国外房地产税制的借鉴和启示_段晓力

国外房地产税制的

借鉴和启示

□ 段晓力

摘要：从经济建设发展的进程看，要进一步抑制房价、打击投机、运用税收手段实现公平和效率的统一，实现房产税改革势在必行，我国财产税体系急待完善。国外的房产课税在税种设置、课征方法、征收规模和征收管理方面的经验有待于我们借鉴和思考。针对中国现行房产税制存在的问题，提出了物业税开征的设想和建议。

关键词；房地产税；物业税；税收原则；课税方法

１ 问题的提出——为什么要对房地产存量进行征税 房地产税，又称“不动产税”，

“财产税”　（ｐｒｏｐｅｒ－ｔｙ　ｔａｘ）或“地产税”，是以房屋为课税对象在不动产的占有环节课征的一种税。主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市场价值的升高而提高。在香港和东南亚地区，又叫做“物业税”。

如今，住房制度改革使越来越多的城市居民拥有了私人住房，高收入群体也将购买住宅作为保值投资的手段。这在一方面造成了一部分人同时拥有多套住房，而另外一部分人由于房价过高而买不起房的普遍现象，进而使社会的贫富差距进一步加大。住房占有量的多寡，已经成为区分人们财富多寡和贫富差异的标准之一。

住房是特殊商品，政府必须积极干预，才能保证住房市场健康发展。主要依据是房屋系具有空间固定性、价值昂贵性和使用耐久性的特殊商品，由于是人类生存的基本需要，所以房地产不仅仅是经济问题，更是社会问题。房地产开发涉及近５０个行业，对国民经济影响较大。特别是中国的房地产行业，目前系中国经济的根本命脉所在，政府不能放任不管。

基于这样的社会现实，中共中央十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”此后，财政部和国家税务总局的权威人士在公开场合阐述下一步税收改革基本思路时，也多次提及“物业税”内容。中国人民银行行长周小川在“２００３中国企业领袖年会”上表示，中国将在适当时机试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税（财产税），相应取消其他与房地产有关的税费。但是物业税的开征，在理论上还有许多问题尚未界定，在实施层面上有待进一步深化，在效率和公平问题上有待于探讨。２ 借鉴——对房地产课税的国际比较与启示

众所周知，包括房地产税在内的财产税，是当今世界大多数国家普遍开征的税，是一国税收体系的重要组成部分，构成西方国家地方政府财政收入的重要来源。

（１）课税对象的比较

国外的财产税严格来讲，其课税对象应该是纳税人的所有财产，但实际上，由于许多动产无法征税，各国对征收查实困难、征收费用过高或不易作价的财产，一般不列入课税范围。例如，在美国，财产税主

收稿日期：２００５－０４－１８

作者工作单位：厦门大学，福建 厦门 ３６１００５

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要是对不动产征收的，应税不动产主要有：土地和农场、空地、非农用居民设施（其中包括居民住房），以及商业工业设施等。课税对象大致分为几类：①有的国家采用以土地为课税对象的财产税如日本、奥地利的地价税、荷兰的土地收益税、泰国的地方开发税等。有些国家将其按土地及其地上建筑物、附着物合征不动产税，如英国、法国的不动产税、墨西哥的房地产税。②有的国家开征房屋税，有的国家与土地税合并征收，有的单独征收，税名各不相同，如英国的住房财产税、营业房屋税、荷兰的房屋消费税。③其他还有对不动产对不动产征收的不动产税，对不动产交易行为征收的不动产交易税，如土地增值税，契税。

总之，世界各国依据本国国情，建立了具有本国特色的财产税制。

（２）不同国家的征税方法比较

目前世界上绝大多数成熟的市场经济国家都实行对房产存量税方式，而大批发展中国家也已经开始采用这种做法。例如：在加拿大：税率是３年内不动产平均值的０．５％。也就是说，一套４０万元的房子，按０．５％的税率计算，一年为２０００元，平均到每个月不到２００元。但如果逾期缴纳物业税，就会被罚款和抽取利息，连续三年欠缴，政府便有权将物业拍卖。

在美国，为鼓励一般百姓购房，政府规定百姓在购第一套自住房时可以免除物业税，当购第二套住房时，就要对其征收财产税；再购第三、第四套住房时财产税就会有一个较大比例的增长。

在日本，对囤积土地就有很多限制政策，其中包括对土地保有、增值和交易进行征税。如果某块地在买入时是１００万元，后来增值到１０００万元，中间９００万元就要交税。即使拥有土地者不进行交易，经过政府评估后，土地拥有者也要为它缴税。

