新区开发与PPP以梅溪湖片区开发为例
梅溪湖新城“绿色生态示范城区”开发汇报
金茂投资（长沙）有限公司
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金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司 长沙梅溪湖实业有限公司
标绿色：该项已按计划全部完成；标黄色：该项工作在进行中； 道路工程 2011年道路工程（麓龙路、骑川路、科技路、支路九） 工作内容 开始时间 完成时间 建设用地规划许可证 2012年4月17日 2012年5月15日 工程规划许可证 2012年5月16日 2012年5月31日 工程施工许可证 2012年6月1日 2012年7月15日 完成初步设计 2011年11月13日 设计图纸完成 2011年12月20日 确定总包单位 2011年11月10日 项目开工 2011年11月15日 路基清表 2011年12月23日 2012年1月12日 软基处理 挖除换填 2012年1月12日 2012年4月11日 抛石挤淤 2012年2月11日 2012年4月11日 强夯 2012年3月7日 2012年4月11日 雨污排水工程 2012年5月31日 2012年8月4日 路基填筑及土方开挖 路床精加工（96区） 2012年6月25日 2012年8月14日 2011年道路工程（C7、D2、D3、D4、D7、D8、E1、E2、E3路、环湖路） 2012年6月已完成D2路、D3路、 建设用地规划许可证 D8路、E3路 工程规划许可证 2012年6月已完成D8路、E3路 完成初步设计 2011年12月18日 设计图纸完成 2012年1月15日 确定总包单位 2011年12月10日 项目开工 2011年12月15日 路基清表 2012年2月4日 2012年2月15日 软基处理 挖除换填 2012年2月15日 2012年6月14日 抛石挤淤 2012年3月25日 2012年6月28日 强夯 2012年3月21日 2012年5月25日 雨污排水工程 2012年6月23日 2012年8月12日 路基填筑及土方开挖 路堤填筑（94区） 2012年5月29日 2012年8月2日
长沙梅溪湖国际新城二期概念规划
长沙梅溪湖国际新城二期概念规划
HPP建筑事务所
【期刊名称】《城市建筑》
【年(卷),期】2018(0)24
【摘要】长沙梅溪湖国际新城二期是长沙市湘江新区开发的点睛之笔,它将是完善长沙作为长株潭创新核心的重要一步.HPP建筑事务所受长沙金茂城市建设开发有限公司委托对梅溪湖国际新城二期的整体规划进行了优化及完善。
【总页数】6页(P68-73)
【作者】HPP建筑事务所
【作者单位】
【正文语种】中文
【相关文献】
1.面向实施的城市设计r——以长沙梅溪湖国际新城总体及核心区城市设计深化为例 [J], 李春亮
2.浅析策划在城市概念规划中的应用——以闽清县梅溪新城梅埔片区概念规划为例[J], 孙若菁
3.长沙梅溪湖新城低碳生态城市规划探索与实践 [J], 高侠
4.长沙梅溪湖新城慢行交通规划 [J], 刘祥峰;晏克非
5.公交导向型社区规划模式评价研究——以长沙市梅溪湖新城为例 [J], 何韶瑶;黄慧;李夺
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梅溪湖三大地块发展建议和可行性分析
梅溪湖三大地块发展建议和可行性分析梅溪湖是湖南省长沙市的一个大型综合性示范区，拥有梅溪湖片区、湖南大学科技城和芙蓉山片区三大核心地块。
以下是对这三大地块的发展建议和可行性分析：一、梅溪湖片区梅溪湖片区是梅溪湖综合性示范区的核心地块，也是整个示范区的龙头。
该地块的发展应注重协调城市规划、产业发展和生态环境建设。
具体建议如下：1.提升产业水平：在梅溪湖片区建设高新技术产业园区，培育壮大先进制造业、高新技术和现代服务业等产业。
引进国内外优秀企业和创新团队，依托湖南大学的科研实力，打造一个具有国际竞争力的创新创业平台。
2.完善城市功能：加强城市基础设施建设，包括道路、桥梁、供水、供电等方面的配套设施。
优化城市规划，改善道路交通拥堵问题。
同时，注重生态保护，建设绿色生态园区，提供优质的生活环境。
3.强化文化氛围：梅溪湖片区还应该注重文化的传承与创新。
