擅自转租合同效力
未经出租人同意之转租行为论要
同解 除权 是否有期 限限制呢 ？此 期限如何起 算昵 ？笔 者 以为 ， 出
但其转 租合 同作 为债权合 同仍然有 效。基于有 效的转租合 同， ” 转 租人 的合 同解除权应有 合理期 限限制 ， 为 了保护 次承租人 的 这是 租人对 次承租人 负有提供租 赁物 以使 用收益 的义 务， 而次承租人 权利 ， 能因为 出租 人怠于 行使 自己的权 利 ， 不 而让 次承租 人的权
人 同意之转租无 效， 那么 ， 次承租 人必须 在签订转租 合 同之 前， 通 过各 种关 系 了解租 赁物 出租是 否经过 了出租 人 同意 。而在现 实
“ 定说” 肯 是德 国和我 国台湾 地区 的通说 ， 认为未经 出租人 同 生活 中， 次承租 人往往很 难 了解 出租人 的真实 意愿 ， 别是在动 特 意 的转租 合同是有 效 的。 按转 租人转租 租 赁物的行 为， 不论是 征 产租赁 中， 次承租 人可能连 出租人 为何人 都无法 获知 。因此 ， 如 得 出租 人 同意还是 擅 自所 为 ， 就性质 而言 ， 属出租他 人之物 的 规 定未经 出租人 同意之转 租无效 ， 均 不仅 加重 了次承租 人 的负担 ，
行 为 。台湾学 者史 尚宽先 生认为 ： 承租 人与 次承 租人之 租赁契 而 且增加 了交易 的难 度 。 “
约 ， 生债 权 的效力 。 发 承租 人负有 努力 于取 得 出租 人之承 诺及就
二、 未经 出租 人同意之转 租行 为 中的法律关 系 （ ） 一 出租人 与转租人 的 法律 关系 转租 人擅 自与第三 人签订转 租合 同的 ， 转租 合 同有 效 ， 出 但
目的 。 出租人 解 除合 同之 前 ， 在 转租 合 同有 效 。出租 人解 除合 同
房屋租赁合同中未写明转租条款,否可以转租
房屋租赁合同中未写明转租条款,否可以转租转租是指承租⼈将房屋转租给第三⼈，承租⼈租赁房屋以后，需要按照租赁合同约定的内容使⽤房屋，不得擅⾃转租。
那么，房屋租赁合同中未写明转租条款,否可以转租呢?今天，潼-南律师整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。
房屋转租房屋租赁合同中未写明转租条款，如果经得房东同意，可以转租，如果未经同意的，不得转租。
租赁合同中未约定可以转租,且出租⼈不同意转租的,承租⼈也不擅⾃转租。
承租⼈擅⾃转租的,出租⼈可以解除与承租⼈的租赁合同。
转租注意事项：房屋转租现象并不显见，即由房屋承租⼈在房屋租赁关系存续期间将租赁房屋再次出租给第三⼈，从⽽在原有的房屋出租⼈与承租⼈之间的租赁关系基础之上增添了承租⼈与次承租⼈之间的转租关系。
由于法律关系变得复杂化，承租⼈在转租房屋的时候应当注意以下三点：其⼀，须获得出租⼈的书⾯同意。
出租⼈将租赁房屋进⾏转租的⾏为必须先⾏获得出租⼈的书⾯同意，否则即构成⽆权处分⾏为，其转租⾏为的有效还是⽆效就处于待定状态，只有取得出租⼈的事后同意或者租赁房屋的所有权，该转租⾏为才能被认定为有效。
其⼆，转租期限⼀般不得超过原租赁期限。
转租⾏为既以原出租⾏为为基础，故⽽受其约束，主要表现为承租⼈与次承租⼈之间的转租合同约定的租赁期间不得超过出租⼈与承租⼈之间的原有租赁合同约定的租赁期间，此为⼀般性原则。
其例外只能是出租⼈与承租⼈、次承租⼈三⽅对延长租赁期限达成协议。
其三，承租⼈不退出租赁关系，既享有承担原租赁合同中的承租⼈权利义务，也享有承担新转租合同中的出租⼈权利义务。
当然，这⼀注意事项也可以因出租⼈、承租⼈、次承租⼈三⽅进⾏协商后予以变更。
出租⼈将租赁房屋进⾏转租的⾏为必须先⾏获得出租⼈的书⾯同意，否则即构成⽆权处分⾏为，其转租⾏为的有效还是⽆效就处于待定状态，转租必须取得出租⼈的同意。
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如何处理租客擅自转租的法律问题
如何处理租客擅自转租的法律问题租赁合同中通常规定了租客不得未经房东同意擅自将房屋转租给他人。
然而，在现实生活中，仍然会出现租客违反合同条款的情况，擅自将租赁房屋转租给第三方。
