商业地产开发 结构专业设计管控要点
商业地产中的商业功能设计管控
商业地产中的商业功能设计管控自上世纪末至今，中国的房地产已经高速发展了十多年，特别是“2012国际购物中心全球首脑峰会”在上海成功召开后，商业地产已成为地产发展又一重要支柱。
商业地产，顾名思义是以不同的商业业态为核心，将商业运营与地产开发相结合的房地产开发模式，其核心内容就是商业及其运营。
万达商业地产作为国内商业地产界的领军代表，在产品的商业定位及业态设计方面一直走在行业的前例。
作为国内唯一的专业商业地产规划设计院，设计管控贯穿商业定位、策划到图纸落位、现场施工、后期运营管理的全过程。
规划院的建筑设计管控与集团下商管各部门的沟通非常紧密。
通过规划院与集团商管部门开展商管规划设计交流会，更加深刻体会到从策划、招商、运营及后期管理对建筑设计的指导作用。
集团商管根据多年的策划、招商、运营及管理的经验，从万达购物中心多个部门的招商、运营的经验出发，从反向指导规划设计工作。
除了百货、院线、大歌星等万达自主经营的主力店外，商管主要从四个方面参与指导规划设计：一、室外及外立面外立面是整个购物中心的形象代表，是商业运营成功的关键。
在立面方案设计时就需将各主力店LOGO、广告牌、橱窗、灯箱、店招等都纳入立面的设计范围，并且明确尺寸、位置，除了这些在外立面的可视东西外，还有隐藏在外幕墙背后的结构构件，并且这些对于日后的维护和管理起到的重要的作用。
万达广场的LOGO通过挑出的屋面板与主体结构相联系，同时也要解决挑出屋面板的排水问题。
在室内步行街的玻璃采光顶，一般也是建议找坡排水与整个屋面的排水系统统一考虑，形成一个屋面整体。
二、室内步行街商铺、主力店室内步行街商铺、主力店是整个项目商业运做成败的重要环节。
主力店、次主力店、自持铺、内街铺、外街铺、餐饮铺等都有各自不同的要求，作为万达自主经营的百货、院线、大歌星等经过长时间的运营实践，已经形成了比较完整的平面要求，比如说百货的中厅、扶梯的布置、对室内步行街开口的大小等，院线的影厅级配、大厅无柱空间、设备用房等已有了明确的规定。
1. 商业综合体施工图设计管控要点——建筑专业
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8
防火分区的划分、防火门的位置及做法应得到规划院的确认
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消防
构造
平面
布置
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步行街两侧建筑的商铺，其面向步行街一侧的围护构件的耐火极限不应低于1.00h,并宜采用实体墙，其门、窗应采用乙级防火门、窗；当采用防火玻璃墙（包括门、窗）时，其耐火隔热性和耐火完整性不应低于1.00h;采用耐火完整性不低于1.00h的非隔热性防火玻璃墙（包括门、窗）时，应设置闭式自动喷水灭火系统进行保护。相邻商铺之间面向步行街一侧应设置宽度不小于1.0m、耐火极限不低于1.00h的实体墙。
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室内净高
28
室内步行街公共区域吊顶净高要求：层高减1.7米到层高减1.8米。室内管线综合应与各专业会签并满足净高要求。
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室外降板
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地下室边界超出地上轮廓范围的部分应做降板处理，满足广场排水需要。地下为人防的还应满足地上业态排水需要。
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立面
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立面设计应明确各材料及胶缝颜色。
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广告店招设计
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立面广告位、店招位数量、做法应满足雨润规划院设计标准文件。
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立面广告位做法应满足商管维修更换方便的要求。
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机房井道标注
