物业费催缴技巧及案例分享
催物业费的话术技巧简短
催物业费的话术技巧简短
1. 亲，您看这物业费就像给咱小区这个大家庭交的生活费用呀！您想想，要是大家都不交，那小区还能这么整洁漂亮吗？就像家里没了水电费，啥都干不了呀！例子：“张哥，您说是不是这个理呀，咱可不能拖物业费呀！”
2. 嘿，这物业费可是保障咱生活品质的关键呀！不就跟咱每天吃饭一样重要嘛，您会不吃饭吗？那物业费也不能不交呀！例子：“王姐，您瞧，这物业费得按时交呀！”
3. 哎呀呀，您交物业费其实就是在给咱自己的生活投资呀！就像给车加油，没油车咋跑呀，没物业费小区咋能好呀！例子：“李叔，您想想，不交物业费怎么行呢！”
4. 亲呀，这物业费可是关系到咱们每个人的呀！您难道不想让小区的电梯稳稳运行，就像您的心情稳稳当当的吗？例子：“赵姨，物业费可得赶紧交啦！”
5. 嘿哟，物业费不交那可不行呀，这就好比船没了帆，小区怎么能顺利前行呢！例子：“陈先生，您可别忘交物业费哦！”
6. 哇塞，您交了物业费，小区才能处处透着温馨呀，就像您家里布置得那么温馨一样呀！例子：“刘女士，物业费交了咱小区才更好呀！”
7. 亲呐，物业费可是小区的动力之源呀，没有它，咱小区不就瘫痪啦？就像手机没电了一样呀！例子：“孙大爷，咱得交物业费呀！”
8. 哎呀，您不交物业费，那不就像做饭没放盐一样没滋味嘛，小区还能有好氛围吗？例子：“周女士，物业费要及时交哦！”
9. 嘿，物业费就是小区的保护盾呀，没了它，咱能安心生活吗？能像现在这样自在吗？例子：“吴先生，物业费赶快交起来呀！”
10. 亲，您想想看，交物业费不就是为了我们的美好生活添砖加瓦嘛，这还需要犹豫吗？例子：“郑女士，交物业费是应该的呀！”。
物业催费技巧话术
物业催费技巧话术1. “亲，您看这费用就像您每天要吃的饭一样，您不按时吃就会饿，咱这费用不按时交，小区的服务可就没法好好开展啦！就像您家没了电，那多不方便呀！您说是不是呀？”例子：“张大爷，您想想，要是大家都不交物业费，那小区卫生谁来打扫呀，咱不能让自己生活的地方乱糟糟的呀！”2. “哎呀，您交物业费这事儿可别拖啦！您想想，这就好比您和朋友约好了时间，您总不能失约吧？咱和物业也有个约定呀，按时交费用，享受好服务呢！”例子：“李姐，您可别不当回事儿呀，大家都按时交，小区才能越来越好呀！”3. “嘿，您交物业费就跟给车加油一样重要呀！没油车跑不起来，没物业费小区的各项工作也没法顺利进行呀！您不会不想让小区顺畅运转吧？”例子：“王大哥，您看您车都开那么好的，物业费也得爽快交呀！”4. “亲呀，这物业费您可得赶紧交咯！您想想，这就像给您的家买了一份保险，保障您生活的舒适和安心呀，多值呀！”例子：“陈阿姨，您交了物业费，咱小区的安保才能更给力呀，您住着也更放心不是？”5. “哟，您可别小瞧了这交物业费呀！它就好比是给小区注入活力的源泉，没了它，小区可就没了生机啦！您忍心看着小区这样吗？”例子：“赵先生，您也希望小区一直美美的吧，那物业费就得交呀！”6. “哎呀呀，您交物业费这事儿可不能再等啦！这就像给您的生活搭起一座稳固的桥，让您平稳走过每一天呀，您还犹豫啥呢？”例子：“孙女士，您交了物业费，咱的电梯才能正常运行呀，不然爬楼梯多累呀！”7. “嘿哟，您不交物业费，那小区的服务质量怎么能有保障呢？这就好像您做饭没了调料，那味道能好吗？您说呢？”例子：“刘大叔，您想想，没物业费，那些花花草草谁来打理呀？”8. “亲，物业费赶紧交起来呀！这就像给您的生活之车加上油，让它跑得更快更稳呀！您不想让自己的生活更美好吗？”例子：“周女士，交了物业费，小区的路灯才能亮堂堂的呀！”9. “哟呵，您还没交物业费呀！这可不行呀，就像您身体需要营养一样，小区也需要物业费来滋养呀，赶紧的吧！”例子：“吴先生，您不交物业费，咱小区的公共设施坏了谁来修呀？”10. “哎呀，您可别拖了交物业费这事儿呀！这跟您每天要喝水一样重要呀，没水人难受，没物业费小区也难受呀！您还不明白吗？”例子：“郑大妈，您看看，大家都交了，您也别落下呀！”。
