2019长沙梅溪湖先导区项目 商业发展建议 54P
梅溪湖——
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梅溪湖国际新城[1]位于长沙大河西先导 区核心梅溪湖，东起二环，梅溪湖国际新城(5 张)西接三环，北起龙王港，南至岳麓山支脉桃 花岭，环抱3000亩梅溪湖，集山、水、洲、城 于一体，稀缺价值不可复制。项目总占地约 11452亩，总建面约945万平米，其中住宅面积 约710万平米，商业商务面积约240万平米，涵 括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒 店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众 多顶级业态。根据政府创建梅溪湖国际新城 “长沙未来城市中心”及“国际服务区、科技 创新城”的要求，梅溪湖国际新城将被建设为： 中国国家级绿色低碳示范新城，华中地区两型 社会的新城典范，湖南省和长株潭最具国际化 水平、科技创新、以人为本、生态宜居、可持 续发展的活力新城
梅溪湖国际新城
—缔造城市大沙大河西先导区核 心区，总占地约11452亩，总建筑面积约1040万 平米，环抱3000亩梅溪湖，背靠4360亩岳麓山桃 花岭。地铁2号线贯穿新城，将于2014年通车。 新城涵盖高端住宅、商业、文化艺术中心、科技 研发中心等复合业态。。
梅溪湖未来发展前景： 依据“榜样中国、比肩世界”的规划理念， 梅溪湖国际新城将被打造为具有国际水准规划设 计、山水景观、创新运营管理的国际新城，汇聚 企业精英、塑造新城增长引擎的科技创新新城， 传递低碳理念、打造低碳环保科技建筑的绿色生 态宜居之城，融入产业导入、产业培养和复合功 能、具备内生活力的可持续发展之城，本着高举 高打的理念，着力发展新材料、新能源、信息产 业、生物医药、先进制造等符合湖南优势产业和 国家重点发展产业的产业，其零碳展示中心、科 学家中心、院士工作站和研发中心样板区即将启 动；而一个200余万平米的商业商务中心，一个大 型、高端、代表长沙未来高水平的国际CBD，也即 将惊艳亮相，势撼中国， 梅溪湖国际新城，成就 “长沙未来中心”之地位，助推长沙国际化的步 伐，成就长沙比肩世界的力量！
长沙岳麓区整体规划
资料范本本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载长沙岳麓区整体规划地点：__________________时间：__________________说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容第五部分岳麓山片区城市设计方案一、项目概况规划范围位于先导区中部，北倚龙王港，南至二环线，东临湘江，西至西环线。
规划面积为21.7平方公里。
二、功能与角色定位功能定位——岳麓山片区是以风景名胜区和大学城为特征的区域创新中心、城市综合服务中心，是城市的品牌和名片。
角色定位——人文鼎盛风光独特的风景名胜文教繁荣富于底蕴的大学园区科技创新充满活力的智慧高地环境优美形象突出的城市名片区位图三、规划设计方案1、土地利用规划：充分体现片区的整体功能分工即北部为城市综合服务中心；中部为传统校区；南部为新校区。
用地布局充分尊重和结合现实条件，利用改造提升契机，结合三个湖泊——咸嘉湖、桃子湖、后湖形成三片与功能分区相适应的公共服务中心。
结合现状的分布特点，综合安排校区、公共服务区、绿化休闲区和居住社区。
学校区建设与岳麓山风景名胜区形成共生关系，并成为岳麓山文化的重要组成部分。
2、道路交通规划道路交通规划充分体现内外分离。
外部为城市主干路和快速路，强调通过性和区域可达性；内部道路分片区形成相独立的内部系统，内部道路设计充分尊重现状的肌理和延续性。
轨道交通系统在片区核心穿过，在新一佳、东方红广场、后湖服务区、阳光100、湖南师范大学分别设立轨道车站。
在片区内鼓励进行非机动车系统的设计和安排，并积极利用改造空间形成完整有机的步行系统。
在大学城中倡导健康环保的交通出行方式3、城市设计城市设计方案重点体现南北两个湖区的空间形态组织，并成为未来的城市综合服务中心和新校区的共享服务中心。
核心区的布局充分结合轨道站点，采用TOD的建设模式。
长沙大河西先导区(滨江新城、洋湖垸、梅溪湖)规划
片区定位
以现代金融商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动引擎，以都市居住为依托的复合
型新都会中心。
金融商 务功能 商业为商务配套
形成多功能 互促共荣
休闲功能 文化功能
旅游功能 商业功能
商业为居住 配套
居住 功能
滨江新城是长沙建设两型社会的核心示范区，也是长 沙大河西先导区开发建设的核心与龙头项目，建成后 将容纳就业人口约35万，居住人口约22万，同时还将 吸引大量旅游、观光、购物、休闲的流动人口，成为 以现代商务功能为核心，以文化、休闲、旅游综合商 圈为驱动器，以都市居住为依托的复合型新都会中心。
洋湖垸片区
