抚仙湖旅游地产全面解读

复合产业型统筹驱动：抚仙湖旅游地产全解读
当全国住宅市场在政策严控下步履艰难的时候，旅游地产市场却表现出了较好的发展。

众多房企，尤其是国内大型房企，纷纷调整战略，将目光瞄向了旅游地产这块丰润的蛋糕。

值此之时，旅游地产能否成为众多房企的新宿？能否成为投资者的救星？云南旅游地产能否扛起楼市的一壁江山？这些已经成为当下的热点话题。

休闲时代催生旅游地产
为了保护治理抚仙湖，政府“封矿”、“禁船”、“退田还湖”……“蓝宝石”焕发出了昔日的光芒。

现在，一笔笔巨款的投入，终于有了回报，一批批地产巨头纷纷挥师挺进抚仙湖畔“跑马圈地”，“土地财政”所带来的激情被彻底点燃。

传统的旅游地产是指一个区域在实施旅游景区开发时，围绕吃、住、行、游、娱、购等基本的配套要素，规划建设一批必要的功能设施，使游客在观光体验的同时能够实现旅游的综合服务价值。

随着大众休闲时代国民休闲度假需求已经成为一种常态生活方式、国民对房地产的投资需求和国家对一线城市房地产行业的政策调整等方面的综合影响，使消费者和开发商对旅游地产的需求更加强烈，也使得旅游地产具有更大的升值潜力。

从内涵上来说，旅游地产是集投资与消费于一体的新型物业模式，是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络管理等各个环节，把旅游业、房地产业及其他关联产业相结合的一个全新模式。

而从外延来说，旅游地产作为旅游业和房地产业的完美结合，旅游房地产兼具服务性、经济性、灵活性和投资性的联动需要，既满足了旅游度假者的游憩需求，为部分投资置业者提供了新的投资渠道，同时也为区域以现代服务业为代表的其他关联产业发展提供了融合与共生的空间。

国内旅游市场业正在经历历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。

但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级。

产业复合驱动高原明珠再放光彩
国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。

旅游地产只是一种表现形式，从内涵看来实则是一个系统工程，包括环境整理、资源整合、产业构建，以及住宅建设等一系列完善的开发过程，涵盖较多功能。

但仅依托这些并不能称其为旅游地产、也无法完全区别于普通地产开发，如依托自然资源可以开发景观住宅房产、构建产业体系可以开发产业园，以及通过配套开发商业地产，这些单个的项目都不足以构成旅游地产，根本原因在于缺乏主题旅游度假要素，缺乏对主题旅游的定位。

换言之，主题是旅游地产项目的灵魂。

有了以自然、人文景观或者人造景观为主题，再加上准确的客户定位，合理的客源导向，引导足够的客户，还需要完善的产品配套，如酒店、别墅、商业街等，旅游地产才能运营起来。

目前旅游地产主要有5A级景区驱动型、温泉驱动型、滨水驱动、历史文化遗产驱动型等十种驱动模式。

而抚仙湖旅游地产的开发景区和滨水驱动型的双重结合，依托于抚仙湖及周边景点，在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间，一般是对景点进行二次的旅游开发并复合地产开发。

产业复合型统筹驱动模式不同于普通的旅游地产开发模式，它并非是以单一核心驱动模式或以某一产业链为主要核心而带动旅游项目的开发，而是以多核心驱动的模式，复合两种以上的产业，在产业链之间形成交叉或融合的关系，通过丰富和扩展产业链，使项目的经营部分、产品形态更为丰富。

对于抚仙湖的旅游开发项目而言，其本质在于通过产业的复合驱动，实现对周边区域产业结构调整，升级当地旅游市场，在当地新农村建设的基础之上，因地制宜，实现农村向新型特色城镇化的发展。

一方面符合政府对于产业与城镇共同建设发展的指导方针，另一方面，对于村民而言，可以通过产业的调整发展将其从农民转变为经营主体，保证其持续性的收益，实现多方的共赢。

挑战：利益协调保护与开发共行
“高原明珠”抚仙湖有着优美迷人的景色，大体量的周边项目，是其地产开发的背景。

但销售竞争、同质化、环境污染等问题，都为抚仙湖的开发带来挑战。

抚仙湖一直有“西方日内瓦，东方抚仙湖”的美誉，具有良好的旅游资源，具备多种旅
游驱动模式的条件。

在众多地产上垂涎其优美的自然风景，和日趋上升的客流量形成的潜在市场的同时，销售压力大、同质化竞争严重、客群定位相似等问一直伴随着抚仙湖旅游地产开发的过程。

抚仙湖旅游地产，在火爆开发的同时也面临着不少压力和挑战。

抚仙湖属于一类水质，是珠江源头第一大湖，中国最大的深水型湖泊。

对抚仙湖的生态环境的保护是政府重点工作。

政府实施抚仙湖保护治理战略，抓好抚仙湖一级保护区的退田还湖工作，建设和恢复抚仙湖良好的生态系统，确保抚仙湖一类水质，改善流域生态环境，构建湖泊生态屏障。

在旅游项目开发的过程中，必须遵循“在保护中开发，在开发中保护”的原则，任何的污染排放都不被允许。

由于存在严格的环境保护红线，抚仙湖尽管具有优质的水体资源，但只能开发无污染、无排放的水上项目，亲水性与体验性不足，对于旅游项目而言，抚仙湖资源还是以观赏性为主，与海南等地对水体资源的利用程度上存在较大的差距。

对于滇中城市圈的旅游市场而言，抚仙湖无疑是极具吸引力的资源，至目前为止，周边已有大量的旅游地产项目，其中不乏诸如龙湖地产、云南城投等品牌开发商。

但作为主要依托于抚仙湖的旅游开发项目，资源的相似性高，周边项目基本上定位于高端精品旅游主题，不可避免的会带来产品的同质化，各项目所面临的市场竞争压力大。

对于旅游地产项目而言，能驱动项目持续运营发展的基础是人口与消费。

对于抚仙湖周边的江川、澄江以及华宁县，本地现有的人口以及经济水平难以支撑目前抚仙湖所呈现出的旅游地产市场发展态势。

抚仙湖的旅游市场必须是外向型的发展，在扩容本地人口的基础之上吸引到外来的旅游人群以及消费人群，才能带动区域市场的发展
抚仙湖周边存在大量的村落民居，旅游地产开发将带来土地的征收与拆迁，因此周边村民将面临失地后将如何保障利益的问题，在开发的过程中，政府、开发商与村民之间存在着博弈关系。

解决民生利益是抚仙湖区域旅游开发项目所面临的关键问题。

目前抚仙湖周边村落以农业产业为主，部分区域有旅游产业，但产业形态皆属于初级阶段，形式粗放，产品单一，不足以对旅游消费者形成足够的吸引力。

因此，区域的升级改造势必要求产业结构进行调整升级。

只有丰富产业结构，扩展区域产业链，才能为当地的居民提供更多的的就业机会与创收经济效益的平台。

作为旅游地产项目，物业销售只是项目的一部分，如何通过运营使项目持续发展才是旅游项目开发的关键。

目前抚仙湖周边以村落及初级形态的旅游模式为主，如禄充风景旅游区，产业结构较为单一，产品形态简单，品质较低，因此，对开发企业而言，持续发展的途径是
考虑如何升级区域的旅游产业，带动区域的旅游市场，与周边项目形成相互促进的竞合关系而非对立的竞争关系。