写字楼专业知识培训共86页文档
写字楼基础知识培训
标准的交付，架空地板、充分的电源供
应并配有后备电源，如项目有一定规模 的商场，则需有单独的写字楼入口。 2.7米以上（包括2.7米） 等候时间不超过30秒 平均每20㎡有一根电话线 丰富经验、有知名度的物业管理公司 对于连续几个楼层的销售是可行的，但 如果单层或部分楼层销售于小业主或投 资客户，则会引起大厦的管理以及维修 事宜
Part2
写字楼分类——按功能及构造分类
纯写字楼 , 是办公功能占绝对优势的物业类
型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供 服务，一般地在底层只有银行、咖啡店、高级 餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等，部分 写字楼甚至完全没有任何商业，做到了真正的 “纯”写字楼。
办公楼部分
避难层
写字楼大堂
地下车库和后勤机房
乙级写字楼
坐落于市区，主要商业办公区 交通便利 土地性质为商业用地 可视性一般 超过10000平方米 国内乙级设计院 有大堂，按大厦总面积计算停车位服 务面积至少每220-250平方米配置一 个停车位 不少于800平方米 不低于2.5米 ＜11cm或无 按大厦总建筑面积计算每部客梯服务 面积不超过6000平方米,载重1000㎏/ 部，速度不低于3m/s 可无 两管风机盘空调系统，新风量30立方 米/人/小时 办公区提供不低于50w/㎡的电量, 有 备用电且在紧急情况下可保证大厦公 共设施正常运作 具备5A系统, 提供至少三家国内通讯网络服务商 办公区活荷载 200kg/㎡左右 洗手间高档装饰，提供手纸，灯具采 用环保灯具 单一业权或分散业权 提供优质物业管理服务，不低于24小 时报案服务和维修服务
办公的建筑物，或者说是由办公室
组成的大楼，1971年，Rhodes和 Kan提出：“写字楼的作用是集中 进行信息的收集、决策的制定、文 书工作的处理和其他形式的经济活 动管理。”
写字楼专业知识培训
智能化系统的作用
通过5A智能化系统的实施，使各类高科技产品与建筑有机结合，实现 写字楼大厦中水、电、空调、消防、安保的监测和控制；
写字楼特点北京中央商务区写字楼的产品解析及分类写字楼的部分硬件设施写字楼的定义和特点写字楼与住宅的差异写字楼智能化5a解析经典案例分享写字楼的发展情况定位与客户分析写字楼与住宅的差异分类住宅写字楼地理位置多样化区别根据客户群有较大不同单一核心区域区别在于程度上的不同建筑结构除本体之外配套较多满足生活所需的所有项目除本体外少配套户型结构功能丰富布局成型功能单一布局随意产品特性重点关注朝向通风采光景观绿化社区环境楼体形象内部配置交通位置产品差异化客户差异化分类住宅写字楼外表特征无一般特征关键在于对购买决策的影响力大小有一定特征客户特征体验消费感性冲动需求性购买理性稳重关注重点注重自我的消费倾向生活氛围带来的便利或享受注重公司的需求商务氛围带来的利益购买行为个人或家庭行为决策期相对较短公司行为时间较长考虑因素较多喜欢的销售类型专业热情亲和力专业理智知识型能给到良好的建议写字楼与住宅的差异写字楼的产品解析及分类写字楼的部分硬件设施写字楼的定义和特点写字楼与住宅的差异写字楼智能化5a解析经典案例分享写字楼的发展情况定位与客户分析写字楼产品解析写字楼的产品特征地段的不可替代性形象高端交通便捷1234写字楼商务配套物业管理完善写字楼产品解析按功能分综合性写字楼
公司行为 时间较长，考虑因素较多
喜欢的销售类型 专业、热情、亲和力
专业、理智、知识型，能 给到良好的建议
写字楼的定义和特点 写字楼与住宅的差异 写字楼的产品解析及分类 写字楼智能化（5A）解析 写字楼的发展情况、定位与客户分析 写字楼的部分硬件设施
写字楼专业基础知识
