探讨我国房地产金融创新之路
转变地产发展方式,发展房地产金融业务——关于深化双平台互动模式的思考

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关于深化双 平台互动模式的思考
杨
殷
( 贵 州财 经大学 M B A 中心 5 5 0 0 0 4 )
【 摘 要】 通过 资本运 作 , 越 秀集 团成 功 地将 地 产 的 商 业地 产 产 品 转
化 成 了房地 产金 融产 品 , 形成 了独特 的 “ 地 产 开发 平 台 +房地 产金 融 平 台” 双 平 台互动 的核 心 竞 争优 势。 本 文在 这 样 的背 景 下探 讨 未来 应如 何 深化 这种 竞争 优势 , 形成 独特 的 发展 方 式 , 以 应 对 未来 的发 展
4 . 越 秀 集 团“ 双 平台” 互 动 模 式 发 展 方 向探 讨 结合标杆 企业 的成 功经验和越秀集团的发展现状 , 建议从如
下几个方 面深 化“ 双平 台” 互 动模 式 , 优化集 团发展方式 。
4 . 1 完善 房地 产金 融 管 理机 构 。
之路 。
【 键词】 地产 ; 基金 ; 平台
1 . 双 平 台 互 动 实质
双平 台互动实 质 , 就是 将 房地 产产 品转 化 为金融 产 品 的过 程, 即把流动性较低 的、 非证券形态 的房地产产品 , 转化 为资本市 场 上的金融产品 的过程 。 广义的双平 台互动是指地产 房地产开发 、 运 营平 台与房地产 金融平 台之 间的互动 , 包 括商 业地 产项 目与 公募 基金 ( R E I T S ) 、 与未来 国内房托基金之 间 的互 动 ; 住 宅项 目、 商业地 产项 目与私 募 基金 、 公募基 金或其他金融产 品之 间的互 动。狭义的双平 台互 动是指地产商业项 目与公募基金 ( R E r r s ) 之 间的互动 。 双平 台互动模式 打通越 秀集 团地 产 、 金融双 融资 平 台, 实现 越秀集 团实业与金融 的互动和协 同, 是越秀集团与核心产业双层 面 的商业模式创新 。
探索房地产行业创新发展之路新型长租公寓模式

探索房地产行业创新发展之路:新型长租公寓模式王㊀盼摘㊀要:长租公寓的介入可以改善租客的居住体验㊁节省房东的管理成本㊁有效协助政府管理,是租赁市场原始状态与各方诉求存在矛盾后的必然产物,面对各方(租客㊁房东㊁政府)利益诉求的不断加强,长租公寓东风将起㊂文章对房地产行业新型长租公寓模式进行了简要论述,以供同仁参考㊂关键词:房地产;长租公寓;模式;趋势一㊁租赁市场痛点丛生,长租公寓应运而生中国早先的长租公寓企业起源于传统的 二房东模式 ,即个人拥有大量的房源,整体出租并结合品牌化运营㊂2010年,在消费升级的时代背景下,具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓,一定程度上替代了传统的租房业态,整个行业进入快速发展和品牌化时期㊂长租公寓是互联网时代共享经济的代表之一,最大的特点是通过提供标准化服务,以解决租赁过程中产生的一系列问题,具有租赁关系稳㊁房屋质量佳㊁租住体验优㊁配套服务全等优势㊂(1)租客痛点:面临租期长短的稳定性㊁户型喜好及服务体验的错配㊂(2)房东痛点:面临资金㊁整合资源能力等方面的短板㊂(3)政府痛点:公租房承建压力大㊁流动人口管理困难㊂二㊁租赁市场政策扶持,商改住大势所趋(1)政策方面主要从市场㊁金融㊁财政等角度给予住房租赁市场支持,同时引导市场有序发展,保障租赁双方权利㊂(2)市场方面:商改住全面铺开,鼓励租售并举制度,并大力支持租赁房屋的建设与发展;在供给上增加城市租赁用地面积,核心一二线城市土地出让设置了自持比例的要求,为长租公寓提供潜在市场㊂(3)金融财政方面:允许提取公积金支付房租给予住房租赁市场金融支持;对住房租赁市场金融支持㊂三㊁租赁市场蓬勃发展,机遇与瓶颈共存不论是供给层面还是需求层面,长租公寓市场都面临着巨大的发展空间㊂当下长租公寓市场鱼龙混杂,真正行业格局未形成,长租公寓+互联网㊁长租公寓+金融㊁创组公寓+生活服务 