石家庄市林荫大院项目2019年度销售方案提报63p
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地下建筑面积：85884㎡ 建筑密度：21.30% 容积率：3.24 绿地率：31% 车位数——地上：110个
地下：2494个
Ⅰ. 工作条件
经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础
A地块
（回迁区）
C地块
（商品住宅区）
B地块
（商住区）
D地块
（商住区）
本案产品及户型配比
廉租住宅 幼儿园
Ⅰ. 工作条件
推出8栋房源
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
Market 竞争对手
汇君城
区位：新华区中华北大街与北二环交口西行200米 规模：占地面积 42.5万㎡ ，建筑面积 100万㎡ 容积率：2.4 绿化率：35% 总户数：6800户 建筑形态：18层时尚高层、10层经典板式小高层、
四居149㎡-222㎡ 开盘时间：未定 目前售价：住宅均价6800-7500元左右 促销政策：目前推二环边C区公寓，之前销售基
本以团购方式进行，团购价4800元/㎡ 销售情况：目前推31-51㎡公寓，均价4300元/㎡
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
Market 竞争对手
市场总体供略大于求。商品房供求比1.47：1，商品住宅供求比为1.45：1，开发企业在下 半年的供应节奏明显放缓。预计2019年度部分企业现金流和资金链加大，现金紧张局面可 能会加剧，在此压力之下，一些项目或将调整降价幅度。
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
商品房成交面积连续下挫，市场呈现探底趋势。 2019年1-11月石家庄商品房和商品住宅累 计成交431万平方米和310万平方米，较2019年同期分别下跌8.9%和22.1%。此外，成交量 分季度呈现出连续下挫的格局，淡季旺季因素非常微弱。
Ⅰ. 工作条件
经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础
通过本项目近2年的前期运作，已树立中国广厦在石家庄市的企业知名度及开发实力。 借助中国广厦品牌，兆翔房产已在当地政府层面及房地产业内建立了一定的知名度。 通过近2年的前期运作，本项目已形成一定的市场关注度，特别是在政府层面及业内。 但由于本项目未进入正式推广阶段，目前当地市民普遍对兆翔房产与项目详情认知较弱。
Market 竞争对手
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
2019年3月推出150㎡精装大户型，均价15000元/㎡，销售情况不佳。
中央悦城房价走势图
15500元/㎡
15500元/㎡
15500元/㎡
15000元/㎡
15000元/㎡
Market 竞争对手
雍和慢城
区位：新华区水上公园西600米，浩林公园东300米天翼路 规模：建筑面积55万平米 容积率：2.42 绿化率： 66% 建筑形态：9栋18层板式小高层；
6200元/㎡
6900元/㎡
7600元/㎡
8500元/㎡
8500元/㎡
Market 竞争对手
维多利亚时代
区位：裕华区体育南大街与塔南路交叉口西南角 规模：一期占地面积150亩，建筑面积 42万平方米 绿化率 ：33.47% 容积率：3.50 物业费：1.2元/平米.月 建筑形态：13栋30层高层 总户数： 2981户 主力户型：两室94方110方，三室134-147方，
5.5层纯正花园洋房 主力户型：62-130㎡多种户型 开盘时间：预计2019年6月 目前售价：均价4600元/㎡ 促销政策：一次性91折单价再减80元，贷款首付
30%，40%，50%优惠幅度分别为：98折、96折、 95折 成交均价：4200元/平方米 销售情况：年前开出4栋，剩余三分之一
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
一期 7.8万
688
二期 7.6万
452
三期 10.6万
928
四期 9.2万
832
合计 35.2万 2900
Ⅰ. 工作条件
经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础
一期
（约7.8万㎡/688套）
二期
（约7.6万㎡/452套）
三期
四期
（约10.6万㎡/928套）
（约9.2万㎡/832套）
Ⅰ. 工作条件
1. 销售准备工作 2. 销售其他相关工作
本案C地块经济技术指标
总用地面积：124794㎡ 建筑占地面积：26538㎡ 总建筑面积：490715㎡
地上建筑面积：404831㎡，其中： 住宅面积：370281㎡ 总户数约3200户 商铺面积：25020㎡（两层，局部三层） 幼儿园面积：6400㎡（21班规模） 其它配套用房：3130㎡
200-300套左右。
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
