北京CBD外部空间开放度研究
北外滩滨江商业综合体探索——以八埭头CBD项目设计为例
北外滩滨江商业综合体探索——以八埭头CBD项目设计为例摘要商业综合体的出现是城市商业空间发展到一定规模的表现，它是城市空间集约化的典型代表。
本项目提出建设滨江绿色商业生活中心的策略，在基地内部设置商业综合体、文化艺术中心、历史文创步行街与滨江开放绿地四大功能。
本文主要聚焦于商业综合体设计，提出多元化商业功能与北外滩城市空间结合的可能性。
关键词北外滩，商业综合体，城市更新一、绪论1.1研究背景上海市民多元化的生活方式中透露着上海作为中国金融、贸易、科技创新中心的“灵魂”，而城市中的商业空间则支撑起了城市经济的“骨骼”。
过去的近百年里，上海发展迅猛，城市面貌日新月异。
如何在上海城市更新的同时兼顾地区的商业效益和文化传承？这是一个值得思考的问题。
1.2研究目的及意义1.2.1研究目的笔者将正处于产业转型升级阶段的原工业港口——上海北外滩地区作为研究对象，把上海商业空间的发展与城市更新、文化传承等要素结合，探寻一种可持续的商业发展模式，以促进上海实现建成国际大都市的目标。
同时，本项目将有机概念与商业空间结合，总结出后工业化地区商业空间发展的新策略。
1.2.2研究意义笔者整理归纳了现有商业空间与城市更新相结合的良性模式，根据该设计策略与北外滩的地域适配度，选择性地将合适的策略运用到项目设计中。
本项目研究的主要意义在于：促使八埭头地区的商业综合体在空间上衔接老城区与滨江景观带，在功能上满足区域商业效益和居民需求，同时保证北外滩地区的人文精神在商业空间中得以延续。
二、上海北外滩八埭头2A/3C地块周边现状2.1项目区位及周边业态2.1.1项目区位上海市杨浦区杨树浦路633号八埭头滨江园总体呈梯形，除东南侧已基本落成3栋公寓，主要分为2A、3C地块。
两地块被南北向的历史道路——景星路划分。
本项目位于八埭头滨江园的2A/3C地块，地块总面积约80,000㎡。
甲方要求总建筑面积约200,000 - 250,000㎡。
北京中央商务区建设现状及现存主要问题
北京中央商务区建设现状及现存主要问题中央商务区（简称：CBD）是指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区，是一个城市现代化的象征与标志，是城市经济、科技、文化的密集区，一般均位于城市的黄金地带。
CBD集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，具有最完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境，有大量的公司、金融机构、企业财团在这是开展各种商务活动。
一、国内外CBD发展简介CBD是1923年美国社会学家伯吉斯提出的概念。
国外CBD建设已经比较成熟。
纽约曼哈顿CBD、巴黎拉德方斯区、加拿大多伦多、日本新宿副都心、德国法兰克福、澳大利亚悉尼、伦敦、新加坡等大都市已经在上世纪后半叶基本形成。
国内CBD正处于发展建设阶段。
1992改革开放以后，CBD的研究也取得了一定的进展，国内多个大城市提出了CBD规划构想。
2003年，4O多个城市包括一些县级市提出要建自己的CBD。
到2009年为止，深圳、北京、广州、杭州、南京、上海、重庆、哈尔滨、青岛、郑州、沈阳、武汉、珠海等中心大城市都已明确提出了自己CBD的建设规划，并加快实施。
但随着CBD热的兴起，一些值得关注的问题也相继产生。
