宁波市华侨城小区业主住用人管理委员会、浙江永成物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
宁波市物业管理条例全文
宁波市物业管理条例全文宁波市物业管理条例全文：第一章总则第一条为了加强对物业的管理，维护业主和住户的合法权益，促进宁波市物业管理事业的发展，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律、法规，制定本条例。
第二条物业管理条例适用于宁波市行政区域内的各类住宅小区、商业综合体、办公楼宇等物业。
第三条物业管理应当遵循法律法规，依法管理、公开公正，充分保障业主和住户的合法权益。
第四条物业管理的目标是建立和谐、安全、有序、便利的物业生活环境，提供优质的物业服务。
第五条物业管理应当坚持政府、业主和物业公司共同参与、共同管理、共同监督的原则，形成合力，共同推进物业管理工作。
第二章物业管理的主体第六条物业管理的主体包括业主、住户和物业公司。
第七条业主包括住宅小区、商业综合体、办公楼宇等物业共有的所有单位或个人。
第八条住户是指在物业内居住的人员，包括业主及其家庭成员、租赁人员等。
第九条物业公司是由业主委员会或业主大会选举产生的专业物业管理服务机构。
第十条物业公司的职责包括但不限于以下内容：（一）维护小区公共设施设备的正常运行；（二）协助业主委员会或业主大会开展物业管理工作；（三）处理住户之间的纠纷和申诉；（四）组织小区安全保卫工作；（五）制定物业管理规划和年度工作计划；（六）负责收取物业管理费用并使用；（七）进行物业管理信息化建设。
第十一条业主委员会是小区业主自愿组成的代表业主利益的组织。
第十二条业主委员会的职责包括但不限于以下内容：（一）制定小区管理规章制度；（二）监督物业公司的工作；（三）处理业主的投诉和建议；（四）组织业主大会并向业主大会报告工作。
第十三条业主大会是业主行使权利、决策、监督物业管理的最高权力机构。
第十四条业主大会的职责包括但不限于以下内容：（一）决定物业管理费的收取标准和使用；（二）选举业主委员会成员；（三）审议和批准小区管理规章制度。
第三章物业管理的内容第十五条物业管理的内容包括但不限于以下：（一）小区的绿化、清洁及维修；（二）小区公共设施设备的维护和管理；（三）小区安全保卫工作；（四）小区停车场的管理；（五）住户之间的纠纷调解和处理；（六）管理物业服务企业；（七）其他与物业管理相关的工作。
浙江永成物业管理有限公司、王琳物业服务合同纠纷二审民事判决书
浙江永成物业管理有限公司、王琳物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院【审结日期】2022.04.11【案件字号】(2021)浙02民终5223号【审理程序】二审【文书类型】判决书【当事人】王琳;浙江永成物业管理有限公司【当事人】王琳浙江永成物业管理有限公司【当事人-个人】王琳【当事人-公司】浙江永成物业管理有限公司【代理律师/律所】孙瑶北京大成(宁波)律师事务所;张豪仁北京大成(宁波)律师事务所【代理律师/律所】孙瑶北京大成(宁波)律师事务所张豪仁北京大成(宁波)律师事务所【代理律师】孙瑶张豪仁【代理律所】北京大成(宁波)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】王琳【被告】浙江永成物业管理有限公司【本院观点】永成物业公司在本院二审期间申请撤回起诉，但王琳明确不予同意，故对永成物业公司的撤回起诉申请，本院经审理不予准许。
【权责关键词】无效撤销合同合同约定证据诉讼请求维持原判强制执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理经对一审法院认定的事实予以确认。
另查明，本院二审期间，永成物业公司向本院申请二审中撤回起诉，王琳对永成物业公司的撤回起诉，明确表示不予同意。
【本院认为】本院认为，永成物业公司在本院二审期间申请撤回起诉，但王琳明确不予同意，故对永成物业公司的撤回起诉申请，本院经审理不予准许。
苏园业主委员会于2017年1月2日与宁波高新区聚意物业服务有限公司签订《苏园小区物业服务合同》，(2017)浙0205民初1304号(二审案号为(2017)浙02民终3361号)案件中已认定案涉《前期物业服务合同》已经终止，故对于2017年1月2日合同终止前的物业综合服务费，苏园小区业主依法应予支付，对于合同终止后的物业综合服务费，永成物业公司依据《前期物业服务合同》向小区业主主张，于法无据，不应支持。
宁波市住宅小区物业管理条例(2009年修正)