物业管家电话催缴物业费招技巧
物业管家电话催缴物业费9招技巧第一招适时提醒1、对象：未缴费的全体业主2、招数说明：由于工作生活繁忙，业主常常忘记缴纳物业费一事，更有甚者觉得迟交1、2个月也没什么。
故我们应从每月5日起，按照时间节点及客户类型进行分类，通过短信、电话、上门等形式不断提醒业主，给业主紧迫感，让其明白不按时缴纳物业费是有人管控跟进的，打消客户“迟交无所谓”的念头。
正常缴纳的客户越早完成缴纳，你才能腾出更多的时间对付“困难户”。
此外，各项目可根据自身特殊情况添加。
业主分别发送短信，避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误缴纳时间。
第二招断其后路1、对象：满口答应，却总不出现的业主2、招数说明：很多业主认为物业费能拖就拖，接到电话之后含糊其词“过两天来”“有空的时间就来”“我知道了”等等，往往业主最后都不会来交，而此时，我们的催费就做了无用工。
对于这种业主“断其后路”就成了我们将无用工变有用工的有效手段。
如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方式，并确定转账的时间。
如果业主一直含糊其辞说”最近”“这两天会来交”则要和业主约定一个有效的时间，到了时间之后再次提醒业主，这样，不仅使业主自己心里在时间上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的感觉，最终达到有效催费的目的。
确定时间后一定要按着时间持续跟进。
在谈话中要向其透露，如果他没有按时缴纳，下次一定会准时再联系他的信息。
3、话术：像您平时比较忙（人在外地）的，也可以考虑银行转账啊，您看哪个银行比较方便啊？老师，打扰您了，我来跟您确认一下转账的时间和金额，避免中途有什么失误。
那行，下周二我让财务查账，到了我通知您(用意：告知业主，我会继续跟进这个时间，如果没有到，我还会再“骚扰”你的)4、案例：观山水8-2某业主何老师之前有几个月的历史欠费。
电话打过去一直说”没空“、”知道了“或“有时间就交”。
在沟通过程中，客服建议业主通过转账方式支付，”老师，像你这样比较忙的话可以考虑转账的，本来您在外地回来一次也都不方便。
物业费催缴技巧与案例分享
物业费催缴技巧与案例分享1.加强与业主的沟通与业主保持良好的沟通，及时了解业主的需求和问题，可以建立起双方的信任关系，从而提高业主对物业费的付款意愿。
可以采取以下几种方式加强与业主的沟通：-定期举办业主大会、业主代表会议等形式多样的会议，及时向业主传达物业费的相关政策和收费标准。
2.优化催缴方式针对不同的业主特点，采用不同的催缴方式可以提高催缴效果。
例如：-对于经济实力较弱的业主，可以采用分期付款方式，减轻经济负担。
-对于长期拖欠物业费的业主，可以采取法律手段，如律师函等，强制其缴纳物业费。
3.严格执行收费政策对物业管理规章制度中的收费政策要严格执行，不给予特殊情况的例外。
只有确保每个业主都按时足额缴纳物业费，才能维护物业管理公司的权益。
-在物业费收费政策中明确滞纳金和罚款的条款，对拖欠物业费的业主进行相应的处罚，以示警示。
4.制定明确的物业费收费流程建立完善的物业费收费流程可以提高催缴效率，防止因流程不畅导致遗漏和误解。
应该明确以下几个方面：-物业费收费时间节点，明确各个环节的责任和流程。