等创新模式不断出现,按租金㊁按房源性质㊁按市场参与主体有多种分类,文章列举了开发商类背景的龙湖冠寓和创业类背景的新派公寓两个典型案例分析租赁市场百家争鸣的现状:案例1:龙湖冠寓 (龙湖冠寓曾获得2017年度长租公寓品牌TOP5㊁2017光速成长奖和2018中国房地产长租公寓运营优秀企业等多项荣誉㊂).(一)设计理念龙湖冠寓推出2018年全新的 空间有界,生活无限 的LIFE产品设计理念:L:意味着 limitless无限 让房间功能不再单一,超越你对房间的认知;I:意味着 lcon标志 ,熟悉的家具布品布置,让你不在对房间有陌生感;F:意味着 futuer趋势 ,数据+智能,让冠寓成为熟悉你的长租公寓品牌;E:意味着 Easy无忧 ,智能门锁㊁科技助力,让你不用为各种生活问题而烦恼㊂(二)产品线定位冠寓产品分为核桃㊁松果㊁豆豆三大系列产品,在产品线的设定上,不以纯粹价格高低划分产品系列,而是通过服务和产品的创新匹配,切入各细分市场,满足不同租住人群的需求㊂(三)服务配套居住在龙湖冠寓的人群,可以享受 1+X 的 公寓+增值业务 式生活, X 包括办公㊁社交㊁健身㊁娱乐㊁洗衣房㊁便利服务等多个方面,以上海龙湖冠寓为代表,每家门店都配备多功能公区,办公区㊁娱乐区㊁公共厨房或餐厅㊁影音吧㊁书房等各有不同;专属安保㊁智能门锁等全线配备㊂龙湖冠寓融聚 舒适 安全 便捷 时尚 社群 五大特色打造 青年社区 ,给追求生活品质的年轻人一个有温度的四㊁租赁市场未来运营发展方向长租公寓是品牌㊁产品体验㊁资本三个维度的竞争,如何定位客群㊁做好配套服务还有运营是竞争的关键㊂(一)客户群体方面,差异化和精细化是品牌战略的关键精细化和差异化发展将是长租公寓运营商品牌战略的关键㊂即使在青年群体中,性格㊁爱好㊁职业㊁收入等因素的不同仍然会带来租房人群不同的租房需求,针对不同的细分群体可以提供差异化㊁专业化的产品和服务㊂(二)功能定位方面,社区化和平台化的后服务空间潜力大未来可能出现以 租金为本+服务为王 的社区化㊁平台化经营模式,因此后服务空间潜力巨大㊂便利㊁身份㊁健康㊁情感等综合在一起构成年轻群体的新的 居住生态 ,以公寓为中心㊁社交为平台,长租公寓运营商还可以提供多样化全方位的衍生服务,进而形成公寓+餐饮㊁公寓+购物㊁公寓+保洁㊁公寓+娱乐等 公寓+服务 的服务模式㊂(三)运营模式方面,金融化和信息化是两大趋势国内目前也正在就类REITs(房地产信托投资基金)模式进行探索㊂类REITs产品以新派公寓和赛富投资基金的合作为代表,以形成轻资产运营从而实现快速扩张㊂新派公寓创新地运用私募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展,打造了新派公寓金融+品牌+模块化复制连锁的发展模式㊂五㊁结语长租公寓市场在政策加持㊁资本追捧㊁市场升温随之而来的是问题与机遇并存㊂中国房地产存量市场刚刚拉开序幕,随着流动人口日益增多㊁房价攀升等给社会经济带来的问题愈加明显,建立合理的住宅租赁市场已不只是一个经济性的问题,更是一个社会性的责任㊂开发商的尝试㊁创业公司的逆袭㊁时代的政策和资本的狂欢,加在一起就是新的未来㊂参考文献:[1]方建国.房地产市场治理长效机智建设探析[J].宏观经济管理,2019(3).作者简介:王盼,山西省光信地产投资集团有限公司㊂46。
2022年我国房地产行业发展趋势分析