那么，当租客擅自转租时，如何处理这个法律问题呢？本文将就此问题进行讨论，并提供相应的解决方案。
合同规定转租的约束性首先，我们需要了解租赁合同对转租问题的约束性。
一般而言，租赁合同是双方当事人自愿订立的法律文件，具有法律效力。
合同中的各项权利和义务，双方应当按照约定履行。
在租赁合同中，通常会明确约定租客不得擅自转租房屋。
这表明租客需要遵守合同规定，未经房东同意擅自转租将产生法律后果。
处理方法一：与租客对话解决当发现租客擅自转租时，房东可以首先采取对话的方式与租客沟通，并就该行为提出质疑。
通过对话，房东可以了解租客的原因和动机，并对租客进行解释和教育，让其了解其行为的违约性以及租赁合同中的约定。
如果租客承认错误并愿意配合解决问题，房东可以要求租客找到另一个符合要求的租户，并重新签订租赁合同。
这样一来，租客可以避免面临违约责任，房东也能保证自身利益。
处理方法二：更正合同设置罚则在合同签订后的情况下，房东可以通过与租客重新协商，并重新修改合同中有关转租问题的条款。
例如，可以对转租行为设置相应的罚则或者加大违约赔偿金额，以增加租客的违约成本，进而降低租客转租的风险。
此举不仅可以从经济角度限制租客擅自转租，也可以在法律上规范租赁双方的行为。
处理方法三：法律救济途径如果租客不配合或者无法达成一致，房东可以考虑采取法律救济途径来解决问题。
首先，房东可以向法院提起诉讼，要求租客解除合同，追究其违约责任，并要求其承担相应的赔偿责任。
法院会依法审理该案，并根据事实和法律规定作出相应的判决。
此外，房东还可以向有关行政部门举报租客的违约行为，以便行政部门可以对租客进行相应的处罚和监管。
总结针对租客擅自转租的法律问题，房东可以选择与租客进行对话解决，通过重新协商修改合同条款，并可以考虑采取法律救济途径来解决问题。
民法典的推定出租人同意转租有哪些规定
民法典的推定出租人同意转租有哪些规定承租人租赁房屋后，承租人可以转房屋的，但需要经出租人的同意。
如果未经出租人同意，承租人擅自转租的，出租人可以解除租赁合同，那么民法典的推定出租人同意转租有什么规定?我整理相关知识，希望对大家有帮助。
一、民法典的推定出租人同意转租有哪些规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
《中华人民共和国民法典》第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第七百一十八条【推定出租人同意转租】出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
二、租转租的房子要和房东签合同吗在转租合同中，事实上，承租转租的房屋不需要和原房东签订租赁合同，但需要原房东对转租行为的书面认可。
租用转租的房子，只需在转租人的租赁期限内重新制作租赁合同就可以了。
但一切租赁的权利以及义务，只能向转租人主张。
这里的意思是说，要是在搬进租房之后，房子要出现什么问题了，只要不是自己人为造成的，都是找转租人解决，而不能找原房东处理。
当然，转租没有说要跟原房东签合同，但为防止中间过程出现问题，还是需要注意下面几种情况是不能转租的：1、租赁合同约定不可转租的房子，不能转租。
当初签的合同中怎么说，就怎么做，这一点是无可非议的。
其实，对于这一点主要还是合同没有明确，所以，建议就是在确定承租转租来的房子的时候，尽量让转租人拿出租赁合同，自己就可以根据合同内容判断是否可以承租。
2、承租人拖欠租金的、承租人在承租房屋内擅自搭建的、预租的商品房等三种房屋不得转租。
对于这些情况，实际中其实很难判断，要是没遇上原房东，那么这些情况就只能听承租人自己单方描述，真实性有待验证。
所以，最好的做法就是在承租的时候，对方既然已经表明是转租人，那就可以要求对方给原房东的联系方式，进行确认消息。
擅自转租房屋惹官司
宁夏君元律师事务所副主任、合伙人律师任立华
擅自转租房屋惹官司
（刊发于中卫日报法制版 2010.06.18）
案例速递：
中卫某公司于2010年3月突然将王先生和胡女士诉至法院，要求解除合同。
原来，王先生在2009年从中卫某公司承租一间门面房后，因为经营不善在租赁期限未满半年就把该套门面房租给胡女士。
