城市综合体项目如何进行容积率分析
城市商业综合体的成本控制与预算管理策略
城市商业综合体的成本控制与预算管理策略杨宝民苏立祥２０１１年１１月完成初稿现代城市商业综合体具有两个重要的发展趋势，第一是功能多样性商业和娱乐文化体验以及旅游功能密切结合，第二是注重环保节能，降低开发和运营成本，将综合体的建设纳入城市总体规划。
做好城市综合体的成本控制和预算管理是极为重要的基础管理内容，本人不仅对综合体成本特点进行了分析，而且对综合体动态预算管理提出的自己的思路。
一、城市商业综合体的成本组成典型省城城市综合体物业组合成本表占地６万平方米为例容积率6.0，高度１００米，建筑面积36万平方1.根据全寿命周期理论，在前期策划和设计阶段就要思考整个项目的各项成本，均衡考虑。
2.以可持续发展策略指导项目各个阶段的工作，为环境友好型社会做出贡献。
二、城市综合体的成本控制的静态策略三、城市综合体成本控制的动态策略城市综合体的分期建设策略极其重要，对于老区的综合体可以一气呵成，对于新城的城市商业综合体，一般都要采取分期建设策略，控制未来无法判断的风险。
动态成本控制策略１：商业规划和建筑设计一体化以长春西客站换乘中心枢纽商业为例，设计和商业规划脱节，在商业物业将要招商时候发现根本在设计中没有考虑餐饮业态需要的给水和排放油烟管线，必须重新方方案更改设计，才能满足实际经营的要求。
通过方案成本分析和招商摸底，提前预知不同物业类型的准确成本。
利用一流策划和设计，结合良好宣传，在项目开工之前就营造最佳品牌形象，通过强势地位，鼓励施工单位以最低成本积极参与。
动态控制策略２：最大限度量身定制，准确把握商业客户对物业的实际需求是降低成本的有效方法，避免建筑功能改造造成的不必要成本支出。
通过准确判断市场，将主力商家和龙头商户的建筑需求在设计前摸清，通过概念设计方案和招商摸底工作，汇总需求到建筑设计任务书中，通过建筑设计方案的经济性分析，将商业管理和施工管理专家以及建筑设计人员参加联合审查优化方案是成本控制的主要措施。
商业综合体容积率算地下层
商业综合体容积率算地下层
商业用地容积率怎么计算？
1、商业用地容积率＝总计商业用地建筑面积÷总商业用地面积、总计商业用地面积＝商业用地地上总建筑面积－商业用地地上不计
容建筑面积＋特殊多倍计容面积、当商业建筑物超过8米时、在计算容积率时该层商业建筑面积加倍计算。
2、计算地下空间时，顶板面高出室外地面1.5米以上的按该层水平投影面积的一半计算、不足1.5米的，建筑面积则不计入容积率、标准楼层大概高大于5.5米、无论有无隔层，建筑面积按该层水平投影面积的2倍计算，大于8.8米则按该层水平投影面积的3倍计算。
商业用地容积率计算公式？
1、容积率 = 地上总建筑面积÷规划用地面积，已有经批，准的控制性详细规划的建设项目，应按控制性详细规划核定的净容积率执行、尚无经批准的控制详细规划，且小于等于3万平方米的建筑基地、在核定净容积率时、首先应根据本规定所述建筑基地划分的规定，细分建筑基地。
2、再根据《技术规定》表二规定的指标，核定净容积率、审核建设工程规划设计方案时，商住综合楼建设项目中，按不同性质的建筑面积比例换算合成后的容积率，不得大于所在建筑基地核定的综合净容积率、核定建筑面积的计算，核定建筑面积计算公式为：核定建筑面积＝建筑基地面积×净容积率。
3、实施道路奖励面积：由建设单位负责拆迁并无偿提供作城市道路用地的，该段道路用地面积的50％乘以净容积率的值，计为实施道路奖励面积，但增加的建筑面积不得超过核定建筑面积的20％。
容积率01案例
容积率01案例
案例：北京市朝阳区望京地区的SOHO现代城
位于北京市朝阳区望京地区的SOHO现代城是一个商业综合体项目，也是北京市的一个典型容积率01的案例。
SOHO现代城总建筑面积约为66万平方米，占地面积约为23万平方米。
项目内除了商业办公楼外，还包括住宅、酒店、零售和娱乐设施等。
该项目总共设计了17栋建筑，建筑高度在80米到111米不等。
SOHO现代城的容积率为2.87，远远低于北京市规定的容积率上限。
按照容积率的计算公式，该项目总建筑面积与地块面积的比例为2.87，这意味着该项目所占地块的建筑密度较低，空间利用相对较少。
容积率低的设计使得该项目在望京地区拥有更大的建筑间距和绿地面积，为商业办公楼提供了更好的办公环境。
此外，SOHO现代城还设置了多层的地下停车场，解决了停车位紧张的问题，方便了交通出行。
该项目的容积率低的设计符合现代城市规划中追求城市绿化和舒适宜居的理念，为居民和办公人员提供了更好的居住和工作环境。
同时，SOHO现代城也成为了望京地区的地标性建筑，对于该地区的商业和城市形象有着积极的促进作用。
城市规划—容积率分析
城市规划—容积率分析
考虑到开发效率的因素，服务条件越好地区开发强度越高。
服务条件主要是指商业、金融、企业总部等服务中心，以功能区为源进行可达性分析。
以功能分区总图中的金融办公、商业服务、企业总部等服务中心为依据，基于不同服务影响范围进行服务条件分区，建立基于服务条件的容积率分布模型。
基于市级中心影响的服务条件分区的参数赋值采用：中心区内部赋值4；10 分钟步行距离（700 米）范围内赋值3，公交10 分钟运距（3500 米）范围内赋值2，其它地区赋值1（具体赋值见下表）。
