城市综合体项目如何进行容积率分析
容积率指标计算规则
容积率指标计算规则容积率是指城市用地的建筑物所占用的空间与地面面积的比例，是衡量城市用地利用程度的一个重要指标。
容积率的计算规则主要包括以下几点：1.容积率的含义容积率是指建筑物总建筑面积与占地面积的比值，用来反映建筑物对地面的利用程度。
容积率越高，表示建筑物对地面的利用程度越高，建筑密度越大。
2.容积率的计算公式容积率的计算公式为：容积率=建筑物总建筑面积/占地面积。
建筑物总建筑面积是指建筑物所有楼层的建筑面积之和，占地面积是指建筑物在地面上所占用的面积。
3.容积率的计算方法容积率的计算可以通过两种方法进行：总体计算法和分层计算法。
总体计算法是指将所有楼层的建筑面积相加，然后除以占地面积；分层计算法是按照建筑物的每层进行计算，然后再将各层的容积率相加。
4.容积率的计算单位容积率是一个无单位的纯数字，通常用百分数表示，例如容积率为200%，表示建筑物的总建筑面积是占地面积的2倍。
5.容积率的影响因素容积率的大小受到多种因素的影响，包括城市规划、土地利用政策、建筑设计标准等。
一般来说，城市中心区域的容积率会比较高，而郊区的容积率会比较低。
6.容积率的作用容积率是衡量城市用地利用程度的一个重要指标，可以反映城市建设的紧凑程度和高效性。
合理的容积率设计可以提高土地利用效率，增加建筑物的层数，减少土地占用面积，满足人口密集的城市需求。
7.容积率的限制高容积率并不意味着就是好的设计，过高的容积率可能会带来一些问题，如建筑物过于密集，阳光和通风不畅，人口密度过大等。
因此，在制定容积率时需要考虑城市的整体规划，平衡利用和人居环境的关系。
8.容积率的调整容积率可以根据城市的发展需要进行调整。
当城市用地需求增加时，可以适度提高容积率，以增加建筑物的层数和容纳更多人口；相反，当城市用地供应充足时，可以适度降低容积率，以保持城市的宜居性。
总之，容积率是衡量城市用地利用程度的重要指标，其计算规则包括计算公式、计算方法、计算单位等。
城市规划中合理容积率的确定探讨
Ｑ＝ ＸＡ Ｄ
何 ，只要经济持续增长 ，就会 引发如交通拥挤、住 房紧张等
效 应 。 某 地块 的容 积率 与城 市 环 境 、 地 价 和 开 发 商 的开 发利 润 有 密 不 可 分 的联 系 。从 政 府 的角 度 来 看 ，容 积 率若 与地 价
由以上式子可以看 出，在既定的地块 中，提高容积率 可
以采 用 增 加 建筑 层 数 或 建筑 密度 来 达 到 目的 ，而 建筑 层 数 及 建 筑 密度 正 是城 市 环境 的重 要组 成部 分。 （ ） 二 容积 率 与地 价 的定 量 经济 分析 １影 响地价 的 因素 ． （ １）内 部 因 素 主 要 是 具 体 对 地 价 或 宗 地 地 价 产 生 影 响 的 因素 。 一 般 来 讲 包 括 土地 形 状 和 其 面 积 、 地 质 条 件 、 周 边
的定量 经 济 分析 。
今 ，量 化 分 析 在 规 划 编 制 中 有着 光 明 的前 景 ，本 文 主 要 用定 量 经 济 分析 的 方法 对 控 制 性 详细 规划 中 的重 要 参 数— — 容 积 率 的合理 确 定 进行 探讨 。 容积 率 的重 要 性
（ ） 积 率 与城 市环 境 的 定量 经 济 分析 一 容 城 市 环 境 包 含 较 多 的 因素 ，如 人 口 密 度 、城 市 绿 化 面
发 利润 三 者 之 间的 关 系和作 用 机 制 。 三 、定 量 分析 的必要 性 从 城 市 的经 济 发 展 观 点 来 看 ，不 管其 规 模 和 建筑 密度 如
其 中Ｄ 地面单 价 ｉ 为 Ｑ同 上 为 土 地 总 价 ｉ 指 总 用 地 面 Ａ
太原商业用地的容积率怎么确定？建筑密度怎么确定
太原商业用地的容积率怎么确定？建筑密度怎么确定导读:本文介绍在房屋买房，面积分类的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
在房地产中其实对于地产开发商来说，容积率能决定地价成本在房屋中占的比例，然而对于我们住户来说，容积率直接涉及到居住环境的舒适度。
名词解释中容积率又被称为建筑面积毛密度，容积率指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。
今天就太原商业用地的容积率怎么确定以及建筑密度怎么确定做下介绍。