该公司知道后，便找到胡女士要求其立马搬出房屋，但遭到了拒绝，王先生更是以租赁合同上面没有特别提出不可以转租，且自己租的房子，租期内应当可以自行处置为由拒绝了协调此事。
于是，该公司就直接把王先生和胡女士诉至法院。
最终，法院依法支持了该公司的诉讼请求。
律师说法：根据《合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
”因此，尽管中卫某公司和王先生在租赁合同中没有明确约定王先生不能转租，但是由于租赁合同中王先生和该公司签订的房屋租赁合同上没有约定其有权可以转租。
因此，王先生的说法是没有依据的。
基于王先生擅自将房屋转租的事实，构成合同违约，该公司可以依法解除他们之间的租赁合同，并要求王先生承担相应的违约责任。
因此，法院支持了该公司的诉讼请求。
土地承包合同转租效力
土地承包合同转租效力在我国农村地区，土地承包合同转租现象较为常见。
土地承包合同转租是指承包方在承包期内将承包的土地转租给第三方使用的行为。
对于土地承包合同转租的效力问题，我国法律没有明确规定，实践中存在争议。
本文将从土地承包合同转租的效力认定、转租的条件和限制等方面进行探讨。
一、土地承包合同转租的效力认定1. 合法转租的效力合法转租是指承包方在承包期内，按照承包合同的约定或者经过发包方同意，将承包的土地转租给第三方使用。
在此情况下，转租行为具有法律效力。
合法转租应当符合以下条件：（1）转租行为不违反承包合同的约定。
承包合同中如有关于转租的条款，承包方应遵守该条款。
如果没有明确规定，承包方需征得发包方的同意。
（2）转租行为不违反法律法规的规定。
我国《农村土地承包法》规定，承包方有权依法采取转包、出租、互换、转让等方式流转土地经营权。
但流转行为不得违背承包合同的目的和性质，不得损害发包方和第三方的合法权益。
2. 非法转租的效力非法转租是指承包方在未经发包方同意或违反承包合同约定的情况下，将承包的土地转租给第三方使用。
在此情况下，转租行为不具有法律效力。
非法转租可能产生以下法律后果：（1）转租合同无效。
由于承包方违反了承包合同的约定，转租合同无法产生法律效力。
（2）承包方承担违约责任。
承包方违反承包合同约定，应当承担违约责任。
发包方有权要求承包方支付违约金或者解除承包合同。
（3）第三方承担侵权责任。
如果第三方知道承包方转租行为无效，仍然使用土地，可能构成侵权。
发包方有权要求第三方停止侵权行为，并承担相应的赔偿责任。
二、土地承包合同转租的条件和限制1. 转租条件（1）承包方应当保证土地的承包权不变。
转租行为不得改变承包土地的权属关系，承包方仍享有土地承包权。
（2）承包方应当保证土地的用途不变。
转租土地仍应按照承包合同约定的用途使用，不得擅自改变用途。
2. 转租限制（1）转租期限。
承包方转租土地的期限不得超过承包合同约定的期限。
做二房东后应负哪些法律责任
做⼆房东后应负哪些法律责任⼆房东，其实就是指与房东签订租赁合同后，⼜将房屋转租给第三⼈的承租⼈。
那么做⼆房东后应负哪些法律责任?店铺⼩编为您整理出来相关的内容，欢迎⼤家浏览，谢谢。
做⼆房东后应负哪些法律责任⼀、未经出租⼈同意擅⾃转租，出租⼈依法享有解除权承租⼈未经出租⼈同意转租的，出租⼈可以解除合同“ 出租⼈知道或者应当知道承租⼈转租，但在规定期限未提出异议，其以承租⼈未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持。
⼆、未经出租⼈同意擅⾃转租，转租合同效⼒待定承租⼈经出租⼈同意，可以将租赁物转租第三⼈。
承租⼈转租的，承租⼈与出租⼈之间的租赁合同继续有效，第三⼈对租赁物造成损失的，承租⼈应当赔偿损失”、“承租⼈经出租⼈同意将租赁房屋转租给第三⼈时，转租期限超过承租⼈剩余租赁期限的，⼈民法院应当认定超过部分的约定⽆效。
但出租⼈与承租⼈另有约定的除外”、“ 出租⼈知道或者应当知道承租⼈转租，但在六个⽉内未提出异议，其以承租⼈未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持”。
提⽰：在房屋租赁的过程中，⽆论出租⼈、承租⼈还是次承租⼈均应订⽴书⾯合同，同时审查房屋的所有权⼈是否同意房屋的出租或者是转租，并由房屋所有权⼈进⾏签字确认，避免发⽣不必要的纠纷。
