金豫商厦市场及定位

金豫商厦市场及定位目录第一篇,市场分析一、豫园商城的现状分析二、豫园商圈特征三、项目周边代表商业, 四、消费构成及观念五、客户市场反馈及商业经营状况六、市场前景分析第二篇,项目定位一、市场定位二、定位思路三、目标消费群体四、定位依据五、项目总体定位六、业态及功能定位七、租金拟定八、目标客群前言:豫园“金豫商厦”项目的良好区域优势与发展前景说明了贵公司高瞻远瞩的发展策略,体现了投资决策的英明。

同策房产对此非常重视,希望通过我们不懈的努力和专业的工作精神能赢得贵司的信任,凭借我们的品牌、专业的工作团队为打造豫园“旅游购物休闲中心”贡献微薄之力。

对于“金豫商厦”,我司前期进行了严密的市场调查和研究,从豫园整体商业到核心区域商业发展等方面予以了深入的分析。

我们认为建成后的“金豫商厦”将是豫园核心商圈一个崭新的“旅游购物休闲中心”,也是整个豫园商圈发展规划过程中的不可或缺的重要组成部分。

从产品形态上说它是一个集零售、餐饮、休闲为一体的综合项目。

从区域发展角度看,豫园商圈未来几年的统一规划将逐步实施,因此,结合商圈特性以及市场需求为出发点,融入整个商圈的规划变革,最终完成定位概念的全部塑造,实现经济价值和社会效益的统一。

衷心预祝豫园“金豫商厦“的完美现世并盼望贵我合作成功，上海同策房产咨询有限公司----------------------------------商业事业部贰零零捌年肆月第一篇,市场部分一、豫园商城的现状分析本案所处的豫园商圈位于上海老城厢的东北部,北靠福佑路,东临安仁街,西南与上海老城隍庙毗邻,是集人文景观、明清建筑和特色商品于一体的商业中心和旅游胜地。

凭借超越四千万人次的年客流量,豫园形成了一个炽热的商圈,聚集着上海滩最为古老繁华的商贸形态,同时也是沪上旅游、黄金和小商品批发零售等行业的龙头老大。

作为上海传统商业重地“三街四城”中一城的豫圆商城,发展到目前其自身商业形态已十分成熟,核心商业区内几乎一铺难求,该区域的商业大多以小零售为主,大面积的则多为一些传统中式餐饮,不过近些年随着上海整体商业市场的大幅发展,不少国际国内的优秀连锁休闲餐饮品牌,如星巴克、满记甜品、DQ等,纷纷入驻,使得豫园商城内的业态布局更为丰富,也使得豫园商业的价值有了更新的体现同时带给了铺主们新的机会。

目前豫园商圈内的小商铺需求依然十分紧俏,沿街商业的租赁情况也十分良好,商圈内的产权商铺也是比较热门的焦点,经调查显示大部分客户比较看好50平米内的小面积商铺,而且楼层希望在2F以下。

