国外房地产公司案例研究 美国四大房地产公司比较
房利美和房地美 (2)
房利美和房地美房利美（Fannie Mae，NYSE：FNM，旧名联邦国民抵押贷款协会），是最大一家美国政府赞助企业（GSE，Government Sponsored Enterprise）。
1938年美国国会设立联邦国民抵押协会(Federal National Mortgage Association，FNMA)，英文昵称Fannie Mae，中文常翻译为房利美。
隶属于联邦住房管理局(FHA)，发行等同国债地位的公债来获得资金，再用来购买向FHA担保的住房贷款，由此向房贷市场注入资金，同时也创造出来FHA担保房贷的二级市场。
但房利美收购的贷款有上限，以其保证服务于中低收入居民福利。
值得一提的是，房利美初期的经营模式是在市场萧条时从银行、储蓄机构等房贷放贷机构手中购买住房抵押贷款，为房贷市场注入资金，解决房贷的资产流动性问题；在房贷市场繁荣时通过销售活动抽回资金。
这种“逆风向”经营模式，实际在房贷市场上充当了类似中央银行的最后贷款人角色，具有很强的政策功能。
1954年，房利美成为一家部分私有的混合所有制企业(政府持有优先股，私人持有普通股)，1968年，房利美分拆后成为政府发起的完全私有的股份制公司，同时获权发行按揭支持证券(MBS)。
吉利美（Ginnie Mae）在1970 年发行了历史上的第一份MBS。
1970年，房利美获权购买未经联邦住房管理局保险或未由退伍军人事务部担保的普通抵押贷款。
1972年，房利美第一次购买了普通抵押贷款，并作为一项投资持有。
1981年，房利美第一次将抵押品组合起来发行了它的第一份MBS。
房地美（Freddie Mac，NYSE：FRE，又譯房貸美，旧名联邦住房抵押贷款公司），是美国政府赞助企业（GSE, Government Sponsored Enterprise）中第二大的一家，商业规模仅次于房利美。
联邦住宅贷款抵押公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC)，常称为Freddie Mac——中文通常翻译为房地美或福利美，也有翻译为房贷美。
案例分享之：美国帕尔迪
世界地产榜样－美国帕尔迪的经验解读
帕尔迪是美国最大的房地产开发商，在美国的市场占有率约为4％，而且 是在所有主流市场提供产品的公司。2005年公司实现销售收入为146.95亿 美元，净利润达到14.92亿美元。公司的业务遍及美国27个州54个城市， 2005年售房456.30万套，员工人数达到13,400人。
普尔特认为，有两个因素基本上可以解释 大部分住房购买行为：一是客户的生命周期， 二是客户的支付能力。普尔特以这两个因素为 坐标，建立了“生命周期与支付能力矩阵”。 运用这个矩阵，普尔特建立了2个大类、11个 子类的细分客户。
第一大类是以个人为单位的客户，其中有 首次置业者、常年工作流动人士、大龄单身贵族、活 跃长者。
普尔特公司的“客户服务七步 走”
思考讨论
请谈一谈在工作中，你是如何对客户进行 细分的，又是如何进行客户细分管理的？
第一步，举行一个开工前的见面会，向购房者介绍建造团队，并向 其详细说明建造过程。 第二步，施工期间，客户可以到房屋施工现场检查房屋的框架结构。 第三步，交付房屋之前，普尔特按照公司的质量标准对房屋进行 质量检查 第四步，在把房屋交付给客户之前，带领购房者熟悉和了解房屋中 每个部分的细节和功能。 第五步，交房后30天跟踪服务。检查房屋的整体状况，并对出现的 问题进行维修，并给客户开具一个工作清单。 第六步，3个月的后续跟踪服务，并对房屋进行质量检查。 第七步，11个月后续跟踪服务，对属于公司一年保修期内出现的 房屋问题进行检查和维修，并与客户商讨其他问题的解决办法
第二类是以家庭为单位的客户，其中有
ห้องสมุดไป่ตู้
单人工作的丁克家庭、双人工作的丁克家庭、有婴儿的 夫妇、单亲家庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭等。 各个细类客户的年龄段逐步上升。而按照支付能力由低到高排 序，则依次是：单人工作的丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家 庭、成熟家庭、空巢家庭、双人工作的丁克家庭、富足成熟家 庭。
美国三大养老地产REITs公司,揭秘REITs模式
美国三大养老地产REITs公司,揭秘REITs模式美国三大养老地产REITs公司，揭秘REITs模式一、美国养老地产REITs运营管理模式美国养老地产的主流投资商是REITs。