《民法典》第七百⼀⼗六条【承租⼈对租赁物转租】承租⼈经出租⼈同意，可以将租赁物转租给第三⼈。
承租⼈转租的，承租⼈与出租⼈之间的租赁合同继续有效;第三⼈造成租赁物损失的，承租⼈应当赔偿损失。
承租⼈未经出租⼈同意转租的，出租⼈可以解除合同。
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个人私下签房屋租赁协议有法律效力吗私下签订租赁合同
个人私下签房屋租赁协议有法律效力吗私下签订租赁合同个人私下签房屋租赁协议有法律效力吗有的。
只要协议是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的相关规定，就会受到法律的保护。
私下签订的房屋租赁合同有法律效应吗可以的，只要不是强买强卖的合同，都是具有法律效力的租店面私下和转租人签的合同有法律效力么？是的，房东如果不同意的话有权收回房子，你现在和他签的协议的有效的，如果房东收回房子，你可以依照协议向他要回房租和转让费。
不过建议你和他一起去找房东协商，征得房东的同意，签订协议，不然你以后经营店面的时候房东要收回房子，可能会造成你较大的损失，不仅仅是房租和转让费的问题了，到时纠纷处理起来就比较麻烦了，你衡量一下吧。
个人私下定的房屋出租合同有效吗如果房屋产权人是你，出租房屋时与租户签定”租赁合同时，当然由你与租户来签定合同。
中介作用只是在二者之间牵线搭桥。
收完中介费就没事儿了。
私下签订的房屋租赁合同可以注册公司吗商业场所的租赁合同需要备案的，如果是私下签订的合同，如果没有经过备案是不合法的。
注册公司不一定需要租赁合同，只有在开户的时候才会要求提供租赁合同。
两个人私下签租赁合同，没有经过公证，如果单方毁约，受不受法律保护？受法律保护的，只要是签名真实有效的就行私下签的租地合同我不履行会有什么后果，是我租别人的地土所权属于村集体村集体转让土使用权村集体土租赁合同般都约定承租要转租必须经租同意或直接约定转租未经租同意转租合同能损害合权益：1、若原租赁合同已经约定转租则应签转租合同；2、若原租赁合同约定经租同意转租则考虑签转租合同个人汽车租赁私下签的合同受法律保护吗？合同是合同双方合意的表现，只要是双方之间达成的意思表示就有法律效力，受民法保护。
我爸从房东那里租来一套房子，合同是我爸签的，然后我再私下出租其中先明确一点，就是你爸与房东所签租房合同是否明确了可以转租。
在明确可以转租的条件下，你所签的转租合同可以让你父亲进行追认。
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擅自转租合同效力
2010年3月15日，黄某将自己的一间店面房租给了徐某开早餐店，双方约定租期为3年，自2010年3月15日起至2013年3月15日止，租金每年3.5万元，每年的3月15日一次性付清一年的租金。
因生意不景气，20011年3月16日，在黄某不知情的情况下，徐某与余某签订了一份房屋租赁合同，徐某将承租的店面转租给了余某经营茶叶生意，双方约定：租期自2011年3月16日起至2013年3月15日止，租金9万元，租金订立协议时一次性付清，租期结束店面自然收回，并约定未经徐某同意余某不能转租。
双方未到房产管理部门办理登记备案。
2011年12月，余某的茶叶生意门庭冷落，便找到徐某协商解除租赁合同并要求退回余下的租金，徐某不同意。
余某无奈，遂以徐某转租店面未经房主黄某同意，徐某无权出租房屋，且房屋租赁合同未到房产管理部门办理登记备案，其与徐某签订的合同无效为由，向法院提起诉讼，请求法院确认其与徐某房屋租赁合同无效，并要求徐某退还已支付租金9万元。
意见分歧：
本案在审理过程中，对店面转租合同是否有效存在
两种不同意见：
第一种意见认为，本案中的徐某与余某订立的店面
转租合同无效。
根据我国《合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继
续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿
损失”;“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。
未经原出租人同意转租合同无效，乘租人擅
自转租系无权处分行为。
同时我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条也对此作出规定，未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。
故徐某私自转租房屋的行
为应属无效行为。
第二种意见认为，本案中的徐某与余某订立的店面
房转租合同有效，应依法予以保护。
评析：
笔者同意第二种意见。
本案的关键问题是对于租赁合同，在未经原所有权
人的同意的前提下，承租人是否有权转租?承租人擅自转租是否导致转租合同必然无效?
我国《合同法》第五十二条对合同无效作了明确具体
的规定：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
而本案中转租合同是双方在平等自愿的前提下订立的，明显不具有我国《合同法》第五十二条中第(一)至(四)的规定。
那么是否违反法律、行政法规的强制性规定呢?
我国《合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。
该条是否说明承租人就无权转租呢?法律如此规定其本意是为了保护出租人的利益的情况下，赋予出租人享有解除合同选择权。
为了防止承租人在未经出租人同意的情况下，利用租赁物转租渔利，搅乱市场价格;也为了防止承租人利用租赁物进行非法活动，损害社会公共利益。
订立租赁合同转移的是租赁物的占有、使用和收益权，承租人取得租赁物的目的也是为了使用、收益，所以在当事人没有特别约定的情况下，承租人依租赁合同取得租赁物后，有使用和收益的权利，出租人不得进行不当干涉。
所以承租人进行转租，是取得收益的一种方法，也
是在租赁合同目的范围内应有的权利，不应该加以否定。
也许有人会认为:如果第三人对租赁物造成了损害，则不利于对出租人的利益保护。
这种担心完全没有必要，因
为在出租人与承租人之间，承租人和第三人之间分别有
合同关系，根据合同相对性原则，当第三人对标的物造
成损害时，由第三人向承租人承担损害赔偿责任，再由
承租人向出租人承担赔偿责任。
这种情况，与承租人自
己使用租赁物造成其毁损从而向出租人承担责任的情形
并无实质性的区别。
况且，承租人对租赁物进行转租，
只是占有、使用权发生了转移，对出租人的所有权并不
产生任何影响。
而由于转租，能使第三人更好地利用租
赁物，更大地发挥租赁物的价值。
既然转租在法理上可行，于实践上有利，我们还有何理由否定他呢?所以应当认为出租人与承租人在未对租赁物是否可经转租时，承
租人未经出租人同意对租赁物进行转租，并不属于无权
处分，而是正当行使收益权，转租合同应为有效合同，
仅出租人才享有解除其与承租人租赁合同权利。
只有出
租人与承租人已经明确约定承租期内承租人不能转租时，承租人对租赁物进行转租，违反了诚实信用原则，本质
上为恶意，属违约行为，才属于无权处分行为，出租人
不予追认，转租合同才为无效合同。
对于我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房
屋的，其租赁行为无效。
我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规
定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。
同时我国最高人民法院关于对《合同法》的解释(二)对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据。
因建
设部《城市房屋租赁管理办法》属国务院部门规章，其性质是行政管理行为，而不是司法行为。
所以未征得出租
人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为
并不必然无效。
综上所述，徐某与余某订立的店面转租合同，没有
违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，依法应予保护。