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设备用房、所有管井应标明名称、用途及对应层数，明确使用对象。
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机房位置
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室内步行街空调机房宜全部放在顶层或屋顶上，空调水井应布置在商铺最里面角部，不影响商铺经营。
大型商业地产规划设计核心控制要点和价值挖掘
停车位 500个以上
各个租赁店使用各 自的信息系统
城郊购物中心
城乡结合部 的交通要道
商圈半径为 30-50公里
200个租赁店以上，包括百货店、大型综合超 建筑面积10万m2 各个租赁店独立开 市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店及 以上 展经营活动 娱乐服务设施等
停车位 1000个以上
各个租赁店使用各 自的信息系统
第三部分 商业建筑设计控制要点
• • • • • • • 总图 交通 车库 柱网 层高 消防 万达商业技术设计要点 第四部分 商业设计价值挖掘和资金平衡研究 二三线城市综合体设计要点 总图规划和货值估算分析 综合体价值挖掘设计策略 基地研究和商业规划设计控制关键
• • • •
第一部分——基本认识
上海莘庄工业园区商业街项目
21
分析结论
成功商业街的共同点
餐饮 酒吧 休闲
40% 40%
（1）科学的业态比例分配 是商业街成功的必须考虑因素。 通过上述分析总结，我们得出餐饮： 酒吧：休闲——2:2:1为这类商业街 业态的最佳配比。 有其他功能在其中的商业街，酒吧 类也最好不要超过总业态的40%。
20%
分析结论
成功商业街的共同点
（2） 适宜的尺度是所有好的商业街 都必须充分考虑的主要因素。
63M 50M
整体来说，一条步行商业街的长度 在500米左右为宜。而就酒吧街的商 业形态来说200米左右则已是极限。 内部尺度上，主要步行街宽度在1218米左右人的尺度感最为舒适。 内街上穿插广场空地可以丰富空间， 但尺度同样重要一般20×20米左右使 用上最好。
西单大悦城
—— ——
朝阳大悦城
—— —— 娱乐
正大广场
商业建筑结构设计管理要点
商业建筑结构设计管理要点一、概述1.1、商业地产项目开发政策和经济背景城市化是指农村人口转化为城镇人口的过程，我国是人口大国，农村人口占据总人口很大的比重，据统计我国农村人口数量有57661万人，占比41.48%。
随着我国经济的发展，经济水平不断提高，城市发展越来越快，城市化水平也越来越高，城市常住人口也越来越多，城镇化率有了显著的提升。
但中国城镇化率距离发达国家平均水平80%还有一定差距。
商业地产可以同时满足投资和消费的发展需求，在我国城镇化进程中具有较为广阔的市场发展空间。
根据2021年全国各省市常住人口城镇化率排行榜，一、二线中心城区和城市副中心仍在快速发展，商业开发具有很大潜力。
中长期视角下，中国城镇化进入下半场，随着中国经济增速放缓，中国未来无风险利率下行趋势已明朗，优质的商业地产凭借其独特的商业模式，与居民消费、物价等挂钩，具有稳定增长的特性，优质商业项目的租金持续增长，回报率呈现逐年提升态势。
1.2、商业地产项目开发流程和设计管理特征随着国内消费模式的不断升级，近年来地产开发企业持续加大对商业项目的投资和开发力度。
由于土地获取难度和成本不断提高，较多项目出现多家投资方联合拿地或者合作开发的情况。
另外在开发流程管理上，商业项目开发也越来越重视前期的策划定位、招商和方案设计等工作，旨在对投资方向和成本实现精准把控。
在整体开发流程上，拿地、投资、定位、策划、规划、设计、工程、合约招采、招商和运营，各个环节相互独立，同时涉及的各部门又需要密切配合和交圈。
房地产行业已告别粗放式管理时代，进入精细化管理阶段，商业项目开发管理转型对于建筑设计带来了更多的挑战和机遇。
商业项目整体开发流程示例1.3、结构设计管理重要性加强设计管理需要加强内部管理和聘请外部顾问双管齐下，商业项目开发企业的设计团队通常配备专业设计顾问，包括建筑、景观、室内、灯光、标识等创意艺术类顾问，以及结构、机电、幕墙、消防、交通、声学等工程技术类顾问，对方案、初步设计进行过程把控，对施工图设计进行质量把控。
商业地产设计管理中要点及难点总结
设计管理中要点及难点总结
一、要点：设计管理是房地产开发过程中的一个非常重要且不可缺少的前期环节；
也是一个前期可控成本和提升产品品质的重要环节。
