擅自转租合同的效力
承租方擅自转租商铺引发的纠纷案例分析
承租方擅自转租商铺引发的纠纷案例分析一、案例详情在繁华的商业街上，出租方甲与承租方乙签订了一份商铺租赁合同，约定将一处面积约200平方米的商铺出租给乙，租赁期限为五年，租金按月支付。
合同中明确规定，未经出租方甲同意，承租方乙不得擅自将商铺转租给他人。
然而，在租赁期的第三年，乙由于经营不善，未经甲的同意，私自将商铺转租给了丙。
丙在接手商铺后，对其进行了重新装修并开展了与乙不同的经营业务。
出租方甲在得知这一情况后，十分愤怒，认为乙违反了合同约定，损害了自己的合法权益，要求乙立即解除转租关系并承担违约责任。
但乙认为自己转租是无奈之举，且丙的经营不会对甲造成任何损失，拒绝解除转租关系和承担违约责任。
二、详细判例出租方甲遂将承租方乙告上法庭，要求解除与乙的租赁合同，并要求乙承担违约责任，赔偿因其擅自转租造成的损失。
法院受理此案后，经过调查取证和庭审辩论，最终判决如下：1.解除出租方甲与承租方乙之间的商铺租赁合同。
2.承租方乙向出租方甲支付违约金，并赔偿因其擅自转租给甲造成的损失。
3.责令丙方在合理期限内搬离商铺。
三、律师点评在这起案例中，承租方乙未经出租方甲同意擅自转租商铺的行为，明显违反了双方签订的租赁合同约定。
根据我国相关法律规定和合同的契约精神，当事人应当遵守合同约定，履行自己的义务。
乙的擅自转租行为不仅破坏了合同的稳定性和严肃性，也给出租方甲带来了潜在的风险和损失。
例如，新的承租方丙的经营能力和信誉无法得到保障，可能会影响商铺的整体经营环境和租金收益。
此外，擅自转租还可能导致出租方对商铺的管理和控制失去效力，增加了潜在的法律纠纷和经济风险。
对于出租方甲来说，及时采取法律手段维护自己的合法权益是明智之举。
通过向法院提起诉讼，甲成功地解除了与违约方乙的租赁合同，并获得了相应的赔偿，有效地保护了自己的财产权益。
同时，这起案例也给广大的承租方敲响了警钟。
在签订租赁合同时，应当仔细阅读并理解合同条款，尤其是关于转租等重要事项的约定。
法律专业题目案例(3篇)
第1篇案情简介：张某与李某均为我国某市居民，张某拥有某村集体土地使用权，用于种植蔬菜。
李某是该村村民，因扩大自己的种植面积，欲购买张某的土地使用权。
双方于2019年达成口头协议，约定李某以每亩10万元的价格购买张某的土地使用权。
协议达成后，李某支付了部分款项，但张某未将土地使用权过户给李某。
2020年，李某因经营不善，未能继续支付剩余款项，双方产生纠纷。
案件焦点：1. 张某与李某之间的口头协议是否具有法律效力？2. 张某是否应当将土地使用权过户给李某？3. 李某未支付剩余款项的情况下，张某能否解除合同？一、张某与李某之间的口头协议是否具有法律效力根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。
当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
”在本案中，张某与李某之间虽未签订书面合同，但双方已达成口头协议，且该协议内容具体明确，不存在重大误解或欺诈，因此，张某与李某之间的口头协议具有法律效力。
二、张某是否应当将土地使用权过户给李某1. 土地使用权过户的法律依据根据《中华人民共和国土地管理法》第三十四条规定：“土地使用权可以依法转让、出租、抵押。
土地使用权转让、出租、抵押，应当依法办理登记。
”在本案中，张某与李某之间的土地使用权转让协议符合法律规定，李某有权要求张某将土地使用权过户给自己。
2. 张某未将土地使用权过户给李某的原因张某未将土地使用权过户给李某的原因可能包括：李某未支付剩余款项、张某对李某的信任度降低、张某担心李某未履行合同等。
3. 张某是否应当将土地使用权过户给李某根据《中华人民共和国合同法》第一百零二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以要求履行、采取补救措施或者解除合同。
”在本案中，李某未支付剩余款项，已构成违约。
然而，根据《中华人民共和国土地管理法》第三十七条规定：“土地使用权转让、出租、抵押，应当依法办理登记。
上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)