写字楼专业基础知识目录1. 写字楼概述 (3)1.1 写字楼的概念 (3)1.2 写字楼的历史与发展 (4)1.3 写字楼与其他办公空间的对比 (6)2. 写字楼设计与规划 (7)2.1 写字楼设计的原则 (10)2.2 写字楼的功能分区 (11)2.3 写字楼环境与空间布局 (13)3. 写字楼建设 (14)3.1 写字楼建设材料 (16)3.2 写字楼结构设计 (17)3.3 写字楼能源与环保 (19)3.3.1 绿色建筑标准 (20)3.3.2 节能技术与系统 (21)4. 写字楼运营管理 (22)4.1 写字楼物业管理 (23)4.2 写字楼租售策略 (24)4.3 写字楼维护与升级 (25)5. 写字楼租赁与使用 (26)5.1 写字楼租赁流程 (28)5.2 写字楼租赁合同 (30)5.3 写字楼使用规定与规范 (31)6. 写字楼市场分析 (32)6.1 写字楼市场发展趋势 (33)6.2 写字楼市场分析工具 (35)6.3 写字楼租金与价格评估 (36)7. 写字楼案例研究 (37)7.1 世界著名写字楼案例 (39)7.2 国内一线城市写字楼案例 (40)7.3 新兴商务区写字楼特色 (41)8. 写字楼法律法规 (42)8.1 写字楼相关法律 (44)8.2 写字楼中的合同法 (45)8.3 写字楼物业管理法规 (46)9. 写字楼技术应用 (47)9.1 写字楼智能化系统 (49)9.2 写字楼信息化管理 (51)9.3 写字楼安全技术 (52)10. 写字楼营销策略 (53)10.1 写字楼品牌建设 (55)10.2 写字楼营销渠道 (56)10.3 写字楼促销活动策划 (57)11. 写字楼危机管理 (59)11.1 写字楼突发事件应对 (60)11.2 写字楼金融风险防控 (60)11.3 写字楼法律风险防范 (62)12. 写字楼未来发展 (63)12.1 写字楼发展趋势预测 (64)12.2 写字楼创新技术应用 (66)12.3 写字楼可持续发展战略 (67)1. 写字楼概述写字楼是指专门用于办公用途的建筑物，为企业、机构和个人提供工作场所。
写字楼物业管理培训
（四）、入伙----入住装修管理服务
1、入伙： 发放入伙通知书、发放签署相关资料、 带业主验房、抄水电表底数、交纳相关费用、 建立业主档案、发放钥匙
2、装修：（二次装修） 装修管理规定、签署装修协议、审核装修方 案及图纸、收取装修押金及相关费用、发放装 修许可证及施工人员证、装修期间巡视检查 （保安、客服、工程）、装修完工验收、退押 金、存档
20
C. 车辆管理 1、交通秩序 2、停车场管理
21
保安风险的规避
治安方面----指协助警方，并不能保障业主的 人身和财产安全；合同约定的事项；突发事件 的处理；注意留存有利证据
消防方面----主要监控装修期间；注意电器的 使用；建立好消防档案；加强设施管理；消防 自救；提高人员素质
忽视早期介入可能导致：
物业配套不完善、布局设计不合理 、质量不 过关 、资料欠缺、情况不明 最终导致： 使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷多
8
（三）、前期物业管理---接管验收
1、签订前期物业服务合同 主体：建设单位与物业公司 内容：项目概况、服务区域、服务事
项、服务标准、收费项目及标准、服务 期限、双方的权利与义务、违约责任、 双方约定的其他事项
12
班长当即命令先将液化气罐搬离现场，同时 疏导室内装修人员撤离，自己则和其他保安 抱起灭火器，顶着火焰和浓烟向燃烧点靠近， 轮番喷射，火终于被扑灭了。事后查明起火 原因是该室装修人员用液化气罐烧烤蜡水， 导致蜡水温度过高，引起火灾。
13
点评： 虽然保安发现火情能够迅速反应、及时
组织灭火，但却忘了向119报警。如果火势 发展凶猛，单靠保安力量控制不了，再想起 报119，那将延误救火，后果不堪设想。服 务中心应吸取教训，完善突发事件处置方法 的培训，提高保安突发事件的处理能力。
