第8章 重置成本法

第8章重置成本法
【教学目的】
通过本章教学，使学生了解重置成本法的操作步骤、建筑物折旧的类型；熟悉重置成本法的基本原理、建筑物重新建造价格的计算；掌握重置成本法的计算公式、重置价格与重建价格的区别、建筑物折旧的求取、会计上的折旧与估价上的折旧的区别。

【教学重点和难点】
重置价格与重建价格的区别、建筑物折旧的类型、建筑物折旧额的求取。

【课程导入】
重置成本法作为不动产评估的三大基本方法之一，在待估不动产所处的市场规模较小，或待估不动产较为独特、缺乏相应的比较实例情况下，其作用较为显著。

本章主要介绍重置成本法的基本原理、建筑物重新建造价格的估算以及建筑物折旧的求取方法。

【教学内容】
§8.1 重置成本法的基本原理
8.1.1重置成本法的概念和理论依据
重置成本法是求取标的不动产在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算标的不动产的客观合理价格或价值的方法。

重置成本法也可以说是以不动产价格各构成部分的累加为基础来估算不动产价格的方法。

所以，利用重置成本法评估的不动产价格称为积算价格。

重置成本法的理论依据，可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。

从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论，从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理。

8.1.2重置成本法的适用范围及应用限制
适用范围：（1）新的或相对较新的建筑物的市场价值的评估；（2）拟建建筑物或特制不动产的价值评估；（3）特殊评估目的的不动产价值评估，如不动产课税价格、保险价格、征用价格、抵押价格等的评估；（4）当可以得到充分的资料衡量折旧时，也可适用于旧建筑物价值的评估；（5）新开发土地的价值评估。

应用限制：（1）一般不赞成单独对土地运用重置成本法估价（新开发土地除外）；（2）对于使用期过长或特别旧的房产，由于很难准确计量其折旧，所以一般也不使用重置成本法评估其价值。

8.1.3重置成本法的操作步骤
（1）通过市场比较法或其他方法估算基地或空地的价格；（2）估算建筑物的重新建造价格；（3）估算建筑物因各种原因造成的价值损耗，即建筑物折旧；
（4）利用建筑物的重新建造价格和折旧估算建筑物净值；（5）利用土地价格和建筑物净值估算不动产价格。

8.1.4重置成本法的计算公式
新建不动产的价格 = 土地取得费用＋土地开发成本＋建筑物建造费用＋管理费用＋销售费用＋销售税费＋投资利息＋开发利润
8.1.5重置成本法的例题讲解
某开发商于2008年4月1日获得一块使用年限为70年的熟地，土地出让价格为120万元，当地政府规定买方应该负担正常成交价格的5%的税费。

开发商在土地上建造了一结构为钢筋混凝土的建筑物，建设期为2年，该建筑物的建造成本为800万元，其中第一年投入了建造成本的60%，第二年投入了建造成本的40%，管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。

试估算2010年4月1日该不动产的市场价格。

解：土地取得费用=土地价格＋买方应该负担的税费=120＋120×5%=126万元建筑物建造费用=800万元
管理费用=建造成本×3%=800×3%=24万元
销售税费=50万元
投资利息=126×[(1+6%)2-1]+800×60%×(1+3%)×[(1+6%)1.5-1]
+800×40%×(1+3%)×[(1+6%)0.5-1]=70.48万元
开发利润=120万元
不动产价格= 土地取得费用＋建筑物建造费用＋管理费用＋销售税费
＋投资利息＋开发利润
=126＋800＋24＋50＋70.48＋120 =1190.48万元
答：2010年4月1日该不动产的市场价格为1190.48万元。

§8.2 建筑物重新建造价格的估计
8.2.1建筑物重置价格与重建价格的概念及比较
建筑物的重新建造价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的标的不动产所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。

