碧桂园十里银滩案例分析
青岛碧桂园十里金滩项目深度分享1239547212
青岛碧桂园〃十里金滩 项目深度分享
碧桂园中国企业驰名商标 碧桂园曾经操盘旅游地产惠州十里银滩，取得钵满盆满！ 碧桂园曾经面向全国客户销售，取得圆满成功！ 曾经创造楼盘单次推货量最大，业绩成交最好的项目记录！
青岛碧桂园〃十里金滩—碧桂园首个北方旅游地产项
目，正以十里银滩的模式蓄势待发！
海景洋房 星级酒店 海景公寓 海景别墅
仁爱集团·仁爱地产集团
集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板 17
2、产品规划
（2）产品指标
层数 3 别墅 （） 3 3 2 小计 32 32 海景洋房 32 3梯10户 3梯6户 3梯8户 3室2厅1卫 3室2厅1卫 2室2厅1卫 1室1厅1卫 79 87 67-71 50 6000（1000） 6000（1000） 5600（1000） 5800（1000） 47
2、产品规划
（3）洋房内部装修
简洁，大气，能够被大多数客户所接受
仁爱集团·仁爱地产集团
集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板 21
2、产品规划
（4）双拼户型（3层），171平，3室2厅3卫
地中海立面风格，文化石及真石漆
首层无卧室，赠送约200平院子
2层为1个主卧套设计，并有一小楼台 3层设有两个普通卧室并有1小楼台及1个小阳台 仁爱集团·仁爱地产集团
高层50-125 洋房200-350
高层7500 洋房8500
公寓34-124
高层9000（精装）
9000（精装） 普通高层4280 海景高层5800 别墅8000
与胶东半岛传统海景项目相比，十里金滩着重于面积控制，产品面积普遍偏小。 仁爱集团·仁爱地产集团
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圈层营销优秀案例-碧桂园十里银滩(终).
《圈层营销优秀案例》十里银滩解读圈层营销核心密码:有钱人!有权人!有影响力的人!十里银滩单盘年度销售目标标75亿!操控着近千人团队!如何才能有序进行圈层营销的管理?如何真正实现圈层影响力向销售力的转化?!十里银滩圈层营销工作简述项目总部管控机制根据3月25日圈层拓展营销指引,十里银滩迅速建立起一整套配合圈层营销拓展的管控机制。
为保证圈层拓展营销工作的有序开展,十里银滩进行了如下的前期工作:☒制定双月圈层营销费用预算表,各拓展组根据工作计划安排填写汇总提交。
☒梳理最新流程,监控圈层营销费用的执行及汇总☒与酒店、项目餐饮机构沟通,为收网工作提供便捷☒成立专门的拓展工作服务小组,支撑大量的费用报销、活动费用支付等☒成立专门数据管理部门,审核各拓展小组的圈层营销绩效考核内部刊物《十里快讯》及时传递每周拓展最新精神团队管理☒打造冠军团队—持续开展销售团队的培训与考核工作☒奖勤罚懒—完善团队队PK制度☒优胜劣汰—通过常态化的招聘与竞争,打造精英团队项目总部管控机制加强沟通,及时传达集团精神项目总部管控机制在销售区公示相关流程及拓客绩效制度驭客有道,圈子圈层!全方位开拓圈层营销渠道为销售树立信念:圈层营销是能够真正掌握住资源的核心渠道和平台,是一种营销模式和策略,而不仅是为了销售而涉及圈层表面!榜样的力量是无穷的!圈层营销工作指引划分析目标客户的生活习惯、爱好等行为特征,针对特定客群,有目的地进行营销活动“窄道传播”研究各圈层信息获取渠道,针对细分的核心渠道来源进行营销推广“领袖效应”利用核心人物,建立良好人脉;强化信息的传递,带动目标圈层的自主扩大项目针对不同目标圈层的生活模式、心理需求等特征,组织开展具有针对性的活动令目标圈层对项目产生深度的、良好的认同; 在心灵上产生感性的、精神层次的认同利用圈层之间的互动,实现下一主力圈层的进入,做到既有圈层的保养和维护,未来主力圈知名度层的开拓和扩大强强联合,资源共享精准锁定——联合项目圈层厘定的具化人群,如银行VIP、车友会、各地商会资源调用——以十里银滩酒店资源、项目自有滨海娱乐平台与其共享,进行资源整合,联谊活动,增值服务等,共同拓展客户,提升客户服务品质。