宁波市住宅小区物业管理条例(2009年修正)文章属性•【制定机关】宁波市人大及其常委会•【公布日期】2009.09.28•【字号】•【施行日期】2010.01.01•【效力等级】较大的市地方性法规•【时效性】已被修订•【主题分类】房地产市场监管正文宁波市住宅小区物业管理条例（1997年11月12日宁波市第十届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过1998年4月20日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议批准根据2001年5月29日宁波市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过、2001年9月3日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准的《宁波市人民代表大会常务委员会关于修改〈宁波市住宅小区物业管理条例〉的决定》修正2009年6月26日宁波市第十三届人民代表大会常务委员会第十七次会议修订2009年9月28日浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准）第一章总则第一条为了规范住宅小区物业管理活动，促进业主自治管理物业，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的住宅小区物业管理、使用、维护及其监督管理。
第三条市房产行政主管部门（以下称市物业主管部门）负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作。
县（市）、区房产行政主管部门（以下称辖区物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。
建设、规划、城管、公安、价格、环保、工商、民政、财政、人防等有关部门应当依照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。
第四条街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设的关系，指导业主成立业主大会，协助辖区物业主管部门调处业主与物业服务企业的纠纷和对物业管理进行指导、监督。
社区居民委员会应当支持和指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，配合辖区物业主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）调处业主与物业服务企业的纠纷。
宁波市物业管理条例全文
宁波市物业管理条例全文宁波市物业管理条例为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
物业服务企业应当按照合同提供服务，落实安全生产、环境保护等法律、法规的规定，确保物业服务安全、环保。
物业服务企业不得有下列行为：（一）擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途；（二）擅自允许他人利用物业共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动；（三）擅自设置车辆停放场所；（四）法律、法规禁止的其他行为。
物业服务企业应当协助有关部门做好物业管理区域内的安全防范工作，建立健全安全防范制度和应急预案，配备必要的安保人员和设备。
物业服务企业应当按照国家、省有关物业服务质量和标准的规定，履行物业服务合同，保障业主、物业使用人的生活和工作安全、便利。
业主委员会应当按照业主大会的决定，履行职责，保障业主的合法权益。
业主委员会履行下列职责：（一）召集和主持业主大会，报告物业管理情况；（二）与物业服务企业签订物业服务合同，并监督实施；（三）审议和监督物业服务企业的服务质量和收费标准；（四）处理业主的投诉和纠纷；（五）协助物业服务企业做好物业管理工作。
业主委员会成员应当是本物业管理区域内的业主，并履行下列职责：（一）参加业主大会，发表意见，行使表决权；（二）执行业主大会的决定；（三）遵守有关法律、法规和业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益；（四）保守物业管理区域内的商业秘密。
市物业管理行政主管部门应当制定业主委员会成员的任职条件和资格审查办法，并监督实施。
业主大会应当根据法律、法规的规定，决定物业管理事项。
业主大会可以授权业主委员会履行职责，并监督其工作。
业主委员会应当定期向业主大会报告工作，接受监督。
董存云、浙江永成物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
董存云、浙江永成物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院【审结日期】2020.06.23【案件字号】(2020)浙02民终1219号【审理程序】二审【审理法官】黄永森朱亚君赵保法【审理法官】黄永森朱亚君赵保法【文书类型】判决书【当事人】董存云;浙江永成物业管理有限公司【当事人】董存云浙江永成物业管理有限公司【当事人-个人】董存云【当事人-公司】浙江永成物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】董存云【被告】浙江永成物业管理有限公司【本院观点】根据查明的事实，被上诉人于2011年1月1日起至今为四明春晓住宅小区提供物业服务该小区业主委员会与被上诉人签订有物业管理委托合同。