-物业费缴费的方式和途径，方便业主选择合适的方式进行缴费。
-业主逾期未缴费的处理办法，包括滞纳金的计算方式、逾期支付要求等。
案例分享：小区物业管理公司在催缴物业费时，采取了以下一系列措施，取得了显著的效果：1.在小区内张贴物业费的通知公告，并定期提醒业主缴费。
公司通过小区的公共广告牌和业主户外通讯平台，发布物业费的缴费通知和截止日期，让业主始终保持对物业费的关注，即使不查看邮件、手机短信等。
2.针对经济困难的业主，公司与金融机构合作，推出了物业费贷款服务。
业主可以根据自身经济状况申请贷款，缴纳物业费后再按照贷款合同的约定进行还款，减轻了一部分业主的经济负担。
3.公司成立了由专门负责物业费催缴的小组，定期与业主进行沟通，了解各个阶段的缴费情况，及时跟进拖欠情况，发出催缴通知。
4.公司对逾期未缴物业费的业主直接采取法律途径，如通过律师函等方式进行催缴。
物业费法律催收案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景某小区位于我国一座繁华的城市，由A物业公司负责物业管理。
近年来，随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，物业管理行业也日益成熟。
然而，在物业管理过程中，物业费催收问题一直困扰着物业公司。
本案例即以A物业公司对某小区业主的物业费催收为切入点，分析物业费法律催收的相关问题。
二、案例经过（一）欠费情况2019年1月，A物业公司开始对某小区业主收取2018年度的物业费。
在收费过程中，发现部分业主存在欠费现象。
经过调查，发现欠费业主共有100户，欠费金额累计达到50万元。
（二）催收措施针对欠费情况，A物业公司采取了以下催收措施：1. 发送欠费通知：通过邮寄、短信、电话等方式，向欠费业主发送欠费通知，告知其欠费金额及缴纳期限。
2. 上门催收：对部分拒不缴纳物业费的业主，A物业公司安排工作人员上门催收。
3. 发送律师函：对部分仍拒不缴纳物业费的业主，A物业公司发送律师函，要求其在规定期限内缴纳物业费。
（三）法律催收在上述催收措施无效的情况下，A物业公司决定采取法律手段进行催收。
具体如下：1. 收集证据：A物业公司收集了欠费业主的欠费通知、短信记录、电话录音、上门催收记录、律师函等相关证据。
2. 委托律师：A物业公司委托律师代理案件，向人民法院提起诉讼。
3. 法院判决：经过审理，法院判决欠费业主在判决生效后15日内支付所欠物业费及滞纳金。
4. 执行判决：法院判决生效后，A物业公司向人民法院申请强制执行，强制执行欠费业主的财产。
三、案例分析（一）物业费催收的法律依据1. 《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当按时足额缴纳物业服务费用。
物业服务企业应当向业主收取物业服务费用，并出具相应的收据。
”2. 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
”（二）物业费催收的法律风险1. 违约责任：如果物业公司未在合理期限内履行催收义务，可能面临违约责任。
物业费催缴5招技巧及案例
物业费催缴5招技巧及案例
案例：物业公司在物业费到期前一周，通过邮件的形式向业主发送
“物业费即将到期，请及时缴纳”提醒邮件，将缴费金额及缴费截止日期
等细节信息一览无余地告知业主，避免了因业主未收到及时提醒而未能按
时缴费的情况发生。
三、提供缴费优惠政策。
为了鼓励业主及时缴纳物业费，物业公司可
以提供一些缴费优惠政策，比如提前缴费享受一定的折扣、连续几年缴费
享受优惠等。
这样可以刺激业主主动支付物业费，增加缴费的积极性。