太原商业用地的容积率怎么确定？1、这里首先得知道你的总用地的面积，然后要知道你的这块地的总建筑面积。
用总的建筑面积比上总用地面积。
还有就是有计容建筑面积，用计容的建筑面积比上你的总地面积就可以得出你的地块的容积率。
2、对于计容建筑面积不包括地下的停车场面积，但是半地下停车场的面积要算进去。
3、可以从容积率上初步判定建筑物属于高层还是多层。
当容积率大于2~3时，常常是多层与高层的混合。
4~5常常是小高层与高层的混合。
小于2，常常是多层与小高层的混合或多层；如果是繁华地方容积率和建筑密度肯定高了，一般在3.0左右。
太原商业用地的建筑密度怎么确定？1、对于建筑密度：项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例；以及计算公式：建筑密度=（建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%。
2、比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。
建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等；新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般可按26%左右，5层楼区一般可按23%左右，6层楼区不高于20%。
3、建筑密度指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的比例(百分计)。
是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（百分计），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
城市规划—容积率分析
城市规划—容积率分析
考虑到开发效率的因素，服务条件越好地区开发强度越高。
服务条件主要是指商业、金融、企业总部等服务中心，以功能区为源进行可达性分析。
以功能分区总图中的金融办公、商业服务、企业总部等服务中心为依据，基于不同服务影响范围进行服务条件分区，建立基于服务条件的容积率分布模型。
基于市级中心影响的服务条件分区的参数赋值采用：中心区内部赋值4；10 分钟步行距离（700 米）范围内赋值3，公交10 分钟运距（3500 米）范围内赋值2，其它地区赋值1（具体赋值见下表）。
浅谈容积率的合理确定
浅谈如何合理确定容积率摘要：容积率是描述城市土地开发强度的重要指标，然而在目前制定过程中存在许多诸如：经验主义、缺乏科学和技术性等问题。
本文从开发商、公众、政府三个角度出发，探讨平衡三者利益关系的合理确定容积率的方法。
关键词：容积率开发商公众政府合理正文：1.前言容积率是描述城市土地开发强度的重要指标，在城市详细规划编制阶段得到确定，被确定为强制性控制指标，它起着承上启下的作用，既要表达出上一级总体规划对城市发展方向，土地使用强度的要求，又要考虑到未来修建性详细规划阶段的视觉廊道，建筑采光通风，形态和高度等的表现效果，因此，容积率无疑是控制引导城市建设开发的重要手段，也是规划编制过程中最重要的指标，其重要性无需多言。
然而，在控制性详细规划实际编制过程中，确定容积率远比确定其他强制性指标如土地性质困难，一方面，容积率直接影响到城市空间形态和形象，存在强烈的人为主观判断；另一方面，容积率是开发商、政府、公众三方面的博弈，它的取值，失之毫厘谬以千里，一丁点的变动就可以给既得利益者带来利润的大起大落；再者，从1957 年美国芝加哥城的土地区划管理制度首先采用容积率作为一项重要的控制指标，20世纪80年代传入我国，它算是一个比较年轻的词汇，它的如何合理确定，一直是专家学者们争论不休的话题，至今我们也没有一个统一而科学的方法来确定，同时，城市总体规划是有年限限制的，一般为20年，而容积率这个值过于硬性，却又没有年限，在城市发展过程中，容积率越来越不符合城市和社会的发展需求，改之又改。
容积率这样一个敏感词汇在定值一直上饱受关注，但在实际工作中，受操作性和认识观念等因素的限制，容积率往往又沦为经验主义者用“拍脑袋”的方式来确定。
本文试图在分析当前容积率确定所面临问题的基础上，探讨容积率确定的合理机制。