因此它的要点应该是对设计带来的建筑结构成本的控制和产品品质的提升两个方面：即设计过程中尽量采用合理的建筑结构体系，以控制结构体系带来的成本增加；另一方面，要创新设计理念，尽力采用布局合理、方便实用、美观的建筑方案，从而提升我们产品的品质。
二、难点：就是我们在工作中，常常不能按照我们的要求按时收到设计文件。
即
对设计单位工作我们没能有效的把控。
每当我们把一项设计工作交到设计单位后，设计进度及时间节点就完全由设计单位控制了，我们就再也没有主动权了，过程中只能靠反复催促来进行工作。
即使提出完成工作时间节点也不一定能起到作用。
当然，这当中可能有我们要求的不合理性，导致设计单位不能按我们的计划提交设计文件。
三、产品研发时间过长，导致设计实施过程与计划相差胜远。
由于公司内部项目
研发能力较弱，产品定位迟迟不能明确，导致规划方案迟迟做不了，设计进度也就远比计划时间长得多。
综上所述，本部门的工作重心将是以下三方面，重点做好设计管理当中的要点及难点开展工作，并积极协助公司前期产品研发工作，尽可能缩短项目开发周期。
总结单位：研发中心设计管理部
2011年9月31日。
商业建筑规划设计控制要点
商业建筑规划设计控制要点1.建筑风格商业建筑应根据商业定位、客户需求和市场竞争来确定建筑风格。
建筑风格应与品牌形象相匹配，突出特色与个性，吸引顾客、提升品牌认知度。
建筑风格设计应注重形式美感与实用性的平衡，以及流线型和人性化的布局设计。
2.功能区划商业建筑应根据经营业态和功能需求进行合理的区划。
包括零售区、餐饮区、娱乐区、办公区、停车区等。
不同功能区域之间要有合理的交通组织，便于顾客流线的导向和引导。
3.人流控制商业建筑设计要考虑人流控制，确保流线畅通。
通过合理的布局和导向设计可以引导人群流向主要购物区域，提升商业效益。
在繁忙时期，应有额外的通道和应急出口来保证安全和顾客流畅。
4.照明设计商业建筑的照明设计对于创造舒适的购物环境和提升产品展示效果非常重要。
根据不同功能区域和需求，采用合适的灯光设计，如暖色调灯光用于餐饮区域，明亮的灯光用于零售区域。
照明设计要注重节能，采用高效节能的照明设备和控制系统。
5.节能设计商业建筑应注重节能设计，包括建筑外墙隔热、采用能源高效设备、智能空调系统、充分利用自然光线和通风等。
合理利用节能技术和材料，可以降低运营成本，提高建筑的可持续性。
6.安全与防火设计商业建筑需要考虑人员的安全和防火问题。
应根据相关法规和标准规范，设置合适的防火隔离带、逃生通道和避难场所，并配备消防设备。
商业建筑的设计应考虑顾客的人身安全，如设置合适的护栏和围挡，预防高空坠物等。
7.环境保护商业建筑应注重环境保护，包括废水处理、垃圾处理、噪音控制等。
在设计中可以考虑设置雨水收集系统、废物分类设施和噪音隔音设备等，减少对周围环境的影响。
8.品牌形象展示商业建筑设计应充分考虑品牌形象展示的需要。
通过建筑外观、标识设计和展示橱窗等方式，突出品牌的独特性和吸引力。
商业建筑设计要避免大规模的广告牌设置，以免影响整体建筑形象。
商业建筑规划设计控制要点包括建筑风格、功能区划、人流控制、照明设计、节能设计、安全与防火设计、环境保护和品牌形象展示等。
商业地产设计管理要点分析
商业地产设计管理要点分析随着我国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，商业地产在近年来获得更多投资和显著发展。
商业地产作为商业用途的地产，因其功能的丰富性，专业的多样性，市场的复杂性，其设计标准远高于住宅地产，故设计管理的复杂性也更高。
本文以购物中心项目为重点，结合大型商业地产项目设计特点和设计目标要求，分析影响各专业设计阶段管理的主要因素，提炼各专业设计管控过程中的重点与难点，梳理设计管理的经验总结及建议。
标签：商业地产；设计管理1、商业地产各专业设计管理要点概述1.1建筑设计建筑设计必须基于项目定位凸显项目品牌理念和内涵。
建筑设计是给客户树立第一印象的形象工程，应能传递项目设计风格和美学品位，帮助项目形象宣传，塑造良好的市场口碑，打造地标性建筑。
1.2室内设计客户在进入商业项目后在室内空间停留和活动的时间是最长的，故室内设计对于商业项目的重要性显而易见。
室内设计必须依据项目定位，围绕鲜明而别具一格的设计主题来展开各部分的空间设计。
在室内设计中可设置特色化的功能分区，加强与客户的互动，展现设计创意，丰富项目功能性，提升物业品质。
在进行室内平面布局和动线设计时，应结合相关部门提供的租户需求意见，充分讨论项目空间模式和铺位划分，提高空间利用率和使用坪效。
还需分析项目冷区和热区的分布，并通过设计优化尽量带动冷区的人气。
另外，项目室内还涉及软装设计和视觉陈列设计，有品质、有创意的设计能给客户创造更多舒适感和愉悦感，营造良好的商业环境氛围。