养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代，大型REITs公司拥有的物业数量可达600多处，其中，80-90%的物业都是自有的，其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。
总资产规模可达百亿美元以上，但员工却只有一两百人，属于典型的资本密集型企业。
REITs公司主要通过两种方式来运营旗下物业，一是净出租模式，二是委托经营模式。
在净出租模式下，REITs公司把养老/医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金费用（养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%，根据CPI 指数向上调整），而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。
在委托经营模式下，REITs公司将旗下物业托管给运营商，运营商每年收取相当于经营收入5-6%的管理费，但不承担经营亏损的风险，也不获取剩余收益；所有的经营收入都归REITs公司所有（美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元，是租金收入的3-4倍），所有的经营成本也由REITs公司负担，相应的，REITs公司获取租金及经营剩余收益，承担大部分经营风险。
由于净出租模式下，REITs公司的风险最低、收益最稳定，所以，为降低资金成本，传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营，少部分物业采用委托经营模式运营。
结果，即使是在金融海啸背景下，多数养老地产REITs公司仍能提供稳定的分红收益，从而打通了周期低谷中的融资通道。
“切”走了租金收益和一部分经营收益的REITs公司，凭借收益的稳定性，为养老地产市场提供了低成本的长期资金。
有鉴于此，我们认为国内养老地产的发展要想获得长期资金的支持，也必须切割出稳定收益的部分，以满足保守型长期投资人的需求。
美国房地产业简介
美国房地产业简介作为近十年来在中国最火爆的行业，房地产业的一举一动无不吸引着众人的目光。
这个行业诞生了福布斯中国富豪榜上一半的名单，也承载了太多人的财富、梦想、焦虑和悲欢。
如果把目光投向大洋彼岸的美国，美国的房地产行业又是怎样的一副光景？提起这个问题，可能许多人首先想到的是房利美房地美，是至今让全球经济步履维艰的次贷危机，是仍旧处在价格低谷的美国房市。
无可否认，这些现象都反映了美国房地产市场的重要一面，但房利美和房地美所代表的房地产抵押贷款行业，终究只是这冰山露出水面的一角。
在正式开始这一篇之前，必须要说明的是，中美两国的房地产行业存在巨大的差别。
美国可以做为一面镜子，让我们看清自己，但镜子本身与我们自己，却是截然不同的两种。
一、金融危机与美国房地产业如果要分析美国的房地产行业，就不能回避2008年金融危机。
这场金融危机对美国的房地产行业造成了如此巨大的打击，直到今天，美国的房地产公司仍然深陷于行业衰退的泥潭中无力自拔。
从财富500强的变化中可以显著的看到这种剧变。
在金融危机之前， 2008年美国财富排行榜全美1000强企业中包含了12家住宅建筑商、10家不动产商，这是近年来美国房地产行业入围公司最多的一年。
财富排名榜的主要依据是上一年度的销售收入数据，2008年，有8家住宅建筑商、4家不动产商入围全美财富500强。
入围财富500强的8家住宅建筑商：Centex、D.R.Horton(DR霍顿公司)、Lennar（莲娜公司）、Pulte Homes（普尔特）、KB家居、NVR、Hovnanian Enterprises （霍夫纳尼安公司）、Toll Brothers（托尔兄弟公司），都是纽交所上市公司，其中Centex已经于2009年被普尔特集团收购并停牌退市。
4家不动产商中，ProLogis（普洛斯）、CB Richard Ellis Group（世邦魏理仕）和Host Hotels & Resorts（酒店控股）也是纽交所上市公司，只有Realogy不是上市公司，但Realogy是著名的21世纪不动产（纽交所代码：CTC）的母公司。
房利美,房地美和雷曼兄弟破产的原因
浅谈房利美、房地美和雷曼兄弟破产的原因2008年，一场从美国华尔街刮起的金融飓风席卷全球，很多人一夜之间由百万富翁变成百万负翁。
其中美国第四大投资银行——雷曼兄弟公司以及美国两大房贷机构“房利美”和“房地美”等实力雄厚的企业宣布破产！那么，究竟是什么原因导致它们走上破产的道路呢？总的来说，造成这一悲剧性事件的原因是双方面的：外部原因和内部原因。
