2011年注册物业管理师《实务》案例分析
成都鑫源物管培训中心2011年注册物业管理师《实务》案例分析（新增）案例一某物业公司是一个具备三级资质的物业服务公司，目前服务3个多层住宅小区，服务面积40万平米，服务1个办公楼提供服务，面积4万平米。
吴某是某物业公司企业发展部的领导，为达到通过拓展公司业务，把物业公司资质等级提高到二级的目的，他在网上选择物业服务招标信息。
请问：1、吴某在网上选择物业服务招标信息需要考虑什么因素？2、吴某在网上搜出了以下几个项目如果能够中标，在满足二级资质最低要求情况下，有几个可选方案？3、某公司决定投标独立式别墅项目，由吴某组织制订物业管理方案。
编制物业管理方案的前提条件是什么？怎样做才能保证为编制物业管理方案提供良好的前提条件？4、在编制物业管理方案中如何确定物业管理服务模式？物业管理服务模式包括什么内容？5、在编制物业管理方案中管理制度的制订分为哪两部分？各举出三个实例。
［参考答案］1、需要考虑以下因素( l ）物业公司现有服务项目的类型和面积。
( 2 ）计算与二级物业服务资质的差距。
( 3 ）依据《物业服务企业资质管理办法》第八条要求查找招标信息。
2、满足二级资质最低要求情况下可选方案有：( 1 ）计算与二级物业服务资质的差距多层住宅为40/1 00=40 %办公楼为4/20 = 20 %差距为：1-（20 % + 40 % ) = 40 %( 2 ）可选方案｝方案一是：同时投标多层住宅和办公楼两个项目20 % + 20 % = 40 %方案二是：投标独立式别墅一个项目50 %﹥40 %3、编制物业管理方案的前提条件：项目分析要提供良好的前提条件，物业服务企业除了通过现场踏勘、招标方答疑会等渠道获取资料外，主要是要对物业所在区域进行详细、深入的市场调查，并借助公共媒体、网络等手段获取相关信息；同时对业主的需求也需要仔细了解。
在当地设置分支机构的物业服务企业，可以形成周期性的物业管理市场调查报告，为物业管理方案的制订提供良好的前提条件。
4、确定物业管理服务模式：物业管理服务模式是在对项目基去情况注行深入调查分析的前提下，结合招标文件的具体要求确定的。
物业管理服务模式包括比容：物业管理服务模式是最符合物业实际清况和业主需求的管理服务重点和主要措施，包括物业的功能定位、客户定位和服务需求定位三方面内容。
5、管理制度的制订分为：公众制度和内部管理制度两部分。
举例：公众制度包括管理规约、装修管理制度、电梯管理制度。
内部管理制度包括财务制度、人事制度、行政管理制度：案例二2007 年6月某物业公司在中标后与某小区业委会签订物业服务合同，在承接查验工作中发现前一物业服务公司所签订的两份合同，合同终止日期为2007 年12 月，一份是与业委会签订的合同，内容是就停车场管理和收入分成的内容；另一份是与燃气公司签订的代收代缴燃气费的合同。
请问：1、合同对某物业公司是否继续具有约束力？2、如果某物业公司认为合同内容有利物业公司业务的拓展，应该怎样办？3、有效合同应当具备的必要条件有哪些？4、如果业委会在某物业公司不愿意情况下，想利用优势地位强行与其签订停车场管理和收入分成合同，这样做合法吗？为什么？5、在某物业公司没有进驻某小区前，尽管业委会与前一个物业服务公司于2007 年4月解除了合同，但为使小区管理具有连续性，前一物业公司继续服务，直到7月某物业公司进驻。
在这期间该小区住户刘女士拒绝缴纳4 至7 月停车管理费，理由是前一物业公司与业委会签订的物业服务合同已于 4 月终止，因此其与业委会签订的停车服务合同也就一同终止。
请问：刘女士做法对吗？前一物业服务公司能否要回停车服务费？6、如果你代表某物业公司的与某小区签订物业服务合同。
请问物业服务合同的内容包括什么？7、在与业委会人员了解前一物业公司存在的问题时，业委会人员说前一物业服务公司答应要对小区实行“五星级管家式”服务，进驻后其服务没有让业主体验到其服务的高水平，因此业主普遍不满。
请问：前一物业公司的做法有何不妥？签订物业服务合同是应注意哪些事项？【参考答案】1、不具有约束力。
合同是双方当事人之间协议；是当事人之间意思表示一致结果，现主体变化了，自然要对以往所有合同进行清理、对接。
2、新进入的物业服务企业认为退出的物业企业过去所签定合同对自己有利，应该按照《合同法》要求重新签订新合同。
( 1 ）分别与业委会和燃气公司积极接触，表示愿意按照原有合同条件与其签订合同。
( 2 ）经洽商后分别签订新合同。
3、有效合同应当具备的必要条件有：( l ）当事人的缔约能力( 2 ）当事人的真实意思表示( 3 ）合同的内容合法( 4 ）合同的形式合法4、不合法。
作为产权人代表一一业主委员会对于停车场的经营、管理有主导权、话语权，这是《物权法》赋予的权利，但其以产权人优势地位自居强行签订停车场经营分配合同的行为，违反了《合同法》关于“合同当事人的法律地位是平等的，一方不得将自己的意志强加给对方”的内容要求，不是“合同当事人的真实意思表示, 不符合合同要件。
因此，在这种情况下签订的合同是无效的、不合法的。
5、刘女士做法不对。
前一物业公司可以收回服务费。
因为：虽然物业服务合同己于2007 年4 月终止，但在某物业公司进驻前，前一物业公司主观上是为了小区物业服务的连续性，客观上继续履行了物业服务合同的全部义务，是事实服务合同，全体业主是这一行为的受益者。
刘女士作为小区住户同时也在享受前一物业公司的服务，理应支付各项费用，包括停车服务费。
6、物业服务合同内容包括：合同的当事人、物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、承接查验和使用维护、专项维修基金、违约责任以及其他事项。
