世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
马山国家生命科学园概况
无锡马山国家生命科学园(生物医药研发服务外包区)Wuxi Mashan National Life Science Park(Bio-pharmaceutical R&D Outsourcing Service Park)一、园区简介Brief Introduction无锡马山国家生命科学园（生物医药研发服务外包区）是2007年9月在无锡太湖国家旅游度假区内建立的生命科学特色专业园区，总规划面积5平方公里。
空间布局上主要由“三大板块”（产业发展板块、培训教育板块、综合配套板块）、“五大中心（无锡生物医药研发服务外包区公共服务平台管理中心、无锡生物医药研发服务外包区专家顾问咨询中心、无锡市生产力促进中心马山生物医药分中心、无锡生物医药研发服务外包区行政服务中心、无锡生物医药研发服务外包区投融资管理中心）”及“八大功能区”（产业发展集聚区、研发孵化集群区、医药物流贸易区、专业人才培养区、国际合作交流区、商务服务综合区、公共平台服务区、康健医疗休闲区）等区域组成。
核心功能定位于生物医药研发服务外包、高附加值生物技术产业、生物医药高端人才培养基地及康健疗养。
根据无锡市打造“三谷三基地”的总体规划，无锡太湖国家旅游度假区作为全市打造“生物（医药）谷”发展战略的重要区域，目前已汇集了各类生物医药、服务外包企业100多家，已初步形成了集生产、研发和服务外包于一体的生物医药产业链。
无锡马山国家生命科学园地处风景秀丽的无锡马山半岛，绿化覆盖率达75%，是对自然条件要求较高的医药研发机构的最佳选择。
园区已开发面积30万平方米，建有研发孵化实验楼群、生物医药国际培训中心、530商务会所、商业生活综合配套公寓楼群、行政服务综合楼、国际会议中心等专业载体，也即将启动建设300亩独栋式产业化楼群。
目前生物医药产业集聚效应初步形成，以华瑞制药、辉瑞制药、健特药业、瑞年集团以及国内最大的生物医药服务外包龙头企业药明康德等为代表生物医药企业年纳税销售近百亿元人民币。
广西实施产业链提升工程 聚焦产业振兴发展
14工作资讯News 2021.5.20iChina 广西实施产业链提升工程 聚焦产业振兴发展无锡先进制造业产业链升级加速领跑近日，广西壮族自治区政府新闻办举行新闻发布会，介绍广西聚焦产业振兴，深入推进重大项目建设有关情况。
“十三五”以来，通过实施重大项目建设，广西产业结构和发展层次得到优化提升，三大产业结构总体呈现一产比重稳中提质、三产比重明显上升的态势。
经过5年精心打造，广西农业产业结构进一步调优，已成功打造形成粮食、蔗糖、水果、蔬菜、渔业、优质家畜6大千亿元产业集群，蚕桑、中药材、优质家禽3个500亿产业集群和一批百亿元产业，现代农业产业体系基本形成。
工业经济实力稳步跃升，产业结构持续优化。
自治区发展改革委副主任黄文川介绍：“特色产业集群基本形成，打造了10个千亿元产业，其中食品、冶金2个产业产值超过2000亿元，汽车、有色金属、石化、机械、电子、电力、建材、造纸与木材加工等8个产业产值超过1000亿元，汽车、机械、金属新材料、化工、电子信息等产业集群在全国具有较大影响力。
”“十四五”期间，广西将坚持把发展经济着力点放在实体经济上，深化供给侧结构性改革，深入实施创新驱动发展战略和工业强桂战略，按照“强龙头、补链条、聚集群”发展思路，聚焦“推动重点产业建链补链延链强链”，突出“育新、提升、挖潜、融合”，实施产业基础再造和产业链提升工程，推动产业基础高级化、产业链供应链现代化。
2021年一季度无锡市经济持续向好。
其中，汽车及零部件、物联网等产业集群加速领跑，两年平均开票增幅15%以上，显现先进制造业创新发展动能不断增强态势。
随着太湖湾科创带建设的大力推进，无锡市先进制造业重点产业集群产业链优化升级步伐加快。