上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)文章属性•【制定机关】上海市高级人民法院•【公布日期】2005.08.29•【字号】沪高法民一[2005]14号•【施行日期】2005.08.29•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】财产所有权正文上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(一)（沪高法民一[2005]14号）一、租赁合同的效力1、出租人就同一租赁物同时与两个或两个以上的人订立租赁合同的，这些租赁合同的效力如何认定?出租人就同一租赁物同时与不同承租人签订租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可以依据租赁合同向出租人主张合同权利。
合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的，不予支持。
租赁合同之一已实际履行，其他租赁合同的承租人主张履行合同的，因履行不能而不予支持。
法院在审理过程中，可以向当事人予以释明，允许其变更诉讼请求，向出租人主张除合同实际履行之外的违约责任。
2、租赁合同未经登记，是否影响租赁合同效力?租赁合同登记与否，不影响租赁合同效力。
但未经登记的租赁合同，不得对抗第三人。
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》第九条就合同登记与效力之间的关系有明确的规定。
因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条虽然规定了房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案，但该条款并没有不办理登记租赁合同即为无效的规定，故该条规定不能影响租赁合同的效力。
但是，考虑到租赁合同具有承租人在租赁物出卖时享有的优先购买权以及买卖不破租赁等较强效力，如果租赁合同未经登记就具有这么强的效力，对于不知情的第三人会造成很大的损害，对交易安全造成严重的不利影响。
因此，从平衡交易各方利益的角度看，我们倾向于未经登记的租赁合同不具有对抗善意第三人的效力。
3、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的，租赁合同是否有效?未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。
反租倒包的法律效力案例(3篇)
第1篇案情简介：张某系某市某区某小区业主，拥有一套100平方米的住宅。
2019年，张某因工作需要，将住宅出租给李某居住，双方签订了为期一年的租赁合同，租金为每月5000元。
合同约定，租赁期满后，张某有权收回住宅。
2020年5月，李某因个人原因需要离开该市，便将住宅转租给赵某，双方签订了为期半年的转租合同，租金为每月5500元。
赵某居住期间，对住宅进行了简单的装修和家具添置。
2020年10月，租赁合同到期，张某要求李某返还住宅。
然而，李某以自己已将住宅转租给赵某为由，拒绝返还。
张某遂将李某诉至法院，要求李某返还住宅并支付违约金。
争议焦点：本案的争议焦点在于李某与赵某之间的转租合同是否具有法律效力，以及张某是否可以要求李某返还住宅。
法院判决：法院经审理认为，张某与李某之间的租赁合同合法有效，李某将住宅转租给赵某的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。
”因此，李某与赵某之间的转租合同无效。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”张某有权要求李某返还住宅并支付违约金。
法律分析：1. 反租倒包行为的法律效力：反租倒包是指承租人未经出租人同意，擅自将租赁物转租给第三人，并将第三人支付的租金部分或全部转嫁给出租人的行为。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，承租人转租需经出租人同意，否则转租合同无效。
在本案中，李某未经张某同意，擅自将住宅转租给赵某，其行为违反了法律规定，因此李某与赵某之间的转租合同无效。
2. 出租人的权利：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人有权解除合同，并要求承租人返还租赁物。
在本案中，张某作为出租人，有权要求李某返还住宅。
三房东再转租权的案例
三房东再转租权的案例一种观点认为，次承租人无过错且要求继续租赁，而出租人行使合同解除权的，在做出租人与次承租人建立租赁关系的调解工作无效的情况下，只能两个租赁合同同时解除。