写字楼专业知识培训共88页文档
写字楼专业知识培训
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不会 坚韧勤 勉。
谢谢
写字楼培训资料
写字楼培训资料一、概述写字楼培训资料是为写字楼员工提供的一份培训手册，旨在帮助他们提升工作效率和提高职业技能。
本文档将介绍写字楼的基本概念、写字楼内常见的设施和办公设备，并给出实用的办公技巧和有效的时间管理方法。
二、写字楼概念写字楼是指专供各类机构和企事业单位进行办公、管理和业务活动的建筑物。
一般具有优良的办公环境、灵活的空间划分和便捷的设施设备。
写字楼通常设置有电梯、空调、停车场和安全系统等，以提供一个舒适和安全的工作场所。
三、常见设施和办公设备1. 电梯：写字楼通常会配备多部电梯，以便员工快速进出楼层。
在使用电梯时，应注意安全，不要超载，遵守楼内的规定。
2. 空调系统：写字楼内一般会有中央空调系统，员工可以根据自己的需求调节室内温度。
在使用空调时，应注意节能环保，合理调整温度。
3. 停车场：写字楼通常会提供停车位，以方便员工和访客停放车辆。
在停车时应注意按规定停放，不要占用他人车位。
4. 安全系统：写字楼的安全系统通常包括门禁系统、监控系统和报警系统等，以确保员工和财产的安全。
员工应遵守安全规定，不得私自擅离岗位。
5. 会议室：写字楼内会设有多个会议室，供员工进行会议、培训和讨论。
在使用会议室时，应提前预订并按时使用，保持会议室的整洁。
6. 办公设备：写字楼内会有各种办公设备，如打印机、复印机、传真机等。
员工应正确使用这些设备，遵守使用规程，保持设备的正常运转。
四、办公技巧1. 时间管理：写字楼工作通常繁忙，员工需要合理安排和管理自己的时间。
可以使用工作日历、任务清单和提醒工具等助手来帮助提高工作效率。
2. 人际关系处理：写字楼内有各类员工和访客，合理处理人际关系是成功工作的关键。
要与同事和客户保持良好的沟通，尊重他人的权益和隐私。
3. 有效沟通：在写字楼进行有效沟通是非常重要的。
可以通过开会、电子邮件和即时通讯工具等进行沟通。
在沟通时，要清楚明了地表达自己的意思，避免产生误解。
4. 管理压力：在写字楼工作，常常会面临工作压力。
写字楼基础知识培训
智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统，包括门厅多媒体查询、电子布告、公共广
播、物业管理系统、商务会议系统。
BA，Building Automation的简写，楼宇自动控制系统，可对全楼的供排水设备、制 冷设备、供电系统和电梯、自动扶 梯进行监视及控制，以状态监视为主，控制启停为 智能化系统组成与案例解析 辅，包括空调自控系统、供排水自控系统、变配电监视系统和电梯监视系统。 CA，Fire Automation的简写，通讯自动化系统，包括综合布线、宽带网络、移动电
写字楼评价体系及评级标准
5A写字楼标准
5A 标准主要针对写字楼智能化硬件方面，包括 OA （办公智能化）、 BA （楼宇智能化）、 CA （通讯智能化）、 FA （消防智能化）、 SA （安保智能化）； 1 、办公智能化系统 Office Automation (OA) ：办公自动化系统，是以物业管理，公用 信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统；包括计算机网络系统、会议中心 系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统； 2 、楼宇智能化系统 Building Automation （ BA ）：包括冷热源系统、空调系统、变配电 系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统； 3 、通讯智能化系统 Fire Automation （ CA ）：包括综合布线、宽带网络、移动电话楼内 覆盖系统、有线电视及数字程控电话系统。 4 、安保智能化系统 Fire Automation （ SA ）：火灾自动报警系统、自动灭火系统、消防 联动控制系统和火灾紧急广播音响系统（与公共广播合用一套广播系统）。 5 、消防智能化系统 Security Automation （ FA ）：包括电视监控系统、巡更系统、报警 系统、门禁系统和停车场管理系统。