Market 竞争对手
弘石湾
区位：新华区友谊大街、联盟路、北二环及泰华 街围合区域
规模：总用地面积总占地350亩，总建筑面积约 80万平方米
容积率：2.5 绿化率：40% 建筑形态：6-22层高层住宅 总户数：总户数4488户 主力户型：二居90㎡-105㎡/三居110㎡-147㎡/
全年商品住宅成交均价微涨5.77%。2019年1-11月石家庄商品住宅成交均价为4968元/平方 米，较2019年同期上涨5.77%。2019年石家庄商品住宅成交均价无成交量作为支撑，基础 并不牢固。且自10月份后，价格已进入下行通道。
Marketห้องสมุดไป่ตู้竞争对手
聚和·远见
区位：裕华区建设大街与槐安路交汇处 规模：总用地面积约11.9万平方米，容积率
Ⅱ. 工作目标
整体销售目标/年度销售目标/企业品牌目标
本案总体销售目标为：通过三到四年的销售期完成本案所有产品的销售 （包括B地块商住产品）。
本案2019年度销售工作目标：暂定为一期4幢住宅总建筑面积的70%销售额。 具体年度目标销售额与回款额有待进一步确定。
通过2019年度的推广活动和销售行为，进一步充实兆翔房产的品牌形象，为林荫大院 的销售工作奠定良好的市场基础。
四居185-247㎡ ，公寓最小面积49平米。 开盘时间：2019年 目前售价：均价15500元/㎡（含4500元/㎡精装） 目前政策：一次性付款优惠300元/㎡ 成交均价：15000元/㎡ 销售情况：目前推出150㎡精装大户型，均价15000，
销售率约35%。
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
二、工作目标
1. 总体销售工作目标 2. 年度销售工作目标 3. 品牌目标
三、市场背景
1. 基本市场概况 2. 竞争楼盘分析 3.目标客群调研
四、营销策略建议
1. 市场推广策略建议 2. 销售执行策略建议
五、销售方案
1. 阶段划分 2. 推售控制 3. 价格制定 4.活动配合
六、销售代理相关衔接工作
3.1，总建筑面积约45万平方米 绿化率：39.72% 建筑形态：14幢20至33层ARTDECO风格的
高层住宅 总户数：约2000户 主力户型：90方二室、120方140方三室、
180方240方四室等 开盘时间：2019年06月首次开盘 目前售价：8500元/平方米 促销政策：一次性优惠230元/㎡；贷款优惠
四室168方 开盘时间： 2009-10-01 目前售价：一期现房7200元/㎡ 促销政策：一次性付款97折； 成交均价：无 销售情况:一期余1套、二期未开，一期省委团购、
二期省国资委团购、三期还未拆迁
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
Market 竞争对手
万达广场
区位：裕华区槐安路与建华大街交叉口两侧 规模：占地面积 40万平米，建筑面积 184.3万平米 容积率：3.40 绿化率：35% 物业费：1.2元/㎡/月 建筑形态：将建成集超五星级洲际酒店、大型购物中心、娱 乐中心、商业步行街、国际5A写字楼、国际公寓、高端住宅为 一体的首席城市综合体。 主力户型：住宅（两室85-106㎡/三室102-136㎡/四室160㎡ ） 开盘时间：2019年7月4日、 2019年6月1日 目前售价：均价8000/㎡ 促销政策：全款9.2折，贷款9.6折 成交均价：7600元/㎡ 销售情况：目前在售住宅2栋，销售率达70%，
150元/㎡ ;老带新：新客户减免50元/㎡，老 业主送5000元北国购物卡 成交均价：8200元/平方米 销售情况：一期售罄，二期销售率约40%。
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
Market 竞争对手
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
聚和·远见价格走势图
2栋写字楼，4万㎡风情商业街 总户数：总户数1048户 主力户型：84-142㎡户型 开盘时间：预计2019年4月中旬开盘 目前售价：6400元/平方米 促销政策：目前正在办卡，存2万抵3万 成交均价：6000元/平方米 停车位：1:1.2 销售情况：预计2019年4月中旬开盘，推出2栋房源
Ⅰ. 工作条件
经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础
小结
本项目距离具备法定可销售条件仅6个月，项目的前期形象推广可步入后期完善 和实施阶段。
项目售楼部及样板区开放至可销售时间不足2个月，前期客户的积累需要在短期 内完成，并由意向客户迅速转化为成交。
广厦在当地知名度已具备，但需进一步提升，以品牌带动项目的知名度和销售率。 通过广厦品牌的嫁接及项目好感度的提升，树立兆翔房产的企业品牌和行业地位。
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