城市综合体项目如何进行容积率分析-12页精选文档
城市综合体项目如何进行容积率分析如何进行容积率分析目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素，成为地方政府及开发商追捧的热点。
这类项目通常：一、功能组成复杂。
酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）;二、投资组成复杂。
投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。
三、终端消费复杂。
严格地说，它已经不是一个地产项目，而是一个区域建设，且这类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。
包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。
本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。
政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。
城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出;美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。
政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。
政府对城市建设承担综合责任，以社会效益为主，开发商更多关注经济效益。
这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。
开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面：一是业态的合理性二是产品的可实现性三是经济的可盈利性营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈利性负责。
三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。
基于此，容积率分可沿以下思路：定性（土地性质、业态组合）重点研究业态组合的联动性定量（产品组合、建设规模）重点研究容积率分析（成本分析、财务分析）从经济角度说明赢利状况观点一：容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。
城市综合体项目如何进行容积率分析
城市综合体项目如何进行容积率分析城市综合体是指在城市中央地带，集合商业、办公、住宅、娱乐等多种功能于一体的大型综合性建筑群体。
随着城市化的加速发展，城市综合体的建设也越来越受到关注。
而在城市综合体项目的规划与设计过程中，容积率的分析是一个重要的环节。
容积率的概念容积率是指地块上建筑物总体积与地块面积的比值，又称建筑物密度，也可以理解为在一个地块上可以建造多少楼，是衡量城市空间利用效率的重要指标之一。
在城市综合体项目中，容积率的高低会直接影响项目的规划和设计，尤其是在城市土地资源紧张的情况下，如何合理控制容积率，实现资源的最大化利用，是城市规划与建设的重要问题之一。
容积率分析的步骤第一步：收集基础资料在进行容积率分析之前，需要收集包括地块面积、土地用途、周边环境、建筑物高度限制等在内的基础资料。
其中，地块面积和土地用途是容积率计算的核心数据，需要确保数据的准确性和全面性。
周边环境和建筑物高度限制则是影响容积率制定的重要因素之一。
第二步：确定容积率标准容积率标准的制定需要考虑到项目的规模、地段、周边环境以及土地用途等多个因素。
在此基础上，可以确定合理的容积率标准，以达到项目既能满足市场需求，又能最大限度地利用城市土地资源的目标。
第三步：制定容积率计算公式容积率计算公式是分析容积率的重要手段，要考虑到项目的土地用途、建筑面积、层数等多个因素。
在制定公式时，应考虑到单体建筑与整体建筑之间的关系，确保计算结果的准确性。
第四步：进行容积率计算在确定容积率标准和计算公式之后，可以根据基础资料和公式对项目的容积率进行计算。
通过计算结果可以发现项目的可行性和优化方向，为后续的设计和规划提供数据支持。
第五步：分析容积率优化方案在进行容积率分析的过程中，需要结合项目的实际情况，分析容积率的优化方案。
要考虑到项目的市场需求、土地利用、经济效益等多个因素，在满足容积率标准的同时，尽量实现资源的最大化利用和经济效益的最大化。
深圳城市更新单元规划的容积率制度优化研究——以坪山区城市更新单元规划开发量审批操作规则为例
16摘 要：实现利益的再分配是深圳城市更新的核心目标，完善的政策是完成更新利益分配的有效保障。
城市更新单元规划对政府、开发商和业主等多元主体进行利益博弈起到重要的影响作用，规划的总量和功能符合合理预定的目标，是实现规划协商和博弈的基础。