碧桂园十里银滩案例分析
成本控制与管理
01
成本预算与核算
碧桂园十里银滩项目在施工前制定详细的成本预算，并在施工过程中进
行严格的成本核算。通过对比实际成本与预算成本的差异，及时调整成
本控制措施。
02
成本控制措施
项目团队采取多种成本控制措施，如优化施工方案、合理调配资源、降
低材料消耗等，以降低工程成本。同时，加强合同管理，防止不必要的
作为知名地产开发商，碧桂园在市场上具 有良好的口碑和品牌形象，为项目的销售 和推广提供了有力支持。
项目不足之处分析
过度依赖高端市场
项目主要针对高收入人群， 市场定位相对狭窄，对经济 环境和政策变化的敏感性较 高，存在一定的市场风险。
地理位置较为偏远
项目位于较为偏远的地区， 交通不便，生活配套设施相 对较少，增加了住户的生活 成本和不便。
项目开发目的与意义
碧桂园十里银滩项目的开发目的是打造一个高品质的休闲 度假胜地，为游客提供一流的旅游体验，同时带动当地经 济发展。该项目的开发将有助于提升惠州市的旅游形象， 增加就业机会，促进当地旅游业的发展。
该项目的实施对于当地经济的可持续发展具有重要意义， 同时也为游客提供了一个理想的休闲度假目的地。
该项目的开发理念是打造一个高品质的休闲度假胜地，为游客提供一流的旅游体 验，同时带动当地经济发展。
项目地理位置与环境
碧桂园十里银滩项目位于广东省惠州市惠东县，距离惠州市 区约60公里，距离深圳市区约120公里。该项目地处稔平半 岛，拥有得天独厚的自然环境，包括海洋、沙滩、山脉和森 林等景观资源。
该地区的气候属于亚热带季风气候，四季分明，气候温和湿 润，适合休闲度假和居住。
精准市场定位
优秀的设计理念
碧桂园十里银滩项目针对高收入人群，提 供高端住宅和一流的居住环境，满足了特 定市场的需求。
中原地产_2019年惠州 碧桂园十里银滩案例分析
项目技术指标：本项目就体量与区域其他大盘相比属于规模较小的项目， 但产品充分利用一线看海优势，打造多种实用型度假产品。
占地面积
144万平方米
项目一期共计4957套，主要产
开发周期 主要产品
项目预计10年开发，项目目前分为两期开发，后续增加土地规 模
临海别墅，海景洋房，山景洋房，海景公寓
一 期
品有：2栋海景洋房，2栋山景 洋房，五星级酒店，临海公寓， 临海别墅。
项目运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与常规 小户型产品相区分，保证通风采光最大化。
户型一律绽放式排列，最大化利用空间及收集景观资源，同时 在拥挤的设计中保证每户的私密性。
山景洋房整体实用率约79%，实用面积较大，同时发展商打出 4000-5000元/㎡的宣传口号，对市场产生较大吸引力。目前是 认筹最为火爆的产品。
背靠群山南临大海，居住在山海环抱的自然中
“这里的蓝色是透明的，南中国最纯净的海水，拥 有8米能见度”。
拥有长达5公里的白沙滩海岸线，漫步其间，心旷 神怡。
亿万年原生山海资源，拥有巨型礁石群，构成雄奇 俊美的海岸画卷。
千年礁石 水清沙白
这里是南中国最美的地方。湛蓝的天空，湛蓝的大海，纯净的 蓝色，没有一点杂质，只有透明的变化，深邃与神秘，纯净与 安宁，在此刻，在身边