建设文化设施，如艺术馆、博物馆、文化广场等，举办文化活动，提供多元化的文化服务。
同时，加强文化产业发展，培育文化创意企业，推动文化产业与科技创新融合。
二、湖南大学科技城湖南大学科技城是梅溪湖综合性示范区的重要组成部分，也是湖南大学的科技创新平台。
该地块的发展应结合高校优势和科技资源，推动产学研结合，促进科技创新。
具体建议如下：1.建设科技创新基地：在湖南大学科技城建设高水平的科研机构和创新中心，吸引科研人才和创新团队。
依托湖南大学的学科优势，聚集各类创新资源，推动科技成果转化。
2.促进产学研结合：加强高校与企业之间的合作，推动科技成果转化为实际生产力。
鼓励企业与湖南大学建立产学研合作基地，共同进行技术研发和创新实践。
3.培育科技创新企业：吸引高新技术企业和创新企业入驻科技城，提供创新创业平台和政策支持。
鼓励创业者创新创业，为科技创新提供更多动力。
三、芙蓉山片区芙蓉山片区是梅溪湖综合性示范区的生态核心地块，拥有优美的自然环境和独特的山水风光。
该地块的发展应注重生态保护和旅游开发。
EOD开发模式——(1)长沙市梅溪湖国际新城水资源规划及水环境整治工程
EOD开发模式——（1）长沙市梅溪湖国际新城⽔资源规划及⽔环境整治⼯程为推动实现⽣态环境资源化、产业经济绿⾊化，提升环保产业可持续发展能⼒，泛华集团多年来⼀直坚持⽣态优先，践⾏绿⾊发展理念，采⽤EOD模式，积极探索将⽣态环境治理项⽬与资源、产业开发项⽬有效融合，解决⽣态环境治理缺乏资⾦来源渠道、总体投⼊不⾜、环境效益难以转化为经济收益等瓶颈问题，在促进⽣态环境⾼⽔平保护和区域经济⾼质量发展等⽅⾯起到了积极作⽤。
多年来，泛华集团在长沙市梅溪湖国际新城⽔资源规划及⽔环境整治⼯程、武汉市青⼭⽰范区“海绵城市”建设等多个项⽬践⾏EOD开发模式，得到各界⼀致好评。
梅溪湖国际新城位于长沙⼤河西先导区核⼼梅溪湖，集⼭、⽔、洲、城于⼀体，稀缺价值不可复制。
项⽬总占地约11452亩。
根据长沙市政府创建梅溪湖国际新城“长沙未来城市中⼼”及“国际服务区、科技创新城”的要求，梅溪湖国际新城总体战略定位为：中国国家级绿⾊低碳⽰范新城，华中地区两型社会的新城典范，湖南省和长株潭最具国际化⽔平、科技创新、以⼈为本、⽣态宜居、可持续发展的活⼒新城。
2015年，泛华集团承接了梅溪湖国际新城⽔资源规划及⽔环境整治⼯程，该项⽬突破了传统的规划理念，以战略思维和系统思维为指导，提出了打造智慧⽣态、产城融合的智慧产业⽣态新城的⽬标，即将智慧、产业、⽣态等要素进⾏有机结合，站在城市运营管理的⾓度，创新理念、多层次切⼊、多⼿段综合治理，最⼤限度保持⽣态本底的前提下，对地块及周边⽔系综合规划，从梅溪湖⽔体内、外污染源治理及过程控制⼊⼿，采取上游污染源治理、⾬污分流改造、⼊湖撇洪渠治理、⼊湖⾬⽔净化、环湖海绵体建设等措施及区域⽔系综合管理规划、制度建⽴等多种⼿段，提⾼了区域⽔系统的安全性、极⼤地改善了区域环境，有⼒地促进了梅溪湖国际新城的快速发展。
在此项⽬的有⼒⽀撑下，梅溪湖国际新城也正逐渐成为具有国际⽔准规划设计、⼭⽔景观、创新运营管理的国际化新城。
长沙将投资200亿开发梅溪湖 生态岳麓呼之欲出
长沙将投资200亿开发梅溪湖生态岳麓呼之欲出
佚名
【期刊名称】《技术与市场：园林工程》
【年(卷),期】2005()9
【摘要】湘江、橘子洲、岳麓山这些自然界赋予长沙市的自然景观都在岳麓区。
再加上即将投资200亿元打造的岳麓商务区、西湖文化园、梅溪湖综合开发项目——新老“名片”完美结合，将使得一个崭新的生态岳麓朝星城市民“扑面而来”。
长沙市岳麓区区委、区政府主办的“中国·岳麓生态节”将在9月26日正式拉开帷幕，活动诗续到10月2日，整个活动将更有力地推动生态岳麓建设大步迈进。
【总页数】1页(P11-11)
【关键词】综合开发项目;长沙市;生态;投资;梅;自然景观;自然界;岳麓山;商务区【正文语种】中文
【中图分类】F323.4;X24
【相关文献】
1.心有多大拥军舞台就有多大——记长沙市岳麓区梅溪湖街道联络村村支书李国荣[J], 陈茂学;许靖;周仁
2.农村居民点用地整理潜力分析--以长沙市岳麓区梅溪湖街道5个村为例 [J], 杜娟
3.与“版”同行“印”照成长——长沙市岳麓区博才梅溪湖小学版画教育创新实践 [J], 李竟;彭晓平
4.博学于文约之以礼长沙市岳麓区博才梅溪湖小学 [J],