商品房供应波动剧烈。2019年1-11月石家庄商品房累计供应633万平方米，较2019年同期 上涨12.7%。其中，商品住宅累计供应450万平方米，较2019年同期上涨20.8%。开发企业 在供应力度和推盘意愿上仍比较强烈，但与2019年相比，商品房供应量增长幅度明显放缓。
经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础
项目售楼部及样板区于2019年2月中旬动工，计划于2019年8月中旬施工完成，8月底交付使用。 项目一期工程预计于2019年4月底动工， 计划于2019年10月中旬±0以下结构施工完成。 项目首期预售许可证计划于2019年10月中旬取得。
2019.3.16摄于售楼部工地现场
近期将再次推出新房源
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
Market 竞争对手
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
万达广场价格走势图
13000元/㎡
7000元/㎡
7000元/㎡
9000元/㎡
8000元/㎡
Market 竞争对手
中央悦城
区位：裕华区槐北路与育才街交叉口西行100米 规模：占地面积 5.7万平米，建筑面积 20万平方米 容积率： 3.50 绿化率 ：30% 物业费：3元/平米.月 建筑形态：7栋高层 住宅 总户数：总户数662户 主力户型：二居98㎡ ，三居139-154㎡ ，
经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础
85-100㎡ 110-130㎡ 131-140㎡ 141-180㎡ 220㎡ 合计
1270户 684户 676户 174户 95户 2900户
12.1万㎡ 8.7万㎡ 9.4万㎡ 2.8万㎡ 2.2万㎡ 35.2万㎡
建筑面积 套数
分期 （㎡）
（套）
星河御城
区位：新华区中华北大街与北二环交口 西行200米
规模：占地600亩，建筑面积52万㎡ 容积率：3.2 绿化率：42% 建筑形态：18栋高层住宅、7000平米
会所 主力户型：一居60-65㎡， 二居80-124
㎡，三居130-145㎡，四居170-240㎡ 开盘时间：预计2019年6月 目前售价：均价5600元左右 促销政策：无 成交均价：5600元/平方米 销售情况：积累客户计划2019年6-7月
林荫大院项目2019年度销售方案提报
The 2019 annual sales plan report for Park County
V1.0 beta 22 March 2019
© reg design & design right 专项设计，版权所有
目 录 CONTENT
一、工作条件
1. 项目经济指标 2. 项目产品配比 3. 项目开发分期 4. 项目工程进度 5. 品牌市场基础
地下：2494个
Ⅰ. 工作条件
经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础
A地块
（回迁区）
C地块
（商品住宅区）
B地块
（商住区）
D地块
（商住区）
本案产品及户型配比
廉租住宅 幼儿园
Ⅰ. 工作条件
推出8栋房源
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
Market 竞争对手
汇君城
区位：新华区中华北大街与北二环交口西行200米 规模：占地面积 42.5万㎡ ，建筑面积 100万㎡ 容积率：2.4 绿化率：35% 总户数：6800户 建筑形态：18层时尚高层、10层经典板式小高层、
四居149㎡-222㎡ 开盘时间：未定 目前售价：住宅均价6800-7500元左右 促销政策：目前推二环边C区公寓，之前销售基
本以团购方式进行，团购价4800元/㎡ 销售情况：目前推31-51㎡公寓，均价4300元/㎡
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
Market 竞争对手
市场总体供略大于求。商品房供求比1.47：1，商品住宅供求比为1.45：1，开发企业在下 半年的供应节奏明显放缓。预计2019年度部分企业现金流和资金链加大，现金紧张局面可 能会加剧，在此压力之下，一些项目或将调整降价幅度。
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
商品房成交面积连续下挫，市场呈现探底趋势。 2019年1-11月石家庄商品房和商品住宅累 计成交431万平方米和310万平方米，较2019年同期分别下跌8.9%和22.1%。此外，成交量 分季度呈现出连续下挫的格局，淡季旺季因素非常微弱。
Ⅰ. 工作条件
经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础
通过本项目近2年的前期运作，已树立中国广厦在石家庄市的企业知名度及开发实力。 借助中国广厦品牌，兆翔房产已在当地政府层面及房地产业内建立了一定的知名度。 通过近2年的前期运作，本项目已形成一定的市场关注度，特别是在政府层面及业内。 但由于本项目未进入正式推广阶段，目前当地市民普遍对兆翔房产与项目详情认知较弱。
Market 竞争对手