二、北京CBD简介北京CBD是北京市的中心商务区，位于北京市建国门至朝阳门一带，核心区是西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。
区域集中了北京的国际性金融商务办公设施，交通便捷，通讯完备，是北京市的繁华区域。
诸多著名国际企业、金融机构在此处设立总部或分支机构，以便开展各种商务活动。
同时，这里也是摩托罗拉、惠普、三星、德意志银行等众多世界500强企业中国总部所在地，也是中央电视台、北京电视台传媒企业的新址，是国内众多金融、保险、地产、网络等高端企业的所在地，是财富的聚焦点，代表着时尚的前沿。
同时，CBD又是无数中小企业创业和成长的摇篮。
此外，除了CBD核心区，北京正在规划建设CBD东扩区。
北京CBD万达广场调研报告
2、地理位置说明
北京CBD万达广场
北京万达商业广场位于朝阳区东三环与东四环之间，建国路（长安街东延长线）北侧，万众瞩目的北京市中央商务区 （CBD）核心地段，与著名的国贸大厦、京广中心近在咫尺，项目周边社区成熟，交通便利，道路四通八达。路、232路、 267路、25路、227路等多条公交线路。
3、项目周边道路情况
1F：万达索菲特大饭店、大 连银行、广发银行 2F：万达索菲特大饭店、大 连银行 3F：万达影院、大玩家 4F：万达影院 5F：欧兰特俱乐部、酒店游 泳池 6F/7F：万达索菲特大饭店
4、入口分析
北京CBD万达广场
北京CBD万达广场
【叁】 业态组合情况
1、商业业态组合
北京CBD万达广场
新新世世界界彩旋百百货货： 营业面积31000㎡，已入驻400余个国内外知名品牌。涵盖男女服装服饰、化妆品、珠宝、内衣、
占地面积：10公顷。 建筑面积：50万㎡。其中，商业广场面积：22万㎡。 开业时间：2006年12月26日。 日客流量：25万。 层数：地下3层、地上22层，高度99.9米。
类型：城市综合体（HOPSCA)。
聚合涉外连锁商业中心、国际商务港、国际精品商 城、白金五星级酒店、国级标准顶级写字楼、特色商 业街区于一身，共组CBD核心区钻石级商务聚合体。
北京CBD发展规划
北京CBD发展规划北京CBD发展规划积极贯彻"一线两翼"和《北京市国民经济和社会发展第十个五年计划》的有关精神，在《北京市城市总体规划》的指导下，严格执行商务中心区的详细性控制规划，以发展首都经济为主题，以促进首都经济结构调整为主线，以土地开发和市政设施建设为基础，以投资环境改善和政策导向为手段，积极吸引跨国公司管理总部、国际知名金融保险机构、中介服务机构入驻，提高商务中心区管理功能、集散功能和服务功能，把商务中心区建设成为北京对外开放的重要窗口，为北京率先基本实现社会主义现代化做出重要贡献。
商业规划1.加大招商引资力度，显著增强商务服务功能。
积极创造条件，广泛吸引国内外知名企业特别是跨国公司、世界500强企业在商务中心区内设立管理总部，使商务中心区成为亚太地区乃至世界范围内的经济运行控制中枢之一。
2.重点发展银行、保险、证券、信托、基金等金融服务业。
广泛吸引和发展国内外各类金融机构，建立和完善与商务中心区功能相适应的多层次、多类型的金融体系，提高金融现代服务水平，使金融产业成为商务区重要的经济增长点。
3.发展和健全各类中介服务体系。
根据商务活动对社会中介服务的需求，在继续发展会计、审计、评估、法律等中介服务业的基础上，积极鼓励社会各界发展多层次的创新服务机构，广泛开展评估评价、教育培训、信息咨询、知识产权等各类专业中介服务。
4.建立高标准、现代化的配套服务业，逐步形成商业、影视文化、广告传媒、现代运输协调发展的现代服务体系。