案例：物业公司在年初向业主发出通知，如果在3月31日前缴纳全
年物业费，将享受10%的折扣优惠。
这项优惠政策有效吸引了大部分业主
提前缴费，减少了物业公司的催缴工作。
四、定期开展宣传活动。
物业公司可以定期开展一些宣传活动，提高
业主对物业费及缴费的认知度。
可以在小区内张贴宣传海报、发放宣传单，也可以举办讲座、座谈会等形式的活动，向业主普及相关知识，提高业主
对物业费的认知和理解。
案例：物业公司定期举办业主大会，会上除了通报小区最近的物业管
理情况外，还会邀请有关专家讲解物业费的缴纳方式和减免政策等相关内容，增加业主对物业费的了解和认同。
以上是物业费催缴的5个技巧及案例。
通过提醒与通知、多种缴费方式、缴费优惠政策、宣传活动和后续跟进等方式，物业公司可以有效地催
缴物业费，减少业主未缴费情况的发生，提高物业费的缴纳率。
物业催收之道
物业催收之道在物业服务行业最常见的就是遇到业主以各种理由拖欠物业服务费等相关费用的情况，为解决物业服务费欠费问题，物业部同事想尽一切办法，花费了大量的人力资源，只能说服部分欠费金额少的业主，但对拖欠费用较多、时间较长的欠费业主，成效并不明显。
为此，物业项目负责人曾多次组织人员反复上门或致电向欠费业主游说、催缴，但是效果甚微。
日子长了，物业公司终于认清了问题的所在，以前一味地顾虑怕向欠费业主提起诉讼后会形成对立关系，不利于今后的服务工作。
但是，本着解决问题的态度我们就要改变以往的策略，通过采取法律手段来解决业主物业欠费问题。
其实从业主欠费开始，欠费业主和物业公司就已经形成对立面，在工作人员上门催费的过程中，欠费业主找各种理由为自己的欠费行为辩解，工作人员反复给予反驳。
可见，只要欠费存在，物业公司与欠费业主的矛盾就无法消除。
自物业公司应用法律手段起诉欠费业主后，欠费业主在法庭上反而会理智许多，也不会将各种的欠费理由辩论，即使提出来也得不到法官的支持。
在法官的调解下，大部分欠费业主也会当即缴清欠费。
正所谓“不打不相识”，其实经过诉讼后，欠费业主与物业公司之间的矛盾也会慢慢消除了。
物业公司在诉讼过程中可以提出给予减免违约金等措施来安抚业主；工作人员还可以在日常工作中，主动接触该业主，重建和谐关系。
在这几年里，物业公司已成功地进行了100多宗诉讼，收回欠费近100万元。
现就物业公司对欠费业主独立诉讼具体操作流程和注意事项分享出来。
一、制定诉讼计划对存在欠费的小区情况进行统计调查，分析欠费原因、业主的欠费理由、欠费业主在小区的分布情况等，之后制定分批诉讼计划。
制定计划的同时应注意以下两点：1、先易后难。
先起诉无任何理由欠费的业主，再起诉以某种理由欠费的业主，逐步提高自身的诉讼能力2、合理分布。
成批诉讼时，起诉对象不要集中在某一栋楼或太邻近的楼，防止出现集体对抗二、准备起诉资料1、委托授权书：受托人我们物业公司选择由人事行政部人员和项目经理来担任。
物业费催收小技巧
物业费催收小技巧
1. 嘿，咱得先和业主拉近关系呀！就像你和好朋友聊天一样，别一上去就说要钱呀！比如说，“张姐，咱小区最近环境弄得可好了，您住着也舒服吧。
对了，那个物业费您看啥时候方便交一下呀！”这样不是更自然嘛！
2. 要及时提醒业主呀！别等他们都忘了这事儿。
可以说“王哥，您上次交物业费都过去好几个月啦，是不是忙忘了呀！”这多直接呀！
3. 强调一下物业费的用途呀，让业主明白钱花在哪儿了。
“李大爷，您看咱们这卫生打扫得多干净，电梯保养得多好，这可都是物业费的功劳呀，您不支持一下怎么行呢！”这不是让业主心里有数嘛！
4. 提供一些缴费的便利方式呀，别让业主觉得麻烦。
“刘阿姨，咱现在网上就能交物业费啦，特别方便，您动动手就好了呀，可比去物业办公室省事多了呢！”