5.“两型”社会进程中拓展区农民城市融入与文明建设研究--以长沙市岳麓区梅溪湖街道为例 [J], 胡艳辉
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试论长沙市梅溪湖开发区的土地价值
试论长沙市梅溪湖开发区的土地价值作者：康叶红唐云松来源：《经济研究导刊》2014年第17期摘要：从土地的功能价值系统构成分析，土地具有经济价值、生态价值和社会价值等3个构成要素。
梅溪湖位于湖南省长沙“两型社会”综合配套改革试验区的大河西先导区。
梅溪湖开发区土地蕴涵巨大的经济价值、良好的生态价值和强大的社会价值，并且在未来的发展趋势上，其土地价值具有明显的增长态势。
关键词：梅溪湖；土地价值；评价；增长中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）17-0077-02土地价值问题，是中国土地经济理论界争论较多，分歧较大且至今尚未有统一理念的基本理论问题。
对长沙梅溪湖开发区的土地价值进行分析评价，必须建立在土地价值理论基础上。
一、土地价值理论概述关于土地价值理论，中国存在土地无价值论、全价值论、土地收益论、土地商品价值论、效应价值论、使用价值论、二元价值论等观点。
以马克思的劳动价值论分析，无价值而有价格的纯自然土地具有“虚假的社会价值”，已经人类劳动投入的土地是由土地物质和土地资本构成 [1]。
主张土地价值二元论的学者，把土地物质称为自然土地，把土地资本称为人工土地，认为“土地有自然土地和人工土地所构成，前者无价值而后者有价值，二者组成统一的整体”[2]。
如今，绝大部分土地都是经过人工开发过的，既包括原生的作为自然资源的土地部分，又包括经过人工开发的人工部分，这种土地可称为经济土地，是现实的经济资源[3]。
所谓土地价值，是指进入人类社会后，人类经过长期与自然的相互作用而沉淀凝结在土地或土地产品中的一般人类劳动。
而且土地价值具有历史增积累性、外部性、增长性和空间差异性等特殊性质[4]。
二、长沙梅溪湖开发区概况2007年12月14日，国家发展和改革委员会下发了《国家发展改革委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区的通知》。
梅溪湖片区的建设目标及空间组织与绿地景观规划分析
梅溪湖片区的建设目标及空间组织与绿地景观规划分析作者：卢淑姝来源：《中国房地产业》 2019年第17期文/ 卢淑姝湖南方圆建筑工程设计有限公司湖南长沙 410000【摘要】梅溪湖片区四周整体环境优美，山水景观资源优势明显，岳麓山、梅溪湖等自然环境为该区域形成了环境保护屏障。
且项目近周路网密集，商业氛围浓郁，分布着大量的餐饮、娱乐、休闲场所及零售店面，有利于商业优势的挖掘。
【关键词】梅溪湖片区；建设目标；空间组织；绿色景观梅溪湖片区项目总占地约11452 亩，总建面约945 万平米，其中住宅面积约710 万平米，商业商务面积约240 万平米，涵括高档住宅、超五星级酒店、5A 级写字楼、酒店式公??、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。
当前，梅溪湖片区将被建设为：中国国家级绿色低碳示范新城，华中地区两型社会的新城典范，湖南省和长株潭示范地区。
1、梅溪湖片区的建设目标依据“榜样中国、比肩世界”的规划理念，梅溪湖片区将被打造为具有国际水准规划设计、山水景观、创新运营管理的国际新城。
并且集中众多的企业精英，营造出全新的科技创新新城。
同时，对于新城的建设，十分注重对低碳理念的渗透，力求建设出低碳环保科技建筑的绿色生态宜居之城，结合产业培养以及功能复合的可持续发展健康城市。
该片区还制定了一系列的招商项目目标，其中焦点项目便是科技研发中心的建立以及商业商务中心的构建。
新城在建设的过程中，应用了高举高打的建设理念，全力对新能源以及新材料进行了研发，此外也大力发展了信息产业以及生物医药产业等，并且即将启动零碳展示中心，院士工作站以及科学家中心等。
其中，即将展示出一个震撼中国的商业商务中心，占地大约200 余万平方米，展示出了湖南未来的发展水平。
此外，对于建设的目标，需要对极具亲和性的工作、商业、人居等综合性的空间进行创设，以便对大众的生活进行丰富，满足更多的需求。
同时，还要对明智以及有效的结构形式以及高度实用性、灵活性的空间组合方式和阶段建设模式进行应用，使得可持续发展的经济性得到有效强度。