2.现状容积率赋值及存在的问题2.1经验归纳法顾名思义，就是在将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的容积率指标进行统计分析的基础上，总结得出经验指标数据，并在其后的容积率制定过程中加以运用。
容积率确定方法-控规编制
2
星河家园
居住
2.90Biblioteka 1.7712中级法院宿舍楼规 划
行政办公
0.93 18.22% 1.84
3 森泰御城一期
居住
4 阳光城市花园西区 居住
4.71 19.77
26.53% 2.29 26.80% 2.27
13
人才大厦
行政办公 0.71 24.60% 1.57
5
冠亚星城
居住
23.42 31.10% 1.84
观 层 面
微观：对各密度分区中的具体地块密度进行细分，各地块密度分配总和不能导 致“建筑总量的明显突破”。
微
观
层
面
土地
地块 交通
城市
2、经济测算的方法
2.1最佳容积率(保证城市土地效益最大化 )
最佳容积率的测算有两种方法: (1)公式法
根据式(1)可建立数学模型,目标函数表示为
ymax = ( PSx - CSx) R
17
卫生局、疾控中心
卫生防疫用 地
0.73
19.71% 2.55
9 10
万象和 香港大厦
商务办公 酒店餐饮
4.91 1.30
50.60% 7.25 36.40%6 1.30
18
圣地酒店
旅馆餐饮 1.23 35.00% 2.58
4、指标叠加 的方法
一．
二． 三．
步骤:在控规中，将高度分布规划 图、干道控制范围图、干道周边 影响范围、开发强度规划图、地 价分级图等，叠加在一张图上， 进行综合协调得出“容积率设计 图”。
3、典型实验的 方法
3.1 城市设计：突出重点营造城市景观
城市设计控制的主要内容是灵活并难以用明确数字准确描 述的：城市轮廓线、建筑空间形式、室内外连接方式等等。 城市设计有不同的层次，从总城市设计到细部节点的设计 贯穿城市规划的各个不同的阶段。
容积率是项目建筑总面积与该项目总占地面积之比
容积率容积率是项目建筑总面积与该项目总占地面积之比,计算方法:项目总建筑面积除以该项目总占地面积。
住宅小区容积率的确定是要经过当地规划部门批准的，一般普通住宅小区的容积率控制在1.0-1.2之间,沿街商业建筑、高层、小高层的住宅小区容积率相对会高一点。
一般来说,容积率的高低会对房屋的价格产生一定的影响，容积率的高低是和房价成反比的(沿街商业用房、高档住宅、高层、小高层住宅等除外），房价越高，容积率越低。
同样，容积率的高低也和居住舒适指数成反比。
容积率越高，居住舒适指数越低。
例：某地块的地上建筑物的建筑面积除以该地块的面积就是容积率。
容积率低说明小区居住密度小，那么环境等等方面自然也好了。
一般别墅的容积率就比较低，大多都只有零点几。
但是现在容积率低了就要多缴税，所以很难说他好不好。
建筑面积密度、容积率、建筑密度的计算公式建筑面积密度建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标。
计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括±0以下地下建筑面积。
建筑面积密度的表示公式为：建筑面积密度=(总建筑面积÷ 建筑用地面积)（m2/hm 2）容积率容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率以公式表示如下：容积率= 总建筑面积÷ 建筑用地面积建筑密度建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。
计算公式为：建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积道路红线规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。
任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。
根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。
人口净密度：人口净密度是居住区规划的重要经济技术指标之一，反映居住区住宅用地的使用强度，公式为：人口净密度= 居住总人口÷居住宅用地总面积（人/hm2）建筑间距建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。
城市综合体项目如何进行容积率分析