2022年我国房地产行业发展趋势分析随着中国城镇化进程和产业进展升级诉求的加剧,产业地产越来越被地方政府和整个市场所重视,并渐渐被资本市场重新认知和估值。
产业地产的资本化、金溶化趋势加快,行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈,对存量资产的整合争夺,对孵化众创的敏捷利用,对才智互联的不断深化,对平台圈层的构建成型,对轻重平衡的认知实践,让产业地产领域渐渐成熟,走上一条和以往地产行业迥然不同的崭新道路。
以下是2022年我国房地产行业进展趋势分析:趋势一:资本潮涌最大的痛点,也是最大的亮点。
地产以资本为王,产业以金融为先。
作为一个资金渴求度很高的行业,产业地产也亟待金融资本的助力。
2022年,金融资本风起云涌,让本就已经备受青睐的产业地产领域“火上浇油”。
在我们发布的2022产业地产30强当中,有13家上市公司,另外17家企业中还有13家正在或已经披露了冲击资本市场的意向,将来3~5年内,我们有望看到国内消失超过30家的产业地产上市公司。
2022年,河北商贸物流地产商隆基泰和在香港借壳上市,上海临港集团的产业园区部分在A股借壳上市,北京坤鼎集团成为首家在新三板上市的产业地产商,登陆新三板的创新工场,则成为中国乃至世界范围内第一家明确以孵化器概念上市的企业。
产业地产商的频密上市,一方面是由于资本市场开头对产业地产有了更多的追捧,另一方面也说明产业地产商在如今的进展形势下,需要更多的品牌与资本背书,作为其全国扩张的重要武器。
产业地产与资本市场的亲热接触,预示着产业地产的大资本时代正式到来。
不过,由于多数产业地产商仍旧是靠一两个项目打响名声,还没有完全经过全国和异地市场的考验,另外由于先例与标准的严峻不足,导致资本市场尚无法完全正确地熟悉产业地产的价值。
严格意义上说,目前的中国产业地产对于资本市场而言还不是一种可以量化考核、大举进入的投资产品,产业地产在大资本时代如何勾画自己独特的估值模型和标准体系,是将来一段时间最重要的行业命题。
房地产行业融资问题研究——以碧桂园房地产为例

现代经济信息房地产行业融资问题研究——以碧桂园房地产为例杨灏睿 天津财经大学研究生院摘要:随着中国经济的复苏向好,以及中央提出的供给侧改革,去库存、降成本政策的逐步落实,房地产业正迎来近十几年最宽松的信贷环境,但政策变化引起的销售状况好转并不能从根本上扭转整个房地产行业依旧保持下行的总体局面。
同时,对大多数房地产企业的管理者来说,融资难是现实而又棘手的一大难题。
这一问题不仅制约着企业的发展,而且影响房地产行业的进步。
本文介绍并分析碧桂园控股有限公司应对融资问题的相关措施,最后借鉴碧桂园公司融资经验,由个别演绎到整个行业,具体分析房地产行业融资,针对整个行业融资问题,总结出相应的对策建议。
关键词:房地产行业;融资问题;碧桂园中图分类号:F293.33 文献识别码:A 文章编号:1001-828X(2018)004-0360-02前言随着经济的发展,房地产业的地位和作用越来越被人们重视,这一行业逐渐成为我国发展阶段的一个重要支柱产业,同时也是我国国民经济和社会发展不容忽视的组成部分。
房地产业的稳定健康发展有利于改善居民的居住环境,提高居民的生活水平,也有利于拉动消费。
而要实现这一目标,就需要解决好目前整个房地产行业所面临的融资难困境。
因此,针对这一问题,本文具体分析碧桂园控股有限公司的融资模式,由个别演绎到整个行业,提出解决方案,为改善企业融资现状提供参考。
一、碧桂园房地产现状分析(一)碧桂园控股有限公司概况碧桂园集团是一家以房地产为主营业务的综合性企业集团。
1997年成立。
2006年11月,碧桂园在开曼群岛注册成为受豁免有限公司,并且分别向股东配发股份,其中必胜有限公司占70%,多美集团有限公司占12%,日皓、伟君与喜乐各占6%的股权。