【权责关键词】违约金恢复原状支付违约金合同约定新证据诉讼请求反诉维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审法院认定的事实予以确认。
【本院认为】本院认为:根据查明的事实，被上诉人于2011年1月1日起至今为四明春晓住宅小区提供物业服务该小区业主委员会与被上诉人签订有物业管理委托合同。
上诉人所称的与开发商签订物业服务合同的是宁波永大时代物业管理有限公司，系在2010年12月31日之前的期间。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
"据此，上诉人系四明春晓住宅小区的业主理应按合同约定交纳物业费用。
因被上诉人的服务存在一定的瑕疵，其同意扣减2015年12月31日之前期间的物业费20%，故一审法院予以准许并无不当。
上诉人主张应当扣减40%的物业费的理由不足，本院难以采信。
宁波市住宅小区物业管理条例-
宁波市住宅小区物业管理条例正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 浙江省人民代表大会常务委员会关于批准《宁波市住宅小区物业管理条例》的决定（１９９８年４月２０日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议通过）根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第四十三条第二款规定，浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议对宁波市第十届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过的《宁波市住宅小区物业管理条例》进行了审议，现决定予以批准，由宁波市人民代表大会常务委员会公布施行。
宁波市住宅小区物业管理条例（批准文本）第一章总则第一条为了加强本市住宅小区物业管理，明确业主、住用人和物业管理公司的权利和义务，保障住宅小区物业合理使用，维护住宅小区公共秩序，创造良好的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于宁波市市区住宅小区的物业管理。
本条例施行后交付使用的住宅小区应当实行物业管理。
本条例施行前已经实行物业管理的住宅小区，应当按本条例的规定规范物业管理。
本条例施行前已交付使用但尚未实行物业管理的住宅小区，应当创造条件实行物业管理。
第三条本条例所称住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活区（含居住小区、住宅组团，下同）。
每个住宅小区的具体区域由物业管理主管部门会同城市建设、规划等部门和所在地街道办事处（镇人民政府）确定。
本条例所称物业管理，是指业主、住用人委托物业管理公司对住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备以及公共场所进行日常维护、修缮和整治，同时对住宅小区的安全、公共秩序、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、住用人提供相关服务。
宁波市住宅小区物业管理条例（2021年）
宁波市住宅小区物业管理条例（2021年）文章属性•【制定机关】宁波市人大及其常委会•【公布日期】2021.10.15•【字号】宁波市第十五届人民代表大会常务委员会公告第45号•【施行日期】2022.04.01•【效力等级】较大的市地方性法规•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文宁波市第十五届人民代表大会常务委员会公告第45号《宁波市住宅小区物业管理条例》已报经浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2021年9月29日批准，现予公布，自2022年4月1日起施行。
宁波市人民代表大会常务委员会2021年10月15日浙江省人民代表大会常务委员会关于批准《宁波市住宅小区物业管理条例》的决定（2021年9月29日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过）根据《中华人民共和国立法法》第七十二条第二款规定，浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议对宁波市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议修订通过的《宁波市住宅小区物业管理条例》进行了审议，现决定予以批准，由宁波市人民代表大会常务委员会公布施行。