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产品打造——整体类别：项目为不同客户提供多元化选择，合理配比各类 产品，实现景观效果最大化。
发展用 地
山景洋房
五星酒店 海景公寓
海景洋房
发展用地 临海别墅
海景洋房
保留区域 推售区域
碧桂园十里银滩营销策划报告
金海湾
约55平一房一厅海景公寓 约220平双拼别墅
观景 阳台
卧室
4米宽景阳台设计， 一线海景、湾景。 主卧、客厅均享 受一线海景。 户型方正，动静 分区，舒适合理 大开间海景主卧， 方正通透。
花园 花园
餐厅客厅
客卧
花园 双车位
客卧
客卧 套房
本项目
厨房 卫生间
四房3厅3卫1厨
三重超大景观花
书房 露台
园
62万
49～160 ㎡洋房，150～ 170 ㎡联排，210～450 ㎡ 双拼
11年 7月
1小时 内
短期内，本项目高层面临东部湾、金海湾和双月湾的直接竞争，别墅将面临其他
项目的差异化产品竞争
碧桂园十里银滩营销策划报告
A 高层产品竞争思考:2011年上半年滨海线高层洋房公寓量约 9724套，以50～130 ㎡为市场的主力供应产品，供应量大， 本项目主要面临金海湾和万科双月湾的竞争。
项目的推广形象：
11公里白色沙滩、16公里原生海岸线、24平方公里滨海大城，“中国的马尔代 夫”，中国海岸带上一段神奇的珍藏 项目的核心卖点：海景+规划 资源+大盘规划，最稀缺的资源、最恢宏的气势、最早立势，区域领导者形象。
碧桂园十里银滩营销策划报告
本项目与金海湾户型对比——全套房海景公寓、更舒适
基本完成各项 土地盘整和接 收、各项前期 规划 初步形成具备 基本市政、配 套商业、旅游 等设施的滨海 度假区 丰富休闲度假 设施、沉淀区 域常住人口
1、土地盘整接收 2、总体规划及各项详规编制完成 3、喜来登酒店开业和首个销售物业成功销售
1、各项市政配套设施基本完成 2、中区配套商业、旅游项目开业、码头建成 3、体育公园建成开业、南区形成五星级度假 酒店群
惠州碧桂园·十里银滩项目深度研究报告_下
• 配套：滨海五星级酒店、风情商业走廊、“广东省2号绿色通道（自行车道）”、国际幼儿园，更规建有游艇码头、无边际泳池等
全屋电•插座项配目备定齐位全：，全全国性部大电型线滨套海管度安假装项目，每户安装独立水，电表。 配套：•滨海客五户星区级域酒定店位、：风面情向商全业国走，廊以、珠“三广角东客省户2号为绿主色，通其中道深（圳自客行户车占道7）0%”、-80国%际、幼本儿地园客户，占更1规0%建-1有5%游艇码头、无边际泳池等 港深都•会圈客，国户际类滨型海定城为：首期：中产和富裕客户，后期：白领至顶级客户
• 主卧前后连着大露台，视野开阔，处处可观景；
• 客厅与餐厅分开，互不干扰，功能划分明显。
五. 装修状况
• 浪琴湾高层洋房
• 内墙：卫生间和淋浴间贴抛光砖，其他大部分墙身油乳胶漆。
• 天花：部分天花吊顶油乳胶漆。
• 地面：卫生间铺抛光砖，淋浴间铺石材，其他铺竹地板，局部有石材。
• 阳台：地面铺仿古砖。
至8月15日， 全 部8折优惠
3-7月高调地举办一系列活动：开放展厅、参展房交会和房博会、举办一系列活动及论坛、 产品信息发布会、 VIP业主专场推介会、集团全国近百个项目中开展的百城巡展活动 、赞助各式活动、在行
业会议上进行推介，和开放体验区等。
3. 营销活动
1.
年12月30日 赞助“深圳新年音乐会”并在场外设置咨询台
介
8.
年4月22-24日 参展第十六届浙江义乌房展会
9.
年4月23日 自行车“绿道踏青游”
10.