2007年,碧桂园在香港联交所上市,其中公众持股比例为16.86%。
截止2015年年底,碧桂园的资产总额为3619.56亿,净资产652.91亿;总收入达1132.2亿元,同比增长约33.9%;其中营业收入为473.28亿,同比增长23.50%。
我国房地产金融存在的问题及发展对策研究

我国房地产金融存在的问题及发展对策研究作者:王伟佳来源:《大经贸》 2020年第5期王伟佳天津师范大学在当今社会,中国经济在不断的发展和进步。
房地产业逐渐发展成为我国经济的支柱产业,对我国的经济发展中做出了很大贡献。
房地产业的发展在中国整体经济运行中起着重要作用。
投资、支出和出口是我国三次经济增长的动力,是房地产业发展的重要组成部分。
在房地产行业的繁荣和发展的同时,房地产金融已经暴露出一些问题,这些问题对中国的社会经济发展和房地产金融的可持续发展是很不利的。
房地产是我国社会经济发展的重要产业,它的发展对我国经济发展起促进作用,对中国房地产行业的发展起决定作用。
经济的发展也同时受到金融业发展的促进,但金融的发展也是存在风险,随时影响到经济的平稳增长。
1.我国房地产金融发展的现状及趋势1.1我国房地产金融发展的现状。
市场经济在不断发展的同时,作为经济支柱产品之一的中国的房地产行业也已经建立并快速发展起来,经过近二十多年的成长,房地产行业的发展能够直接或间接的影响到其他许多行业的发展。
房地产面积的开发和销售价格逐年增加,房地产行业在一定程度上促进了国家经济的发展并成为国民经济增长的重要力量。
随着某些地区的房地产泡沫的不断增加,我国房地产行业投资的一些问题已经出现和暴露,但从国内整体经济形势来看,虽然房地产业自身存在许多问题,但随着城乡一体化的改革,房地产行业的支柱地位和城市化未来的发展仍将十分明显,在中国未来很长一段时间都有着良好的发展空间。
1.2我国房地产金融发展的趋势。
国内宏观经济环境和金融市场与房地产行业有着密切关系,优化产业结构是中国未来经济核心目标,大力发展创新技术含量高的新兴产业,改变过去几年单纯追求经济增长速度而忽视产业结构和高能源消耗的模式。
在调整国家房地产政策方面,根据不同地区房地产供求状况和金融市场形式的不同,将采取不同的调控政策及手段。
重点是是完善土地供应制度,修订房地产相关税收政策,以市场为核心及方向控制,改变过去的规律,让市场在房地产调控中起决定性作用,正确引导房地产市场的健康发展。
金融创新 助推商业地产

因地制宜开 发商业地产
中目商业联合会 购物 中心 专业 委员会 副 主任 邢 和平 我们如果要主动开发商业地产 ,首先应该知道要建一 个怎样的商业地产 。在建商业地产的时候要根据城市 发展 进程变化 , 要根据所处位 置具体分析项 目。在城市规划 中, 规划商业面 积并没有 明确 告诉你做 城市规划体 还是 商业
商业地产 ,尤其是建立大型购物中心就是让人们生活更美 好。我们实际上要建一个人们在工作、休息之外 ,给人提 供体验 、让人愉快 的第三种方式。
金融机构与房地产企业携手共舞
吲投 瑞 银 基 金 管 坪 仃 限 公 司 剐总经理 盛斌
相较于 商业零售 ,我认 为商业地产实 际上 是跟地产
化解风险 抓住机遇
北 京 同华 置 、 限 公 司 有 董 事 长 房 超
金融连接 更为紧密的一个行业。商业地产现 在是处在一
个高速发展 的阶段 ,这 个高速发展阶段 ,金融服 务在里
面起到一个 重要 的作 用,它帮助我们 的地 产开发 商、帮 助我们物业持有人 ,去加速发展。R IS ET ,是 与房地产业
寻 找 商 业 地 产 开 发 特 色
第一太平戴维斯估值及 々业暇务有 限公 川 项 }策划部董事 、总经理 徐 伟成 j 在一个金融区内,上班 的是什么人?他们从事的行业