近年来通过物联网、集成电路等创新服务平台，不少集群龙头企业实现更高能级的配套对接，中小企业正在或初步解决人才技术储备弱、检测分析设备缺等问题，协同创新发展势头增强。
而“创新企业倍增计划”“重大基础设施领航计划”等实施，每年在太湖实验室等重大创新平台方面投入不少于1亿元，以及卓越产业链打造工程加快推进，正在推动产业集群强化强链、补链效能，先进制造业步入“链式发展”快车道。
无锡灵山小镇拈花湾案例研究分析报告
基本特征
选址：选址马山耿湾，距离无锡市中心35公里，3小时自驾可直达长三角地域。占地面积：107万㎡，约1600亩。建筑面积：35万㎡投资额：50亿开放时间：2023年11月开放运营
关键业态
禅文化+休闲产业+居住内部配套：禅意商业小镇、佛教论坛中心、禅修精品酒店、大禅堂（未建）、湿地公园。物业类型：别墅、公寓、商业居住是度假别墅（面积段240-360㎡）+村舍公寓（面积段40-200㎡）
启 发 与 借 鉴
PART 4
既要把故事和概念讲好，又要把功能和路线组织好项目所在旳耿湾区域，背山面水，五条山坳形同佛祖释迦摩尼旳拈花指，进而演化为禅意十足旳五瓣佛莲，故事和概念形神具有。 动线：灵山大佛之于拈花湾是一对孪生亲兄妹，假如说灵山大佛带动白天经济，那么拈花湾则带动晚上及过夜经济，白天烧香祈福，晚上下榻拈花湾感受禅意生活方式。
无处不在旳小和尚（VI形象利用）/
小品/
整体规划< 设计特色
开 发 运 营
PART 3
开发节奏
拈花湾重大开发节点
2023年
灵山小镇概念设计
2023年7月
完毕样板房建设
2023年10月
完毕样板区施工建设
2023年3月底
完毕灵山五期工程一期建设
2023年9月
灵山小镇拈花湾别墅交付
2023年11月
灵山小镇拈花湾开放运营
整体规划< 功能分区
鹿鸣谷
禅心谷
银杏谷
竹溪谷
云门谷
香月花街
优游渔港
胥山大禅堂
香月花街—— 禅意主题商业街区
优游，是禅居生活最惬意旳状态；渔港，是禅居生活最经典旳写照。优游渔港，是灵山小镇·拈花湾中旳“莲心”，位于拈花湾旳生态湿地中间。
无锡新区项目策划定位
目的性消费有利于迅速打开 项目的市场认知
鲜明主题，辅助“购物超市、品牌专卖”， 形成“大众化、人性化、特色化、一体化” 的新型消费巨无霸。
21
定位推导
项目属性的思考
项目属性
主题性、集中性大型 餐饮、休闲、娱乐 大众化、人性化、特色化、一体化 新型消费中心
结论
无锡首座 乐 5D 风尚世界
A B C D
总收益 出售 出租 总计
面积（㎡） 135500.00 15000.00 150500.00
备注：根据5年内全部出售出租后收益计算
19
以持有租赁形式的投资回报率分析
内部回报率
公寓20%；商业9%；写字楼11%
结合市场价格及本项目的特点，制定合适的销售价格是项目提高投资回报率的关键。 价格区间建议及销售总额预测
23
定位解析
5D
5D空间
5D多维空间 多维时间 多维空间 多维年龄 多维风情 多维享受
缤纷多维世界
解析 早中晚，全天候 合理的动线设计、消费可以相互穿插 老人、中年人、儿童 欧美、东南亚、中式风情 “餐饮、休闲、娱乐”为主
长 江 北 路
公寓式酒店 写字楼
公寓式酒店
商业
锡
甘
路
10
项目简介
写字楼 公寓式酒店 公寓式酒店
长 江 北
项目 商 业 写 字 楼 1f 路 2f 3f 4f
商业
锡
5f
甘
建筑面积 75200
路
17700 17000 16500 16000 8000 建筑面积（㎡） 栋数 层数 平层面积（㎡） 18000 1栋 15 1200
备注： 投资者回报率按照公寓式酒店 租金2000元/套测算；商业及写 字楼租金3元/天㎡，无递增。 此预测为收益预测，不计算各 项成本和税金。
无锡太湖(马山)国家度假区资料整理
无锡太湖（马山）国家度假区一.项目简介无锡太湖国家旅游度假区是国务院于1992年批准建立的全国十二个国家级旅游度假区之一。