年4月23-26日 参展 春季西安住博会
11. 年4月28-29日 在深圳市饭店协会年会上进行推介
碧桂园·十里金滩案例分享
绿化层次丰富
采用乔木、灌木、地被植 物等多层次的绿化配置方 式，营造丰富的生态群落 和视觉效果。
水景设计
结合地形和气候条件，设 计多处水景，如喷泉、跌 水、小溪流等，增添小区 的灵动气息。
配套设施及功能区域
完善的配套设施
规划有商业街、会所、幼儿园、 健身设施等，满足居民日常生活
需求。
功能区域划分明确
提供专业的物业服务
引入专业的物业服务团队，为业主提 供全方位、高品质的物业服务，营造 舒适、安全的居住环境。
定期组织社区活动
丰富社区文化生活，增进邻里之间的 感情和友谊，打造温馨、和谐的社区 氛围。
05 项目管理与团队协作
项目组织架构搭建
设立项目管理办公室
负责整体项目规划、协调与监控。
成立各专业团队
总体规划与布局
规划理念
以人为本，注重生态环保和可 持续发展，打造宜居、宜游、
宜业的海滨社区。
空间布局
采用开放式布局，将住宅、商业 、酒店等业态有机融合，形成多 功能、互动性的社区空间。
景观设计
充分利用海滨资源，打造独具 特色的海滨景观，营造浪漫、 舒适的海滨生活环境。
配套设施
完善的生活配套设施，包括学校 、医院、商业街、运动中心等，
创新的设计理念
强大的品牌影响力
碧桂园·十里金滩在建筑设计、景观规划等 方面采用了创新的设计理念，打造出了独 具特色的海滨度假社区。
碧桂园作为中国知名房地产开发商，其品牌 影响力和号召力为项目的成功提供了有力保 障。
面临的挑战及应对措施
市场竞争激烈
随着房地产市场的不断发展，竞争 日益激烈，碧桂园·十里金滩需要不 断提升自身品质和服务水平，以应
对市场竞争。
旅游地产项目分析
碧桂园·十里银滩项目位于惠东亚婆角度假区内，总占地3000 亩，容积率1．1，物业类型为双拼、联排别墅，海景洋房和瞰海公寓，依托的旅游资源主要是5 公里海滩加一线向海景，项目自身配套上考虑其休闲特性，配有: 滨海五星级酒店、便捷交通中心、社区康体中心、幼儿园、风情酒吧街、美食街，未来规建有游艇俱乐部、水上运动中心、无边际泳池等。
项目位置如图一所示:旅游地产定位应该与本地旅游目的地品牌塑造相契合，在旅游地产产品营销模式选择上占据首要地位。
一般说来，旅游地产主题的定位以及后续旅游地产产品品牌塑造程序主要分为两个阶段: 第一，影响旅游地产定位的因子; 第二，旅游地产产品主题塑造过程。
影响旅游地产定位的因子1旅游地产选址碧桂园·十里银滩位于惠东亚婆角度假区内，背山面海，距离深圳40 分钟车程。
该项目充分考虑了交通、旅游资源和整体区位发展前景。
1）项目交通便利: 惠深沿海高速公路及深厦高铁小径湾站直接连接项目，同时广深港客运专线、深汕高速、广惠高速、东部沿海高速形成区域1．5 小时都市圈；2）项目区域资源较好: 亚婆湾背山面海，享受十里沙滩的海岸生活，是中国最美丽海滩之一，海水清澈，保留亿万年的原生礁石群，适合海边度假观光。
3）项目整体区域优势明显: 项目集中了大量具备度假旅游产品开发优势的弯曲地域，万科等知名房企的进驻，带动区域整体发展及属性定位。
2旅游地产产品设计碧桂园·十里银滩业态丰富，产品多样化，以别墅、洋房等高端住宅产品为主，产品业态包括巴厘岛风格的沙滩别墅、亲海别墅、海景洋房、酒店式公寓等多种度假产品，满足不同的度假需求。
其中巴厘岛风格别墅产品，注重融入阳光与活力，给予度假生活梦幻想象力与浪漫情怀。
在海景房的设计上，海景洋房采用创新的波浪式立面，让建筑与海融为一体，互为风景。
产品设置较为多元化，实现了旅游地产产品的合理配比，满足了不同客户的置业需求。
3旅游地产项目周边配套旅游地产项目周边的配套设施主要以休闲为主，这其中包括星级酒店、高尔夫球场、商业步行街等等。