通常，建筑物的重新建造价格有重置价格和重建价格两种。

重置价格又称重置成本，是以有效价值日期当时的价格，使用现代建材和现行的标准、设计和布局，建造与标的不动产具有相同效用的新建筑物，所需的建造成本。

重建价格又称重建成本，是以有效价值日期当时的价格，使用原建筑物相同的建材、建筑标准、设计、规划、施工质量，并包含有与标的不动产相同的功能不足、功能过当和过时的情况下，复制与标的不动产完全一样的新建筑物，所需的建造成本。

比较：二者都属于建筑物的重新建造价格；但重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如古代帝王的皇宫、陵墓等建筑物；而重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。

8.2.2建筑物重置成本的构成
（1）直接成本：建造建筑物所用人工与建材的支出。

总承包商和分包建造商的利润与人工成本，一般包含在建筑合同内，因此也属于直接成本。

（2）间接成本：建筑上所必需，但又不是建筑合同部分的费用。

（3）企业家激励与企业家利润：对企业家的支出（直接成本和间接成本）的报酬和提供合作与专业服务以及承担项目开发风险的补偿的数额。

8.2.3建筑物重新建造价格的求取方法
（1）比较单位法：比较单位法是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的计量单位作为比较单位，然后调查、了解在估价时点的近期建成的类似建筑物的这种单位建筑安装工程费，对其进行市场条件和实体差异的修正，如果比较实例不动产与标的不动产位于不同市场，估价师还需要做区位修正。

之后，再加上相应的专业费用、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取估价对象建筑物重新建造价格的方法。

（2）部件单位法：又称分部分项法、分割成本法，是先假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构件或分部分项工程，并测算每个独立构件或分部分项工程的数量，然后调查估价时点时的各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的单位价格或成本后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物重新建造价格的方法。

（3）数量调查法：又称工料测量法，是最复杂但最准确的成本估计方法。

数量调查法是先假设将估价对象建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，并测量重新建造该建筑物所需要的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的种类、数量和人工时数，然后调查估价时点时相应的建筑材料、建筑构配件、建筑设备的单价和人工费标准，最后将各种建筑材料、建筑构配件、建筑设备的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，再加上相应的专业费用、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润，来求取建筑物的重新建造价格的方法。

§8.3 建筑物折旧的估算
8.3.1建筑物折旧的概念以及产生折旧的原因
建筑物折旧是指建筑物市场价值与重建成本或重置成本之间的差额。

建筑物的折旧是由单独或综合影响的三种主要原因造成的，这三种原因是实体性损坏、
功能性贬值与外部性贬值。

实体性损坏，也称物质折旧，指由于经常使用及其影响而发生的老化和损坏。

市场的看法一般是新建筑物比旧建筑物要好。

功能性贬值，也称功能折旧，是由于在结构、材料、设计上的瑕疵所引起的建筑物的功能、效用与价值的减少。

市场认为适当的平衡比任何过量的或不足的情况都好。

外部性贬值，也称经济折旧，是由于不动产外部因素的负面影响所引起的不动产效用或可售性的减损。

外部性贬值可能源于不良的市场状况。

由于不动产的位置固定，会受到许多不动产外部的因素的影响，这些因素是不动产所有人、房东或承租人无法控制的。

8.3.2估价学中的折旧与会计上的折旧的区别
会计上的折旧，一般是指一项不动产在其预期的使用年限内，有系统地将其成本分摊到各使用年度的费用之中；估价中的折旧，不需考虑如何系统地把不动产磨损费用分摊到各个年度中去，而是在估价之日，对由于各种原因所造成的不动产贬值做一个总的估计，以表明其贬值的程度。

会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收，C指的是资产原值，不随时间的变化而变化；而估价上的C指的是估价时点时的重新购建价格，因估价时点的不同而不同。

8.3.3建筑物折旧的求取方法
（1）市场提取法：通过研究与标的建筑物具有相似折旧程度的比较不动产的销售实例来估算估价对象建筑物折旧的方法。

（2）年龄——寿命法：也称年限法，是根据相似建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

（3）分解法：先把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类，然后分别测算出各类折旧额，再把测算出的各类折旧额相加来求取建筑物折旧的方法。