5. 也可以给按时交的业主一些小奖励呀，鼓励一下大家。
“哇，赵先生，您一直都这么按时交物业费呀，我们得给您发个小礼品表示感谢呢！”
6. 有时候说说不交物业费的后果，让业主有点紧迫感。
“陈女士，不交物业费会影响小区的各项服务呀，咱可不想生活质量下降吧！”
7. 对那些长期欠费的业主，咱得多次提醒呀，但语气要客气。
“孙叔呀，我都提醒您好几次物业费的事儿了，您看是不是安排一下呀！”
8. 逢年过节的问候一下业主，顺便提提物业费呀，“周姐，节日快乐呀！对了，物业费您打算什么时候交呀？”
9. 遇到业主有问题的时候，积极解决，解决好了再提物业费呀。
“吴先生，您那个问题我们已经解决啦，您对我们的服务还满意吧，那物业费您看……”
我的观点结论就是：催收物业费要掌握这些小技巧，和业主多沟通，让他们理解和支持我们的工作，这样物业费催收才能更顺利呀！。
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2017年6月
课程目的：
作为一名合格的物业管家必须熟悉小区服务标准、物业法规、以及业主、 住户和小区的基本情况，只有熟悉了小区的这些基础性数据，才能在收费工 作中做到心中有数，得心应手，准确扎实地开展工作，有效地应对业主就小 区物业服务相关事务的提问，能专业、及时地回答业主、住户的问题。
• 对物业服务支持，不发表意见的
四、如何编制收费计划
• 分析收费率
• 全年收费指标分解 • 责任落实到管家
• 有效的监管（月度总结）
收费时段分析
• 针对上一年的收费情况，进行总结，分析出收费难的主要因素，并作出有
效的整改计划 • 收费计划，主要是将年收费指标进行分解，制定季度、月度收费计划 • 将收费指标落实到各自区域管家，使管家有计划的进行催缴 • 按计划进行季度、月度工作总结，分析其中原因，总结。
3、动之以理
每个拒交户都有它的理由拒交物业管理费，诸如物业管理服务不到位、开发商承诺的
事未兑现等来转移他们自己缴交物业管理费的义务。首先，我们以客服主管名义拟写
了一份《致××业户的一封信》。这里强调一下所写信件并不是一视同仁的，而是根 据不同内容写不同的信件。信中可专门以拒交户所提出的不同理由为核心，针对各业 户所提出的问题一一加以说明，譬如为什么屋顶漏水是属于开发商问题；为什么邮局 的工作噪声所造成的影响与物业管理费用是两回事；为什么物业管理企业并没有执法 权等等诸如此类的疑难杂症。总之，我们的宗旨就只有一个：让拒交户了解物业管理 企业生存的艰辛，让他们知道树立维权益识并不是通过拒交物业费来体现以及物业管 理真正的含义、涵盖范围、服务职能。
2、加强内部人员培训，提高服务意识。
①员工的职业道德培训，包括职业思想(全心全意为业主和使 用人服务的思想)、行为规范和行为准则(仪容仪表、日常行为、 来电来访、上门服务等)培训。 ②员工的礼貌服务(如文明用语)、敬业精神、团队精神等培训。 ③物业管理基础知识培训。 通过以上内容的培训，使员工掌握物业管理服务最为基本的语 言、行为规范以及必备的物业管理、服务知识。
等级，对不同的等级采用不同的措施。物业管理企业在制定前期物业管理 方案的时候，应该更多地从即将入住的业主利益出发，心里的一杆秤应该 在他们身上，要充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力，确定一个能让 大多数业主较为愉快的接受方案，才能为入住后的和谐管理打下良好的基 础。
培养和造就高素质的服务团队