宁波市住宅小区物业管理条例（1997年11月12日宁波市第十届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过1998年4月20日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议批准根据2001年5月29日宁波市第十一届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过、2001年9月3日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准的《宁波市人民代表大会常务委员会关于修改〈宁波市住宅小区物业管理条例〉的决定》修正2009年6月26日宁波市第十三届人民代表大会常务委员会第十七次会议第一次修订2009年9月28日浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准2021年8月31日宁波市第十五届人民代表大会常务委员会第三十九次会议第二次修订2021年9月29日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准）目录第一章总则第二章物业管理区域第三章业主和业主大会、业主委员会第一节业主和业主大会第二节业主委员会第四章前期物业管理第五章物业管理服务第六章物业使用与维护第七章监督管理和应急保障第八章法律责任第九章附则第一章总则第一条为了加强和规范住宅小区物业管理活动，维护物业管理各方主体合法权益，构建物业管理与基层治理共建共治共享格局，建设和谐宜居小区，根据国家和省相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
宁波市住宅小区物业管理条例
宁波市住宅小区物业管理条例第一章总则为加强宁波市住宅小区物业管理工作，维护业主合法权益，提升小区居民的生活质量，根据相关法律法规，制定本条例。
第一条本条例适用于宁波市辖区内的住宅小区物业管理工作。
第二条在宁波市住宅小区，物业管理应当遵循公平、公正、公开的原则，为业主提供安全、便捷、有序的居住环境。
第三条物业管理应当依法获得经营资格，并定期进行资格审核和信息报送。
第四条物业管理应当与住宅小区业主委员会建立合作机制，共同推进小区管理工作。
第二章物业服务第五条物业管理人员应当具备相应的专业知识和服务技能，确保提供优质的物业服务。
第六条物业服务应包括但不限于以下内容：1. 维护住宅小区内的公共设施和绿化环境，保持其整洁和良好状态；2. 管理小区内的停车场和停车位，确保车辆有序停放；3. 组织小区内的安全巡逻和防火检查，确保小区安全；4. 协助业主委员会开展各项活动和会议，促进邻里关系的和谐；5. 提供物业咨询和投诉处理服务，及时解决住户反映的问题。
第三章业主权益第七条业主享有以下权益：1. 公平公正地参与小区物业管理的决策和监督；2. 合法合规地使用小区内的公共设施和公共空间；3. 按规定使用物业服务，并享有服务的优质和安全；4. 获得有关物业管理的信息和公示，包括收费标准、使用规定等；5. 提出合理的意见和建议，对物业管理提出监督和批评。
第八条业主应履行以下义务：1. 遵守国家法律法规和小区规章制度，不干扰小区秩序和居民生活；2. 积极参与小区物业管理，履行业主委员会选举和监督的义务；3. 按规定支付物业费用，并及时缴纳其他相关费用；4. 协助物业管理人员做好小区安全和环境的管理工作。
第四章物业费用第九条物业费用由业主按照建筑面积或使用面积支付，费用标准由业主大会决定，并公示于小区内。
第十条物业费用的使用应当用于小区物业管理的合理需求，不得非法侵占或挪用。
第十一条物业费用的计算、支付和管理应当公开透明，业主有权查询和监督。
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宁波市华侨城小区业主住用人管理委员会、浙江永成物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院【审理法院】浙江省宁波市中级人民法院【审结日期】2022.06.21【案件字号】(2022)浙02民终1515号【审理程序】二审【文书类型】判决书【当事人】浙江永成物业管理有限公司;宁波市华侨城小区业主住用人管理委员会【当事人】浙江永成物业管理有限公司宁波市华侨城小区业主住用人管理委员会【当事人-公司】浙江永成物业管理有限公司宁波市华侨城小区业主住用人管理委员会【代理律师/律所】施维靖浙江金昭律师事务所;李建树浙江之星律师事务所【代理律师/律所】施维靖浙江金昭律师事务所李建树浙江之星律师事务所【代理律师】施维靖李建树【代理律所】浙江金昭律师事务所浙江之星律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】浙江永成物业管理有限公司【被告】宁波市华侨城小区业主住用人管理委员会【本院观点】一、永成公司主张华侨城小区的公共收益部分归入到企业利润中，故对于此收益应当扣除相应企业所得税。
