惠州碧桂园十里银滩项目深度研究报告7
中国海岸线上的下一个传奇碧桂园十里银滩营销策划报告
微观市场小结：
2011年入市项目供应量大，竞争激烈，竞争程度高层>别
墅
竞争态势
未来竞争
别墅
竞争少
未来别墅整体供应量大，但本项目别墅产品 面积偏小，直接竞争不大，主要来自万科双 月湾，同时面临合正东部湾、皇廷波希塔诺 合生滨海城的差异化竞争。
高层
竞争激烈
主要来自区域内在售项目新推+未来新推项 目，未来供应量大，重点竞争项目为金海湾、 万科双月湾，以及其他项目散点竞争。
海宸项目
2011年上半年 2011年上半年
万科双月湾 2011年6月
本项目
2011年7月
套数
30
150 328 250 14 10 142 22
60
100 38 110 52
主力户型
独栋 300～500平
联排250～350平，独栋320平 叠拼126-162平 联排175-243平 双拼298-302平 独栋384-596平 联排265～270平 独栋804平米 联排300～400平 独栋400平米以上 联排181～220平 双拼181～220平 双拼210～220、 260～450平 联排150～170平
B 别墅竞争思考:2011年上半年别墅供应量约1304套，产品差异 化明显，以220平米以上户型为主，本项目户型面积偏小，直 接竞争较弱，但面临差异化竞争。
属性 项目名称
在售项 目新推
金海湾
合正东部湾
预计推售时间 2011年中 2011年5月
皇廷波希塔诺 2011年上半年
新推项 合生滨海城 目盘点
本项目与金海湾户型对比——全套房海景公寓、更舒适
金海湾
约55平一房一厅海景公寓 约220平双拼别墅
圈层营销优秀案例-碧桂园十里银滩(终).
《圈层营销优秀案例》十里银滩解读圈层营销核心密码:有钱人!有权人!有影响力的人!十里银滩单盘年度销售目标标75亿!操控着近千人团队!如何才能有序进行圈层营销的管理?如何真正实现圈层影响力向销售力的转化?!十里银滩圈层营销工作简述项目总部管控机制根据3月25日圈层拓展营销指引,十里银滩迅速建立起一整套配合圈层营销拓展的管控机制。
为保证圈层拓展营销工作的有序开展,十里银滩进行了如下的前期工作:☒制定双月圈层营销费用预算表,各拓展组根据工作计划安排填写汇总提交。
☒梳理最新流程,监控圈层营销费用的执行及汇总☒与酒店、项目餐饮机构沟通,为收网工作提供便捷☒成立专门的拓展工作服务小组,支撑大量的费用报销、活动费用支付等☒成立专门数据管理部门,审核各拓展小组的圈层营销绩效考核内部刊物《十里快讯》及时传递每周拓展最新精神团队管理☒打造冠军团队—持续开展销售团队的培训与考核工作☒奖勤罚懒—完善团队队PK制度☒优胜劣汰—通过常态化的招聘与竞争,打造精英团队项目总部管控机制加强沟通,及时传达集团精神项目总部管控机制在销售区公示相关流程及拓客绩效制度驭客有道,圈子圈层!全方位开拓圈层营销渠道为销售树立信念:圈层营销是能够真正掌握住资源的核心渠道和平台,是一种营销模式和策略,而不仅是为了销售而涉及圈层表面!榜样的力量是无穷的!圈层营销工作指引划分析目标客户的生活习惯、爱好等行为特征,针对特定客群,有目的地进行营销活动“窄道传播”研究各圈层信息获取渠道,针对细分的核心渠道来源进行营销推广“领袖效应”利用核心人物,建立良好人脉;强化信息的传递,带动目标圈层的自主扩大项目针对不同目标圈层的生活模式、心理需求等特征,组织开展具有针对性的活动令目标圈层对项目产生深度的、良好的认同; 在心灵上产生感性的、精神层次的认同利用圈层之间的互动,实现下一主力圈层的进入,做到既有圈层的保养和维护,未来主力圈知名度层的开拓和扩大强强联合,资源共享精准锁定——联合项目圈层厘定的具化人群,如银行VIP、车友会、各地商会资源调用——以十里银滩酒店资源、项目自有滨海娱乐平台与其共享,进行资源整合,联谊活动,增值服务等,共同拓展客户,提升客户服务品质。
碧桂园十里银滩案例分析
成本控制与管理
01
成本预算与核算
碧桂园十里银滩项目在施工前制定详细的成本预算，并在施工过程中进
行严格的成本核算。通过对比实际成本与预算成本的差异，及时调整成
本控制措施。
02
成本控制措施
项目团队采取多种成本控制措施，如优化施工方案、合理调配资源、降
低材料消耗等，以降低工程成本。同时，加强合同管理，防止不必要的