按照目前的发展趋势,商圈内的产权商铺依然会有比较好的市场,影响其招商的因素将主要是面积、价格、定位。

二、豫园商圈特征旅游胜地,人气充足豫园旅游商城,位于老城厢东北隅,与老城隍庙、豫园毗邻,是上海唯一融“园林、寺庙、商市”为一体的旅游胜地。

海派文化的发源,七百余年的沧桑,包藏了丰富的文化内涵。

豫园地区在中外旅客中都享有因此,较高的知名度,是旅游者来上海的必到之处。

平均每天十余万的人流量为豫园带来了充足的人气。

特色商业,传统悠久老城隍庙市场的形成,与老城隍庙、豫园的发展变化,密切相关。

从明末清初开始,节会性的庙市逐步向固定市场演变,开店设铺,形成商街10余条,成为商人买卖交易聚会的场所。

民国时期,老城隍庙市场小商品的经营特色更为显著,基本上形成了“文化商品、小商品、珠宝玉器、点心、菜肴、食品、茶馆”等特色商业格局。

改革开放以后,城隍庙市场引进了许多现代化的业态形式,但与其他商圈相比缺乏强有力的竞争优势,在本地人的心目中留下深刻印象的仍然是传统的特色商业。

冲动消费,不成气候由于长期以来形成的传统模式,豫园旅游商城总体上消费层次不高。

游客来去匆匆,逗留时间短,平均消费水平低。

本地人大多为陪同来沪的亲朋好友而来,缺乏主动参与性。

而作为社会消费主力军的年轻一代,则对豫园感情淡漠,几乎不来豫园。

无论是旅游客还是本地客,在豫园的消费都属于冲动型的消费行为,不具有经常性和反复性,难以形成活跃的商业氛围,有消费层面的老龄化和低档化的趋势。

夜市冷清,资源浪费夜市冷清也是豫园地区面临的巨大困难。

下午四、五点钟光景,随着游客的匆匆离去,人流量骤减,商家纷纷打烊,夜市一片冷清,造成了晚间资源的浪费。

三、项目周边代表商业,上海老街业态主要以丝绸、布艺、茶叶、工艺品,古玩等构成,经营的项目利润较高,是豫园商城内较为有名的旅游品一条街,特色商品琳琅满目。

作为豫园内较为知名的一条商业街,其租金价格在25~30元/平方米/天,商铺面积在15-30平方,其主要的消费群体是国外散客,上海老街紧邻我们的项目对于商业氛围的连动将是十分有利的。

天裕百货天裕百货是上海市内最高、最大的明清风格仿古商业建筑,商场总面积12700 平方米 ,分为地上四层,地下一层。

天裕百货以“休闲、自然、时尚”为经营主题。

地下室主营男装和运动服饰,一楼主营运动休闲服饰,二楼以少女装、淑女装为主,三楼主营职业女装。

目前已更名为豫园百货。

华宝楼以工艺品,古玩,旅游纪念品,艺术品为主,尤其地下一层的古玩市场在上海有较高的知名度。

其面积在5-15平方,租金在10元/平方米/天,一层经营旅游纪念品和铂金饰品,其主要以柜台为主,面积在5—10平方,采用扣点形式,二层经营玉石和翡翠,分为柜台结合商铺的形式,面积在5—10平方,采用扣点形式。

三层经营古典家居和艺术品,面积在15—30平方,租金在6~8元/平方米/天。

其主要客源是旅行社带来客流,以国外游客为主。

豫安阁位于方浜中路三牌楼路,总体量6000平方米左右,分为4层单层面积在1500平方米左右,一二楼定位于茶叶,面积分割在15-30平方米,三楼定位于小吃广场,四楼定位于饰品。

具体租金将于2008年6月出台。

豫龙坊豫龙坊位于豫园商圈中轴线的南端,总建筑面积为36080平方米,根据豫园商圈在未来几年的整体规划,豫龙坊在定位上突破商圈原有格局,以打造豫园商圈夜市为出发点,消费群体以青年消费层为基础,定位于餐饮休闲娱乐为主、旅游消费群体为辅助的消费架构模式。

据目前商圈特性来看,豫龙坊的定位脱离市场结构,主次关系呈现颠倒的局面,租金过高也是其招商进度缓慢的重要原因。

市场消费结构的变化,需要时间来转变,豫龙坊的定位需要时间的推移来改变消费群的消费观念,改变经营商家对他的关注程度,目前豫龙坊的招商进度约达总面积的30%,已开业经营。

预计需要经过很长一段时间的市场培育,以及政府规划的逐步实施,豫龙坊才能发挥出他既定的价值。

目前租金,B1,10元/平方米/天 1F,22~25元/平方米/天2F,7.5~10元/平方米/天 3F,4~5元/平方米/天以上租金均换算成建筑面积计算,物业管理费用为80元/平方米/月,含中央空调,,押付条件为押三付二,该项目紧邻本案仅三牌楼路一街之隔,从目前该项目的定价来看,对方的投资回报要求似乎过高,不过可以看出该地区铺源紧缺的现象严重,一铺难求,因此出现了如此的高价。