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
2019年3月推出150㎡精装大户型，均价15000元/㎡，销售情况不佳。
中央悦城房价走势图
15500元/㎡
15500元/㎡
15500元/㎡
15000元/㎡
15000元/㎡
Market 竞争对手
雍和慢城
区位：新华区水上公园西600米，浩林公园东300米天翼路 规模：建筑面积55万平米 容积率：2.42 绿化率： 66% 建筑形态：9栋18层板式小高层；
6200元/㎡
6900元/㎡
7600元/㎡
8500元/㎡
8500元/㎡
Market 竞争对手
维多利亚时代
区位：裕华区体育南大街与塔南路交叉口西南角 规模：一期占地面积150亩，建筑面积 42万平方米 绿化率 ：33.47% 容积率：3.50 物业费：1.2元/平米.月 建筑形态：13栋30层高层 总户数： 2981户 主力户型：两室94方110方，三室134-147方，
5.5层纯正花园洋房 主力户型：62-130㎡多种户型 开盘时间：预计2019年6月 目前售价：均价4600元/㎡ 促销政策：一次性91折单价再减80元，贷款首付
30%，40%，50%优惠幅度分别为：98折、96折、 95折 成交均价：4200元/平方米 销售情况：年前开出4栋，剩余三分之一
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
一期 7.8万
688
二期 7.6万
452
三期 10.6万
928
四期 9.2万
832
合计 35.2万 2900
Ⅰ. 工作条件
经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础
一期
（约7.8万㎡/688套）
二期
（约7.6万㎡/452套）
三期
四期
（约10.6万㎡/928套）
（约9.2万㎡/832套）
Ⅰ. 工作条件
1. 销售准备工作 2. 销售其他相关工作
本案C地块经济技术指标
总用地面积：124794㎡ 建筑占地面积：26538㎡ 总建筑面积：490715㎡
地上建筑面积：404831㎡，其中： 住宅面积：370281㎡ 总户数约3200户 商铺面积：25020㎡（两层，局部三层） 幼儿园面积：6400㎡（21班规模） 其它配套用房：3130㎡
200-300套左右。
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
Market 竞争对手
弘石湾
区位：新华区友谊大街、联盟路、北二环及泰华 街围合区域
规模：总用地面积总占地350亩，总建筑面积约 80万平方米
容积率：2.5 绿化率：40% 建筑形态：6-22层高层住宅 总户数：总户数4488户 主力户型：二居90㎡-105㎡/三居110㎡-147㎡/
全年商品住宅成交均价微涨5.77%。2019年1-11月石家庄商品住宅成交均价为4968元/平方 米，较2019年同期上涨5.77%。2019年石家庄商品住宅成交均价无成交量作为支撑，基础 并不牢固。且自10月份后，价格已进入下行通道。
Marketห้องสมุดไป่ตู้竞争对手
聚和·远见
区位：裕华区建设大街与槐安路交汇处 规模：总用地面积约11.9万平方米，容积率
Ⅱ. 工作目标
整体销售目标/年度销售目标/企业品牌目标
本案总体销售目标为：通过三到四年的销售期完成本案所有产品的销售 （包括B地块商住产品）。
本案2019年度销售工作目标：暂定为一期4幢住宅总建筑面积的70%销售额。 具体年度目标销售额与回款额有待进一步确定。
通过2019年度的推广活动和销售行为，进一步充实兆翔房产的品牌形象，为林荫大院 的销售工作奠定良好的市场基础。
四居185-247㎡ ，公寓最小面积49平米。 开盘时间：2019年 目前售价：均价15500元/㎡（含4500元/㎡精装） 目前政策：一次性付款优惠300元/㎡ 成交均价：15000元/㎡ 销售情况：目前推出150㎡精装大户型，均价15000，
销售率约35%。
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
二、工作目标
1. 总体销售工作目标 2. 年度销售工作目标 3. 品牌目标
三、市场背景
1. 基本市场概况 2. 竞争楼盘分析 3.目标客群调研
四、营销策略建议
1. 市场推广策略建议 2. 销售执行策略建议
五、销售方案
1. 阶段划分 2. 推售控制 3. 价格制定 4.活动配合
六、销售代理相关衔接工作
3.1，总建筑面积约45万平方米 绿化率：39.72% 建筑形态：14幢20至33层ARTDECO风格的
高层住宅 总户数：约2000户 主力户型：90方二室、120方140方三室、
180方240方四室等 开盘时间：2019年06月首次开盘 目前售价：8500元/平方米 促销政策：一次性优惠230元/㎡；贷款优惠
四室168方 开盘时间： 2009-10-01 目前售价：一期现房7200元/㎡ 促销政策：一次性付款97折； 成交均价：无 销售情况:一期余1套、二期未开，一期省委团购、
二期省国资委团购、三期还未拆迁