性质是怎样的?他们 的消费习惯又是怎样的?所 以我们打 造商业地产 ,很关注消费者的消费特征 ,关注金融区内的
我们鼓励开通绿色通道,将商家引进来,增加品牌的深度 和广度。而差异化经营则是未来要走的路 , 比如升级业态 , 结合零售 餐饮一起 做。而在经营 理念方面 ,则要注意 人 性化 , 可以通过差异化经营的互补, 做成不 同的生活业态, 吸引更多的消费人群 。
10大巨头的崛起中国十佳上市公司的产融结合之路

10大巨头的崛起中国十佳上市公司的产融结合之路中国经济的快速发展使得许多企业崛起为世界级巨头。
这些公司在实现产业发展的同时,也积极探索融资的新路径。
本文将介绍中国十佳上市公司的产融结合之路,探讨它们在不同行业中的创新模式和成功经验。
一、阿里巴巴:线上线下一体化阿里巴巴作为一家领先的电子商务企业,通过线上线下一体化的战略,实现了产融结合。
阿里巴巴的核心业务是电子商务平台,但公司也积极布局物流、金融等支持产业的领域。
阿里巴巴通过蚂蚁金服为小微企业提供融资服务,帮助其实现快速发展,进一步巩固了其在电商行业的领先地位。
二、腾讯:产业链延伸腾讯以互联网服务为核心,通过产业链延伸实现了产融结合。
腾讯除了提供社交娱乐等通信服务外,还积极投资各类互联网企业,包括教育、医疗、金融等领域。
通过这样的布局,腾讯成功实现了产业链的全面覆盖,实现了产业发展与融资的良性循环。
三、华为:技术创新与合作共赢华为作为一家全球领先的通信设备供应商,通过技术创新与合作共赢实现了产融结合。
华为积极为各大电信运营商提供设备和解决方案,在发展核心业务的同时,通过技术创新推动产业升级。
此外,华为还与全球各大高校及研究机构进行合作,共同推进技术研发和创新,实现产融结合的良好发展。
四、百度:人工智能赋能产业百度作为中国领先的互联网公司,通过人工智能赋能产业实现了产融结合。
百度在互联网搜索、在线广告等领域取得了巨大成功,同时也积极布局人工智能领域。
通过深度学习和大数据分析,百度推出了人脸识别、智能驾驶等创新产品,将人工智能技术应用于各行各业,实现了产融结合的良性发展。
五、京东:物流与金融的融合京东作为中国领先的电子商务企业,通过物流与金融的融合实现了产融结合。
京东在构建全球物流网络方面投入巨大,通过自建物流体系和与第三方物流公司合作,实现了快速高效的物流配送。
同时,京东通过金融平台为供应链企业提供融资服务,进一步巩固了与供应链上下游企业的合作关系。
我国房地产企业融资创新

中国房地信息5文/住美投资咨询公司董事总经理张健房地产金融4:R I f Of 55㙵谷㙵谷房地产融资方式少房地产业的发展需要金融业的支持。
房地产开发投资数额巨大,投资回收周期较长,占用的资金及支付的利息多,企业的自我积累常常很难保证连续投入资金的需要。
目前我国房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大,即单一房地产信贷体系存在市场风险。
许多报道指出,我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷,即房地产企业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款,而开发商的自筹资金和工程垫款也相当部分间接来自银行贷款。
我国房地产企业融资发展较慢,譬如我国目前股票市场和债券市场的发展总体滞后。
特别是自2003年以来,我国5万多家房地产企业的发展面临了前所未有的宏观金融形势和经营挑战,包括相继出台的宏观政策改变了个人和房地产企业的原有的融资模式和融资渠道,政策抬高了房地产银行贷款和信托融资的门槛,有关部门也不鼓励房地产公司上市和对外资房地产投资的限制等等。