位于太湖风景区马山半岛，距无锡城区18公里，面积51.4平方公里，常住人口3万。
“一级空气，二级水质”，绿化覆盖率80%，历史古迹众多，湖光山色秀美。
度假区坚持走自然山水、历史文化和现代文明相结合的特色开发之路，取得了令人瞩目的建设成效。
高速路网四通八达，距沪、宁、杭各大城市1.5小时车程,灵山大佛景区国内一流，太湖高尔夫俱乐部国际水准，十余家星级酒店设施齐全，度假区年接待游客300万人次以上。
工业经济特色鲜明，华瑞、健特等七家医药企业发展迅速，度假区“华东药谷”初现雏形。
二.地理位置三.区位优势无锡马山位于国际大都市上海、六朝古都南京与浙江省省会杭州等构成的“等边三角形”城市圈中心，连接锡宜、沪宁、宁杭等高速公路的陆马快速通道直达无锡马山，使得无锡马山成为全国为数不多的、拥有高速公路直达条件的开发区之一，现在自马山驱车到达上海、南京、杭州等地均只需90分钟的路程。
总投资达14.5亿元的环太湖公路已建成通车，从无锡市区乘车到达马山仅需10多分钟的路程。
另外，中国黄金大通道312国道、沪宁铁路、无锡硕放机场、京杭大运河等华东地区主要的陆上、空中、水上的交通网络与无锡马山都近在咫尺。
公路：环太湖公路(十八湾旅游公路)、沪宁—锡宜—宁杭高速公路、锡宜高速陆马快速通道。
铁路：京沪铁路、京沪高速铁路(在建)机场：无锡机场、上海浦东机场、上海虹桥机场、南京禄口机场。
港口：上海港、江阴港、张家港公交：连接市区有公交88路、89路、91路，起点灵山，终点火车站。
水路运输：京杭大运河、太湖航道四.园区构成1.龙头湾位于无锡马山太湖国家旅游度假区马山镇内闾村的龙头湾野外运动场，是观赏湖景山色的绝佳胜地。
山上四时佳果不断，水中常年湖鱼不绝，龙头杨梅和太湖三白更是享誉江南。
日出江花红胜火,春来湖水绿如蓝，身入桃源人不觉，犹在画中游。
项目管理-世联联东集团无锡北塘产业园项目整体定位产品建议163 精品
总体量估计在40万方（金太湖20万方，欧风20万方）
物流专业市场群
文化旅游带
北至江
海路
居住片区
睦邻中心 东至锡
盛世新城专 城路
业
西至凤
商业次中心
市
翔路
场
北创科技园
沿运河特色
华仁凤凰城
旅游带
欧风新天地 沪宁铁路
金太湖国际
居住及其配套 商业商务
凤宾路
南至运河
项目本体
—区位
项目区位：位于老城区边缘地带，紧邻区政府，具备一定 的区位优势，目前不属于城市发展的主导方向
民营经济的主导地位：2007年各所有制企业产值对比
单位：亿元
第三产业中商贸服务业的绝对领先地位
单位：亿元
外商投资企业 港、澳、台商投资企业
1200
2171
123
文化、体育和娱乐业
29
40
私营企业 股份有限公司 有限责任公司
联营企业 3
372
866
2824
教育
65
49
水利、环境和公共设施管理业 10 28
克服目前缺乏商务氛围 确立办公客群 相应产品打造
路径一的 可行性
1、如果走纯产业园的发展路径，面临的是来自无锡市各大 产业园区的直接竞争
惠山： ①风电产业园 ②生命科技产业园 ③数字信息产业园 ④软件外包园
北塘区： ①金山北工业园 ②凤翔软件园 ③北创科技创业园
滨湖区： ①国家工业设计园 ②太湖新城科教产业园 ③ 马山生物医药外包园
惠山 ②③ ①④
锡山
①②
③
① 北塘 ②
③ ①
滨湖
① ② 新区 ④
③⑤ ⑧
②
世联-无锡马山项目整体定位与发展战略研究-(广西中桂
3. 本项目资源应以怎样的次序整合，才能形成与蠡湖新城、滨湖 新城等城市发展热点区域的差异化竞争？
本报告是严格保密的。
22
问题界定和结构化分析
客户定位和需求分析
制定战略发展方向 案例借鉴和模式选择
市场竞争分析
项目定位
经济技术指标分析
一期经济测算
本报告是严格保密的。
23
利用常规地产项目的“核心竞争力矩阵”来判 断本项目的战略发展方向