城市综合体项目如何进行容积率分析城市综合体是指在城市中央地带，集合商业、办公、住宅、娱乐等多种功能于一体的大型综合性建筑群体。
随着城市化的加速发展，城市综合体的建设也越来越受到关注。
而在城市综合体项目的规划与设计过程中，容积率的分析是一个重要的环节。
容积率的概念容积率是指地块上建筑物总体积与地块面积的比值，又称建筑物密度，也可以理解为在一个地块上可以建造多少楼，是衡量城市空间利用效率的重要指标之一。
在城市综合体项目中，容积率的高低会直接影响项目的规划和设计，尤其是在城市土地资源紧张的情况下，如何合理控制容积率，实现资源的最大化利用，是城市规划与建设的重要问题之一。
容积率分析的步骤第一步：收集基础资料在进行容积率分析之前，需要收集包括地块面积、土地用途、周边环境、建筑物高度限制等在内的基础资料。
其中，地块面积和土地用途是容积率计算的核心数据，需要确保数据的准确性和全面性。
周边环境和建筑物高度限制则是影响容积率制定的重要因素之一。
第二步：确定容积率标准容积率标准的制定需要考虑到项目的规模、地段、周边环境以及土地用途等多个因素。
在此基础上，可以确定合理的容积率标准，以达到项目既能满足市场需求，又能最大限度地利用城市土地资源的目标。
第三步：制定容积率计算公式容积率计算公式是分析容积率的重要手段，要考虑到项目的土地用途、建筑面积、层数等多个因素。
在制定公式时，应考虑到单体建筑与整体建筑之间的关系，确保计算结果的准确性。
第四步：进行容积率计算在确定容积率标准和计算公式之后，可以根据基础资料和公式对项目的容积率进行计算。
通过计算结果可以发现项目的可行性和优化方向，为后续的设计和规划提供数据支持。
第五步：分析容积率优化方案在进行容积率分析的过程中，需要结合项目的实际情况，分析容积率的优化方案。
要考虑到项目的市场需求、土地利用、经济效益等多个因素，在满足容积率标准的同时，尽量实现资源的最大化利用和经济效益的最大化。
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城市综合体项目如何进行容积率分析如何进行容积率分析目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素，成为地方政府及开发商追捧的热点。
这类项目通常：一、功能组成复杂。
酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）;二、投资组成复杂。
投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。
三、终端消费复杂。
严格地说，它已经不是一个地产项目，而是一个区域建设，且这类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。
包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。
本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。
政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。
城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出;美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。
政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。
政府对城市建设承担综合责任，以社会效益为主，开发商更多关注经济效益。
这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。
开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面：一是业态的合理性二是产品的可实现性三是经济的可盈利性营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈利性负责。
三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。