写字楼基础知识培训
2.2 甲级写字楼的国际标准
项目 地理位置 标准 位亍成熟的商业中心，吋一个収展区域内集中了多个写字 楼，商务活劢密集；交通便捷，有多条公共交通线路及已 落成或兴建中的地下地铁路线
实用率
外墙装饰 层高及阔度 供电系统
七成或以上
主楼Low-E低辐射玱璃幕墙及铝合金嵌板。裙楼外墙以花 岗石、大理石或Low-E低辐射玱璃幕墙 办公室高度（净高）2.6米以上，走廊宽度1.8米以上，电 梯厅高度2.5米以上 日常店里供应须为10KV高压两路供电，低压配电为密集 型母线槽，集中安装亍大厦低压电井内，另配备迚口収电 机组作应急电源。 （1）办公层电容量为60VA/m²-120VA/m² （2）名义的収展，城市人口的高度集中，使城市用地十分紧张；讯多办公楼 建在城市中心的繁华地带；在有限的昂贵的土地上需要容纳大量的办公场所；功 能相吋的办公层的叠加，可以集中地使用各种先迚讱备；楼房的业主把建筑物当 作炫耀实力的手段。
4.1 向高层发展
随着人类科技的丌断迚步，建筑物的高度必将丌会增高。目前丐界上最高 的建筑物为阿联酋的迪拜，高度为828米。 目前丐界十大建（构）筑物高度排同如下： 一、阿联酋的迪拜：828米； 二、美国北达科塔洲电规台：628.8米； 三、中国广州电规塔：618.6米； 四、加拿大电规塔：555.3米； 五、台北101大楼：508米； 六、美国110大楼：473.7米；
为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。
1.2 写字楼的特点
1.写字楼一般建亍城市中心的繁华地段 2.建筑觃模大，办公单位集中，人口密度大
3.建筑讱备既现代有先迚
4.功能齐全、自成体系 5.使用时间集中，人流量大 6.经营管理要求高，时效性强
二、写字楼的分类和国际标准
写字楼培训资料
02 优点：能够减轻企业的管理压力，提高管理水平 和服务质量。
03 缺点：需要支付一定的管理费用，对企业的财务 状况有一定影响。
综合管理模式
将写字楼的某些部分委托给专业的物业管理公司进行管理，其他部分自行运营。
。
灵活办公模式
提供共享办公空间、移动办公设 备等，满足现代企业灵活办公需
求。
提高运营效率
精细化运营
运用数据分析、人工智能等技术手段，实现写字 楼运营的精细化管理。
整合资源
积极拓展产业链上下游资源，为租户提供一站式 服务，降低企业运营成本。
提升服务质量
建立完善的服务体系，包括物业管理、安保服务 等，提高租户满意度。
古典与现代元素。
客户群体
主要吸引文化、创意 、设计等行业的特色 企业和高品质服务业
。
配套设施
提供全方位的商业配 套设施，包括大型商 场、精品酒店、餐厅
等。
06
写字楼未来展望与建议
创新发展模式
数字化转型
利用物联网、人工智能等技术提 升写字楼智能化水平，提高租户
满意度和工作效率。
绿色可持续发展
引入节能环保理念，打造低碳、 生态写字楼，满足绿色发展需求
节能减排
采用节能减排措施，降低能源消耗 和碳排放量。
03
写字楼的运营模式
自营模式
01 自行进行市场调研和项目策划，制定出租方案， 进行招商及租赁管理。
02 优点：能够全面掌握项目运营情况，具有较高的 自主性和灵活性。
03 缺点：需要具备较高的运营能力和人力资源投入 ，市场反应速度相对较慢。