我们都知道次贷是引起此次风波的罪魁祸首。
而引起次贷危机的原因主要是美国房地产过热，吸引很多普通老百姓争相购房，但钱从哪里来呢，这样次贷就诞生了。
它们把钱贷给那些没多少收入或个人信用记录较低的人，在房价高涨的时候，由于抵押品价值充足，贷款不会产生问题；但房价下跌时，抵押品价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子被银行收回的处境，等到按揭人的房子真的被银行收回，那么他们的的贷款也就无力偿还了。
最终，受到重创的就是像房利美、房地美和雷曼兄弟这样的企业。
另外，作为政府发起企业，房利美和房地美必须提供公共服务。
2007年8月，次贷危机爆发后，政治家呼吁它们为稳定市场发挥作用。
在缺乏其他购买者的情况下，它们成了按揭市场的最后购买人。
一季度，两家机构共买入或担保了市场中81％的按揭证券。
并且，在这样一个特殊时刻，市场上出售的按揭证券的质量都是可疑的，因为金融机构都试图将他们最糟糕的资产出手。
尽管现在评估房利美和房地美提供公共服务的损失仍为时尚早，但毫无疑问，这是拖累两家机构的重要因素。
以上谈到的是导致它们破产的外在因素，而内在原因也是非常关键的。
作为一家顶级的投资银行，雷曼兄弟在很长一段时间内注重于传统的投资银行业务。
进入20世纪90年代后，随着固定收益产品、金融衍生品的流行和交易的飞速发展，雷曼兄弟也大力拓展了这些领域的业务，并取得了巨大的成功，被称为华尔街上的“债券之王”。
在2000年后房地产和信贷这些非传统的业务蓬勃发展之后，雷曼兄弟和其它华尔街上的银行一样，开始涉足此类业务。
全球最有钱的10家地产公司,他们都不盖房子!
01
美国：7家
02
加拿大：1家
03
英国：1家
04
澳大利亚：1家
02
Blackstone（黑石）
公司简介
成ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ时间：1985年
创始人：Stephen Schwarzman 和 Peter Peterson
公司规模：全球最大的私募股权公司之 一
总部地点：美国纽约
业务领域：房地产、私募股权、基础设 施等
Starwood
总结词
全球领先的房地产投资管理公司
详细描述
Starwood Capital Group成立于1991年，总部位于美国康涅狄格州。该公司专 注于商业地产、酒店和住宅地产的投资和资产管理，管理资产规模超过1000亿美 元。
GLP
总结词
全球领先的物流地产投资公司
详细描述
GLP成立于1989年，总部位于新加坡。该公司专注于物流地产投资和资产管理，管理着大量的物流地产和物流基 础设施，覆盖全球多个国家和地区。
公司排名
01
02
03
04
第7名
Colony NorthStar（科隆北 方之星公司）
第8名
Apollo Global Management（阿波罗全球
管理公司）
第9名
Starwood Capital Group（ 喜达屋资本集团）
第10名
Golub Capital（戈卢布资本 公司）
公司分布区域
Lone Star
总结词
全球领先的房地产投资和资产管理公司
详细描述
Lone Star成立于1995年，总部位于美国得克萨斯州。该公司主要从事房地产投资、资产管理、房地 产金融等业务，管理资产规模超过2000亿美元。
集团之美国购物中心(MOA)案例研究(59页) (2)
诺德史壮百货 20439㎡
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MOA 起源
这里过去是美国明尼苏达州职棒队和美式足球队的主场——布卢明顿市 美特体育馆，但1982年两队迁移到了省会新场馆 ，于是留下了这座
190191㎡的闲置场馆 。
由于旧馆的立地条件相当优越，三年后布卢明顿市空港当局购得此地并 进行开发，最初提出了四种方案：写字楼办公区、公寓住宅区、会议及旅游
明尼阿波里斯市的都会地区购物者三个月内到该购物中心的平均次数是 7.2 次，年均为 30 次
。
每年超过 4000万 顾客，创造 18亿 美元收益，这在世界上是绝无仅有的！
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第2篇 美国购物中心具体业态
• 购物——五大零售主力店、品牌店 • 娱乐、餐饮酒店、文化
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五大零售 主力店
中心和世界上客流量最大的购物中心，年收益 18 亿 美元，是世界购物中心的成功典范。
二期依照一期共有4层，投资10亿美元，总面积 52万㎡，建成后将与一期完全对接，配有宜家、