从上述比较可见,我们项目的定位B1为古玩、1F、2F、3F部分为精品零售业,且经营中为分割小面积出租,远远小于经营餐饮的豫龙坊。

提升本案的租金升值空间的潜力依然十分可观,未来总体趋势看好。

四、消费构成及观念分析豫园商圈现有的人流构成,旅游者占了举足轻重的比例。

豫园商业旅游区是上海唯一融上海古邑历史风光、都市旅游、海派文化自然天成的“大观园”,吸引了海内外游客到此一游。

游客的到来虽然为豫园注入了充足的人气,但是游客的消费具有明显的冲动性,不具有经常性和反复性。

上海是国内商业最发达的城市,消费者选择的余地很大。

对于消费者来说,他们追求时尚、个性的东西,在物质消费的同时,注重精神上的满足。

而豫园商城恰恰缺乏这样一股强劲的磁力,吸引他们来豫园,并在这里产生消费的冲动。

因此,在随机的调查中,我们发现绝大部分本地人,或者很久没来过豫园,或者是陪同来沪的亲朋好友或客户,或者是为特殊需要来购买小商品。

至于购物休闲,朋友聚会,则不会选择豫园作为消费场所,侧面反映豫园目前夜市的萧条。

五、客户市场反馈及商业经营状况,商业经营状况,绿波廊属于老字号餐饮,属于各大旅行团主要就餐场所。

由于其性质是国营单位,不存在租金压力,所以其成为豫园商圈的唯一大餐饮。

,主要接待各旅行团,是各旅行社定点接待单位,。

南翔馒头是上海的特色小吃,其很受海内外游客的欢迎,加上宣传得力,是各游客及旅行团必到之处,每天的销售量也非常可观,由于其性质也属国营,也无租金压力。

,主要接待来自国内外各种游客,。

三牌楼路上的傣妹,满天星,吉阳楼,文页居,面积都在150平方米左右,经营各特色餐饮,其主要消费群体是内地旅游团及散客,由于其租金价格低,所以能长期经营。

类似于华宝楼,阅宾楼这样的商场,其商家主要靠旅行社带来的客户为主,其经营的都是暴利商品,玉石,古玩等,,而类似于豫园老街都是以上海特色产品和旅游纪念品为主,其经营的都是薄利多销的商品,手工艺品,珍珠等,。

此外,南翔馒头和食品商店经营的都是上海特色商品,其价格比较适中,也是各旅游人群竞相购买的商品之一。

客户市场反馈休闲娱乐,通过上海歌城,好乐迪和优派对项目所处区域的反馈,该区域的人群主要是以旅游人士为主,和他们开店所针对人群不相符。

娱乐业态经营的黄金时间在晚上,而该区域商场基本在7点开始关门,而7点后,该区域几乎没人。

该区域在娱乐业经营时间段内,也达不到他们开店的人流需求。

该商圈和上海的夜生活完全脱节,是这些商家不看好这一区域的重要因素之一。

通过BabyFace,cjw爵士酒吧,时光倒流,虹番主题酒吧,阿玛尼酒吧对项目市场的反馈,他们认为豫园商圈的人流主要是游客,酒吧的主要消费群体是商务和常住人口,豫园的消费人群年龄通常高于酒吧开店所需的年龄层次,酒吧的选址是要求在商务区和繁华地段,夜生活区域,。

而不是在旅游景点附近。

且要求周边有浓厚的酒吧氛围,周边以有一定数量的娱乐及商业业态,。

类似于衡山路,新天地。

目前政府对酒吧执照的发放越来越严格,致使酒吧客户数量大幅缩水,在招商方面造成一定难度。

餐饮商家,通过对苏浙汇,席家花园,虹桥人家,西厢记这些代表大餐饮商家调查发现,以上商家认为该区域属于以旅游消费为主的商圈,在营业时间上具有很大的限制,只能做中午档生意,即时按照一小时3次的座位周转率来算,还不一定能赚回其各方面成本。

而且餐饮业做旅行团生意盈利不高,没有一般商务宴请盈利多,而在城隍庙主要的消费人群应属内地游客,他们的人均消费远远达不到大餐饮开店所需的人均消费水平,即使人流达到了一定的开店标准,但是车流远远达不到他们开店标准,项目所处位臵偏离各主要交通干道,在其广告展示方面影响较大,以上商家都比较看好明星城这样地处主干道这样的商业项目。

目前项目所处区域不符合他们的开店标准。