201101碧桂园十里银滩营销策划报告

别墅产品面积较小，总价较低，竞争优势明显， 高层产品竞争优势不明显，未来供应量大，消化压力巨大。 基于资源、区位、产品及规模等因素，确定金海湾、合正东部湾、 万科双月湾为本项目的重点竞争对手。
重点竞争项目分析1：金海湾 24平方公里南中国顶级大众度假湾区
项目位臵：惠州大亚湾东岸，惠东巽寮旅游度假区 规模超大：24平方公里规划用地，一期容积率0.8 产品以度假为主：别墅+高层公寓的产品组合 资源强势：11公里长天然白金沙滩，16公里的海岸线，60亩红 树林，99个大大小小的洲岛，8个月形海湾，优质天然海水浴场 度假配套丰富：喜来登酒店、美食街、水上巴士、游艇码头、山 地高尔夫、露天电影院、艺术家部落
五星级酒店 高尔夫、游艇会、网球 场、SPA中心、会所、 海景酒吧、特色餐厅、 无边际游泳池、风情商 业街、五星级酒店等 酒店、游艇码头、商业 街 喜来登酒店、美食街、 水上巴士、游艇码头、 山地高尔夫、露天电影 院、艺术家部落
环球度假， 8万 奢享一湾
120 万 3千 万 3千 亩
1.5
很好
——
21.6 万
入市 时间
距深 圳距 离 0.6～ 0.8小 时 0.6～ 0.8小 时 2小时 1～ 1.5小 时 2个半 小时 1.5～ 2个小 时 1小时 内
合生滨 海城
皇廷波 希塔诺 海宸项 目 合正东 部湾 万科双 月湾
828 万
65 万 11 万 56. 7万
2
较 好
较 差 较 好 好 很 好 很 好 很 好
谨呈：碧桂园控股有限公司
中国海岸线上的下一个传奇
碧桂园十里银滩营销策划报告
世联地产 2010.12
1 竞争。
大深圳东部滨海湾区格局——
地产巨头齐进驻，建南中国最高档次富人私家度假湾胜地
南中国最后的海 岸线。
随着城市进程的 推进，深、莞、惠 已形成大深圳的区 域格局，滨海开发 向东延伸成为必然 趋势。
新推 项目 盘点
合生滨海城
海宸项目
2011年上半年
2011年上半年
372
270
130～180平米
100-200平公寓
1664
万科双月湾 2011年6月 588 144 本项目 2011年7月 4886
46-131平高层
56-83平公寓 101-164平洋房 49～160平米
B
属性 在售项 目新推
别墅竞争思考:2011年上半年别墅供应量约1304套，产品差异 化明显，以220平米以上户型为主，本项目户型面积偏小，直 接竞争较弱，但面临差异化竞争。
项目名称 金海湾 合正东部湾 预计推售时间 2011年中 2011年5月 套数 30 150 主力户型
独栋 300～500平 联排250～350平，独栋320平
328
皇廷波希塔诺 2011年上半年 250 14 10 新推项 目盘点 合生滨海城 海宸项目 2011年上半年 2011年上半年
叠拼126-162平
联排175-243平 双拼298-302平 独栋384-596平
142
22 60 100 38 110 52
联排265～270平
独栋804平米 联排300～400平 独栋400平米以上 联排181～220平 双拼181～220平 双拼210～220、 260～450平 联排150～170平
万科双月湾
主要住宅分布
凤池岛
09年9月，推凤池岛休闲公寓，391套，50-100平，一个月 售罄，9000-9500元/平。
10年8月21日，推凤池岛南山头别墅，32套，204平双拼、 联排，开盘销售16套，均价2.8万/平米。 10年9月18日，海尚湾畔54-120平公寓开盘，建面7万平， 开盘推出763套，销售645套，销售率85%，实现均价1.2万/平 米。 金海湾强势牵引珠三角客户，成交客户中深圳客户占到7成。
Hale Waihona Puke 北区：绿之 金海湾规划： 海洋，生态 保护观光区 ——市政设施与配套先行大盘规划理念 作为生态保护基
规划理念：市政基础设施先行 、商业服务配套先行 、旅游设施先行 、
环境景观提升先行
基本以市政配套建设和基础建设为主
基本配套建设：金海湾大道、喜来登度假酒店、高尔夫练习场
地，已发展红树 林公园、特色酒 店企业培训基地、 中低密度住宅区 为主
三重超大景观花 园 书房 露台 豪绰双车位 衣帽 全主卧 7.2米开间 套房 间 独立洗漱间，双 卫 生 卧室 观海客卧套房 间 全海景主卧、衣 帽间、洗漱间、 露台 独立书房 双景观露台，豪 气气派
海尚湾畔公寓 A B C 公寓 D 复式 房型 一房一厅 一房一厅 两房两厅 一房一厅 复式 面积 54-58㎡ 57-61 ㎡ 134-139 ㎡ 82-85 ㎡ 54-134 ㎡ 套数 356 514 18 16 78 982 比例 36.25% 52.34% 1.83% 1.63% 7.94%