CBD建设近期规划以准确定位，科学规划，市场导向，市政先行，弹性开发，重点突破，机制创新，着眼用户为进一步工作折基本原则，加快中央商务区的建设，把中央商务区建设成为北京对外开放的重要窗口，有利于提升首都经济质量，同时促进首都经济结构的调整。
下一阶段的工作主要集中于以下方面：合理有序地进行土地开发，优先安排市政基础设施建设，按照规划建成一批标志性项目，进行相应的功能配套，首先完成核心区的开发建设。
cbd调研报告
cbd调研报告《cbd 调研报告》一、引言随着城市化进程的加速和经济的快速发展，中央商务区（CBD）在城市的经济和社会发展中扮演着越来越重要的角色。
为了深入了解CBD 的发展现状、特点和未来趋势，我们进行了本次调研。
二、CBD 的定义和特点（一）定义CBD 是指一个城市中集中了大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施，具备完善的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于开展大规模的商务活动的区域。
（二）特点1、高密度的商务活动CBD 区域内企业众多，商务交流频繁，是城市经济的核心增长点。
2、高端的产业聚集吸引了金融、保险、证券、咨询等高端服务业企业的集中。
3、便捷的交通和通讯拥有发达的交通网络，便于人员和物资的流通，同时具备先进的通讯设施。
4、完善的配套设施包括高档的酒店、餐饮、购物、娱乐等设施，满足商务人士的各种需求。
三、国内外知名 CBD 案例分析（一）纽约曼哈顿作为全球最著名的 CBD 之一，曼哈顿拥有华尔街、百老汇等知名地标。
其金融服务业高度发达，吸引了全球顶尖的金融机构。
同时，曼哈顿还具备丰富的文化和娱乐资源，形成了多元化的产业格局。
（二）伦敦金融城伦敦金融城是世界领先的金融中心之一，以其严格的监管和专业的金融服务著称。
这里聚集了大量的银行、证券交易所和保险公司，对全球金融市场具有重要影响力。
（三）上海陆家嘴陆家嘴是中国最具代表性的 CBD 之一，经过多年的发展，已成为众多国内外金融机构和企业的聚集地。
其高楼林立，交通便捷，配套设施完善。
四、CBD 的发展驱动力（一）经济全球化全球化使得企业需要在一个集中的区域内获取信息、资源和市场，CBD 为企业提供了这样的平台。
（二）政策支持政府通过制定优惠政策，如税收优惠、土地供应等，吸引企业入驻CBD，促进区域发展。
（三）城市规划和基础设施建设合理的城市规划和完善的基础设施为CBD 的发展提供了有力支撑，包括交通、通讯、能源等方面。
建外SOHO——CBD案例研究
生态绿化：街道设计充分享受项目景观资源，且每个店铺的景观都不同。南侧店铺，面对
27米的绿化带和通惠河畔优美的景致。东西侧的店铺紧临超过30000平方米 的中心绿地，无论坐在哪家店铺喝咖啡，眼前都是绿色。
建外SOHO——内部经济
——建外SOHO首席设计师山本里显
建外SOHO的城市魅力——小、密的街区是形成繁华的商业气氛的元素之一
街铺的小－－－城市魅力的体现
十年前我住在纽约，还是喜欢遛大街，最喜欢逛SOHO。狭窄的街道，迷宫般的店铺和 摩肩接踵的人群。街区的魅力在于，即使名牌设计师的店面也是小小的，美术馆也小、餐 厅也小。
公寓
2栋写字楼 4栋SOHO办公
14栋SOHO公寓 4栋SOHO别墅
占地16.9公顷，建筑面积70万平米
商业
商铺 长1300米 约9万平
公共空间 绿化 3万平米绿地Βιβλιοθήκη 建外SOHO—— 总平分布