根据《中华人民共和国企业所得税法》第五条规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。
案涉合同虽然约定物业经营用房及停车费委托永成公司管理，优先用于补充物业管理服务费的不足，但对于该部分的收益属于公共部分收益，应由全体业主共同决定收益的分配。
【权责关键词】撤销代理实际履行合同约定证明诉讼请求维持原判执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，一、永成公司主张华侨城小区的公共收益部分归入到企业利润中，故对于此收益应当扣除相应企业所得税。
本院认为，根据《中华人民共和国企业所得税法》第五条规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。
而永成公司对于华侨城小区的物业服务，其相应收入或支出，均非作为独立的纳税主体单独核算，且永成公司亦主张其在案涉小区服务管理期间存在亏损，故其主张对相应公共收益要求扣除企业所得税，本院不予支持。
二、对于永成公司主张其提供华侨城物业服务期间的亏损补偿。
本院认为，案涉合同虽然约定物业经营用房及停车费委托永成公司管理，优先用于补充物业管理服务费的不足，但对于该部分的收益属于公共部分收益，应由全体业主共同决定收益的分配。
现有证据不能证明永成公司与全体业主就上述永成公司主张的亏损补偿事实达成一致，且永成公司在经营期间对于自身的盈亏应当自行承担，故永成公司主张其相应的亏损应由案涉公共部分收益予以补偿，本院不予支持。
一审法院对于该公共部分的收益，结合永成公司实际管理的状况，已经酌情认定永成公司对该公共收益部分的分享比例。
综上，永成公司的上诉请求，本院不予支持。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28440元，由上诉人浙江永成物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-22 17:24:15【一审法院查明】一审法院审理认定事实：2010年2月1日起永成公司为华侨城小区提供物业服务，期间共签订三份《华侨城小区物业管理委托合同》，最后一份合同到期日为2019年1月31日，但永成公司实际服务到2019年7月31日。
合同约定永成公司向业主和物业使用人收取物业管理服务费，房屋共有部位和共用设施日常维修费，停车费、地下车库管理费，公共楼道灯、电梯电费；其他委托事项中约定：物业经营用房收入及停车费委托永成公司管理，优先用于补充物业管理服务费的不足，经业委会审批可用于日常维修，必要的业委会工作经费以及增设小区公益设施和业委会奖励物业公司优秀员工。
受华侨城业委会、永成公司的委托，宁波甬诚税务师事务所对华侨城小区2010年1月-2019年7月的公共设施、公共部位的收支、结余情况进行了审计。
2019年8月30日，宁波甬诚税务师事务所出具甬诚专审［2018］0126号《专项审计报告》一份，载明：华侨城小区2010年1月1日至2019年7月31日公共设施维护费收入1817849.09元，支出3048112元，永成物业补亏1097298.67，余额-132964.24，二项合计永成物业垫付公共设施维护费支出1230262.91元(其中注明：电梯年检费66602元、电梯保险费7000元、垃圾清理费和化粪池清理费58110元、物业管理费用31921.14元应在物业成本列支)；公共部位收入6260482.50元，其中属于物业服务收入77824.39元、有偿服务收入45316.39元。
2021年12月10日，宁波甬诚税务师事务所有限公司出具《宁波华侨城小区应交税费汇总表》(核算期：2010年3月至2019年7月)，各类应税项目税费合计708650.19元。
【一审法院认为】一审法院认为，业主委员会是指同一物业管理区域内的业主通过召开业主大会选举产生的代表组成的，在物业管理活动中代表和维护全体业主利益的组织，是业主大会的执行机构。
为维护业主的共同权益，业主委员会依照法律规定或者经过业主大会授权，可以以自己的名义提起诉讼。
华侨城业委会作为华侨城业主委员会，经业主大会表决授权，可以以其自己名义向永成公司提起本案诉讼。
根据双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点在于华侨城业委会主张的小区公共设施、公共部位的收益与分配？华侨城业委会起诉是否已超过诉讼时效期间？首先，关于公共设施、公共部位收益结余。
物业服务费是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主收取的费用。
华侨城业委会指出的列支在日常维修费支出中的电梯年检费66602元、电梯保险费7000元，垃圾清理费、化粪池清理费58110元、物业管理费用31921.14元，合计163633.14元，属于永成公司自身物业管理服务成本支出，故该些费用均应当返还给华侨城业委会，不应作为日常维修费支出而扣减。