确实目前大部分房地产开发企业股本金不足,融资渠道狭窄,经营资金过分依赖银行贷款;可能危及金融体系的安全运行。
为了适应新形势的变化,房地产业应有多种融资方式,包括房地产投资信托基金、私募房地产投资基金、更多房地产企业上市和债券融资等,即我国房地产金融应走正融资模式多元化之路。
银行的房地产不良贷款问题当前金融业对中国经济和社会发展的重要性显得越来越重要,这种重要性不仅源于国家金融政策在很大程度上影响经济增长的速度和质量,而且还因为以国有控股商业银行为代表巨额不良资产已成为影响金融安全和经济安全的巨大隐患。
从四家商业银行(中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设图1全球房地产资金流动量图2美国房地产资本市场㙵谷㙵谷㙵谷㙵谷图3中国房地产资本市场上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司私人或组成的基金(包括退休基金,保险基金,私募基金,公司和个人等)房地产抵押证券产品和房地产企业债券房地产抵押各类贷款(大部已证券化)上市的房地产公司自有或组合的资金(包括合作、参建、外资等)房地产企业债券房地产抵押银行贷款表1全球、美国和中国房地产资本市场比较上市股权私募股权上市债权私募债权ea l Estate n orma t ion Chi na中国房地信息56银行)对房地产业贷款情况来看,全部贷款的平均不良率较低即低于5%,低于四大银行全部贷款的不良比率,即房地产贷款的质量要好于其它行业贷款的平均水平。
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蒋 志 宏 长 沙 环 境 保 护职 业 技 术 学 院 I 引 中 国银 行 星 沙 支 行 、 俐
【 章摘要】 文 我 国的房 地 产 金 融 在 十 多年 较 短 的 发展 历 程 中 ,取 得 了长足 的进 步 , 同时 暴 露 出 的不 成 熟和 存 在 的 问题 及 风 险 , 已经影 响 到 我 国 新形 势下 房 地 产 行 业 的 发展 ,如何 根 据 我 国 的 实 际情 况 ,进 一 步 完善 和 发展 我 国房 地 产 金 融 是 本 文探
、
1 、建立长期投资基金组织,吸收长期 资金 来投 资 于住 宅产 、。 J 房地 产投 资基 金属 J , 于股权投资,_ 以分散投资 、降低风险,丰 口 』 富 了融 资 品种 ;可 以吸 引 社 会上 的分 散 资 金 , 原 本是 有钱 人 才可投 资 的房地 产 业变 把 成 大 众 化 的投 资 工具 。 2 、要努力完善房地产金融市场,创新 风险防范体系。对于房地产金融创新,我们 应正确认识其价值和局限 , 全面协调推进创 新 ,有 效防 范风 险 。要 从 中国实 际 出发 , 借 鉴 国 际房地 产 金融 创 新的 经验 和教 训 , 继续 推 进创 新 ,改善 监 管 ,注 意新 风 险 的产 生 。 因此 , 需要 继续 推进 房地 产 金融 机 构的 资产 证 券化 ,同时搭 建 风 险资 产的保 险 市场 , 健 全风险资产的风险分担机制。 3 、要 谨慎进 行房 地 产金 融 创新 ,持 续 推动房地产金融监管创新。 科学有效的金融 监管 是 促进房地 产 金融持 续健康 发展 的重要 保障。 监管当局应加强对各 自行业风险监控 体 系的 整 合 , 添房地 产金融 风 险监控 识 别 增 预警 系 统 , " n强房 地 产金 融实 时监 督 和跟 踪 管理 。 4 、加 强 住房 抵押 贷款i 券化 的法 制建 J E 设 ,积极 培 育 —级 市 场 。