2栋写字楼+18栋商务公寓+4栋SOHO别墅+l6条小街+300个店铺
公寓
写字楼
商业
A B
商务公寓面对SOHO客户，写字楼面对商务客户，特色商业成为区域级商业活力中心
写字楼
写字楼
写字楼 写字楼
写字楼 公寓
公寓
公寓
公寓
三里屯SOHO——立体商业
屋顶花园
居住、办公于一 体的商务空间
在垂直层面上找空间，每一栋建筑体底端 打造一个商业体，形成5个不同主题的商 业体。
位于二层的空中 连廊
➢ 举措1：屋顶建造花园，整个项目被绿色所覆 盖；
➢ 举措2：通过北侧主入口将人流引导进入本项 目内部；
北京顶级CBD中心总部写字楼国贸中心案例研究
国际品牌： GUCCI、DIOR、LOUIS VUITTON、MONTBLANC、BACCARAT 男女服装： INNEE、GFFERRE、AQUASCUTUM、PINK、DAKS、Adidas 首饰、饰品： EMPEROR、SWAROVSKI、KONPLOTT、PLGRIM 皮鞋皮具： FURLA、STACCATO、NINE WEST、KATE SPADE
国贸中心
区位分析
项目所处地理位置位于CBD核心之中，项目享受完善的商务配套 同时也为项目价值的提升打下坚实的基础。
第三产业云集
2007年，第一产业 占 0.08% ， 第 二 产 业占15.41%，第三 产业达到了84.51%。
金融机构云集
聚集各类金融机 构 1000 多 家 ， 外 资 金 融 机 构 247 家，占全市的 60%以上
商业, 12%
务中心 6%
酒店, 23%
北京国贸中心
写字楼, 58%
CBD顶级写字楼总结
区位
建筑
酒店
商业
硬件
北京国 贸中心
北 京 CBD 核心区
北京最高建筑， 由美国SOM设计
中国大饭店、 国贸饭店、国 贸大酒店
国贸商城，拥有世界 顶级品牌
单 层 面 积 2000 平 米 ， 3000停车位，层高4.25 米
1—5F 大堂、商务中心
宴会附楼 位于主塔楼北侧， 首层和二层为商铺， 并与商业附楼连通。
写字楼大堂 净高9米
裙楼
55,000㎡
商业附楼
位于主塔楼的东面，地上5层，地下 4层
国贸中心
物业形态分布
项目物业涵盖商业，酒
各业态占比
店，及写字楼形态丰富， 机电及转换层, 5%
北京圈层式城市空间结构特点
北京圈层式的城市空间结构特点主要表现为以下几个方面：
1. 中心圈层：北京的中心圈层主要包括故宫、天安门广场等重要的政治、文化和商业中心。
这一区域集中了大量的历史文化遗产和商业设施，以及大量的人口和交通流量。
2. 功能圈层：从中心圈层向外，北京的城市空间结构呈现出明显的功能分区。
例如，第一圈层以政务功能为主，包括国家政府机关、重要的外交机构等；第二圈层则以商业功能为主，包括CBD、金融街等；第三圈层则以居住功能为主，是大量居民的居住区。
3. 交通圈层：在功能圈层的基础上，北京的城市空间结构还表现为明显的交通圈层。
城市的主要交通干线和交通枢纽都集中在中心圈层和第一圈层，随着离中心圈层的距离增加，交通设施逐渐减少，交通压力也相应减小。
4. 生态圈层：在城市的边缘，北京设置了生态圈层，这个圈层主要是为了保护城市的生态环境，防止城市的“摊大饼”式发展。
这个圈层内主要是绿地、公园等生态设施，为城市提供了良好的生态环境。
总的来说，北京的圈层式城市空间结构特点表现为中心圈层的密集、功能圈层的分化和边缘圈层的生态保护。
这种结构特点既保证了城市的高效运行，又兼顾了环境保护和可持续发展。