借鉴美国和德国的经验，物业税的纳税人应该是个人和企业法人，课税对象应对非农业区的居民住宅和建筑物为宜。政府对每三年查实一次，财产变动大的，可在变动当年予以改正。按年征收，根据具体情况也可分期缴纳。由税务机关向纳税人发出财产估价、税率、税额和纳税时间的通知。纳税人如果不按照规定的时间交税，就要加收罚息和滞纳金。如再不交税，就要拍卖其房产。（杜莉，国际税收，２０００） （３）在收入规模方面

除少数国家外，物业课税一般都是地方收入，占地方财政收入的绝大部分，成为地方收入的主要来源。在美国，地方财政收入主要来自财产税。虽然财产税由州和地方政府征收，但主要是地方政府征收。１９９１年各级政府的全部财产税中，９６．３％由地方政府征收，３．７％由州政府征收。在地方政府的税收中，财产税是最重要的，地方政府的全部税收收入中共有７５．３％来自财产税，财产税在地方政府的税收收入中占有如此高的比例，原因之一是地方政府自己没有征税权，而州政府不愿意把财产税以外的征税权力过多交给地方政府，这样财产税在地方政府的税收收入中，就有举足轻重的地位了。

在加拿大，一般财产税已经成为地方收入的主要来源，约占其地方全部税收收入的７５％左右。

需要说明的是，如果地方政府的收入仅仅依赖税收，那是不足以弥补地方开支的，在地方政府的全部收入中，还有很大一部分来自上级政府的拨付。

（４）征收管理方面

发达国家的财产课税制度，经过不断完善，已经形成了一套比较严密的征管制度，征收手段先进。首先，财产课税需要科学估价方法。发达国家的房产估价机构和估价制度比较完善，设有专门的估价机构。有专职的估价人员进行估价。这些估价机构一般来说在工作中独立性较强（尽管有的隶属于税务系统），纳税人对估价持有异议，可以申请复议和通过法律程序向法院提出上诉。现各国采用的估定价值包括市场价值、重置价值、收益价值。有的国家使用一种价值，更多国家采用多种价值。其次，财产税的课征以正确的财产估价所需要的比较完整的数据资料。在西方国家，由于承认财产私有，建立了私人财产登记制度，相关资料比较齐全，为财产课税的征收奠定了坚实的基础。同时，建立了规范的个人信用制度和实行了存款实名制，而随着网络技术的发展，税务当局很容易获得比较详尽的纳税人资料。第三是采用先进的征管手段，税务当局普遍采用计算机管理，通过网络，税务机关很容易查出纳税人的房产资料，评估后得出应纳税额。发出纳税通知书，也可以计算机收缴税款。

３　我国现行房地产税制存在的主要问题

在我国，财产税不仅税种单一，而且征税范围小，收入少。２００４年３月１４日，十届全国人大二次会议讨论并通过了宪法修正案，完善我国私人财产保护制度的工作已经启动，构建和完善财产税体系也迫在眉睫。

（１）房地产交易阶段税负过重，造成房价虚高，

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违背了税收的公平原则。

就公平原则而言，亚当斯密在他的《国富论》中指出：“一国国民，都需要在可能范围内，按照各自能力的比例，即按照各自在国家保护下享得的收入比例，缴纳国赋，维持政府。一个大国每个人需缴纳政府费用，正如一个大地产的公共租地者须按照各自在该地产上所受收益的比例，提供它的管理费用一样。所谓税负的平等或不平等，就看对这种原则是尊重还是忽视。”（斯密，１７７２）

现阶段，政府对国有土地实行的是“批租”土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，而其中大部分税费，用地者须一次性支付。这大大提高了土地的现值。我国《房地产法》规定：企事业单位按照出租房产租金的１２％或者按房产净值的１．２％缴纳房产税，在交易过程中，出售方按照出售价格的５％缴纳营业税，和按照利润总额的３３％的税率缴纳企业所得税，产生增殖后，还要按照增殖额的大小缴纳３０～６０％的超率累进税率交纳土地增值税，而购买方按照３～５％不等缴纳契税。据悉，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到６０％，建筑成本只占４０％。购房者买一套房子，房价中已经包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。事实上，房地产开发、土地占有的税费太多，在“羊毛出在羊身上”的前提下，税负过重，造成了房价过高的直接结果。

特别是近两年，我国相当一部分城市的房价每一季度的增长都在１０％以上，这就不利于土地的效率使用，也不利于居民住房状况的改善，造成了贫者愈贫，富者愈富，没有房产者与房产空置并存，违背了税收的公平原则。