作为知名地产开发商，碧桂园在市场上具 有良好的口碑和品牌形象，为项目的销售 和推广提供了有力支持。
项目不足之处分析
过度依赖高端市场
项目主要针对高收入人群， 市场定位相对狭窄，对经济 环境和政策变化的敏感性较 高，存在一定的市场风险。
地理位置较为偏远
项目位于较为偏远的地区， 交通不便，生活配套设施相 对较少，增加了住户的生活 成本和不便。
项目开发目的与意义
碧桂园十里银滩项目的开发目的是打造一个高品质的休闲 度假胜地，为游客提供一流的旅游体验，同时带动当地经 济发展。该项目的开发将有助于提升惠州市的旅游形象， 增加就业机会，促进当地旅游业的发展。
该项目的实施对于当地经济的可持续发展具有重要意义， 同时也为游客提供了一个理想的休闲度假目的地。
该项目的开发理念是打造一个高品质的休闲度假胜地，为游客提供一流的旅游体 验，同时带动当地经济发展。
项目地理位置与环境
碧桂园十里银滩项目位于广东省惠州市惠东县，距离惠州市 区约60公里，距离深圳市区约120公里。该项目地处稔平半 岛，拥有得天独厚的自然环境，包括海洋、沙滩、山脉和森 林等景观资源。
该地区的气候属于亚热带季风气候，四季分明，气候温和湿 润，适合休闲度假和居住。
精准市场定位
优秀的设计理念
碧桂园十里银滩项目针对高收入人群，提 供高端住宅和一流的居住环境，满足了特 定市场的需求。
碧桂园可行性研究报告2024年
碧桂园可行性研究报告2024年一、项目背景碧桂园集团是中国领先的房地产开发商之一，成立于1992年，总部位于广东省广州市。
通过二十多年的发展，碧桂园已经发展成为一个拥有多元化产业布局的大型综合企业集团，涉及房地产开发、商业运营、物业管理等领域。
碧桂园一直秉承着“以人为本，持续创新”的企业理念，致力于为客户打造舒适、便捷、现代化的生活空间。
在过去的几年里，碧桂园在国内外多个城市开展了大量的房地产项目，受到了广大客户的认可和好评。
随着中国经济的不断发展和人民生活水平的提高，房地产市场仍然具有广阔的发展空间。
碧桂园作为行业领先者，需要不断创新，积极拓展业务，以满足客户需求，实现企业可持续发展。
二、项目概述为了进一步提升自身的竞争力和市场地位，碧桂园计划在2024年开展一项新的房地产项目。
该项目位于广东省珠海市，总占地面积约为1000亩，规划建设多功能综合社区，包括住宅、商业、教育、医疗等多个功能区域。
其中，住宅区域将建设高档住宅楼盘，打造宜居宜业的现代生活空间；商业区域将引入各类知名品牌商家，为居民提供便捷的购物、娱乐和生活服务；教育和医疗区域将配备先进的教育和医疗资源，为居民提供优质的教育和医疗服务。
该项目将充分利用碧桂园在房地产开发、商业运营、物业管理等方面的经验和优势，力求打造成为一个现代化、智慧化、生态友好的社区示范项目。
通过这一项目，碧桂园将进一步提升品牌形象，扩大市场影响力，实现企业价值最大化。
三、项目可行性分析1. 市场需求分析珠海市作为珠三角经济区的重要城市，经济发展较为迅速，人口规模和消费水平不断增长。
随着城市化进程的加快，人们对生活品质的要求也越来越高，对于高档住宅、便捷商业和优质教育、医疗资源的需求日益增加。
碧桂园的项目定位于高端市场，注重产品品质和服务体验，符合目标客户群体的需求。
通过市场调研和分析，可以确定该项目在珠海市具有良好的市场前景和较大的发展空间。
2. 技术可行性分析碧桂园作为行业领先者，具有雄厚的资金实力和丰富的项目经验，可以保障项目的顺利实施。
中原地产_2019年惠州 碧桂园十里银滩案例分析
项目技术指标：本项目就体量与区域其他大盘相比属于规模较小的项目， 但产品充分利用一线看海优势，打造多种实用型度假产品。
占地面积
144万平方米
项目一期共计4957套，主要产
开发周期 主要产品
项目预计10年开发，项目目前分为两期开发，后续增加土地规 模
临海别墅，海景洋房，山景洋房，海景公寓
一 期
品有：2栋海景洋房，2栋山景 洋房，五星级酒店，临海公寓， 临海别墅。
项目运用中庭镂空设计，产品围绕中空部分对称排布，与常规 小户型产品相区分，保证通风采光最大化。
户型一律绽放式排列，最大化利用空间及收集景观资源，同时 在拥挤的设计中保证每户的私密性。