长沙梅溪湖地产项目(案例分析)资料
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勤奋 学习 创新 超越
3.调控政策
1月12日 行上调准备金率强 力遏制信贷冲锋
2月20日， 监会发布流动资金 贷款管理暂行办法 打击炒房者
3月18日， 国资委要求78家非 地产主业央企15天 出退出方案
4月15日， 国务院常务会:贷 款买二套房首付 不得低于50%
4月11日， 银监会：银行 不得对投机投 资购房贷款
增长率
2500
22.8%
25% 社会零售总额逐年变化图
2000 1500
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13.6%
13.1%
16.2%
14.8%
16.4%
19.8%
19.7% 18.6%
1524.9 1273.9
20% 15%
近两年，社会零售总额增幅维持在18%左右。 2010年上半年零售总额为849.8亿元，随着下半年
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2.十二五规划纲要
勤奋 学习 创新 超越
坚持消费为主、投资次之、出口再次
经济增长 方式转变
世界金融危机后，中国出口拉动经济增长之路已越走越窄。
各种形式的保护主义日益抬头。十二五规划提出“以转变经济 发展方式”为主线。
国民经济 支柱产业
转变
淡化房地产支柱产业地位，调整产业结构；扶植新兴战略产业
房地产业未来发展以调整结构为主，如加快保障性住房建设规 模、研究推进房产税改革等内容，逐年实施为房地产结构调整 提供缓冲空间。 重点扶持新兴战略性产业，纳入国民经济支柱产业的愿景，冲 击、稀释和代替房地产业的地位。
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5.开发商战略
勤奋 学习 创新 超越
沙坪建筑旗下开发公司在长沙已成功开发了 “宜居莱茵城”项目，并获得较好的市场美 誉度。本项目开发不仅要实现项目品牌的树 立，更肩负着企业发展与企业品牌建立的战 略使命。在长沙外来一线品牌开发商环伺的 市场竞争中，力扛本土开发商之大旗！
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三、新区开发法律治理的理念和规则
PPP （公私合作）
新区开发必然要贯彻PPP (Public Private Partnerships)的原则。
政策条件：《国务院关于促进节约集约用地的通知》 允许在土地前期开发阶段引入市场机制，但未对市 场机制如何在土地储备和供应这类高度计划管制的 体制内运作做出指引。
二、新区开发与PPP（续）
➢ 在不同公私合营合 同类型下的公私责 任分配
红色—政府部门责任 黄色—公私共同责任 绿色—私人部门责任
合同 类型
责任
制定行 为准则
完全的政府参 与项目 被动私人投资 项目合同
设计建造合同 项目（BT项目）
经营性合同项 目（TOT项目） 合资合同项目
BOT合同项目
资产 权属
企业以各种形式参与新区开发已经遍地开花，典型 的两个类型是：房地产开发企业为了取得土地参与 一级开发，实现一二级联动； 工程类企业为了获 取工程项目，以BT方式介入成片开发。
发展方向：新城公共行政管理和社会事业治理的改 革，均须遵循PPP 原则。
一、新区开发与PPP（续）
3、PPP的发展阶段
第一阶段：“点”、“线”型PPP项目 “点”：以厂区界限为特征，如污水处理厂、自来水厂、电厂、垃圾焚烧厂等 “线”：桥梁、公路、地铁、公交线路等 特 点 ：以BOT、TOT形式为主 与外部的界限清晰、复杂程度低、监管难度小 商业模式、收费模式、补贴模式比较明确
C. 区域红线内、宗地红 线或组团红线外的市 政基础设施配套建设
D.非经营性公共设施 （如文化、体育、教 育、医疗、卫生等）
E. 经营性项目
通常情况下，
政府须投资完成A及B。开发商通过 招拍挂取得出让土地，投资开发E。
C和D作为可调整参数，其投资者选 择、政府与投资者之间的合作方式、 权益分配模式按市场规则协商确定。