• 物业管理属于服务性行业，所提供的商品是无形的“服务”。它的各项管 理说到底是为业主提供各项满意的服务，而这一切都要取决于服务者素质 的高低和能力的发挥。物业管理不同于其他行业，有时它对员工道德素质 的要求要高于专业素质。 • 职业道德、礼仪礼貌、沟通、协作的能力。具有良好的亲和力是做好物业 管理的一大优势。 • 每一个管家都能注重和业主建立良好的关系，在日常工作中应积极热情地 为每一位业主服务，对一些不太了解甚至反感物业管理的业主，我们会主 动上门与其沟通、交流。不怕被业主指出缺点，反而会感谢业主提出意见， 给我们改正和进步的机会。
小结： 既然知道了收费难的原因，那么,下一步我们就研究如何提高物业 管理收费率。针对上述原因采取相应的措施：
• 首先是加强物业管理公司的服务质量，提高其专业化、规范化的水平；其
次加强物业管理知识的宣传，让业主明白物业管理的真正含义，使业主树 立现代的消费观念和消费意识；再次，物管公司一定要认真与开发商进行 房屋交接，严格按照接管理验收程序执行，把问题要弄清楚，并妥善解决， 以免给日后的管理服务工作埋下隐患；最后要呼吁有关部门尽快出台更合 理、更完善、更切合实际的物业管理具体法规、和办法，规范物管公司和 业主的行为。最重要的是如何解决物业管理企业与业主间矛盾的相关规定。 其实这些相应的措施与办法大家都很清楚，关键是如何实施，具体怎么做 才能达到提高物业服务费收缴率，这里我想举一实例说明。
律上的权利和义务，尽快提高物管收费率也大有所望了。
物业企业服务不到位
• 因为物业为了降低人员成本，招聘的人员素质不高，所以就难以保证提供
优质的服务，很多业主拒交物业服务费的理由是对服务不满意。例如：某 小区业主称：“我家里屋顶漏水，让物业来修理，可是物业始终不来修， 这样的服务水平交物业费太冤枉了。”类似这种情况的还不在少数。由于 物业缺乏优质的服务，导致业主用拒付费用来对抗。
业主/客户对物业管理的认识不够
• 由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家，某一户，物 业公司不会因为少数业主不交物业服务费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费”、 “躲费”，他们不交费，仍然可以享受到和其他业主一样的服务，这样很容易使更多的业主效仿他们 的做法，长此以往就会形成这样的恶性循环：业主欠费---物业公司亏损---服务质量下降---业主长期拒
物业收费必须依据服务合同
• 物业管理企业收取的管理服务费，是依据物业管理服务合同的约定，对物 业管理区域内的房屋及其配套设施、设备、场地进行管理、维修、保养， 维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主收取的费用。这种费用的收取， 关系到业主和使用人的切身利益，关系到相关服务的质量和程度。物业管 理企业收取的物业费的主要用途 : 管理服务人员的工资、社会保险和按规定 提取的福利费等 ; 物业公共部位、共用设施、设备的日常运行和维护费用 ; 物业管理区域内清洁卫生费用 ; 物业管理区域内绿化养护费用 ; 物业管理区
维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动. • 即物业管理是：立足于服务、崇尚于管理、起源于市场、生存系于收费。
物业服务支出构成
《物业服务收费管理办法》规定
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、经业主同意的其它费用。
季度服务报告照片
各类通知照片
诚信服务，透明收费
经历过计划经济体制的人们已经习惯了“只享受，不(少)付费”。所以物业 管理公司提供的服务只能是“物有所值”或是“物超所值”，而绝不能“物