酒店、水上公园、体育中心、溜冰场、制片中心、影 剧院、博物馆、夜总会等，预计每年将吸引超过
2000万 客流量。
MOA 是怎样做到如此成功的呢？
游为一体，每年吸引游客超过6千万人次，年收益超过30亿
美元，超过迪斯尼乐园、大峡谷和环球影城的游客总量。
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555集团 在购物中心的管理经营上有很多值得我们学习的经验
为了深入学习借鉴他们的管理经验和理念 通过研究他们过去成功的案例更加直观了然！
而 美国购物中心（MOA）是555集团在过去30年中运作最成功的项目，现在让我
就业机会，同时整合零售、娱乐、餐饮、旅游、文化、酒店、展览等众多业态，无论是规模，还是
房地产五大国际顾问行及其业务和盈利模式
房地产五大国际顾问行及其业务和盈利模式作为房地产相关人士，应该具备起码的地产大局观，至少应该了解几家世界几大房产顾问及业务和盈利模式。
世邦魏理仕(CBRichardEllis)世邦魏理仕/世邦魏理仕(CBRichardEllis)是全球知名的综合性地产咨询服务公司，也是首家进入中国的国际地产咨询公司。
世邦公司1906年成立于美国旧金山，到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司；魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦，业务遍布世界各地。
1988年4月，两家公司合并成立了世邦魏理仕，因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。
由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势，世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度，为进入中国市场的IBM、NOKIA、ERICSSON等公司提供物业方面的服务。
比如为满足日本企业习惯的一站式服务要求，专门成立日本部，SONY公司在京的行政办公、展示卖场以及员工宿舍等都在此搞定。
近两年随着房地产项目的代理业务有所起色，公司开始将“为甲方服务”纳入主营范围。
世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔500强企业，为全球最大的地产服务公司(按2005年的营业额计算) 。
公司拥有员工约21,000名，为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。
2003年7月29日，世邦魏理仕完成了对显盛金融集团(InsigniaFinancialGroup)的收购，收购之后，世邦魏理仕的销售和租赁物业价值超过800亿美元，商业融资额超90亿美元；旗下管理的地产面积和公司物业超过7亿平方英尺，旗下管理的投资资产额为140亿美元，并为总资产价值4140亿美元的地产提供了4万项评估、估价及转让咨询服务，年收入逾17亿美元，在全球48个国家设有250家分支机构，堪称全球第一大地产服务企业。
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Lennar公司的发展历程简介 – 一个
靠兼并扩张的路程
1954 年
? Leonard Miller 投资10，000美金建立 F&R Builders ，开始在佛罗里达，迈阿密进入建筑行业， 专建家居住宅。 1961 年，Lennar年销售房屋 350栋，均价 $16,000 。
公司名称 Pulte Homes
成立时间
1956
上市时间
1972/1983
销售额 （百万美元）
净收益 （百万美元） 每股收益(EPS)
（美元）
$8,930 $454 $ 7.50
员工人数
1，100
Centex 1950 1969 $9,117 $ 795 $ 8.83 1，700
D.R.Horton
? 公司实施战略扩张计划，在 25个州、超过 40个地区市场开展业务，包括在 96 年进军 Mexico 市场；同时在内部进行精益化生产管理，对土地确认、客户 细分和房屋价格等方面进行一系列的精化管理。
? 现金收购 Blackstone 房地产公司在老年人住宅业务合资公司里净资产的股权； ? Pulte Homes 公司与 Del Webb 公司 (NYSE: WBB) 宣布完成并购，新的
可以提供住房抵押贷款服务、保险服务和战略技术投资服务。 1992 年，通过合资并购 Resolution Trust Corporation ，使Lennar在贷款和不动产抵押的商业运营方面取得了质的飞跃。