对两个合同解除的后果，原则上都应予以处理，但当行使释明权后，相关当事人不主张也不举证的，对后一个租赁合同解除的后果可不予处理。
对解除两个租赁合同的后果处理，除明确由次承租人返还出租人租赁的房屋外，对违约责任及装潢损失的赔偿，则根据两个租赁合同中的约定处理。
另一种观点认为，对转租中，因承租人拖欠租金，次承租人无过错且要求继续租赁的，从保护次承租人的利益出发，可判明次承租人直接与出租人建立租赁关系。
上海高级人民法院认为，租赁合同因承租人未依约给付租金而致合同被解除的，则转租合同将因此而处于履行不能的状态。
但原租赁合同与转租合同毕竟是两个合同，原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫他继续履行转租合同。
因此，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致，否则，次承租人要求继续履行合同的主张不能支持。
条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
”一、条文的内容理解本条分两款规定了三方面内容：一是出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，视为同意承租人转租;二是承租人未经出租人同意签订的转租合同无效;三是在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人可作为第三人参加诉讼。
1.出租人同意转租的推定。
《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
”为督促当事人及时保护合法权益，维护交易的稳定性，本条第一款将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。
什么是房屋租赁合同无效7篇
什么是房屋租赁合同无效7篇篇1一、引言本房屋租赁合同无效协议旨在明确在何种情况下房屋租赁合同被认为是无效的，并详细阐述相关法律规定和条款。
本协议的制定旨在保护租赁双方当事人的合法权益，确保房屋租赁市场的健康发展。
二、定义与范围房屋租赁合同无效，是指因违反法律、行政法规的强制性规定或者违背公序良俗，导致房屋租赁合同自始没有法律约束力。
以下情形可能导致房屋租赁合同无效：1. 违反法律法规：租赁双方签订的合同内容违反国家法律法规的强制性规定。
2. 违背公序良俗：合同内容涉及的内容与社会道德观念严重不符。
3. 虚假表示：租赁双方在签订合同时存在虚假陈述、欺诈等行为。
4. 未经许可转租：承租人未经出租人同意擅自转租房屋。
5. 其他违反法律、行政法规的情形。
三、无效情形列举1. 租赁期限超过法定最长期限；2. 未经规划许可改变房屋使用性质；3. 违反房屋安全规定的租赁合同；4. 以违法方式获取的房屋进行租赁；5. 未按照规定缴纳房屋租赁税；6. 未经未成年人监护人同意，与未成年人签订租赁合同；7. 其他违反法律法规规定的情形。
四、合同无效的法律后果1. 自始无效：合同自签订之日起即无法律约束力。
2. 返还财产：因合同无效，出租人和承租人应当返还因合同取得的财产。
3. 赔偿损失：因合同无效导致的损失，有过错的一方应当承担赔偿责任。
4. 行政或刑事处罚：如合同无效涉及违法行为，当事人可能面临行政或刑事处罚。
五、争议解决1. 双方因合同无效产生争议时，应当首先协商解决。
2. 协商无果的，可以向所在地人民法院提起诉讼。
3. 如涉及违法犯罪行为，应及时向相关行政机关或司法机关报案。
六、法律适用与管辖本合同的签订、履行、解释、争议解决均适用中华人民共和国法律。
因本合同产生的争议，由双方协商解决；协商不成的，应提交合同签订地人民法院诉讼解决。
七、其他条款1. 本合同一式两份，出租人和承租人各执一份。
2. 本合同自双方签字（盖章）之日起生效。
转租和分租的法律风险分析
租赁关系中的转租与分租法律风险探析引言在现代租赁市场中，转租和分租成为了租客与房东、以及租客之间常见的行为。
尽管这两者在实践中提供了灵活性，但其潜藏的法律风险却不容忽视。
本文将详细分析转租与分租的法律风险，以帮助相关方在租赁过程中做出明智的决策。
一、转租的定义与法律性质转租是指原租赁合同的承租人（即甲方）将其租赁的物品或房屋部分或全部租给第三方（即乙方）。
转租关系的法律性质主要体现在：1. 承租人与出租人之间的关系：转租通常需要征得出租人的同意，否则可能构成违约。
2. 转租合同的效力：转租合同虽独立于原合同，但仍需遵循原合同的约定。
二、分租的定义与法律性质分租则是指承租人将租赁物一部分权利分配给其他租客。