基于此，容积率分可沿以下思路：定性（土地性质、业态组合）重点研究业态组合的联动性定量（产品组合、建设规模）重点研究容积率分析（成本分析、财务分析）从经济角度说明赢利状况观点一：容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。
一、关于市场先说一个概念的问题，体量、业态、区域位置、建筑设计、社会价值、发展潜力、综合效应等，诸如此类的问题并非是某一个项目独有的东西。
因此，研究项目的重点应该是特定区域这条主线背后的市场现状以及由此得出的发展预期。
（一）概念层面1、运营城市项目如何体现特定城市的文化与商业特征，如何整合城市功能，创造出非常强的城市标签，不要过多局限在项目本身，要鸟瞰城市整体。
因此，让项目在整体城市运营中寻找机遇，这是第一个层面。
既然如此，这个城市代表什么？有什么文化内涵，需要什么商业质素，体现什么样的商业形象，城市的发展需要项目完成什么样的功能，就是策划工作首先要明确的问题。
“领袖”是必须的。
成本决定价格，价格决定消费群体。
反过来讲也是一个社会的精英阶层必然的要求。
那么，就必须搞清楚这个地区的这一阶层有多大？在哪？他们的消费习惯是什么？等一系列问题。
2、综合“综合”的意思不单单是规模、体量和功能设计上的综合，准确地说应该是融合，是和谐。
各业态能形成一个循环、有机的商业生态系统。
在其内部，可以形成相互的促进与价值提升;在其外部，可以形成强大的商业磁场，产生洼地效应。
这里，科学而精细的整体功能布局需要重点研究。
3、“高级”的商业形态目前国内的城市综合体项目，多数是城市最高级的商业形态，这是地块决定的。
一个最高级的城市商业必然要与国际接轨，这是市场规律决定的。
从招商到运营，从当下到未来发展，都应当且必须具备“领袖”特质。
这是认识问题的必然逻辑，但你的项目所在地是否具有这样的基础，需要策划部门给出有说服力的报告。
上海新天地的成功引来了大批的效仿者，不可否认他的某些手法可以借鉴，但不是哪个城市都可以复制，因为上海有上海的特质。
商业模式需要市场支持。
区域内市场饱合度如何，消费人群的情况需要了解，毕竟商业规模是如此而得来的。
（二）技术层面1. 对项目精神层面的描述是什么？在这个阶段，需要结合城市定位进行项目定位与项目形象的思考。
比如做项目的宗旨是什么？在项目中沉淀城市的文化，可以通过开发理念，形象设计、商业建筑设计、景观设计、其他文化符号等来进行具体表现。
2. 市场定位。
项目市场定位应该是代表城市生活与消费的最丰富性与最完整性，一方面提升消费者的生活品质，另一方面也能引发城市居民的心理骄傲，使之成为游客必去的观光之地，是城市的CBD，是展示城市形象的窗口与名片。
3. 初期商业规划与后期招商成果的把控。
项目的商业内容与招商成果，必须最大化的实现项目的价值，产生品牌联动效应。
这里要明确以下问题：1) 资源整合的目的是要全方位的满足消费市场的各个层面的需求，还是主攻高端更好？2) 如何在城市传统商圈边缘形成一个高度集中的商业洼地？3) 如何为商家提供最佳的营商环境？4) 如何让消费者体验最优的消费感觉？5) 如何持续提升项目的价值？6) 如何实现商业规划与外围行业的资源整合？7) 如何最大程度的实现城市综合体的社会效应与价值？（三）处理好以下几个关系：1、城市与项目的关系——城市的发展战略与规划，城市的性格与文化，城市功能与形象的提升，都必须和项目本身的特质结合。
2、局部与整体的关系——一个城市综合体项目的开发，一定是渐进的，应该说，一期就等于整期，一开始的操作对整个项目至关重要。
同样的，局部与整体的关系也渗透到招商、销售、推广的各个阶段的作业层面，因为既要建立项目的整体形象，又要突出局部的核心与重点。
3、开发先后顺序的关系——这取决于市场对产品的接受难易程度，以及我们对项目的不同产品的价值判断，再结合企业和项目的实际情况（比如资金需求、拆迁、地块形态等等）。
个人意见是：先做酒店因为酒店是一个相对独立与成熟的行业，从融资到运营管理均有一套完善的操作流程。
酒店在整个链条中的主要作用是提供稳定与高品质的客流，并最终提升项目的整体形象。
赢利依靠的是长期有效的运营管理，而非一次性销售。
同时，大多数开发商是酒店管理的门外汉，且不具备运营管理的能力与资源。
所以，让专业的人（公司）做专业的事是最好的选择。
而开发商的工作重点应该放在品牌的选择上。
即什么样的酒店品牌对项目整体开发更有利的问题。
再做商业。