（２）房地产税税制设计不合理，违背税收的财政原则。

所谓财政原则，是指应该满足财政收入的需要。（Ｗａｇｎｅｒ，１９５８，１１页）。之所以违背财政原则，这是因为：首先，计税依据不符合国际惯例。现行房产税是以房产原值减除一定比例（房产原值的１０％～３０％）后的余值计征，或按租金收入计征。而不是按国际通行的房产现值或评估价值计税，使得税收收入不会随着房地产价值的增加而增加，造成大量税收流失。其次，我国土地方面的税费（如城镇土地使用税）不是根据土地和价值计税，而是以土地面积即土地的数量作为计税的依据，因而不能反映土地资产的增值状况，因而不能提高财政收入。再次，根据土地使用性质的不同，一次收取７０年、５０年、４０年的土地使用权出让金，不仅加大了土地开发成本，提高了房地产的价格，造成城市财政的寅吃卯粮的局面，也不利于城市的可持续发展。

（３）内外有别的房地产税制，违背了税收的国民待遇原则。

城镇土地使用税征税范围仅包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地，对外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收城镇土地使用税。这样两套税制，不利于纳税人在公平的税负下竞争，同时也有损税法的权威，违背了国民待遇原则。去年底，建设部政策研究中心发布了研究报告，在对我国居民２０２０年居住目标作出定性定量的分析预测中提出，２０２０年我国城镇人均住房建筑面积预计达３５平方米，每套住宅平均面积达到１２０平方米——这才算小康之家的房子。另据２０００年全国人口普查统计，我国城乡人均住房０．７８间，城乡住房成套率约６７％。人均住房建筑面积８平方米以下的家庭仍占９．１％，约３０９１万户，其中城市和镇约１５２０万户、涉及城镇人口近５千万。根据这两项权威数据和各城镇的实际情况，在人均８平米到３５平米之间，制定一个合适的房产税起征标准，应该是比较合理的。（人民房产网）

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４ 对策——关于征收统一规范的房地产税的设想

（１）税费合并，简化税种。城镇房产税改革的重点是对目前的“财产税”按照“轻税、归并、简化”的原则进行。即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

（２）建立完善的征管体系，提高征管效率。

的确，由于财产课税具有税源分散广泛、区域性强等特点，且房产的交易频率和出租频率都不是很高，加之评估涉及到复杂的技术和巨大的工作量，评估应该委托注册的评估中介机构进行。

同一房产不是每年重新评估的，通常是对房产的坐落地进行划区，轮流进行，评估周期可以是４～５年。在一般情况下在每个评估周期内房产税的计税依据只评估一次。房产税按年计征，按月缴纳，年终汇算清缴。

房产税属于地方税，地方政府易于做到对本地区的税源实施严格监控，提高税收征管效率，同时财产税收入主要用于本地区提供公众服务，有利于形成“多征税，多提供公共服务”的良性循环机制。

（３）税制的设定

财产税其实也是所得税的补充，以调节富裕阶层财富为主，其目标是通过对社会财产的征税，缩小贫富差距。房地产税是对纳税人不动产的征税，对富人的财产和收入起着调节作用。房产税是地方居民承担公共服务费用的较好方式，因为富人占有的房产多，所享用的公共产品和服务也要多一些，自然需要交纳更多的税。可见，开征房地产税，有利于加强对富人财富的调节，缩小贫富差距，缓解社会矛盾。

借鉴美国和德国的经验，物业税的纳税人应该是个人和企业法人，课税对象应对非农业区的居民住宅和建筑物为宜。各地政府可以根据具体情况具体调节。在中西部地区，因为农村经济基础相对薄弱，经济文化相对落后，所以对农业区建筑物不宜征收。而对于经济发达地区，沿海经济开发区，各地政府可以酌情对农业区征收，但一定要有相应的税收优惠。

①物业税的计税依据：对于个人应该是财产净值—地区标准。但是对于法人是以全部房产价值（现值）为课税依据，必须设立房产税的起征点。根据不同的住房标准划定不同的档次，制定不同的征税标准，重点锁定高收入人群，防止“贫富倒挂”现象的出现，这完全符合谁收益谁拿钱的课税原则。

②税率：建议采用超额累进税率，个人的最低税率设定在年１％以内，随着资产的增多可以考虑逐步提高一个百分点。法人的适用税率略高一些，德国是高出２０％，比如个人适用的税率是年０．５％，那么法人为０．６％。可以参考。

③课征方法：建议每五年查实一次，财产变动大的，可在变动当年予以改正。按年征收，根据具体情况也可分期缴纳。

（４）建立有效的监督和惩罚机制。

物业税作为地方政府的主力税种，其税源充足。为了保证物业税的收取及时，减少偷税、漏税、抗税的发生，国家必须用明确的法律规范。由税务机关定期向纳税人发出财产估价、税率、税额和纳税时间的通知。纳税人如果不按照规定的时间交税，就要加收罚息和滞纳金。如再不交税，就要拍卖其房产。同时，还要加强宣传，提高居民对新的房产税的认识和缴纳的自觉性。

〔本文编辑：珈宝〕

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