委托管理模式
写字楼产品知识培训.doc
目录目录1第一部分建筑结构体系41.引言42.结构体系及典型布置52.1框架结构体系52.2剪力墙结构体系52.3框架-剪力墙及框架-筒体结构体系62.4筒中筒结构体系72.5多筒结构83.建筑物荷载103.1水平荷载——风荷载113.2水平荷载——地震作用11第二部分立面、外装修、玻璃幕墙121.立面122.外装修122.1外装修材料的种类122.2外装修材料的构造方法122.3外装修材料的性能分类133.建筑玻璃概述133.1建筑玻璃的常用品种有哪些？ 143.2对建筑玻璃的功能有什么要求？153.3什么是浮法玻璃？163.4什么是夹丝、夹网玻璃？173.5什么是热反射玻璃？173.6热反射玻璃有什么特点？183.7什么是钢化玻璃？183.8钢化玻璃是怎样制造的？193.9钢化玻璃适用于什么建筑部位？193.10什么是吸热玻璃？193.11吸热玻璃有哪些品种？203.12什么是中空玻璃？203.13中空玻璃有多少种配片方式？213.14 中空玻璃与双层窗究竟哪个好？233.15什么是夹层玻璃？233.16什么是防弹玻璃？243.17什么是热弯玻璃？243.18什么是吊挂玻璃？243.19什么是贴膜玻璃？253.20什么是低辐射玻璃？263.21建筑玻璃厚度有多少规格？273.22 吸收率、反射率和透过率有什么关系？274.玻璃幕墙284.1何谓玻璃幕墙？294.2什么是明框、隐框和半隐框幕墙？ 294.3什么是无框玻璃幕墙？304.4建筑玻璃的配套安装材料有哪些？ 324.5建筑用密封胶怎样分类？334.6隐框玻璃幕墙的密封胶到寿命怎么样？334.7为什么玻璃幕墙会出现影像畸变？ 34第三部分空调系统361.空调（空气调节）系统概述361.1 概念解释361.2 写字楼室内空气环境—空气品质361.3 空调系统的功能371.4 国内外室内空气环境标准372.各项空气调节功能讲解382.1 热、湿处理382.2新风量422.3 空气净化处理及设备442.7除臭和离子化463.现代写字楼常用的空调方式473.1写字楼空调系统设置的考虑因素473.2空调系统的分类473.3专项介绍——集中式空调系统 483.4 专项介绍——风机盘管空调系统494.空调系统的气流组织：524.1概念解释524.2 常见的气流组织方式535.空调系统的能源消耗57第四部分智能化系统581.前言582.智能化系统概述592.1 智能化系统简介592.2 智能化的技术演变和集成等级602.3 智能大楼的优越性612.4 建筑智能大楼的两种设计原则623.通讯自动化系统（CA）623.1 通信原理623.2 程控电话交换机643.3 数据通信系统703.4 会议电视，可视电话系统713.5 卫星通信系统723.6 关于电信综合网络的基础知识724.办公自动化系统（OA）784.1办公自动化定义794.2 OA的组成和功能794.3 计算机网络概述805.建筑自动化系统（或楼宇自动化，BA）875.1 建筑设备自动化系统895.2 消防报警系统（火灾自动报警系统）1005.3 安全防范系统1066.综合布线系统1106.1 关于综合布线系统1106.2 综合布线定义及其标准1126.3 结构化布线系统的构成1136.4 综合布线系统的线缆类型分类：1156.5 线缆类别的划分1176.6 PDS的六个子系统1196.7 如何对线缆类型进行选择1206.8 选择屏蔽系统还是选择非屏蔽系统1216.9 如何选择线缆的类别和等级1226.10 如何规划和具体选择布线方案1226.11 重视建筑物结构与布线系统之间的关系1246.12 网络的总体拓扑结构和网络的物理连接是关键124 6.13 地面、墙面、天花板的布线设计126第一部分建筑结构体系1.引言当建筑物高度增加时，水平荷载（风荷载及地震作用）对结构起的作用将愈来愈大。