7、前一物业公司做法的不妥之处在于：前一物业公司为了争取得到该服务项目，在签订合同时没有实事求是，违反了价格与服务对等原则，承诺的义务远远超出了物业公司服务能力，给物业服务公司带来了较大的运营风险。
签订物业服务合同时应注意：( l ）明确业主委员会的权利义务( 2 ）明确物业服务企业的权利义务( 3 ）对违约责任的约定( 4 ）对免责条款的约定( 5 ）物业服务合同的主要条款宜细不宜粗( 6 ）合同的订立要实事求是( 7 ）明确违约责任的界定及争议的解决方式案例三电梯验收项目表（表1 )楼号：电梯编号：登记编号：验收日期：注：( 1 ）经检查符合验收标准的项目画“√”，不符合验收标准的项目画“×" ( 2 ）每栋楼验收完毕后，对合格的项目进行汇总，由移交单位和接收单位现场负责人签字认可，整改后进行复验。
电梯接管验收不合格项统计表（表格）楼号：电梯编号：登记编号：验收日期：以上是某物业公司中标签订合同后，在承接查验工作中使用的“电梯验收项目表”（验收内容为部分节选）和“电梯接管验收不合格项统计表”。
仔细阅读这两张表的内容。
1、请你简述承接查验的准备工作内容？2、电梯的承接查验工作属于物业查验工作内容的哪一部分？在电梯承接查验中使用了哪些检查方式？（从表 1 中摘取具体的查验内容予以说明，至少四种方式）3、这两张表反映出管理者对承接查验工作中发现问题的处理思路，对照表格说明管理者处理承接查验工作中发现问题的思路？4、电梯没有出保修期，在接收时应如何办理接收手续？5、如果前一物业公司以部分业主没有交齐物业管理费为由，拒绝移交电梯等设备资料，拒不配合承接查验工作，某物业公司应如何进行承接查验工作？6、简述新建物业电梯的承接查验与物业管理机构更迭时电梯的承接查验的区别是什么？［参考答案］1、承接查验的准备工作内容包括：人员准备、计划准备、资料准备、设备及工具准备。
2、电梯的承接查验工作属于物业查验工作中的共用设施设备这一部分内容。
在电梯承接查验中使用了以下检查方式：( 1 ）现场检查，例如，机房的“电梯标志”( 2 ）设备调试，例如，机房的“制动器调试”( 3 ）观感查验，例如，层站的“呼梯面板”( 4 ）使用查验例如，层站的“呼梯按钮”( 5 ）试验查验，例如，功能试验“超载试验”3、这两张表反映出对承接查验发现问题的处理思路应为：( 1 ）收集整理存在的问题。
收集承接查验工作中填写的所有的“表1 " “表2 " ，分类、对照整理。
( 2 ）问题的处理方法。
物业公司与移交方代表就检查结果进行洽商，对不合格项逐一提出整改日期，并填写在“表2 ”的“要求整改日期”一栏。
双方在“表1 " “表2 ”中签字确认。
( 3 ）跟踪验证。
物业公司在移交方整改后进行复验，并在“表2 ”中填写“复验结论”。
复验合格将作为双方移交工作的依据。
如果复验仍不合格，双方需要就不合格项进行进一步洽商，提出进一步改进的办法。
但为了不影响整个承接查验接收工作，双方应就不合格项的整改工作另行签署“遗留问题备忘录气应注意的是，如果复验仍不合格，接收方某物业服务公司不能轻易在“表2 " 的“复验结论”中填写合格字样。
4、电梯没有出保修期，在接收时应这样办理接收手续：办理接收手续时承接单位某物业服务公司应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。
5、如果前一物业公司以部分业主没有交齐物业管理费为由，拒绝移交电梯等设备资料，拒不配合承接查验工作，某物业公司应该：( 1 ）做好人力、计划、资料、工具等细致的承接查验准备工作。
制订好相应的应急预案。
( 2 ）积极配合业主委员会工作，对前一物业公司放弃管理的部分，在业主委员会的主持下逐一进行查验，并详细记录查验结果。
查验结果要得到业委会的认可。
( 3 ）查验完毕，经业委会认可要立即进行现状接收，最好有具备公信力的第三方（如政府行政主管机关、街道办事处等）给予签证。
( 4 ）对查验中发现的物业以及物业管理存在的问题要形成补充协议。
( 5 ）通过建设单位或城建档案馆获得承接物业的相关的原始档案资料。
完善物业管理工作。
6、新建物业电梯的承接查验与物业管理机构更迭时电梯的承接查验的区别案例四经过申报审批后，业主大会授权业委会将小区闲置的地下室用于联营，所得收入主要用来填补专项维修基金。
经洽商业委会与一家健身俱乐部签订了合同。
健身俱乐部进驻前需要对地下室进行装修改造。
项目包括：A 健身人员要经过一层大堂进入地下健身房，因此要增开电梯的地下一层。
B 改变地下室部分格局，使其适应健身场所要求。
C 大幅增加用电负荷使其满足健身设备和空调设备使用要求。
等等当物业公司得知业委会要引进健身俱乐部后，找到业委会提出异议，业委会意识到了问题的严重，经友好协商业委会采纳了物业公司的意见，重新修订了合同。
物业管理实务(案例分析类)
1.火警：确认起火位置、范围和程度→报警，同时立即采取措施扑灭初起火险→清理通道，准备迎接消防车入场→组织现场人员疏散→组织义务消防队适当利用消防器材控制火势→封锁现场2.电梯故障：通过对讲系统询问被困者并予安慰→通知电梯专业人员到达现场救助→关注老人、小孩、孕妇等特殊人群，必要时请消防人员协助→督促电梯维保单位全面检查→事故记录在案3.燃气泄露：通知燃气公司→抵达现场后，谨慎行事，禁用电器（包括手机、门铃、电话、风扇）和敲击金属→打开所有门窗，关闭燃气阀门→及时疏散人员→有受伤或不适者，立即通知医疗急救单位→燃气公司人员到达现场后，协助彻底检查，消除隐患4.高空坠物：赴现场确定坠物造成的危害情况→尽快确定坠物来源→协调受损、受害人员与责任人协商处理→后应检查、标识并加大宣传力度5.交通意外：安全主管应迅速到达现场→有人员受伤立即送医院或拔打急救电话→对现场进行拍照，保留相关记录→专人疏导现场交通→协助有关部门尽快予以处理→事后检查，完善相关交通标识、减速坡→隔离墩6.