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城市开放空间是“城市生活的重要舞台”1，是最能反映和影响城市生活形态和品质的城市空间与元素之一。
北京正处于高速建设之中，对其新建成的高密度城市区域开放空间的研究更是迫在眉睫。
而北京CBD 作为北京新建高密度城区的典型代表，是一个高密度，多样性开放空间的聚集地，即能够在城市的尺度独立形成一个极具影响力的区域，又能一定程度上体现北京新建高密都城区的普遍特点。
目前，北京CBD 的建设还在最后的冲刺阶段，本文中有些问题也正是建设过程所导致的，会随着建设的完工而自动得到改善。
但是更多的问题，却出在建成的范围，值得反思和研究。
对当前北京CBD 外部空间的研究将有利于北京其他地区城市开放空间的建设改进，同时为中国其他城市CBD 等高密度城市区域的开放空间建设提供资料和参照。
本文中所指的北京CBD 的研究片区，是以1998年颁布的《北京市商务中心区规划》编制划界为基础（原规划面积3.99平方公里），划定的东至西大望路，西到东大桥路，南达通惠河，北接朝阳路的3.6平方公里的城市区域（图1）。
截至本文完成，CBD 研究区域的建成区占总面积的60%以上，CBD 总体城市环境已经形成（图2）。
在建成区中，新建和残存的空间兼而有之：国贸一期二期，航空工业第一集团公司总部大楼等，以及它们所属的开放空间，都是在CBD 大规模建设之前就已经存在并将长期存在的。
大量的建成区是在2003年CBD 规划编制正式出台之后逐步建设落成的， 2008年建设量更达到高峰，整个CBD 年内建成总楼面积达到800万平方米2。
目前，在建区的项目都在紧锣密鼓地进行。
在东三环路东主要的在建区是中央电视台新台址。
另一个集中的在建区位于西北角，远洋国际大楼刚刚完工的商户还尚未入驻。
此外，位于建国门外大街南侧的国际财源中心，仍在建设当中。
保留区以住宅和大院式空间为主，包括居住社区，学校，各种小的加工厂商等。
这些区域建筑建成时间较早，尺度小，高度低，产生出小尺度的社区空间。
西侧以光华里小区为代表，东侧则以CBD 和新区中盘踞的清华继续教育学院，日坛中学，北京工具厂，北京电线电缆总厂为代表。
北京ＣＢＤ外部空间分类在此主要依据开放度，对北京CBD 研究范围内除主要机动车道之外的外部空间进行分类。
开放程度由大到小，分为四个等级（图3）。
完全开放的空间完全开放的空间指原则上完全向公众无偿提供服务的外部空间（图4）。
虽然由于不合理的设计（例如完全不能使用的绿化带，擅自隔离的景观设施等），使得其中某些部分无法利用，但是这些空间没有围墙等隔离因素排斥公众使用。
这类空间中均匀分布于全部区域是沿路的人行道。
此外在不少新设计建北京CBD 外部空间开放度研究熊 星 朱文一图１ 本文中北京ＣＢＤ的研究范围成的区域，完全开放的空间比值较高。
较大面积的此类空间主要集中在西北部世贸天阶，新城国际住区所围合的十字形城市公园，朝外SOHO；西南部建外SOHO的A区和B区院落式开放空间；东部建国门外大街北侧万达广场，他们从开放空间到建筑界面的通达性较好。
除了专门规划的公园之外，大部分这样的开放空间的形成归功于把建筑权属的空间完全向公众开放，拓展和延伸了道路红线里的人行道。
建外SOHO的处理方式更加特殊，其院落式空间在众多CBD外部空间中特色鲜明，尺度宜人，广受好评。
建成较早的建筑周边相比之下则缺乏这类外部空间。
这些近地空间的主要处理方式是被围起来作为建筑转属的停车、集散前坪或景观广场，由栏杆，围墙或者树篱等景观绿化带把人行空间隔开。