►环境：包括区域环境和 自然环境，体现了区位价 值和自然资源禀赋
►人文：需要长时间积累， 为领导者品牌的标志
►服务：品牌的力量，属 于真正主流品牌开发商的 竞争力要素
➢根据客户建议深 化研究，完善报告
➢提交整体报告（终稿）
本报告是严格保密的。
4
项目前期基础调研工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目和地区背景 •项目周边及地块勘察
分析
•无锡市宏观经济情况
•无锡城市发展现状
•无锡城市总体规划
•无锡市房地产市场状况
•5位政府官员
•地块解析和界定
具体分属机构：
第一阶段（终期） 第二阶段
提交终稿
启动区策略
第三阶段 营销战略
工作
➢区域（无锡及周边区域）宏观经济背景 研究 ➢无锡市土地市场、房地产市场调研
➢对政府官员、专家及消费者深度访谈
➢目标消费者问卷调查
➢项目的优劣势分析和价值判断
➢项目的经济测算
最终成果 ➢无锡市房地产市场调查分析结果
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
学习改变命运,知 识创造未来
太 湖
马山
“一带”：指环太湖、蠡湖 的自然山水风光带
世联无锡马山资项料目来整体源定：位无与发锡展国战土略研规究划(广局西中桂
无锡未来城市发展的主方向是向南开发建设 蠡湖新城和滨湖新城
u滨湖新城：未来城市副中 心。以教育、科研、体育 、旅游服务等公共服务设 施和高品质住区、高新技 术产业园为主的综合区
u蠡湖新城是近年来首先重 点建设的区域，基础设施 和配套齐全。
u2004年3月底，万科和顺 驰在滨湖新城分别拿到了 规划建筑面积均超过100万 的土地，并在9月底同时一 期开盘。滨湖新城开发提 速。
马山
“一带”：指环太湖、蠡湖 的自然山水风光带
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡马山资项料目来整体源定：位无与发锡展国战土略研规究划(广局西中桂
•最优容积率与物业配比 •定价的市场支撑条件 •发展战略与定位
世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
项目界定
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
项目所在地无锡，处在长三角经济圈的中心，地理位置和市场 环境十分优越
u无锡，处于苏锡常经济 圈核心部位，距离上海 及南京都市圈均在2小时 车程范围内。
无论是从地理资源禀赋、政府规划还是无锡人 心目中,马山都是无锡最主要的旅游度假区
u访谈显示，无锡消费者对 马山的第一反应均为“无 锡自然环境较好的旅游度 假区”（尤指灵山大佛） ，其次才是一个落后郊区
锡宜高速
市区
u无锡太湖国家旅游度假区 ,是1992年国务院批准的全 国12个国家级旅游度假区 之一，年接待游客300万 人
u苏锡常都市圈位于长江 三角洲北翼，是上海大 都市圈的有机组成部分 。
u发达的高速公路及轨道 交通网络，使得无锡与 长三角其他城市圈紧密 相资连料来。源：
无锡市城市总体规划概要
学习改变命运,知 识创造未来
南京都市 圈
苏锡常都市 圈
上海核心区
杭州都市 区
宁波都市区
世联无锡马山资项料目来整体源定：位无与发锡展国战土略研规究划(广局西中桂
苏锡常都 市圈 世联无锡马山资项料目来整体源定：位无与发锡展国战土略研规究划(广局西中桂
本项目位于无锡滨湖区马山镇太湖国家旅游度假区， 距离中心城区较远，但交通条件在快速改善
u马山：环太湖自然山水风 光带的重要组成部分，是 中心城重要的生态走廊 u本项目通过十八湾公路连 接市区，距离无锡城中区 约35公里（现时车程40分 钟，十八湾公路通车后预 计车程会缩短到25分钟） u也即将于年底通车的陆马 快线公路连接锡宜高速和 沪宁高速，将拉近马山与 长三角其他城市的联系 u规划中的太湖大桥、环太 湖公路也可直接连接无锡 市未来的主城区滨湖区， 拉近与市区的距离。
