商业街运营知识

商业街运营管理知识

商业街分类

商业街是指众多不同规模，不同类别的商店有规律的排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业街和环型组团式商业街。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，如墨西哥城起义者大街、纽约的百老汇大道、苏黎世的班霍夫大街、蒙特利尔的萨布洛克大街、巴黎香榭丽舍大街等等。在西方的经济理论中，它与购物中心、商业区等等有着严格的界限，是不可混淆的概念。目前，国内的商业街有如下几种分类方式：

按规模分类

大型商业街：在长度为1000米的标准基点上进行的商铺的有序布局，如上海的南京路和淮海路两大商业街，北京王府井大街和西单北大街两个大型商业街，目前全国最长的步行街是全长为1210米的武汉江汉路商业街。

中小型商业街：如深圳华强北路商业街和北京275米的大栅栏袖珍商业街。

按功能分类

综合型商业街：如南北总长度为1600米的北京西单商业街、乌鲁木齐中山路商业街、昆明青年路商业街。

专业型商业街：如杭州健康路丝绸特色街、福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一条街。按等级分类

市级商业街：如哈尔滨中央大街、天津和平路商业街。

区级商业街：如天津滨江道商业街、北京地安门商业街和方庄小区餐饮一条街。

除此之外还有按照不同性质来划分的，如商品性一条街、服务性一条街，如北京中关村电子一条街、北京西二环东侧的北京金融街。

商业街经营类别

商业街项目生存发展所依赖的是专业化的管理，包括对进驻商铺、业主、企业等权利义务的限制。由于其所管理的范围大、行业跨度大，要保证商业街朝着预期的目标前进，就需要更为细致的经营策略。

按照业主的经营行为分类

投资经营：商铺业主购买商铺后自己直接经营。

委托经营：商铺业主出于保险起见，将商铺委托商管公司租出去，让别人经营。

租赁经营：业主为规避风险或没有足够的资金时，以租赁方式获取商铺的经营权。

按照商业街的营销方式分类

一次性卖出：商业街完成招商工作后，将整个项目卖出。

租赁经营：照顾中小投资者的需求，不卖出商铺产权，提供使用权租赁的管理方式。

直接经营：商业街的管理公司直接引入产品，自行经营。

混合经营模式：将以上三种方式按照一定的比例混合经营。

选择经营模式要根据商业街管理公司的能力来确定，直接经营模式和混合经营模式的难度要比单纯的租赁和买卖要复杂得多.

商业街运营管理基础知识

运营管理是商业街运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物

管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。

随着商业街的发展，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。

需要商业街开发商在综合平衡各种关系的基础上制定招商政策，对微观商业经营主体进行控制，最基本的目标是微观商业经营主体在商业上能够生存，有足够的回报，让整个商业房地产开发能够获得效益。

商业街项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。推广策划应该面对国际性水准的众多机会的筛选，范围上要广，重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题，使合作商对项目有全面、深入的了解，便于进一步接触洽谈合作。

商业街的业态规划

商圈里业态越丰富，商圈经济也就越成熟，各业态根据商圈的特点，可以做到资源共享、优势互补。同样在商业街这样一个完整的生态系统内部，各业态也应相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。

一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占40%，具备餐饮功能的占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。但是，在业态组合方面必须有主次之分，

通常商业街的组成是以大型百货商店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主，普通超市、便利店等作为丰富商业街的补充形式出现。

商业街的空间布局

国际流行的街景构造是，商业街内街景全为内置环廊式，内街的人流、物流畅通无阻，主体结构有三种形态，全开放式、全封闭式、半封闭式。在内街的各式人行步道上将装配众多的公共服务设施，如休闲桌椅、公用电话、ATM取款机、自助银行、环保公厕、儿童乐园、园林景观、城市雕塑等。而目前中国城市的商业街大多数是借市成街的模式，近年来才开始注意到街道景观园林的建设。大量的人流意味着复杂交通流线的设计，交通网络的搭建特别是立体交通网络的设计越来越重要。例如上海南京路商业街，拥有24条地面公交线路、两条地铁线、市内环线高架路、市内铁路线以及黄浦江水运线，从而保障了南京路商业街的客流吞吐需求。中、小型商业街，在不具备立体交通网状的情况下，可采取平面互动交通网设计。条件再差，也要具备一侧、一面、两端交通疏导型交通网络条件。

商业街规划设计要点

一、尺度近人

建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。

商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。

建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的