梅溪湖片区作为长沙大河西先导区的重要部分，将围绕“两型社会”目标， 按照“未来河西城市中心”和“国际服务和科技创新城”的高端定位，突出 生态、节能、创新、科技的理念，使之成为长株潭、湖南“3+5”城市群乃至 中部地区最具竞争力的国际化商务、创新中心和山水交融的生态宜居新城区。
一、新区开发与PPP（续）
第三个阶段：片区型PPP项目
片区型的PPP项目，是在点/线型、网络型的基础上，因应中国大规模新 城建设需要发展而来，不再是单纯的公用事业、基础设施领域的单一项目 ，而是进入到土地一级开发、城市运营和社会事业等领域，内涵比 点/线 型和网络型的PPP项目更为丰富和复杂，涉及城市规划，公用事业、基础 设施及其他社会事业、公共设施配套（包括各类经营性或非经营性的项目 ），政府公共管理、社区治理、产业导入等方面的内容。
新区开发与PPP— 以梅溪湖片区开发为例
颜俊 2014年7月
目录
一、新区开发与PPP 二、长沙梅溪湖片区开发案例 三、类似项目经验 四、法律服务产品
一、新区开发与PPP
1、新区的具体开发行为构成
市政大配套 一级土地开发
划拨 / 出让 二级土地开发
A.区域红线外的市政公 用事业基础设施建设
B. 征地/拆迁/安置/补偿
典型的代表是新区开发或新城镇开发。台湾称为新市政建设。
新区开发的边界不清晰，政府与投资人的合作更为复杂。政府需要让渡部 分公共权利，投资人可参与到原本由政府垄断的规划、征地、土地出让等 领域并分享权益。
目前，有关PPP的立法计划多着眼于市政公用事业和基础设施特许经营， 有关“片区”型PPP项目的相关法律制度仍不健全，项目的运行还是处于 摸着石 头过河、先行先试的探索阶段。
如开发商未直接投资建设C和D，C 和D的政府投资成本可通过收缴土地 出让金、划拨用地成本补偿款直接回 收，也可通过征收E建设、租售环节 的税费间接回收，实际仍由开发商及 小业主负担。
三、新区开发法律治理的理念和规则
2、新区开发的基本理念
城市经营
城市经营是指在政府的主导之下，将城市资源资产化、资 本化，以市场化手段和法律允许的方式进行城市资源的优 化配置与整合，以增加城市的综合竞争力和经济、社会财 富，提升市民生活水平。
城市资源：包括土地及配套基础设施、自然环境、生态、 人文、历史、居民素质等。
成功的城市经营：形成“三赢”局面，政府有政绩、开发 运营商有利润、市民有便利。
中国城市经营还面临且必须解决从城乡二元分割到城乡融 合一体的过渡问题。
城市经营的基本理念决定了掌握土地资源、规划管制权力及政策资 源的政府是新区开发的主导者或主要参与者
的问题，呈现不同的特征。片区型PPP项目是此轮PPP的焦点。
目录
一、新区开发与PPP 二、长沙梅溪湖片区开发案例 三、类似项目经验 四、法律服务产品
二、长沙梅溪湖片区开发案例
➢ 项目概况
长株潭城市群是国务院批准的全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配 套改革试验区。长沙市市委、市政府采取分步实施“两型”社会建设战略， 先期启动长沙市大河西先导区建设。梅溪湖片区作为先导区建设的核心部分 率先启动，项目规划用地面积约23万平方公里，核心区占地10000余亩。
资 投入
设计及 建造
运营 投资 税费减免及其他 维护 回收 优惠政策
被动的政府投 资项目
完全私人参与 项目
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一、新区开发与PPP（续）
➢ 新一轮PPP提出的原因
• 全面深化改革：国家治理体系和治理能力的现代化，市场在资源配置中起决定作 用
• 政府职能的转变与重新定位（政府与市场、企业关系重新界定） • 土地财政已经走到极致，未来比重可能下降，但也已经成型 • 金融资本市场发展与开放度不断提高 • 国企、民企、外资力量对比发生了变化，国有经济改革，鼓励民营经济发展 • 结论：中国的PPP具有全然不同于西方国家PPP的土壤和环境，因而也会面对不同
一、新区开发与PPP（续）
第二阶段： 网络型PPP项目 网络：产业特征体现为“网络”状，例如整个城市的供水、污水处理、燃气、 供 暖、公共交通系统 特点：采用公私合营、特许经营的方式 基本都有已有网络资产和投资人新增投资形成资产之间的关系处理问题 PPP项目经营者有面向终端用户收费的问题 很多城市将网络型产业分片或分环节进行PPP运作，导致出现公用事业经营 的“双轨制”