停车场车辆损坏：在停车场发现车辆损坏，当班安全主管应迅速到达现场处理→马上联系车主，并派专人在现场等候车主到来→查看停车场监控录像及值班记录，确认事实，对现场拍照，保留相关记录，并上报保险公司→协助有关部门尽快予以处理7.处理业主投诉程序：记录投诉内容，要详细明确→判定投诉性质（类别、合理不合理，告知，要多说几句）→调查分析原因→确定事故处理人→提出解决方案，要详细具体并具有可行性→答复业主，经业主同意按方案实施→回访投诉业主→总结评价8.物业资料的移交包括：①物业产权资料，综合竣工验收资料，施工设计资料，机电设备资料等；②业主入住资料，包括入住通知书，入住登记表，身份证复印件，相片③房屋装修资料，包括装修申请书，装修验收表，装修图纸，消防审批，验收报告，违章记录；④管理资料，各类值班记录，设备维修记录，水质化验报告等各类服务质量记录⑤财务资料，包括固定资产清单，收支账目表，债权债务移交清单，水电抄表记录⑥合同协议书，人事档案资料，其他需要移交的资料，应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好。
注册物业管理师物业实务案例分析
注册物业管理师物业实务案例分析房屋结构改造维修方面案例、设计本“一卫”业主改“两卫”案情:楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。
物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果.问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备?判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图,将废水立管的下水管恢复原状.依据:《上海市居住物业管理条例》第三十条规定：“住宅不得改变使用性质。
因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意,并报区、县房地产管理部门审批。
”房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。
顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。
案例、外墙开一窗大楼留一疤案情：住在19楼的业主卫某，在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。
物业公司多次上门加以阻止,卫某不听劝阻，继续施工安装窗户,致使19层到底层墙面被泥浆污染.物业公司只得将卫某告上法庭.问题：自己的物业是否就有权随意破墙?判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复原状;清洗1９层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。
依据：《上海市居住物业管理条例》第二十八条第一款第一项规定:“物业使用中禁止下列行为:（一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。
”作为一个业主,应当遵守有关法律、法规及小区物业管理公约。
卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构，破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境.物业管理公司根据物业管理条例及小区管理公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。
物业管理实务案例分析参考资料
案例分析及相关法条一、物业装修管理相关法条〈物业管理条例〉第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
【案例一】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。
上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。
问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？2. 物业公司在管理服务中应如何改进？【分析】此案例中反映的问题主要是：一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置；二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。
因此，物业装修管理中，应从以下方面改进：首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。
其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。
第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。
【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。
经询问，称其未来得及办理相关手续。
问：你认为物业公司应如何处理此类案例？【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。
同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。