对于公共部位收入中的其他收入215709.57元、物业服务收入77824.39元、有偿服务收入45316.39元，华侨城业委会明确不属于公共部位收入，且双方的物业委托合同中明确永成公司对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护接受委托时可合理收费，故该部分收入从公共部位收入中予以扣除。
永成公司辩称税费、停车收费人员等对公共部位进行了管理服务的该部分人员薪资等应计入公共部位成本支出，一审法院认为因其他收入215709.57元、物业服务收入77824.39元、有偿服务收入45316.39元三块收入已经从公共部位收入中核减，故对应的应税项目税费亦应从税费中扣减，故核减的税费为693380.44元(708650.19-11462.31-336.24-3471.20)。
至于停车场管理人员的工资，永成公司并未提供物业工作人员情况表以及相应的工资发放凭证，不能证明对公共部位配备专门管理人员，且即使按照永成公司自行提供的审计报告，车管工资也列入物业部分支出，故永成公司要求列支为公共部位成本依据不足，一审法院对该辩称不予采信。
至于永成公司提及的企业所得税，一审法院认为，企业所得税的金额与应纳税所得额的计算、扣除息息相关，现永成公司提供的证据不能单独、全面、准确的反映华侨城小区公共部位收入所得税缴税情况，故永成公司要求按其自行所列的金额扣减所得税依据不足，一审法院不予采信。
据此，截至2019年7月的公共部位收入结余为4161621.94元(6260482.50元＋163633.14元-1230262.91元-215709.57元-77824.39元-45316.39元-693380.44元)。
其次，关于收益分配问题。
永成公司辩称双方约定物业经营用房收入及停车费委托永成公司管理，优先用于补充物业管理服务费的不足，但关于公共部位收益分配问题属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，应由全体业主共同决定。
现永成公司并未提供每一年度的物业管理服务费的收取明细和情况说明，不能证明审计期内的物业管理服务费每年均存在不足，即使存在物业费收取不足，也没有证据表明涉案小区的公共部位收益永成公司与涉案小区全体业主就补足金额、如何补足等达成过一致约定。
故永成公司提出的公共部位收益已经全部用于补充物业管理服务费不足的抗辩意见，一审法院不予采信。
且永成公司本身即对未缴纳物业费的业主享有主张相关费用的权利，如物业管理服务费由公共部位收益补足，则会产生物业公司可能双重获益的情形。
共有人对共有物享有收益权是一项法定权利，在全体业主与永成公司未有约定分配方案的情况下，应当依法分配。
基于公共部位收益的产生得益于永成公司的管理行为，且永成公司对该部分进行管理时业主并未给予以报酬，基于公平原则，一审法院酌情考虑华侨城业委会享有65％，永成公司享有35％较为合理。
即华侨城业委会代表涉案小区全体业主对4161621.94的收益享有其中的2705054.26元。
华侨城业委会主张的永成公司于2019年8月1日以后收取的公共设施维修费，根据永成公司提供的2019.8-2021.12华侨城公社费账目收支明细账显示，审计截止日之后永成公司收到公共设施维修费136708.82元、支出33058元，华侨城业委会对此予以认可，现永成公司已经退出小区物业管理，故剩余部分103650.82元应当予以返还。
关于华侨城业委会主张的资金占用期间利息，因双方对于款项的支付尚有争议，未完成最终结算，也未约定相关款项的付款时间，但其向法院提起诉讼应视为向永成公司催讨付款，故一审法院依法调整自华侨城业委会起诉之日(即2021年4月29日)起以一审法院确认的应返还款项中未付余额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息。
第三，关于诉讼时效问题，因双方未约定公共部位收益的分配及支付时间，且未达成最终结算，华侨城业委会于审计后(2019年8月30日)向法院提起诉讼(2021年4月29日)，并未超过权利受保护的期间。
综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、永成公司返还华侨城业委会公共部位收益2705054.26元，并支付自2021年4月29日起以未付余额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息，限于判决生效之日起十日内履行完毕；二、永成公司返还华侨城业委会公共设施维修费103650.82元，并支付自2021年4月29日起以未付余额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止的利息，限于判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回华侨城业委会的其他诉讼请求。