低所值”甚至是“物无所值”。物业始终保证服务的“质价相附”，而且各
个管理处都将物价局审批的本物业的收费标准张贴在布告栏上，让业主明明 白白消费。使业主清楚自己所交的物业服务费到底用在了什么地方，从而也 可以让业主了解交纳物业费的合理性和必要性。以上就是物业提高物业收费 率的措施与具体做法，当然每个物业管理公司所接管的物业都有差异性，但 是物业管理公司所提供的服务与业主的需求之间始终有一个平衡点，而物业 管理公司只有将这平衡点靠近业主才是最好的解决办法。就像睦邻物业一样， 它所提供的服务永远不会少于业主所付的费用，并且睦邻物业温馨的人性化、 亲情化服务可以让业主心里始终有一种温暖的感觉，一种家的感觉！
课程目录：
• 物业管理的基本概念 • 物业管理收费难的原因
• 物业管理中重点客户的区分
• 如何编制收费计划 • 物业管理服务费用催费技巧 • 案例分享
一、基本概念
• 1、物业管理的概念
• 2、物业服务支出构成
物业管理的概念
• 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业
服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、
实际操作中小技巧
1、把业主的事当自己的事去做。
有时候可能业主在小区碰到你，会向你反映一些在物业服务急需改近的见意， 我都会拿个小本子把业主见意逐一记下来，不能马上解决的耐心向业主解释， 能解决的马上通知各部门现场解决，让业主看到我们的服务态度和对业主的 重视成度。以真情感人，有时候在人手不够的情况下，我亲自帮忙。
工程遗留问题-物业公司长期受苦。
开发商为了将房屋快售完便采取免、减或打折物业服务费等一系列优惠政策吸引更多 的客户，而从严格意义上讲开发商的承诺已经越权了。业主入住后发现当初的承诺无 人兑现或者是自己花了一辈子积蓄所买的房子却没有达到合同要求，由于业主对物业 管理还不了解，不知道物业公司和开发商是“各司其职”，所以把一切怨气都发到物 业管理公司身上，而他们表达不满的最通常和最可能的方式就是拒交物业服务费。据 有关调查，由于业主对开发商不履行售房时的承诺而对物业管理公司不满的小区中， 大约有47%的业主在入住后，采用拒交物业服务费和水、电费等方式表达自己的不满。 当前，许多物业公司和开发商之间存在着纷繁复杂的关系，一些物业管理公司本身便 是开发商的下属公司，或者二者同属于一家企业集团。一旦开发商销售时的承诺没有
交费。
• 对物业管理的熟悉只是停留在理论的层面上。少数业主甚至认为 : 物业管理企业的工作除了保洁、保 安、绿化外，自己的房屋（物业）存在的一切问题，包括建筑的质量问题，也全部应由物业管理企业 负责。所以，一旦房屋出现建筑质量问题，就将责任全部推到物业管理企业身上，并以此作为有力的 “借口”，进而少交、欠交物业费。他们不十分清楚这些问题是由开发商、施工单位或因自己装修不 当等各种原因造成的 ; 居住过程中，出现类似的问题，其责任的主体不是物业管理企业，也不属于物 业管理企业实际工作职责范围。
加强物业管理相关知识的宣传
• 为了让业主明白物业管理服务是什么，我们确实应该下一番工夫。针对服
务过程我们应该进行影像留存，在季度服务报告中展现给业主，让业主们 及时了解。对于有疑问的业主，物业的每一位员工都可以为其进行详细的 解释，在这个物业公司与业主共同学习物业管理的过程中，也逐渐建立起 了物业公司与业主之间的友好关系。
二、物业管理收费难的原因
• 物业服务与收费不成正比
• 业主/客户对物业管理的认识不够 • 工程遗留问题 • 物业企业服务不到位
物业服务与收费不成正比
• 由于物业管理在中国起步较晚，物业管理在专业化、规范化等方面做得还