由于 我 国社 会处 于 转型期, 住房 抵押 贷款 证 券化 的相 关制 度不 健 全 ,住房 抵押 贷 款 业务 中存在 着假 按 揭 、 抵押物处置风险大和房贷险设计不合理等问 题 ,势 必 影 响 到 住 房 抵押 贷 款证 券 化 的 进 程 。 国必 须 完善 现有 的金 融法 律 制度 和法 我 律 体 系 ,加 大假 按揭 等 行 为 的违 法成 本 。 5 、将保 险 资金 引 入住 宅融 资市 场 ,扩 大 房 地 产 业 的 融 资 渠道 。 保 险 资金 比较 稳 定 、数 额 巨大 、运 用 周期 长 ,比较适 合投 资 于 住 宅 产 业 开 发 , 而且 有 利 于 提 高 投 资规 模。 保险资金投入房地产是一个 十分有效的 途 径 , 大力 借 鉴海 外 经验 , 应 推进 保 险业 尤 其是 寿 险业 与房 地 产 业 的结 合。 6 、完善个人消费融资体系,大力发展 复合式融资模式。为了配合启动住房消费 , 调 动 居 民购 房 的 积 极 性 ,活 跃 国 内 消 费市 场 , 有必 要完 善 和 发展 住宅 消费 个人 融资 就 体 系 。 人住房 贷 款是 现在 银行 最 优 良的贷 个 款 品种 之一 。个 人消 费贷 款虽 属 “ 售”业 零
MOD R U IE S 项 代 商 业 E NB SN S
一
Байду номын сангаас
产 金融 体 系 中 , 策性 金融 和商 业 }金 融是 政 生 住房金融组织体系中相互统一的两个主体 内 容 ,彼 此 之 间 既相 互 独 屯 又相 互 依 赖 和 融 合 。目前 ,我 国采用 的政 府 主导 型 的政 策性 房 地产 金融 , 主要形 式 也是 强制 储蓄 f 的 生质 件 房公 积金 制度 。 国内住 房 融资商 业 性体 系 已经初 步 形成 商 业银 行 信 贷为 主导 的 结构 。 5 、房 地产 融 资结 构 现状 从组 织 体 系上 看 ,我 国 目前 已形 成 以 中 国人 民银 行 为领 导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以 其 他银行 和非银 行房地 产 金融机 构为 补充 的 多层 次 , 多形 式 的房地 产 金融 机 构体 系 。在 房地 产市 场上 , 业 银行 的信 贷 几乎 介入 了 商 房地 产业 运行 的全 过 程 , 是我 国房 地 产市 场 各种 相 关主体 的 主要 资 金提 供者 。另 外 ,多 元化的融资渠道 日趋活跃 , 信托、 海外基金、 证 券 融 资等 备受 追 捧 。
讨 的重 点 。
三 对我国房地产金 融未来创 新方向
的建议
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【 关键 词 】 创 新 ; 融 资 ;风 险
房地 产 金融 创 新 是 房地 产 金融 业 发展
的必然 要求 , 促进 房地 产 业 发展具 有重 要 对
意 义 。房地 产 金融 创新 是… 项系 统 创新 ,它 是 由系 统 内的 金 融 业 务创 新 、组 织 结 构 演 变 、 管制 度优 化 、创 新环 境改 变等 共 同引 监 起 的。我 国的房 地产 金 融业 已初 步成 长起 来 苛逐渐走向成熟 ,从其实际运作来看 , 市场 化 运行程 度还 不够 高 , 些 阻碍 房地 产金 融 二、房地产金融创新 的主要 内容 一 持续、健康发展的问题也显露 出来。 ( ) 产金 融 制度 创新 ,主要 是 指房 一 房地 地 产金 融结 构 和组 织 形 式( 构) 创 新 机 的 我国房地产金融面 临的现状 1 、房地 产金 融 组织 结 构 的创 新 。