【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。
巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。
问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？2. 物业公司在管理服务中应如何改进？【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因素产生。
(物业管理)物业管理实务案例分析
（物业管理）物业管理实务案例分析1、你是一个职业经理，负责组建一个准备接管两个30万平方米的商品房（中等偏高端）居住小区的物业管理公司。
按上级领导的要求，成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标（ISO9001）。
请说明影响物业服务企业组织机构设置的主要因素是什么？答：主要因素有①企业战略因素②外部环境因素③技术因素④组织规模及所处阶段。
按直线职能制组织形式思路，设立公司的职能部门，并确定各部门的职责？答：(一)总经理室(二)人力资源部(三)行政管理部(四)财务部(五)品质管理部(六)市场拓展部(七)经营管理部(八)工程管理部(九)安全管理部(十)环境管理部。
直线职能制的主要优缺点？答：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。
缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。
2、公司刚刚意向成立一个物业管理公司，你是行政经理，请你写出物业管理公司设立的程序，（分为工商注册登记和资质审批两个阶段）。
答：工商注册登记阶段：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。
资质审批阶段：申报资质时需提供营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
3、如果你是企业的经营者，请说明物业服务企业的“产品”是什么？答：物业服务企业的“产品”是服务。
物业服务企业是通过什么实现物业的保值增值的？答：它是通过常规的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目尽可能实现物业的保值和增值。
物业服务企业的特征是什么？答：物业服务企业的特征：第一是独立的企业法人；第二是属于服务性企业；第三是是具有一定的公共管理性质的职能。
新成立的物业服务企业无须定级的说法正确吗？答：不对。
就如何理解？答：新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。
物业管理实务案例分析50例83813
物业管理实务案例分析50例《物业管理实务》案例分析参考资料案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。
为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。
希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。
【案例一、99 】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表,申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。
上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。
问：1。
物业公司在管理服务中存在什么问题？2。
物业公司在管理服务中应如何改进？【分析】此案例中反映的问题主要是:一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单,以至于无法确认业主安装设备的具体位置；二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。
因此,物业装修管理中，应从以下方面改进:首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况.其次，在物业装修情况不明,或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报.第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进.【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业.经询问,称其未来得及办理相关手续。
问：你认为物业公司应如何处理此类案例?【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。
同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。
【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。
巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报,得到许可后方可施工.问：1。
物业管理实务案例分析50例
物业管理实务案例分析50例《物业管理实务》案例分析参考资料案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。