在法律上，分租同样涉及到：1. 租户之间的权利与义务：分租合同性质类似于合租，涉及多个承租人。
2. 出租人的权益保护：同样需要出租人的同意，未经同意的分租可能导致合同无效。
三、法律风险分析1. 风险来源- 未获得出租人同意：无论是转租还是分租，未提前获得出租人同意都可能导致合同追溯和法律责任。
- 合同约定不明确：如果转租或分租合同未对权利义务做明确约定，可能引发纠纷。
2. 风险后果- 法律诉讼：无有效合同的转租或分租行为可能导致法律诉讼及赔偿责任。
- 合同解除：出租人有权在合同中规定不允许转租或分租，违反该条款可能导致合同解除。
3. 风险控制- 书面协议：在进行转租或分租时，应确保与所有相关方签订书面协议，明确权益与义务。
- 征得同意：务必确保在转租或分租前获得出租人的书面同意，以规避法律风险。
四、结论转租与分租作为租赁关系中的常见行为，虽然提供了灵活的居住选择，但潜藏的法律风险不容忽视。
租客应当在实施时谨慎行事，确保合法合规，以保护自身合法权益。
了解并规避相关法律风险，将为租赁关系的顺利进行提供保障。
转租无效的法律后果(3篇)
第1篇一、引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，房屋租赁关系日益普遍。
在房屋租赁市场中，转租作为一种常见的租赁方式，为广大租户提供了便利。
然而，转租行为在法律上存在一定的风险，若转租无效，将产生一系列的法律后果。
本文将从转租无效的法律后果入手，分析其影响及应对措施。
二、转租无效的法律依据1. 《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“租赁合同转让的，原租赁合同继续有效，受让人享有原租赁合同的权利，承担原租赁合同的义务。
”该条规定明确了转租的合法性。
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同，并按照国家规定办理登记手续。
房屋租赁合同转让的，应当经出租人书面同意。
”该条规定了转租需要出租人同意。
三、转租无效的法律后果1. 违约责任若转租无效，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，出租人有权要求转租人承担违约责任。
违约责任包括但不限于：（1）支付违约金：出租人可以要求转租人支付约定的违约金；（2）赔偿损失：若因转租无效导致出租人遭受损失，转租人需承担赔偿责任。
2. 恢复原状根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，转租无效后，出租人有权要求转租人恢复原状，包括但不限于：（1）要求转租人返还房屋；（2）要求转租人承担维修、养护等费用。
3. 追回租金若转租无效，出租人有权要求转租人返还已收取的租金。
4. 诉讼费用若因转租无效引发诉讼，转租人需承担相应的诉讼费用。
5. 其他法律后果（1）影响个人信用：转租无效可能对转租人的个人信用产生负面影响；（2）影响房屋租赁市场秩序：转租无效可能导致房屋租赁市场秩序混乱。
四、应对措施1. 明确转租条件在签订租赁合同时，明确转租的条件，如需出租人同意、遵守相关法律法规等。
2. 签订书面转租协议转租时，应签订书面转租协议，明确双方的权利义务。
3. 遵守法律法规在转租过程中，严格遵守相关法律法规，确保转租行为合法。
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论擅自转租合同的效力摘要：擅自转租是合同法明令禁止的行为，但由于合同法只规定承租人擅自转租时，出租人可以解除合同，未明确可以解除租赁合同还是可以解除转租合同，更未对转租合同效力作出明确规定，导致司法实践和学界都存在争议。
文章对擅自转租合同效力现行观点进行评析，并从如何揭示合同的完整效力状态入手，进而提出了转租合同效力为有效未生效的观点。
关键词：擅自转租效力有效未生效中图分类号：d923.6文献标识码：a文章编号：1004-4914（2013）03-073-02合同法第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
由于合同法未明确出租人可以解除租赁合同还是可以解除转租合同，更未对转租合同效力作出明确规定，故引发了关于擅自转租合同效力的诸多讨论。
归纳起来，目前主要有如下观点：（1）无效说{1}；（2）有效说{2}；（3）效力待定说{3}；（4）可撤销说{4}；（5）可解除说{5}。
对于这些观点，笔者认为都有合理成分，但都存在问题，不能揭示擅自转租合同完整且准确的效力状态，故不敢苟同。