1.3标识设计标识设计应根据项目建筑和室内设计理念确定室内、外标识设计风格，兼顾标识的美观性和个性化的前提是充分发挥标识的功能价值，故标识数量宁愿偏多也不宜过少，标识位置和尺寸要合理，动线指示要清晰。
1.4景观设计商业项目室内、外景观应配合项目建筑和室内设计主题来设计。
景观设计除了满足项目绿化率的基本要求，应帮助完善室内、外设计效果，协助引导客流和车流，美化商业环境，烘托商业氛围，增强项目休闲价值。
2结构专业设计管控要点
2结构专业设计管控要点结构专业设计管控的要点涵盖了项目管理、设计管理、质量控制、安全管理、成本控制等方面。
以下是关于结构专业设计管控的一些要点：1.项目管理：-制定项目计划，明确项目目标、任务和时间节点。
-监控项目进度，及时调整和协调设计进度，确保设计进度与项目整体进度一致。
-完善项目组织结构，明确各设计成员的职责和任务分工。
-设立沟通渠道，加强项目组内外的沟通和协作。
2.设计管理：-进行设计前的规划和分析，明确项目需求、设计标准和技术要求。
-开展设计方案评审，确定最优解方案，并进行细化设计。
-开展设计检查和设计审查，确保设计符合规范、技术要求和安全性能。
-建立设计变更控制机制，确保设计的稳定性和一致性。
3.质量控制：-制定设计规范和质量标准，明确设计质量目标。
-进行设计质量检测和验收，确保设计质量符合规范和技术要求。
-采用现代设计软件和技术工具，提高设计的精度和可靠性。
-建立设计文件管理体系，确保设计文档的准确性和完整性。
4.安全管理：-考虑结构设计中的安全因素，制定安全设计要求和安全措施。
-进行结构设计的风险评估，识别潜在风险并采取相应措施进行控制。
-配合相关部门进行安全检查和安全评估，确保设计符合安全标准和法规要求。
-加强设计与施工的衔接，确保设计方案的可施工性和安全性。
5.成本控制：-制定设计的成本控制目标和措施，确保设计预算的合理性和可控性。
-进行设计投资评估，优化设计方案，降低设计成本。
-加强设计与施工的沟通和协调，协助施工方控制施工成本。
-监控设计过程中的成本变化，及时调整设计策略，控制设计成本。
综上所述，结构专业设计管控的要点包括项目管理、设计管理、质量控制、安全管理和成本控制，通过科学的管理和控制手段，确保结构设计的高质量、高效率和安全性。
商业地产开发---暖通专业设计管控要点
三、零售 (37)
四、酒店 (43)
五、特殊业种 (52)
附件：商店建筑设计规范 (69)
餐饮：
餐厅的类型：
随着餐饮业的发展，不同型态、不同风格的餐厅逐渐出现并发展3.4 暖通专业设计管控要点
三、零售 (37)
四、酒店 (43)
五、特殊业种 (52)
附件：商店建筑设计规范 (69)
餐饮：
餐厅的类型：
三、零售 (37)
四、酒店 (43)
五、特殊业种 (52)
附件：商店建筑设计规范 (69)
餐饮：
餐厅的类型：
三、零售 (37)
四、酒店 (43)
五、特殊业种 (52)
附件：商店建筑设计规范 (69)
餐饮：
餐厅的类型：
三、零售 (37)
四、酒店 (43)
五、特殊业种 (52)
附件：商店建筑设计规范 (69)
餐饮：
餐厅的类型：
三、零售 (37)
四、酒店 (43)
五、特殊业种 (52)
附件：商店建筑设计规范 (69)
餐饮：
餐厅的类型：。
商业建筑规划设计控制要点(修正版)
商业建筑规划设计控制要点目录一、总平面的设计要求 (1)1.1 入口广场 (1)1.2 城市交通的泊接站点 (1)1.3 停车场 (1)1.4 建筑密度 (1)1.5车库设计 (1)1.6人防设计 (1)二、购物中心的设计要求 (1)2.1开门设计 (1)2.2 商业展示面 (2)2.3 疏散楼梯 (2)三、室内商业步行街的设计要求 (2)3.1中庭设计 (2)3.2 入口门廊 (2)3.3业态布局 (2)3.4步行街使用率 (2)3.5室内步行街的尺度 (2)3.6室内步行街卫生间的设置 (3)3.7室内步行街吊挂 (3)3.8室内步行街节能设计 (3)3.9主力店对室内步行街开口的设置原则 (3)3.10室内步行街地面铺设 (3)3.11室内步行街的电梯及自动扶梯设计要求 (3)3.12人流计数系统 (4)四、百货楼的设计要求 (4)五、娱乐楼的设计要求 (4)5.1出口设置 (4)5.2业态设置 (4)5.3影城设置 (4)六、综合楼的设计要求 (4)6.1业态设置 (5)6.2出口设置 (5)6.3给排水设计要求 (5)6.4电气设计要求 (5)6.5暖通设计要求 (6)七、独立酒楼的设计要求 (6)7.1 出入口设置 (6)7.2大堂设置 (6)八、超市的设计要求 (6)8.1出入口设置 (6)8.2卸货区设置 (6)8.3面积控制要点 (6)8.4超市外租区管控 (6)8.5载荷设计 (6)九、五星级（含超五星级）酒店的设计要求 (6)9.1总图设计要求 (6)9.2酒店地下部分设计要求 (7)9.3酒店首层设计要求 (7)9.4酒店二层设计要求 (7)9.5酒店三层设计要求 (7)9.6酒店四层设计要求 (7)9.7酒店行政楼层设计要求 (8)9.8酒店卫生间的设计要求 (8)9.9酒店配套设施设计要求 (8)9.10酒店层高设计要求 (8)9.11酒店的其他设计要求 (8)十、室外步行街（底商）的设计要求 (9)10.1步行街层数设置 (9)10.2销售商铺设计要点 (9)10.3 步行街规划要点 (9)十一、写字楼的设计要求 (9)11.1写字楼的定义 (9)11.2写字楼入口设计 (9)11.3入口大堂设计 (9)11.4甲级写字楼客梯 (9)11.5回迁写字楼大堂设计 (9)十二、商管物管用房的设计要求 (10)十三、立面的设计要求 (10)13.1立面设计原则 (10)13.2广告位及店招的设计要求 (10)13.3 外立面设计 (10)十四、景观设计要求 (10)14.1持有物业景观设计要求 (10)14.2 室外步行街景观设计要求 (11)十五、夜景照明设计要求 (11)15.1广场夜景照明 (11)15.2广场照明系统设计 (11)15.3夜景照明设置 (11)十六、地下室及配套用房的设计要求 (11)一、总平面的设计要求1.1 入口广场购物中心一般设置两个或两个以上入口广场，入口广场应结合城市主要交通道路及步行街主要出入口设置。
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42
中庭挑空区域不出现反梁
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楼面主梁不支撑在连梁上
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建筑功能的实现
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室内步行街的商铺外原则上不得出现柱子
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步行街的玻璃顶正下方不得出现混凝土梁板
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放映大厅内不得出现柱子，影厅大堂内原则上不出现柱子
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商业步行街挑梁高度不宜超过800，跨高比不应小于5
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步行街桥梁高度不宜超过800，跨高比不应小于18
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地下室底板无梁楼盖的设计参数应正确选择
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地基承载力修正深度符合施工图设计管控要求
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基础底板裂缝计算工况按常水位
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荷载取值、外墙计算、人防设计、抗震等级等
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挡土墙土压力取值建议考虑基坑支护的有利作用
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16
地下室外墙应采用分离式配筋
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地下室外墙不应设置暗梁及扶壁柱
3.2结构专业设计管控要点
管控分项
序号
管控要点
交底确认
设计自检
项目公司审核
规划院审核
结构方案、设计参数、材料选择等
1
受力钢筋应采用高强度钢筋
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2
采用PKPM计算时应正确进行活荷载折减
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3