山景洋房整体实用率约79%，实用面积较大，同时发展商打出 4000-5000元/㎡的宣传口号，对市场产生较大吸引力。目前是 认筹最为火爆的产品。
背靠群山南临大海，居住在山海环抱的自然中
“这里的蓝色是透明的，南中国最纯净的海水，拥 有8米能见度”。
拥有长达5公里的白沙滩海岸线，漫步其间，心旷 神怡。
亿万年原生山海资源，拥有巨型礁石群，构成雄奇 俊美的海岸画卷。
千年礁石 水清沙白
这里是南中国最美的地方。湛蓝的天空，湛蓝的大海，纯净的 蓝色，没有一点杂质，只有透明的变化，深邃与神秘，纯净与 安宁，在此刻，在身边
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产品打造——整体类别：项目为不同客户提供多元化选择，合理配比各类 产品，实现景观效果最大化。
发展用 地
山景洋房
五星酒店 海景公寓
海景洋房
发展用地 临海别墅
海景洋房
保留区域 推售区域
碧桂园十里银滩营销策划报告
金海湾
约55平一房一厅海景公寓 约220平双拼别墅
观景 阳台
卧室
4米宽景阳台设计， 一线海景、湾景。 主卧、客厅均享 受一线海景。 户型方正，动静 分区，舒适合理 大开间海景主卧， 方正通透。
花园 花园
餐厅客厅
客卧
花园 双车位
客卧
客卧 套房
本项目
厨房 卫生间
四房3厅3卫1厨
三重超大景观花
书房 露台
园
62万
49～160 ㎡洋房，150～ 170 ㎡联排，210～450 ㎡ 双拼
11年 7月
1小时 内
短期内，本项目高层面临东部湾、金海湾和双月湾的直接竞争，别墅将面临其他
项目的差异化产品竞争
碧桂园十里银滩营销策划报告
A 高层产品竞争思考:2011年上半年滨海线高层洋房公寓量约 9724套，以50～130 ㎡为市场的主力供应产品，供应量大， 本项目主要面临金海湾和万科双月湾的竞争。
项目的推广形象：
11公里白色沙滩、16公里原生海岸线、24平方公里滨海大城，“中国的马尔代 夫”，中国海岸带上一段神奇的珍藏 项目的核心卖点：海景+规划 资源+大盘规划，最稀缺的资源、最恢宏的气势、最早立势，区域领导者形象。
碧桂园十里银滩营销策划报告
本项目与金海湾户型对比——全套房海景公寓、更舒适
基本完成各项 土地盘整和接 收、各项前期 规划 初步形成具备 基本市政、配 套商业、旅游 等设施的滨海 度假区 丰富休闲度假 设施、沉淀区 域常住人口
1、土地盘整接收 2、总体规划及各项详规编制完成 3、喜来登酒店开业和首个销售物业成功销售
1、各项市政配套设施基本完成 2、中区配套商业、旅游项目开业、码头建成 3、体育公园建成开业、南区形成五星级度假 酒店群
抢先版【2】十里银滩核心价值—4个为什么？（20161017）
碧桂园十里银滩核心价值梳理20161017一、客户为什么选择惠东滨海线？1、独特滨海资源价值大陆岸线最适宜人居度假的优质沙滩岸线人均仅0.26毫米，深圳东部的惠东滨海资源丰富，誉为“深圳的后花园”的美称，气候宜人，环境宜居。
2、价格较低，投入成本低深圳滨海项目大部分都在10万/㎡以上，而惠东滨海线价格在9000-15000/㎡左右（按建筑面积），价格相对较低，家庭投入成本低。
3、深惠同城一体化，交通利好助力“深圳东进“战略辐射区，惠深沿海高速、厦深高铁、范和港跨海大桥先后通车，构建深惠一小时生活圈。
深圳地铁14号线、京九高铁、深惠城规等城际轨道，更将深惠距离缩短到20分钟至半小时内。
4、房企巨头扎堆惠东滨海线云集一线品牌开发商：碧桂园、万科、合正、富力、中航、金融街、华润等，斥资3千亿，政府投资750亿，打造东部美丽湾区、知名滨海旅游度假区。
二、客户为什么选择碧桂园？1、千亿房企，信誉有保障碧桂园，中国地产十强品牌，香港上市公司，福布斯亚太地区上市公司30强，连续三年千亿房企；24年造城专家，全球超500个项目，服务超300万业主，“给您一个五星级的家”誉满全球。
2、出海企业杰出代表，实力雄厚响应“一带一路”国家战略布局，投资2500亿打造马来西亚森林城市，这是中国民企最大海外投资项目，被纳入广东供给侧结构性改革行动计划。
3、物业一级资质，五星级物业服务碧桂园物业是物业一级资质，只需拨打24小时服务热线，即可享受家居清洁、维修、订餐等有偿服务；物业托管中心成熟运营，保障业主资产持续增值。