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
Market 竞争对手
万达广场
区位：裕华区槐安路与建华大街交叉口两侧 规模：占地面积 40万平米，建筑面积 184.3万平米 容积率：3.40 绿化率：35% 物业费：1.2元/㎡/月 建筑形态：将建成集超五星级洲际酒店、大型购物中心、娱 乐中心、商业步行街、国际5A写字楼、国际公寓、高端住宅为 一体的首席城市综合体。 主力户型：住宅（两室85-106㎡/三室102-136㎡/四室160㎡ ） 开盘时间：2019年7月4日、 2019年6月1日 目前售价：均价8000/㎡ 促销政策：全款9.2折，贷款9.6折 成交均价：7600元/㎡ 销售情况：目前在售住宅2栋，销售率达70%，
150元/㎡ ;老带新：新客户减免50元/㎡，老 业主送5000元北国购物卡 成交均价：8200元/平方米 销售情况：一期售罄，二期销售率约40%。
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
Market 竞争对手
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
聚和·远见价格走势图
2栋写字楼，4万㎡风情商业街 总户数：总户数1048户 主力户型：84-142㎡户型 开盘时间：预计2019年4月中旬开盘 目前售价：6400元/平方米 促销政策：目前正在办卡，存2万抵3万 成交均价：6000元/平方米 停车位：1:1.2 销售情况：预计2019年4月中旬开盘，推出2栋房源
Ⅰ. 工作条件
经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础
小结
本项目距离具备法定可销售条件仅6个月，项目的前期形象推广可步入后期完善 和实施阶段。
项目售楼部及样板区开放至可销售时间不足2个月，前期客户的积累需要在短期 内完成，并由意向客户迅速转化为成交。
广厦在当地知名度已具备，但需进一步提升，以品牌带动项目的知名度和销售率。 通过广厦品牌的嫁接及项目好感度的提升，树立兆翔房产的企业品牌和行业地位。
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
商品房供应波动剧烈。2019年1-11月石家庄商品房累计供应633万平方米，较2019年同期 上涨12.7%。其中，商品住宅累计供应450万平方米，较2019年同期上涨20.8%。开发企业 在供应力度和推盘意愿上仍比较强烈，但与2019年相比，商品房供应量增长幅度明显放缓。
经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础
项目售楼部及样板区于2019年2月中旬动工，计划于2019年8月中旬施工完成，8月底交付使用。 项目一期工程预计于2019年4月底动工， 计划于2019年10月中旬±0以下结构施工完成。 项目首期预售许可证计划于2019年10月中旬取得。
2019.3.16摄于售楼部工地现场
近期将再次推出新房源
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
Market 竞争对手
Ⅲ. 市场背景
市场概况/竞争楼盘分析/目标客群调研
万达广场价格走势图
13000元/㎡
7000元/㎡
7000元/㎡
9000元/㎡
8000元/㎡
Market 竞争对手
中央悦城
区位：裕华区槐北路与育才街交叉口西行100米 规模：占地面积 5.7万平米，建筑面积 20万平方米 容积率： 3.50 绿化率 ：30% 物业费：3元/平米.月 建筑形态：7栋高层 住宅 总户数：总户数662户 主力户型：二居98㎡ ，三居139-154㎡ ，
经济指标/产品配比/开发分期/工程进度/品牌基础
85-100㎡ 110-130㎡ 131-140㎡ 141-180㎡ 220㎡ 合计
1270户 684户 676户 174户 95户 2900户
12.1万㎡ 8.7万㎡ 9.4万㎡ 2.8万㎡ 2.2万㎡ 35.2万㎡
建筑面积 套数
分期 （㎡）
（套）
星河御城
区位：新华区中华北大街与北二环交口 西行200米
规模：占地600亩，建筑面积52万㎡ 容积率：3.2 绿化率：42% 建筑形态：18栋高层住宅、7000平米
会所 主力户型：一居60-65㎡， 二居80-124
㎡，三居130-145㎡，四居170-240㎡ 开盘时间：预计2019年6月 目前售价：均价5600元左右 促销政策：无 成交均价：5600元/平方米 销售情况：积累客户计划2019年6-7月
林荫大院项目2019年度销售方案提报
The 2019 annual sales plan report for Park County
V1.0 beta 22 March 2019
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目 录 CONTENT
一、工作条件
1. 项目经济指标 2. 项目产品配比 3. 项目开发分期 4. 项目工程进度 5. 品牌市场基础