原则上水平构件、地下室外墙和基础混凝土等级不超过C35
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4
竖向构件的强度等级应区分塔楼和裙房
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消防车荷载取值应符合实际受力情况
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地下室人防构件应采用塑性设计
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20
塔楼下部地下二层的抗震等级应降低
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21
软土地区无地下室外铺应做地面结构板
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步行街及中庭处结构布置、影院结构布置、计算参数等
22
调整梁柱偏心避免对梁水平加腋
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框架梁尽量避免采用加腋构造
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管控分项
序号
管控要点
交底确认
设计自检
项目公司审核
规划院审核
写字楼墙体要求、标准层结构布置
31
剪力墙内不应设置暗梁
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应合理考虑剪力墙平面外刚度
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33
梁与墙不在同一平面内时，不得为满足钢筋水平锚固段采取加柱的方式
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框架剪力墙结构中，核心筒周边板厚不特别加强
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35
尽量减少次梁布置，充分发挥板的承载力
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24
悬挑梁应采用变截面设计，不应采用加腋构造
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25
步行街连桥处楼板宜适当加强
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步行街开洞处边梁截面不宜过大
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27
预应力锚头封锚后不应突出结构外边线
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影厅看台宜采用折板形式
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29
影厅层宜设置转换柱保证影厅屋面跨度合理
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ30
质量偶然偏心及双向地震不同时考虑
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5
节点核心区混凝土强度应充分考虑多轴强度
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6
后浇带的位置应方便施工
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7
结构体系、分缝符合结构方案设计指引
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基础布置原则、计算参数及依据
8
基桩布置应尽量缩短竖向力传力路径
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9
抗浮计算应考虑桩自重
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10
基础应尽量减少外挑，肥槽不大于800
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11
筏板和承台内原则上不应设暗梁