三、为什么选择碧桂园十里银滩？1、深惠湾区知名项目，超4万家庭的选择：自2011年开盘以来，十里银滩销售额在深惠湾区一直遥遥领先，截止目前，十里银滩累计销售额超200亿。
十里银滩现已成为超4万户家庭、逾12万业主的共同选择，出租率和自住率非常高。
2、优越区位，价格较低：远的太累，近的太贵，十里银滩位于惠深沿海高速小径湾出口和广惠高速亚婆角出口处，距离深圳市区约70公里，交通十分便捷。
碧桂园·十里金滩案例分享
绿化层次丰富
采用乔木、灌木、地被植 物等多层次的绿化配置方 式，营造丰富的生态群落 和视觉效果。
水景设计
结合地形和气候条件，设 计多处水景，如喷泉、跌 水、小溪流等，增添小区 的灵动气息。
配套设施及功能区域
完善的配套设施
规划有商业街、会所、幼儿园、 健身设施等，满足居民日常生活
需求。
功能区域划分明确
提供专业的物业服务
引入专业的物业服务团队，为业主提 供全方位、高品质的物业服务，营造 舒适、安全的居住环境。
定期组织社区活动
丰富社区文化生活，增进邻里之间的 感情和友谊，打造温馨、和谐的社区 氛围。
05 项目管理与团队协作
项目组织架构搭建
设立项目管理办公室
负责整体项目规划、协调与监控。
成立各专业团队
总体规划与布局
规划理念
以人为本，注重生态环保和可 持续发展，打造宜居、宜游、
宜业的海滨社区。
空间布局
采用开放式布局，将住宅、商业 、酒店等业态有机融合，形成多 功能、互动性的社区空间。
景观设计
充分利用海滨资源，打造独具 特色的海滨景观，营造浪漫、 舒适的海滨生活环境。
配套设施
完善的生活配套设施，包括学校 、医院、商业街、运动中心等，
创新的设计理念
强大的品牌影响力
碧桂园·十里金滩在建筑设计、景观规划等 方面采用了创新的设计理念，打造出了独 具特色的海滨度假社区。
碧桂园作为中国知名房地产开发商，其品牌 影响力和号召力为项目的成功提供了有力保 障。
面临的挑战及应对措施
市场竞争激烈
随着房地产市场的不断发展，竞争 日益激烈，碧桂园·十里金滩需要不 断提升自身品质和服务水平，以应
对市场竞争。
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五号楼 B1户型 样品房
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公寓样 品房
7月16日，开放体 验区，开始认筹
至8月22日， 海 景洋房85折优惠
至8月15日， 全部8折优惠
3-7月高调地举办一系列活动：开放展厅、参展房交会和房博会、举办一系列活动 及论坛、产品信息发布会、 VIP业主专场推介会、集团全国近百个项目中开展的百 城巡展活动 、赞助各式活动、在行业会议上进行推介，和开放体验区等。
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7月15日，新闻发布会
7月21日公布提前 认筹及开盘当天 7.5折优惠
7月30日， 开盘
•5月28日，南中国首个展 厅—世联展厅开放 •6 月 18 日 ， 福 田 CBD 购 物 公园展厅开放
•7月8日 宝安机场展厅开 放
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3. 营销活动
1. 2010年12月30日 赞助“深圳新年音乐会”并在场外设置咨询台 2. 2011年3-7月 “相约十里银滩”全国百城巡展活动 3. 2011年3月26日 全国首个展厅哈尔滨展厅开放 4. 2011年4月10日 联手澳仕玛举办“亲海，快乐无处不在”钓鱼活动 5. 2011年4月11-13 参展2011太原春季房地产展示交易会 6. 2011年4月21日 参展2011年春季天津房地产交易会 7. 2011年4月22日 参展2011珠三角房博会、第五届武汉春季购房节、赞助深圳温州商会理事会年会并
进行项目推介 8. 2011年4月22-24日 参展第十六届浙江义乌房展会 9. 2011年4月23日 自行车“绿道踏青游” 10. 2011年4月23-26日 参展2011春季西安住博会 11. 2011年4月28-29日 在深圳市饭店协会年会上进行推介 12. 2011年4月30日 深圳春季房地产交易会展位开放、自行车“绿道踏青游”