笔者认为，擅自转租合同完整且准确的效力状态应为有效未生效。
一、现行观点评析1.无效说存在的问题。
无效说认为，承租人未经出租人同意擅自转租的行为是无权处分行为。
依合同法第51条规定，无权处分行为未经有处分权人同意，合同无效，此乃无效说之立论基础。
但我们应当注意到，合同法第51条的原文规定是：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
该条文只讲追认后有效，并未称追认前无效。
而我们知道，合同的效力状态不是只有有效和无效两种，故不能运用非a即b式的逻辑推理得出“无处分权的人订立合同，在权利人追认前的效力当然属于无效”的结论。
其次，认为擅自转租行为属于无权处分也不可取。
从物权的权能上看，包括占有、使用、收益和处分，而承租人通过租赁合同依法取得标的物的使用权，擅自转租只是对依法取得的使用权予以让渡，并非擅自出售，故并未侵犯出租人对标的物的处分权。
因此，擅自转租不成立无权处分{6}，无效说的立论基础有些牵强。
无效说还认为，对于无效合同，任何人都有权提出请求确认合同无效，故出租人作为利害关系人可主张擅自转租合同无效{7}。
笔者认为，合同法既然未明文规定合同无效的主张主体，就应当根据合同的相对性原理，排除出租人对擅自转租合同的无效主张权。
其次，合同无效是绝对的无效，不可能因某种原因转化为有效{8}。
而按合同法第224条的理解，擅自转租合同只要取得出租人同意，则可转化为有效合同。
擅自转租合同无效说显然不能自圆其说。
2.有效说存在的问题。
有效说认为，承租人未经出租人同意虽然不得转租，但按合同的相对性原则，承租人与次租赁人之间的转租合同的效力不受其影响，应认定为有效。
可是，在承租人未经出租人同意转租的情况下，出租人解除租赁合同收回租赁物的权利是肯定的。
若承认擅自转租合同有效，但又不具有履行力，且为自始履行不能。
对于自始履行不能的合同，赋予其效力又有何意义？有效说不能给出一个合理的解释。
3.效力待定说存在的问题。
效力待定说认为：如果出租人同意转租，那么转租有效；如果出租人不同意转租，则有权解除租赁合同，转租合同也就无效。
故擅自转租合同属于效力待定的合同。
而我们知道，限制民事行为能力人订立的合同、越权代理合同是学界公认的效力待定合同。
效力待定合同必须经法定代理人或权利人追认才能生效，在追认之前，合同属于效力待定状态。
但为了保护合同相对人的利益，效力待定状态在时间上只能是短暂的，不可能也不应该长时期存在不确定的合同效力状态，这不符合合同法的精神。
因而，合同法对效力待定的合同都限定了一个月的追认时间。
可是对于擅自转租，合同法却并没有对出租人追认的时间作出规定。
故将擅自转租合同的效力定性为效力待定，不符合合同效力待定论的本旨。
4.可撤销说存在的问题。
可撤销说认为，由于擅自转租合同未取得出租人同意，对于次承租人来说，擅自转租合同存在欺诈行为，按照合同法第54条的规定，次承租人有撤销合同的权利，因此擅自转租合同的效力为可撤销。
笔者认为，可撤销合同只是一种合同形态，不是一种效力状态。
目前，学界对可撤销合同的效力尚存有效力争议，存在有效、相对有效、推定有效、相对无效等诸多观点，足以说明可撤销并非是一种效力状态{9}。
如果可撤销本身就是一种效力状态的话，就不应该存在对于可撤销合同效力的诸多讨论，而最终将其归为有效、相对有效、推定有效、相对无效等。
因此，将擅自转租合同的效力定性为可撤销亦不可取。
此外，可撤销合同之撤销有法定期限限制，撤销权期间经过后，可撤销合同生效。
若擅自转租合同为可撤销合同，撤销权人不行使撤销权，则擅自转租合同应当生效。
但是，从合同法第224条规定看来，只要出租人不同意，擅自转租合同则永远不能生效。
因此，擅自转租合同为可撤销合同之说也不能成立。
5.可解除说存在的问题。
如果认为擅自转租合同为可解除合同，则可以从两个方面来理解。
一是出租人可以解除擅自转租合同，二是次承租人可以解除擅自转租合同。
由于合同法224条虽未规定出租人可以解除租赁合同还是可以解除转租合同，似乎为出租人可以解除擅自转租合同找到了突破口，但根据合同的相对性原则，解除租赁合同才是应有之意，不可能解除转租合同。
出租人通过解除租赁合同，要求承租人返还租赁物，行使物上追及权来维护其权益足矣，无须干涉擅自转租合同来实现。
如果次承租人以转租合同对抗，按物权优于债权原则，应首先保护出租人的权利。
若允许出租人解除转租合同，一是违背合同相对性原则；二是将物权优于债权原则架空，使物权优于债权原则失去存在空间，不符合现实和理论实际。