原因有三：（1）商业物业价值最高，物业投资能获得最大的市场价值认可，也符合绝大多数人的投资心理;（2) 通过先启动商业，可以把整个项目的价值提升到一个新的层次，这样以后的住宅的价格可以卖到更高;(3)另外一个因素是目前的住宅市场扑簌迷离，风险比商业更大。
最后，写字楼与住宅依市场情况而定。
4、租售关系——就是说销售哪些部分？销售多少？什么时间销售的问题。
有些物业只能出租，有些物业一定要卖掉。
（所有的主力店，部分次主力店、主题店最好都不要卖，要卖就卖临街铺面，卖商业街铺面，也就是说所有可以单独分割为独立铺面的，面积不大，总价不高的商铺是可以销售的。
什么时间卖的问题，自然是主力店招商取得成果的时候卖。
一般而言先卖商铺，再卖住宅，最后卖写字楼）5、市场炒作与理性操作的关系——项目一定要拔高到社会层面，而实际操作一定要落到市场层面，一个是虚，一个是实。
6、开发与运营的关系——这是说我们究竟是做一个开发商还是做一个运营商的问题，这是企业的战略需求，要根据企业的发展战略来考虑，但有一点是可以肯定的，本项目做为一个城市综合体，运营是决胜的关键之一。
二、关于设计前边说到，定性、定量与分析，设计工作是定量工作的主要实践环节。
1、先定性，再定量，然后进行分析，最终得出结论概括来说就是是：建什么？建多大？赢利模式是什么？2、协调与同步做为开发商，在容积率问题上重点分析三个层面，一是业态的合理性，二是产品的可实现性，三是经济的可盈利性。
营销顾问对业态的合理性负责，设计部门对产品的可实现性负责，成本部门对可盈利性负责。
协调与同步就是指三个相关职能提出问题、分析问题与解决问题的过程是同时推进，反复验证的。
通过定性的分析，可以得到一个相对合理的商业规划，而把一个抽象的商业规划转化成具象的、可供分析的建筑模型的过程，便是容积率产生的过程，在此期间，建筑师可依据规划、交通、市政基础、日照、卫生、人口顺序逐一进行分析，一方面验证市场提供的数据，把规模控制在市场需求的合理范围内，另一方面提出可供经济分析的数据，并结合自身及经济分析的结果进行趋于合理利润的调整，必要时，反馈到市场研究部门，以便市场研究部门认识到开发压力所在，对定位及营销等工作进行思路的创新，甚至对整体操盘思路进行必要调整。
这个阶段的设计职能并不是以方案设计的形式开展的，它属于“概念设计”范畴。
因此笔者认为，被业内泛滥使用的“概念设计”，其价值并不体现在“设计”上，而更应该强调其分析的属性。
是投资决策前的分析工具，而不是投资后的选秀表演。
正因如此，“概念设计”的成果并不是表面华丽的效果图或模型，而是对建筑基本型态的理性思考。
那么，什么是建筑的基本型态呢？它至少应该具有以下属性：1、可实现性首先应该保证项目将来是可以实施的，不会由于技术层面的问题而搁浅。
2、可分析性能够据以进行交通、日照、人口、消防、市政、卫生等技术分析。
3、可调整性能够随着项目推进可能产生的市场变化做出相应调整。
我们说，具备了以上属性，建筑的基本型态便能够成立。
三、关于分析经济层面上，城市的最优容积率就是投入产出的最大化，具体到一个项目，也是同样的道理，首先要考虑的是投入与产出关系的平衡问题。
作为开发主体的开发商，必定要结合项目所在城市的经济条件及其自身的发展战略由宏观至微观，审慎地进入。
有理想的开发商一定不是唯利是图，但必须有利可图，图多少呢？需要有一个科学预期，而这个预期值是不断变化的数字，这一阶段能做到的是对底限的测算。
底限是所有后续故事展开的起点。
确定城市不同功能土地的最优比例和开发强度，从来都是城市规划面临的核心问题。
从城市经营的角度，我们就可以对这个问题的本质有更深刻的理解。
在这个问题上，各地政府扮演着自相矛盾的角色。
城市所有土地，都可以分为营利和非营利两个部分：非营利部分是指道路、桥梁、管线、学校等政府无法获得直接土地收益的用地;营利部分是指居住、商业、酒店等政府可以从土地出让中获益的部分。
政府一方面拿到了土地收益以及日后的税收、就业、城市形象等一系列利益，另一方面又违反商业开发规律，给出了非营利用地的指标。
盈利与非盈利是个辩证的关系。
显然，根据收益最大化的原则，应当是可以盈利的部分比例越大越好。
但非盈利部分过低反过来会影响土地的价值，最优的比例应当是用最少的支出获得最大的土地收益。
投入土地转让费、拆迁安置费、市政配套费等以获得土地达到可以使用的条件;投入建设工程费用以获得房屋达到可以出售条件，从而获取售房款的收入。
资金筹措、贷利关系、区位差价、各种税费以至市场形势、供需关系、房屋售价、利润分配等都是在运行过程中极为复杂的问题，需要仔细核算。