部分开放的空间部分开放的外部空间由于权属关系或与建筑体结合紧密，（常见的为建筑前坪和广场）导致其具有一定的私有属性和专用性，向工作人员，访客完全开放（图5）。
一般有围栏隔开，没有吸引一般公众入内的元素。
这类的空间通常被作为所属写字楼和酒店的临时停车位或者疏散空间，或者是景观用途的前坪，是一种介于公共开放空间与私密建筑空间的缓冲，其中设施设置本就不便路人停留。
他们大多以通透性维护隔开，例如铁栏杆或低矮的树篱。
在招商局大厦和惠普大厦艾维克大厦前坪比人行道抬高1.5～2米，用灌木和围栏完全隔开，并作为内部的机动车道环绕建筑。
只有在车道出入口人们才能穿越。
限制开放的空间限制开放的外部空间以社区性的私密空间为主，也可以称之为社区开放空间。
它们是附属于居住小区或者较开放的校园内的空间，原则上不对公众开图２ 北京ＣＢＤ当前建设状况图３ 北京ＣＢＤ外部空间的分类图４ 完全开放的外部空间图８ 北京ＣＢＤ各类空间占用比例（左）和各类外部空间的比例（右）放，而服务于相应权属及访客（图6）。
在这类外部空间中，有些用围合的布局来达到限制公众进入的目的，例如金地国际花园四方围合的内院；也有的是直接通过封闭的栏杆和围墙的隔绝，需经过保安的视线，如首都经贸大学大院和纽约豪园等等；此外还有一类是老式住宅区（如光华里小区），虽然除了极有限的院墙之外都是开放的，可以自由行走和进出，但是由于径深，公众一般不会访及。
并非所有的社区庭院均被列入限制开放的外部空间。
例如新城国际住区，除了圆形的内部庭院之外，1～5栋之间的公园区域与现代艺术中心公园相互连接。
可见，通过合理的设计手段，它也能够转化为完全开放的外部空间——当然这并不意味着都应该转化。
只要大环境处理得当，居住安全性得以保障，开放性社区应该是大的发展方向。
作者并不提倡完全的开放，但也反对向目前这样武断的用围栏进行封闭。
其理想的状态应该是效仿光华里小区等老式住区，通过合理的建筑布局委婉的限制公众的进入，或者像万达广场8-12栋构成比较完整的围合，限制出口大小来达到保证私密性的目的。
拒绝开放的空间拒绝开放的外部空间是指由于其特殊的权属和管理体制，或者处于正在进行建造施工的特殊时期而形成的——虽然没有建筑，但是围合起来，除相关人员外禁止进入的外部空间（图7）。
这类空间主要有：建筑工地，单位学校和企业的内部院落，以及尚未开放的公共绿地休闲空间等。
现阶段施工工地占此类空间面积的45%左右，包括三环东路两侧的CCTV大楼下的媒体公园和国贸三期的施工地区，西北部现代艺术公园东南角的以太广场和光华路西端的SOHO二期，西南部的国际财源中心工地等等。
这些空间在今年内建成投入使用之后将逐步开放。
另一大类属于单位的内部院落，约占50%左右。
这种空间具有一定的“大院”特色，如北京电视台，北京工具厂和北京电线电缆总厂，其余的主要是学校。
由于管理的程度不一样，并非所有的学校院落都拒绝开放。
这些微妙差异并不影响本文的分析。
此外还有极少数的空间，虽然理应完全开放，但却收费或暂时闲置，公众无法利用，也被归为拒绝开放的空间。
典型代表是建外图５ 完全开放的外部空间图６ 限制开放的外部空间图７ 拒绝开放的外部空间SOHO东西区间的公园，基地抬高，栏杆围合，不能进入。
这种情况可能会随着管理的开放而改善。
北京ＣＢＤ外部空间组成分析各类空间比例根据作者初步统计，北京CBD的外部空间由以下各部分组成：完全开放的外部空间占18. 12%，约65 公顷；部分开放的外部空间占5.84%，约21公顷；限制开放的外部空间占11.82%，约43公顷；拒绝开放的外部空间占16.40%，约59公顷；主要机动车道21.93%，约79公顷；此外还有建筑占地25.89%，约93公顷（图8）。