目前我国城市的飞速发展和市场竞争结构的不断调整，使得原有政策机制下的更新利益分配发生失衡问题。
为了建设科学性市场竞争机制，优化利益分配方案，本文从利益平衡角度开展研究，提出以“净拆建比+规划统筹”为核心的单元规划开发量测算方法，与现行的以单一规划统筹为核心规划开发量的方法有所区别，希望能为深圳城市更新工作提供参考和借鉴。
关键词：利益分配；规划开发量；净拆建比；商住比；商住规模［中图分类号］TU984 ［文献标识码］ A ［文章编号］1005-1783（2021）03-016-03深圳城市更新单元规划的容积率制度优化研究——以坪山区城市更新单元规划开发量审批操作规则为例陈 星1，2（1.深圳市坪山规划和自然资源研究中心，广东深圳 518000；2.北京大学深圳研究生院，广东深圳 518000）深圳市于2009年创造性提出“城市更新”模式，迄今为止，城市更新规划工作已经历10多年。
这是全国独有的创新性城市规划建设思路，深圳市政府和建筑企业始终在工程项目实施过程中，不断探索、研究，试图找到更适合城市发展的规划方案。
目前，深圳市的城市更新政策仍在以“打补丁”的方式不断深化和完善。
当我们观察和思考深圳市的发展历程时，可以发现，政府制定出台的制度和新规，无一不是为了消除早期城市更新工作的弊端。
作为平衡多方主体利益诉求的载体，城市更新单元主要从用地和用房两方面划分多方利益的边界，具体包括明确二元土地制度及产权关系、无偿移交公共设施用地、规划商品住房以及保障性住房等。
由于近年深圳房价快速上涨，城市发展定位提升以及人口结构不断优化等原因，环境的急速变化使更新制度面临着巨大挑战，尤其是城市更新过程中显现的“旧改暴利”“城市配套越改越不足”“空间越改越拥挤”等利益矛盾问题，在社会上形成诸多不良影响。
已出让土地申请调整容积率案例
已出让土地申请调整容积率案例1. 调整容积率的背景与必要性在城市规划与建设过程中，容积率是一个重要的指标。
其实际上是指地块上可建地上总建筑面积与地块面积的比例，是衡量城市空间开发利用效率的重要指标。
然而，在实际项目中，由于各种原因，容积率的设计可能会需要进行调整。
本文将以一个已出让土地申请调整容积率的案例为例，深入探讨这一城市建设领域的复杂问题。
2. 案例背景在某城市的市中心区域，一块已出让的土地上原计划建设一座商业综合体。
然而，由于城市规划调整、周边环境变化等因素，土地业主提出申请调整容积率，以期能够更好地利用土地资源，同时提高项目的经济效益。
3. 容积率调整的必要性与影响在讨论容积率调整的具体方案之前，首先需要明确其必要性和可能带来的影响。
城市更新、土地资源利用效率提高等都是调整容积率的必要性所在。
然而，由于规划设计、社会影响等因素，容积率的调整可能带来诸多争议和影响。
需要权衡利弊，单位来制定合适的调整方案。
4. 案例分析土地业主委托相关规划设计机构进行容积率调整方案设计。
项目周边规划、运营商需求等因素都被充分考虑。
设计师提出了一个符合城市规划，并且能够更好地利用土地资源的新方案。
该方案在充分考虑商业运营需求的基础上，进行了合理的容积率调整，并且结合了绿色建筑、智能化设施等现代元素，提高了项目的可持续性。
5. 容积率调整的反馈与实施该容积率调整方案得到了相关部门的认可与支持，并且在社会上也引起了一定反响。
尽管在实施过程中可能会遇到诸多困难，但经过多方协商和努力，最终顺利实施。
项目的落成不仅提升了城市空间利用效率，也为周边区域带来了经济效益和社会效益。
6. 对案例的思考与总结从这个案例中，我们可以看到容积率调整的复杂性以及其在城市建设中的重要性。
在实际项目中，不仅仅需要结合规划设计和商业运营需求，还需要考虑社会影响、可持续性等方面。
只有在多方共识和努力下，才能够实现容积率调整方案的顺利实施。
7. 个人观点与展望从这个案例中，我深刻认识到了容积率调整在城市建设中的重要性。
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矿产资源开发利用方案编写内容要求及审查大纲
矿产资源开发利用方案编写内容要求及《矿产资源开发利用方案》审查大纲一、概述
㈠矿区位置、隶属关系和企业性质。
如为改扩建矿山, 应说明矿山现状、
特点及存在的主要问题。
㈡编制依据
(1简述项目前期工作进展情况及与有关方面对项目的意向性协议情况。
(2 列出开发利用方案编制所依据的主要基础性资料的名称。
如经储量管理部门认定的矿区地质勘探报告、选矿试验报告、加工利用试验报告、工程地质初评资料、矿区水文资料和供水资料等。
对改、扩建矿山应有生产实际资料, 如矿山总平面现状图、矿床开拓系统图、采场现状图和主要采选设备清单等。
二、矿产品需求现状和预测
㈠该矿产在国内需求情况和市场供应情况
1、矿产品现状及加工利用趋向。
2、国内近、远期的需求量及主要销向预测。
㈡产品价格分析
1、国内矿产品价格现状。
2、矿产品价格稳定性及变化趋势。
三、矿产资源概况
㈠矿区总体概况
1、矿区总体规划情况。
2、矿区矿产资源概况。
3、该设计与矿区总体开发的关系。
㈡该设计项目的资源概况
1、矿床地质及构造特征。
2、矿床开采技术条件及水文地质条件。