物业管理师案例分析题-2

物业管理师（省考）案例分析题总结

一、因开发商工程遗留问题拒交管理费的情况

1．向客户解释清楚工程遗留问题的形成和责任承担者等；

2．通过业主委员会协调和调解；

3．向客户介绍目前解决遗留问题的进展情况和物业管理企业所作的工作等；

4．处理开发商遗留问题的几种方法；

①督促开发商尽快予以解决；

②协助开发商洽谈解决其遗留问题

③协同开发商共同解决

二、对业主拒交管理费问题的解决方法

1．确定其是否有能力履行义务（调查的过程）

2．因开发商工程遗留问题拒交管理费的情况派专人进行协商和沟通；

3．按照法律法规要求和物业管理合同的规定进行催缴；

4．如果仍不解决，可单方面停止服务并解除合同；

5．在正式向法院提起起诉之前，可向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序；6．欠费户（业主）在收到支付令15日内即要交费；

7．支付令失效，可向法院提起诉讼申请。

三、关于在小区增建停车场和收费问题

答：是要收费的，且收费是合理的。

收费的原因有：

1．物业公司所收费是保管费；

2．成本费有人员费用；

3．设备费用、电费等；

4．收费合法性的问题，此停车场是经过政府相关部门的批准同意才可以收费的。

四、关于开发商送阁楼和天台物业管理企业是否要收费和收费时间的界定

1．收费的依据是按房产证的面积来收取，如果房产证的话就按合同的面积来收取；

2．业主已经收到入伙通知了，并且办理了收楼，业主不应以自己未入住的理由拒交管理费。

五、违章装修要罚款500—5000元

不能罚款。

分析如下：

1．物业进行监督，根据《住宅室内装饰修管理办法》和《物业管理条例》等相关条文规定。

2．物业管理公司与业主签订书面的装修协议，收押金，如有违章、收取违约金。

六、装修由开发商统一装修，并收取渣土清运费的问题

1．在售房合同中规定由一家公司装修是不行。

2．物业公司要审查装修方案。

3．不能收取渣土清运费，无效合同从订立之日起对当事人无约束力，

处理：

1．没有交的，不应交费。

2．已交的，扣除清运成本后返还。

3．对已经装修户另行处理。

七、破门而入和问题处理

1．有异常情况，敲门又不开门，紧张避险的情况，尽量有证人（如居委会、辖区民警）的前提下，物业公司可以破门而入（注意得保留证据），如照片，录相等。

2．破门而入物业公司所负的责任有紧急避险的情况：物业公司最直接受益人负责。

如果没有：物业企业把门恢复原状，不能恢复要赔偿。

八、屋顶漏水问题

超过保修、派人检查、小问题能修理的、按合同的约定收取费用、较多的资金从住宅维修资金中支付，如果没有超过保修期就找开发商处理。