世联无锡马山项目整体 定位与发展战略研究(广
西中桂
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
我们的一切研究都必须以现实条件为基 础，以共同的目标为导向
u客户的目标实质上是 项目的宏观愿景。 u现实的目标体系则是 随着市场的变化和项 目的发展在动态变化 的。
我们的目标
通过本项目的一期开发，在一年内回收地价和拆迁费 3.5亿元 开发商和政府均希望通过本项目成功开发提升马山区 域土地价值
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
项目背景及约束条件也是我们研究考虑的重 要因素
u所在区域市场供给匮 乏
项目所在马山镇现阶段除一独栋别墅项目（金色水岸）外，无 其他商品房项目推出
u地块由三块方正土地 构成
总占地面积:35.3万平米（约530亩） 规划容积率：A、B地块<1.2， C地块<0.8， 取地成本： 63万/亩
u无启动资金约束 u总开发周期不限
风水隆资金实力雄厚，项目开发的启动资金不受限制
总的开发完成时间也不限。在第一年内成功收回3.5亿后，项目 开发以市场和区域成熟为导向,实现价值最大化
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
项目研究工作的阶段划分
至今工作
2004/08/12
u马山未来规划形成旅游度 假区、旅游配套及城镇发 展区和生态环境保护区三 大功能区
➢项目的经济测算
最终成果 ➢无锡市房地产市场调查分析结果
➢项目的市场定位与发展战略 （ 中稿）
➢根据客户建议深 化研究，完善报告
➢提交整体报告（终稿 ）
学习改变命运,知 识创造未来
世联无锡马山项目整体定位与发展战略研究(广西中桂
项目前期基础调研工作
工作内容
收集的数据
进行的访谈
进行的分析
项目和地区背景 •项目周边及地块勘察
苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，在未 来的快速发展中将更具外部开放性和内部互动性
u苏锡常都市圈的区域 发展目标是，在以上海 为中心的沪宁杭城市群 中，率先实现现代化， 积极融入国际经济贸易 体系和世界城市体系， 实现苏锡常三市共同发 展。
徐州都市圈
学习改变命运,知 识创造未来
南京都市圈
分析
•无锡市宏观经济情况
•无锡城市发展现状
•无锡城市总体规划
•无锡市房地产市场状况
•5位政府官员
具体分属机构：
市规划局、国土局、房产 交易中心及马山镇国土科 、规划科、 马山工行
•地块解析和界定 •宏观经济背景分析 •各区域房地产供求情 况分析 •消费者支付能力分析 •消费者投资趋势分析
锁定部分市场的 集中分析
2004/09/15
2004/09/21
第一阶段（中期） 项目整体定位与发展战略
第一阶段（终期） 第二阶段
提交终稿
启动区策略
第三阶段 营销战略
工作
➢区域（无锡及周边区域）宏观经济背景 研究 ➢无锡市土地市场、房地产市场调研
➢对政府官员、专家及消费者深度访谈
➢目标消费者问卷调查
➢项目的优劣势分析和价值判断
•44份目标消费者问卷调查 •各区域住宅市场情况
•地产专业人士5位 •房产销售主管4位 •目标消费者深度访谈20位
•目标市场的竞争性供 给分析
•终端消费者价值取向 和置业倾向的分析
•调查各区域重点楼盘30个 •项目整体实现的机会 点分析
假设和量化
学习改变命运,知 识创造未来
•案例借鉴 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ地块价值分析的结果 •经济效益分析