房 地 目前 ,我 国房 地 产 业 发 展 除 了 银 行信 产 金融组 织是 房地产 金融 作为一 个要 素在 国 贷 资金 支持 外 几乎 还 没有 其 他 的融 资方 式 。 民经济 中 的外部 关 系 。 主要 是指 房地 产 金融 房 地产 业本 身也 没有 成立 属 于本 行业 的专业 资 产总 额 占物 资生产 总 额的 比重 , 地产 金 房 金融机 构 , 业 内用于 房地 产开 发 的长 期 资 融 资产与 负债在 金融 机构 内部 的分布 以及在 行 金 严重 不 足 , 发商过 于依 赖行 业 外商 业银 金 融机 构与 非 金融 机 构之 间的分 布 。 开 行 的 贷款 支持 。除此 之 外 ,我 国房地 产 金融 2 、房地 产 金 融机 卡 的创 新 。房地 产 金 句 还 存在 股权 和股 东观 念淡 薄 、 险过 于 集 中 融机构 是创 造进行 交 易的房地 产 金融工 具 以 的问题。由于现阶段井没有形成适用于房地 及在市 场参 与者之 间推进 房地 产 金融价 值流 产特 殊需 要 的完 整的 金融 模式 , 在我 国 空前 转 的 经济 组织 。 的城 市化 过程 中 , 很难 进一 步促 进房 地产 也 ( ) 地产 金融业 务 的创 新 ,也就 是从 二房 业 的健康 持 续 发展 。 “ 批发业务”向 “ 零售业务”方向发展,中 1 、房 地 产 金 融 市 场 体 制 存 在 结 构 缺 国的房地产金融业务大体上可以分为房地产 陷 。资本 市场结 构缺 陷 :股 市不 健康 ,债市 消 费贷 款 和房地 产 开 发( 产 ) 两 类 。 生 贷款 缺位 , 行 流动 陛过 剩 ,信 贷产 品单一 ,融 银 ( ) 地 产金 融工 具 的创新 ,这 是 房地 三房 资渠道 狭 窄 , 形成 信贷 扩 张与 紧缩 的调 控体 产金 融创 新 的重点 。房地产 金融 工具 是房 地 制尴 尬 。 产价值交易合 同中各方承担义务 的书面保 2 、住房 融 资二级 市 场缺 位 :住房 信贷 证, 是房地产债权或所有权的证明。目前, 中 务 , 其金额数 日不大,但其人数很多,所以 周 期长 , 币资本 在流 动过 程 中物化 形态 的 国 的房产 金融 工 具屈 指可 数 ,且 少有 创 新 。 货 银行应扩大相关业务,推出更多的新项 目, 金融 资 产缺 乏 市场配 置 、调节 ,使大 量房 地 ( 房地产金融市场的创新 ,主要是建 简化程序来完善和发展住房信贷业务。 四) 圃 产 信贷沉 淀 ,既 不利 于有 效 的金 融监 管 ,也 立 房地 产 二级 抵押 ( 押 ) 的 问题 。二 再抵 市场 使债市发育不良, 造成房地产资本一级市场 级 抵押 市场是 房地 产抵押 债权 流通 和转 让的 【 考 文献 】 参 结卞 畸形 。 句 市 场 ,建立 完善 的房地 产二 级抵 押 市场 , 是 1 、银 辉 . 浅析 我 国房 地 产金 融 创 新 3 、宏观调控与房地产金融市场和房地 健 全和 发展 房地 产 抵押 贷款 , 其是 个 人住 尤 【】 J .经济金融观察 .o z{)  ̄ o (0. 产业之 问 缺少 既具 有市 场 资源配 置功 能 ,又 房 抵押 贷款 的重 要 前提 。 二级 抵 押 可 以实现 2 李 新 华 . 国房 地 产 金 融 改革 发展 、 我 有垂直调节传导功能的二级组织体制。 这是 抵押 资金 的再 次分 配 , 增强 抵押 贷款 资 金 的 取 向 . 融 改革 . 0 4 ( ) 金 2 0 7 我国现行房地产金融调控 问题的体制原因。 流 动性 。 5 、张大全、 罗莉 . 国房地产金融创 我 4 、房地 产金 融 体系 的现 状我 国的房 地 新 的 发展 路 径 【】 行 业研 究 2 0 { J. 0 9()