项目开发阶段：3个阶段完成
06-08年， 项目启动 和准备期 09-11年， 先期项目 和配套设 施建设期 12-18年， 高速发展 期 基本完成各项 土地盘整和接 收、各项前期 规划 初步形成具备 基本市政、配 套商业、旅游 等设施的滨海 度假区 丰富休闲度假 设施、沉淀区 域常住人口 1、土地盘整接收 2、总体规划及各项详规编制完成 3、喜来登酒店开业和首个销售物业成功销售 1、各项市政配套设施基本完成 2、中区配套商业、旅游项目开业、码头建成 3、体育公园建成开业、南区形成五星级度假 酒店群 1、引进大型学校、康体医疗机构（健康体验 中心开业） 2、销售类物业大量开发，完善的生活配套、 沉淀常住人口
大格局下市场竞争——
市场供应密集，2011年将开启南中国东部滨海度假元年
2010.12 2011.06 2011.07
合生滨海城，建面848万，首期133万，联排265-270平米142套；独栋804平米22套；洋房130-180平米372套 皇庭●波希塔诺，建面65万，一期纯别墅10万，160-340平米联排、120-270平米叠拼和少量小独栋，共602套 海宸项目，建面11万㎡，预计2011年上半年入市，包括公寓和别墅，面积区间在100～500 ㎡ 合正●东部湾， 建面56.7万，250-300㎡独栋、双拼联排，50-150㎡公寓， 100-200㎡洋房 万科双月湾，建面约22万，预计2011年6月份入市，产品包括别墅洋房、公寓、高层 金海湾，11年中即将推售30套独栋别墅，主力户型在300-500平米之间，1500套公寓 碧桂园.十里银滩，建面159万 ，别墅+高层，别墅160～450㎡ ，49-160㎡洋房
合正·东部湾 碧桂园十里银滩 皇庭波西塔诺 富茂威尼斯湾
万科、金融街、 碧桂园、合生创展、 合生滨海城 合正、中信、华侨 城等诸多众多品牌 开发商进驻，预计 整体建设规模将超 过5000万平米，南
金融街·金海湾
海宸项目 中信项目
中国最高档次的 富人私家度假胜 地已是呼之欲出。
华侨城项目
万科双月湾项目
目前在售滨海项目仅金海湾，2008年6月入市，是区域 内规模最大、入市最早的项目，现开发已呈规模。 自2010年年底开始，东部滨海新增入市项目将达六个， 品牌开发商项目密集，供应集中爆发，本项目将面临
激烈的竞争。
未来随着区域内开发力度的加强，将会有更多的项目参 与到东部湾去的竞争中，如中信项目、华侨城项目，富茂 威尼斯湾项目等。
——
2.63
星级酒店、风情商 业街、海洋公园、 游艇码头
62万
短期内，本项目高层面临东部湾、金海湾和双月湾的直接竞争，别墅将面临其他 项目的差异化产品竞争
A
属性 在售 项目 新推
高层产品竞争思考:2011年上半年滨海线高层洋房公寓量约 9724套，以50～130 ㎡为市场的主力供应产品，供应量大， 本项目主要面临金海湾和万科双月湾的竞争。
本项目与金海湾户型对比——全套房海景公寓、更舒适
金海湾
约55平一房一厅海景公寓
观景 阳台 4米宽景阳台设计， 一线海景、湾景。 主卧、客厅均享 受一线海景。 户型方正，动静 分区，舒适合理 大开间海景主卧， 方正通透。
约220平双拼别墅
花园
花园
餐厅客厅
客卧
卧室
花园 双车位
客卧
客卧 套房
厨房 卫生间
2
7 6 5 4
3
8 传统高档度假区
依靠强势的海景资源，高端的度假配套成功牵引深圳客户，本项目直接竞争对手
金海湾营销定位： ——中国.惠州.巽寮湾，中国的马尔代夫
项目的推广形象：
11公里白色沙滩、16公里原生海岸线、24平方公里滨海大城，“中国的马尔代 夫”，中国海岸带上一段神奇的珍藏
项目的核心卖点：海景+规划 资源+大盘规划，最稀缺的资源、最恢宏的气势、最早立势，区域领导者形象。
北区原生态旅游建设启动、生活配套建设完善
• 基本配套建设：学校、医院等生活配套将相继投入使用、野趣探险公园、 山间远足路线等北区原生态旅游设施、高尔夫；
生态公园 主题旅游区 配套服务区 居住区
休闲居住区
主要城镇 中心区 度假旅游 配套区
高尔夫球场 五星酒店群 国际休闲区
南区：世外 桃源，低密 度休闲度假 休闲居住区区
高层46~131平，洋房 101~164平，公寓56~83平， 11年6 双拼181~220平，四拼 月 181~220平 公寓60-120平，别墅300500平 49～160 ㎡洋房，150～ 170 ㎡联排，210～450 ㎡ 双拼 11年 中 11年 7月
金海湾
本项目
0.8
很好
很好
中国的马 尔代夫 ——
无
富人终极 海生活理 想 地中海风 情小镇 ——
133 万
联排265-270平米，独栋 804平米，洋房130-180平 米