从次承租人的角度，由于擅自转租合同得不到出租人同意而不具有履行力，似乎可以依合同法第94条之不能实现合同目的为由解除转租合同。
但我们应当知道，合同的解除适用于有效的合同在履行过程中出现了可解除的法定情形，可解除合同在解除前具有完整效力，当事人负有履行义务。
而“未经出租人同意”这样的情形却在擅自转租合同订立时就已出现，擅自转租合同没有取得出租人的同意前不具有履行效力。
可见，认为擅自转租合同为可解除合同也不符合合同解除理论的精神。
二、关于合同的效力状态根据前文对擅自转租合同效力现行观点的讨论，笔者发现，如果我们仅从合同法明确提出的效力状态入手，则很难对包括擅自转租合同在内一些特殊合同的效力给出令人信服的答案。
于是人们不得不将一些明显不属于合同效力状态但与合同效力有关的提法，比如可撤销、可解除等，也作为合同效力状态拿来适用。
从而导致讨论包括擅自转租合同在内一些特殊合同的效力时，断章取义，牵强附会，漫无边际。
因此，在给擅自转租合同的效力定性之前，笔者认为应当对能涵盖所有合同的全部效力状态进行分析，才能做到有的放矢。
从合同法第8条规定来看，合同的效力包括两个方面的内容：第一，当事人不得擅自变更或解除，此所谓拘束力。
第二，当事人应按照约定履行合同义务，此所谓履行力。
但现行理论并未对合同的两个效力层面予以界分，认为有效的合同既具有拘束力，也具备履行力，而无效的合同则既无拘束力，也无履行力。
从而忽略了具有拘束力，但不具备履行力的特殊效力状态的存在。
我们知道，有效只解决合同的价值即合法性问题，生效解决的是合同的履行问题。
所以，我们完全可以通过合同的价值判断即有效性判断来确定合同的拘束力，通过合同的事实判断即生效性判断来确定合同的履行力，而不必再将属于事实判断的生效性判断纳入合同的有效性判断中。
也就是说，对合同的有效性判断只限于主体合法、内容合法（即不违反合同法第52条）两个要件，从而对合同的拘束力作出判断。
对合同的生效判断则应在对合同有效性判断的基础上，再作出是否生效，该不该履行，从而对合同的履行力作出判断。
如此一来，合同的效力状态则不外乎三种：一是不具有拘束力，也不具有履行力的状态，即无效；二是具有拘束力，也具有履行力人状态，即有效且生效；三是具有拘束力，但不具有履行力人的状态，即有效未生效。
三、擅自转租合同的效力状态为有效未生效根据前文对合同效力状态的考量，并结合本文对现行观点不足之处的剖析，笔者认为，擅自转租合同的效力状态为有效未生效更为妥帖，理由如下：1.承认擅自转租合同的拘束力，首先有利于保护次承租人的利益。
当擅自转租合同未取得出租人追认，导致擅自转租合同不能履行时，次承租人才可以基于有效的转租合同追究转租人不能履行合同的违约责任{10}。
其次，承认擅自转租合同的拘束力，让承租人承担擅自转租的违约责任，有利于保护出租人的转租许可权，避免承租人肆意擅自转租的泛滥。
再次，承认擅自转租合同的拘束力，还有利于体现交易公平，当次承租人实际使用租赁物后，转租人才可依据转租合同的实际履行期限要求次承租人支付租金{11}。
2.擅自转租合同标的物的物权归出租人所有，经出租人同意方能转租是合同法的既定原则。
在出租人同意转租前，因标的物能否作为擅自转租合同的履行标的物尚不确定，故不能赋予擅自转租合同履行力。
3.将擅自转租合同的效力状态确定有效未生效，一方面承认其拘束力，让其效力与合同外的第三人的态度脱钩，既符合合同的相对性原理；也不会使出租人的物上追及权落空而失去应有空间。
另一方面，承认擅自转租合同因不具履行力而不生效，能使出租人在行使物上追及权时，排除了次承租人以转租合同为据与其对抗的权利，从而确保物权优于债权原则能够顺利实现。
注释：{1}刘孙丽.承租人擅自转租未经追认判无效[n].法治快报，2008.5.12{2}葛阳辉.经出租人同意之转租的效力[d].中国政法大学，2010{3}李玲，陆桂林.未经出租人同意的转租协议效力待定.萍乡政法网，2012.3.28{4}葛慧超.城市私有房屋转租中次承租人利益保护研究[d].西南政法大学，2010{5}王积武，王玉.论未经房屋出租人同意转租合同的效力[j].法治论坛，2010（2）{6}梁艳.未经出租人同意之转租行为论要[j].法制与社会，2009（35）{7}王从容.无效合同的管理和主张主体.科技情报开发与经济，2004（9）{8}王利明.民商法研究第三辑[m].北京.法律出版社，1999{9}严罡.也论可撤销合同的效力[a].当代法学论坛，2010（1）{10}金晶.转租合同未经出租人同意是否有效[n].江苏经济报，2011.6.1{11}同注10.（作者单位：重庆材料研究院重庆 400707）（责编：吕尚）。