前三位片区、今年前7个月合计成交面积51万 ㎡ 、月均成交面积7.3万㎡、同比增速为10.6%、预计全年成交面积突破90 万㎡、预期本项目销售速度不算太差。 按照初步规划、本地块开发洋房均价5200、商铺20000、如按底价成交 开发利润大约5.5亿元、如楼面地价达到1100、开发利润大约4.1亿元。
2019/7/16
10
项目开发建议