为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考.希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。
【案例一、99 】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器,物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意.上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确,于是要求装修管理人员去现场核实,发现该户申报的安装位置实为共用屋面,而非业主自用部分。
问：1。
物业公司在管理服务中存在什么问题？2. 物业公司在管理服务中应如何改进?【分析】此案例中反映的问题主要是：一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单,以至于无法确认业主安装设备的具体位置；二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意.因此，物业装修管理中，应从以下方面改进:首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》,详细说明装修地点、内容等情况.其次,在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。
第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。
【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。
经询问,称其未来得及办理相关手续.问:你认为物业公司应如何处理此类案例？【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节.同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办,否则拒绝相关人员入场.【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。
巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报,得到许可后方可施工。
注册物业管理师实务案例分析题
注册物业管理师实务案例分析题案例分析题参考案例分析题（一）某物业管理公司管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。
编号意见与建议1 部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷2 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患3 小区内停车秩序混乱，建议加强管理4 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理5 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素6 楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换7 某部电梯安全隐患严重，需要大修8 建议小区外墙全部翻新9 小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施10 小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理11 部分业主要求减免物业服务费12 希望提供家政服务13 部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路14 建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工，培训等管理成本的增加）？（5分）问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？（4分）问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分）问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分）问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）案例分析题（二）某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。
业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。
业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。
业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。
甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。
最新2011物业实务案例分析
仅需要进行沟通和解释的项目是哪一项？为什么？
• 问题5、针对上述问题，请结合你的工作实践，试举出至少 三项管理措施，以提高管理水平？
• 问题3：2005年7月31日或者2005年8月1日（零时）。
案例三