1986 年
? Lennar兼并了佛罗里达的 Development Corporation of America 。1991 年开始进入西部德州、 加州等市场。
? 公司并购了 ICM抵押公司（现为 PULTE 抵押公司），以更好的管理整个住房 买卖过程，为客户提供优质购买服务 ;
? 在新任总裁 Bob Burgess 领导下，在全公司以及服务 /原材料供应商推广质 量领先计划（ PQL），承诺为顾客提供优质的产品和服务，并为公司所修建 的房屋的结构和原材料进行商业的质量保险，解除顾客的担忧，开行业先河。 正是开始了精细化运营阶段；
PULTE 公司成为全国最大的房屋建筑商，每年将会有超过 60亿美元的营业收 入
Centex的历史简介
1952 年
1966 年 1973 年 1988 年 1996 年 2002 年
? 开始涉足居民住屋建设领域；1963年开始了在建筑材料制造领域的运营, 由于在在这一领域的积极扩张与卓越业绩,1994年公司属下的建材生产集 团又独立上市,公司出售了该集团49%的股权,从而又融资18.6亿美元； 1969年集团上市。
部分商业用房； 50年代末， Bill Pulte 调整业务战略，将业务集中在住宅市 场开发上，并开设了第一家分公司。
? 公司将业务成功拓展到华盛顿特区、芝加哥和亚特兰大等市郊，该地区逐渐 成为公司主要业务来源。 1969 公司年完成股份制改造并成功上市，首发普通 股20万股。 70年代中期，公司股票在美国证券交易所（ AMEX ）上市交易， 股票代码是 PHM 。 1983年, 公司的股票开始在 NYSE上市进行交易 ;
? 在并购了J. W. Bateson公司之后,进入建筑管理与服务领域。 随后，公 司在1978、1982、1987和1990年又先后并购了该行业的若干公司，使 公司该项业务成为全国行业内的领先者；
? 涉足房地产抵押贷款金融服务；在并购了联邦储备与信贷保险公司西南分 公司之后,公司进入商业银行领域；
美国四大房地 产公司比较
目录
1. 现状介绍 2. 发展历程 3. 地域市场 4. 并购历史 5. 业务范围 6. 土地储备 7. 金融服务 8. 红利政策 9. 企业文化 10. 运营模式 11. 美国四大房地产企业的一些指标对比
1、美国四大房地产公司 现状介绍
2003财务年度
美国四大房地产公司的基本数据 （2003财年）
0
销售额 净利润
454
Pulte Homes $8,930 $454
795
Centex $9,117
$795
625
Lennar $8,728
$625
751
D.R.Horton $8,908 $751
美国四大公司资产情况
元美亿
100
90
80
68.9
70
60
50
40
30
27.6
20
10
0
PULTE
89.9
Lennar
1954
1978/1991
1971
1992
$8,728
$8,908
$625
$751
$2.73
$5.10
美国四大公司销售额和利润情况 对比
元美万百
10,000 9,000
8,930
9,117
8,728
8,908
8,000
7,000 6,000 5,000
4,000
3,000 2,000 1,000
21.2
CENTEX
净资产
57.6 22.3
LENNAR 总资产
60.2 22.7
HORTON
2、美国四大房地产公司 的发展历程
Pulte Homes 公司的历史简介
1950 年 1956 年 60年代
中期
70年代 80年代
中期
90年代初
1999 年 7月 2001 年7 月
? 18岁的公司创始人 Bill Pulte 卖出自己生平第一套房； ? Pulte Homes 公司正式注册成立，业务主要集中在 Detroit 郊区修建住房和
1969 年
? 开始发展，拥有并管理商业建筑和多单元住宅。 1970 年，正式更名为 Lennar Corp.1971 年，在纽 约证交所上市。 1972 年，进入亚利桑那州市场，开始成为全国性公司。
1984 年
? 建立Universal American Mortgage Company ， Lennar 开始进入金融服务领域。到 1996 年，
? 对公司发展有着重要意义的并购是1972年兼并Fox & Jacobs公司，该公 司在达拉斯、福特沃茨市场占有15%的份额。此后，新成立的F&J公司一 直在这两个市场上占有相当重要的地位。
? 公司的业务结构实现了战略性的大调整,将原有的房地产抵押贷款业务和传 统信贷商业银行业务合并、扩展为更为全面的房地产金融服务业务，同时 加强了不动产业务。