美国的商业地产之王西蒙地产研究报告

北美西蒙地产：美国的商业地产之王

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北美西蒙地产：美国的商业地产之王

对于绝大多数中国人来说，Simon，多半是个陌生的名字。

你也许去过大悦城，知道万象城，逛过华润万家，在万达广场看过电影……但是西蒙?不知道，是做什么的?

那你曾经去过美国shopping么?如果有，那你一定去过西蒙。

西蒙地产集团(Simon Property Group，纽约证券交易所代码“SPG”)，是全美最大的商业地产运营商和北美最大的零售地产上市公司，并拥有北美地区公开发售的最大的商业地产信托基金(REITs)。西蒙是标准普尔500指数成分股之一，2 010年底市值约300亿美元，超过美国前五名零售地产公司中另外四家公司的总和。2010年，西蒙集团营业收入约40亿美元，净利润7.5亿美元。

西蒙是美国零售商业地产之王，它旗下拥有全美最多的购物中心、品牌折扣店，其中大多数位于北美地区人口最多的75个城市，旗下的购物中心每年大约要接待22亿人次顾客。在美国为人津津乐道的顶级购物中心中，有许多也收入在西蒙旗下，如纽约的Woodbury Outlets、长岛的罗斯福购物中心、阿灵顿的时尚中心等。

西蒙集团目前总部位于印第安纳州的Indianapolis，业务范围覆盖北美、欧洲及亚洲地区，核心业务包括商业地产投资、开发、出租及物业管理。

截至2010年12月31日，西蒙集团在全球拥有和管理393处物业、2.6亿平方英尺(大约2450万m2)的可租赁面积(gross leasable area，简称GLA)。这些物业的主要形式包括：地区性购物广场(Regional Malls)、高级工厂直销中心(Premi um Outlet Centers，国内有翻译为名品折扣购物中心)、社区生活中心(Communi ty/Lifestyle Centers)、大都会区购物中心(Mills，有翻译为高级摩尔)和其他国际性物业(International Properties)等。

为了加深对这个数据的印象，可以与以下数据作比较：国内万达广场万千百货的营业面积通常在3万m2左右，沃尔玛和家乐福大型卖场的营业面积通常为1-2万m2。一个万达广场用于零售、餐饮、娱乐及附属公共区域的建筑面积约为10万m2，其中，可租赁面积还要排除掉公共和辅助区域。

在美国，西蒙集团在41个州及波多黎各地区持有和管理338处运营中的物业，其中包括161个地区性购物广场，58处高级工厂直销中心，66处社区生活中心，另外还有2007年收购米尔斯公司获得的36处物业，以及17处其他商业中心或直销中心。从米尔斯收购的36处物业中，包括16家Mills(大都会区购物中心)、16家地区性购物广场和4家社区商业中心。这些物业包含合计约2.505亿平方英尺的总可租赁面积，其中西蒙自己拥有约1.595亿平方英尺，约合148 2万平方米。2010年，这些物业的零售销售总额估计约为620亿美元。

全球范围内，西蒙集团还持有或管理位于意大利的45个欧洲商业中心、日本的8家Premium Outlets，墨西哥的一家Premium Outlets和韩国的一家Premi um Outlets。总计可租赁面积为1310.94万平方英尺。2010年7月15日，西蒙集团出售了其与合作伙伴共同拥有的Simon Ivanhoe的权益，该合资公司拥有位于法国和波兰的7家商业中心。

地区性购物广场(Regional Malls)

地区性购物广场一般包含一个传统的百货主力店，或者几个主力店和大型零售店的组合，以及多个较小的与主力店相连通的小型商店。此外还有一些附属的独立商店和餐厅等，通常位于沿停车场的周边。

截止2010年12月31日，西蒙拥有161个地区性购物广场。地区性购物广场通常是位于城市近郊区、附带大型室外停车场、封闭性的、单层多入口的独栋商业建筑，可租赁面积大致为40万到240万平方英尺(约为3.7万m2—22.3万m 2)。

西蒙的地区性购物广场包含总数超过18,300个店中店，其中包括709家主力店(anchors，有翻译为锚店)，其中大多是全国性的大型零售商。这意味着平均每家地区性购物广场包含3到5家主力店和超过100家独立店铺。

从这个纯粹文字的描述上，对西蒙地区性购物广场这种模式可能缺乏直观的印象，因此我们以Tippecanoe Mall为例，提供一个实例来说明。

Tippecanoe(蒂帕卡努)是美国印第安纳州的一个县(或译郡，是美国地方政府架构中较多的依赖地域划分、而政治权力较弱化的一级区划，一般一个州会划分为若干个郡，从地理上来讲，类似于中国的地级市)，最大的城市是拉斐特(Lafa yette)，位于印第安纳州首府印第安纳波利斯西北约60英里，人口约6.7万。著名的普渡大学(Purdue Univ)位于该县的西拉法叶市，与拉斐特市仅一河之隔，西拉法叶是一个美国传统的、典型的大学城，根据2010年的数据，西拉法叶城人口不到3万，而普渡大学学生人数超过4万人。

地图中部为拉斐特市区，图示A为普渡大学所在的西拉法叶市，B为Tippe canoe Mall所在位置，右上角为从芝加哥通往印第安纳波利斯的65号州际高速公路。

Tippecanoe Mall是整个拉斐特-普渡大学都市区最大和最主要的商业中心，在Tippecanoe Mall周边30英里(约48公里)范围内，总人口约为20万。从地理位置上来讲，Tippecanoe Mall位于拉斐特城郊，距离市中心约5公里，距离普渡大学约10公里。

Tippecanoe Mall提供的购物选择，包括JCPenney(杰西潘尼)、Kohl's(科尔斯百货)、Macy's(梅西百货)、Sears(西尔斯)、H.H. Gregg & Dick体育用品店和100多个品牌专卖店。其中，JCPenney是以女装为主的中档百货店;梅西百货是美国最知名的百货店之一，位于纽约第七大道的旗舰店举世闻名;Kohl's是面向家庭为主的专业百货店;西尔斯则是在沃尔玛之前的全美最大的连锁超市，提供较为廉价的家庭用品、电器和工业品等;H.H. Gregg & Dick则是美国著名的体育用品连锁百货。

下图为平面布局图，除上述主力店之外，A至H位置按区域功能划分不同的品牌专卖店、折扣店、餐饮店、专业电子电器店、移动服务商店等。例如，著名的美式中国快餐Panda Express(熊猫餐厅)、AT&T专卖店位于图示的H区;GA P品牌专卖店、Barnes & Noble书店位于F区;儿童活动区位于E区等。