• A公司是某高档商品房住宅小区（总建 筑面积80万平方米）的建设单位，现拟预 售商品房，选聘物业服务企业为该小区提 供物业管理服务，请回答下列问题：
• 问题1、A公司可以通过哪几种方式选聘物 业服务企业？
• 问题2、若A公司聘请B公司为小区提供物 业管理服务，他们之间签定的合同是什么 合同？该合同应当采取那种签订方式？
• 问题4、你认为在此案例中还有哪些事项很 有必要在物业服务合同中补充约定？
• 答题要点：
• 问题1、物业服务合同只有经过业主委员会与物业 服务企业签字盖章后才生效。
• 问题2、关于合同期限的约定、关于小区物业服务 标准的约定，业主委员会和物业服务企业的义务。 问题3、无效条款有：双方关于催缴物业服务费方 式的约定无效、物业服务企业有权制订和修改 《管理规约》的约定无效、物业服务企业有权采 取停水停电的方法催缴物业服务费的约定无效。 不清晰条款有：物业服务费收取方式约定不确定、 物业服务事项约定不明确。
• 答题要点 • 问题1：可以通过招投标的方式选聘具有相应资质
的物业服务企业提供服务，投标人少于3个的，经 政府房地产行政主管部门批准后，可采用协议方 式选聘物业服务企业。 • 问题2：A公司与B公司之间签订的合同称为前期 物业服务合同；应当签订书面的前期物业服务合 同并约定期限。 • 问题3：商品房买卖合同中应当包含前期物业服务 合同约定的内容，买卖合同不可以约定小区配套 物业管理用房的所有权属A公司所有，法律规定， 小区配套物业管理用房的所有权应属于全体业主 所有；买卖合同不可以约定A公司不承担尚未出 售房屋的管理费，尚未出售房屋的管理费应该由 A公司承担；张某所购买房屋的保修责任由A公司 负责。
物业管理实务案例分析
物业管理实务案例分析随着城市化进程的不断发展，物业管理的重要性日益凸显。
物业管理是城市建设的一项基础性工作，它关系到我们的居住环境、生活品质和社会形象。
本文将通过分析物业管理实务案例，探讨物业管理如何做好服务，让居民对物业管理更加满意。
案例一：居民停车难某小区居民停车位不足，导致业主经常抱怨停车难、停车位乱停等问题。
物业公司意识到问题的严重性后，采取以下措施：1. 规定业主必须先从物业处通过预约才能获取临时停车位，不得私自占用他人车位；2. 修建了新的停车场，增加了临时停车位；3. 对于违章停车行为，进行严格处罚，例如罚款或者拖车。
这些措施能够有效地缓解居民停车难的问题，提升了居民的满意度和评价。
同时，也为物业公司树立了良好的形象。
案例二：施工困扰有些小区在建设或者修建过程中，会给居民带来不便和困扰，如噪音、灰尘等影响居住环境。
这时，物业公司的服务态度显得尤为重要。
一方面，物业公司需要事先通知居民，并保证施工期间的一些基本服务，例如垃圾清理、通行区域的维护等。
另一方面，针对施工过程中的问题，物业公司需要及时反馈居民的意见，进行沟通和协商，制定相关的应对措施，尽可能减少居民的不满和投诉。
案例三：公共设施维护物业管理的一项核心业务就是公共设施的维护和保养，例如电梯、供水、供电、绿化等。
这方面的关键是及时发现问题，及时解决问题。
例如，如果电梯出现故障，物业公司需要及时维修，避免影响业主的正常生活。
另外，也考虑到部分业主疏于注意安全，需要定期开展安全检查、培训等工作，建立健全安全管理制度，从源头上保障业主的安全。
总之，物业管理不仅需要技术支持，也需要良好的服务和管理素质。
良好的服务品质不仅能够提高居民满意度，也能够提高物业公司的品牌形象，带来更多的业务机会。
而与此相反，不良的服务和管理素质，则难以获得业主的认可和信任，给物业公司带来负面的社会影响。
因此，通过以上案例，可以得出物业管理中服务质量的重要性和流程操作的必要性。
物业管理实务案例分析
物业管理实务案例分析在城市化进程加快的今天，物业管理已成为城市化进程中不可或缺的一环。
由于不同地区、不同社区的情况各不相同，因此物业管理实务也有着多种模式，需要根据实际情况来制定相应的方案。
下面，我们将从物业管理实务角度，分析几个案例，探讨不同模式下的物业管理实务。
案例一：物业公司管理某小区采取了物业公司管理模式。
物业公司的工作人员会全天候在小区内巡逻，保护小区的安全，并对小区公共区域的保洁、维修、绿化等工作进行管理。
物业公司还会对业主提供物业咨询服务。
例如，当业主需要装修房屋时，物业公司会给予业主装修建议和知识演讲。
然而，在实际实施中，物业公司也遇到了一些问题。
比如说，物业公司的服务范围不断扩张，但客户服务质量却没有提高，导致一些业主不满。
由于人员的管理也较为混乱，物业收费增加却服务不升级，也成为了一大问题。
因此，小区业主提出，需要建立起监督机制，引进先进管理技术，以提高服务质量和人员管理水平。
案例二：业主委员会管理另外，某些小区采用业主委员会管理模式。
在这种模式下，物业公司只提供基本服务，由由业主委员会或指定的负责人来管理，包括小区的保洁、维修、绿化等工作。
业主委员会由业主选出，负责监督管理，以保障小区的正常运行。
尽管业主委员会的模式鼓励居民参与管理和决策，然而在实际实施中，也有问题存在。
由于业主委员会成员往往是业主中的少数精英，没有得到大多数业主的信任和认可，导致小区管理效果得不到真正改善。
因此，业主委员会要积极与物业公司合作，引进先进技术和再造管理制度，为小区的健康发展提供方向和支持。
案例三：社区统筹管理某些新型社区采用社区统筹管理模式。
在这种模式下，以社区为单位，由政府牵头，由居民自愿组成社区委员会，统筹社区的公共服务、维修保养、资源合理利用、文化引领等方面的工作。
社区委员会还会开展志愿服务，促进居民自治。
社区统筹管理模式下，需要政府、物业公司、居民三方合作，进行统筹规划和共同决策。
尽管这种模式优秀，但在实际实施中，该模式也有一些问题。