可见，北京CBD的建筑密度并不大，建筑覆盖率仅为大约四分之一。
然而在余下的外部空间中，能被公众利用的却相当有限：将近五分之一的机动车道路空间基本不能被人利用（规划的道路用地为155公顷，占总面积的39%，这个数据是指道路红线内面积，包括完全开放的人行道部分）所以，承担人公共或者私密活动的外部空间都集中在剩下一半的各级外部空间之中。
在这四类开放空间中，完全开放的外部空间所占比例35%，是面积最大的一类。
但是其中绝大部分来自于人行道，或者其他纯交通的线性空间。
这些空间不仅狭窄，而且被隔绝，条件很差，不值得停留。
纵观分布情况，可以发现大面积的休闲用此类外部空间只存在于世贸天阶及其以东的现代艺术公园，建外SOHO东西区和万达广场后方。
总之完全开放的高质量外部空间少之又少。
面积第二大的是拒绝开放外部空间，占四类之中的31%。
由于这类外部空间当前有近三分之一是由于施工所造成的，另三分之一来自于待拆迁的封闭地区，此外才是那些封闭管理的庭院，因此拒绝开放的外部空间面积将随着CBD 的发展逐渐消减。
限制开放的外部空间占23%，排在第三位，以是较私密的社区院落为主。
依据不同的住区建筑布局，其尺度有所变化。
三环以东单个面积较大，以西则以小空间连接成片的形式存在。
比例最小的是部分开放的外部空间，只有11%。
它的存在本意是隔离出某些较私密用途建筑前的空间，形成公共空间到私密空间的缓冲，或者是提供一定的专用的集散功能（包括机动车通道）。
此类空间有完全开放的潜力。
外部空间的问题分析从各级空间的分布状态以及面积比例来看，现在的情况很难以满足CBD 的理想需求。
首先，虽然建筑占地仅为总体面积的四分之一，但是真正意义上的开放空间却只有所剩非建筑空间面积的一半。
开放度最高的A级外部空间面积只有所剩的四分之一。
其次，北京CBD需要的并不仅仅是线性的纯交通用途的“人行通道”，更需要可以停留聚集的面形空间。
集中的面形空间在对于公众最为开放的空间里份额比较有限。
最后，目前外部空间中设施质量普遍偏差。
隔离是最恶劣的现象：无论是用栏杆，围墙的硬性隔离，还是采用树篱，草地的软性隔离，都是把空间割断，切碎，极大地降低了空间通达性和舒适性。
这样把整个大的面形空间划分成小的线空间——即使它们的面积总和很可观，也无法被人舒适的利用。
北京ＣＢＤ外部空间的发展趋向从开放空间的根本职能来考虑，其实北京CBD开放空间应该是两种（这并不意味着它们之间应该被明显的围栏或墙壁隔离开来）：完全对公众开放的空间和主要对社区开放的空间。
前者是针对CBD的一般公众，可以是城市级别的，也可以是地区级别的。
后者是相对似密的，服务于特定的办公区域，或者居住社区，但是他不应该是无端的隔开，而应该是采用合理的设计，避免过度的喧嚣，营造合理的尺度。
这两种空间类型落实到上文划分的外部空间开放级别，则分别是完全开放的外部空间和限制开放的外部空间。
而余下的两类外部空间，根据其空间的具体情况可以向更加开放的方向转化。
对部分开放的外部空间来说，首先建议换用其他方式停车，以削减对地面空间的占用；其次取消不近人的建筑前院花园，增加向公众开放的空间。
至于酒店，办公楼入口的内部机动车道，可以保留，但建议以更加亲人的材质与普通道路的机动车道区分开来。
拒绝开放的外部空间，各有其不同的封闭原因。
当前施工所围合的区域，将在完工后自动向更开放的空间转化。
对于已建成但管理上完全封闭的建筑前广场，提倡取消单位权属内的围合，除部分保留成缓冲的区域之外，尽量向公众开放，提供城市休憩场所。