项目概况
洋湖垸片区位于岳麓山以南，北依岳麓山、东临湘江，与湖南省政府隔江相望。 由二环线、三环线及潇湘大道围合区域组成，东至湘江、南抵城市三环线，西至长潭西线， 北至城市二环线。
片区定位 新城拟打造成为集旅游、科普、休闲于一体的城市湿地公园，长沙大河西总部经济基
地和集中体现长沙大河西先导区环境友好示范价值的生态宜居社区。
土地开发时序
滨江新城土地开发周期为8-10年，以中央商务区为中心，向南北逐步推进，
坚持商业地块与住宅结合出让。
滨江新城地块编号图
教育配套
小 学:
北津城小学、三叉矶小学、郝家坪小学、西江小学、银盆岭小学
中 学：
白马中学、茶山中学、岳围中学、市二十中
公 园：
北津城遗址公园、岳华公园、谷岳公园、坦山公园、茶山公园、 古樟公园、施家港公园、观沙岭公园、银盆岭公园、徐家湖公园
根据国内外大多数CBD测算就业岗位的经验，一般平均每个就业岗位为25-30平方米，梅溪湖新 城公共建筑总面积为327.67万平方米，按照平均每个就业岗位27.5平方米计算，则梅溪湖新城可 提供的就业岗位数量约为11.92万个，梅溪湖新城总人口数量为17.8万人。
梅溪湖建筑方案
梅溪湖建筑方案梅溪湖是中国湖南省长沙市的一个规划建设项目，旨在创建一个国际化的综合性社区，包括商业、住宅、办公和休闲娱乐等功能。
梅溪湖的建筑方案是该项目的关键部分，它将为该地区的发展和经济繁荣提供重要支持。
梅溪湖建筑方案的核心理念是创造一个美丽、宜居和可持续发展的社区。
首先，建筑方案注重保护自然环境，将可持续发展作为优先考虑的因素之一。
例如，在开发住宅区时，建筑设计师们充分考虑了自然通风和采光，以最大限度减少对能源的依赖。
此外，复合型建筑物还采用了一系列环保技术，如太阳能发电和雨水收集系统等，以降低生活和商业活动对环境的影响。
其次，梅溪湖建筑方案致力于打造一个以人为本的社区。
建筑师们注重社区的可达性和可连接性，通过创造友好和可靠的交通网络，使居民能够轻松到达他们所需的服务设施。
此外，住宅和公共空间的规划布局也经过精心设计，以提供舒适和便利的生活环境。
例如，公园、健身中心和购物中心等公共场所被设置在临湖区域，以便居民可以享受湖景和户外活动。
此外，梅溪湖建筑方案还强调了建筑和自然环境之间的和谐共存。
建筑师们注重保护并最大限度地利用梅溪湖的自然资源，例如湖泊、花坛和绿地。
他们将建筑物与自然景观结合，创造出一个美丽而有活力的社区。
此外，建筑设计中使用的材料和色彩也与自然环境相协调，以提高整个社区的视觉吸引力。
最后，梅溪湖建筑方案还注重文化和艺术的融入。
建筑师们通过创造独特的建筑风格和艺术装饰，使社区成为一个文化繁荣和创意激发的场所。
例如，建筑外墙和公共空间通常会用上艺术品和雕塑，以提升整个社区的文化氛围。
此外，梅溪湖建筑方案还为艺术家和创作者提供了一个创造和表达他们的作品的平台。
总之，梅溪湖建筑方案是一个综合性的规划，旨在创建一个美丽、宜居、可持续发展和具有文化内涵的社区。
它将通过保护自然环境、注重人文关怀、强调和谐共存以及融入文化和艺术等手段，为梅溪湖地区的发展做出重要贡献。
这个建筑方案的实施将为当地居民提供一个更好的生活环境，同时也为城市的发展增添了独特的魅力。
EOD开发模式——(1)长沙市梅溪湖国际新城水资源规划及水环境整治工程
EOD开发模式——（1）长沙市梅溪湖国际新城⽔资源规划及⽔环境整治⼯程为推动实现⽣态环境资源化、产业经济绿⾊化，提升环保产业可持续发展能⼒，泛华集团多年来⼀直坚持⽣态优先，践⾏绿⾊发展理念，采⽤EOD模式，积极探索将⽣态环境治理项⽬与资源、产业开发项⽬有效融合，解决⽣态环境治理缺乏资⾦来源渠道、总体投⼊不⾜、环境效益难以转化为经济收益等瓶颈问题，在促进⽣态环境⾼⽔平保护和区域经济⾼质量发展等⽅⾯起到了积极作⽤。
多年来，泛华集团在长沙市梅溪湖国际新城⽔资源规划及⽔环境整治⼯程、武汉市青⼭⽰范区“海绵城市”建设等多个项⽬践⾏EOD开发模式，得到各界⼀致好评。
梅溪湖国际新城位于长沙⼤河西先导区核⼼梅溪湖，集⼭、⽔、洲、城于⼀体，稀缺价值不可复制。
项⽬总占地约11452亩。
根据长沙市政府创建梅溪湖国际新城“长沙未来城市中⼼”及“国际服务区、科技创新城”的要求，梅溪湖国际新城总体战略定位为：中国国家级绿⾊低碳⽰范新城，华中地区两型社会的新城典范，湖南省和长株潭最具国际化⽔平、科技创新、以⼈为本、⽣态宜居、可持续发展的活⼒新城。
2015年，泛华集团承接了梅溪湖国际新城⽔资源规划及⽔环境整治⼯程，该项⽬突破了传统的规划理念，以战略思维和系统思维为指导，提出了打造智慧⽣态、产城融合的智慧产业⽣态新城的⽬标，即将智慧、产业、⽣态等要素进⾏有机结合，站在城市运营管理的⾓度，创新理念、多层次切⼊、多⼿段综合治理，最⼤限度保持⽣态本底的前提下，对地块及周边⽔系综合规划，从梅溪湖⽔体内、外污染源治理及过程控制⼊⼿，采取上游污染源治理、⾬污分流改造、⼊湖撇洪渠治理、⼊湖⾬⽔净化、环湖海绵体建设等措施及区域⽔系综合管理规划、制度建⽴等多种⼿段，提⾼了区域⽔系统的安全性、极⼤地改善了区域环境，有⼒地促进了梅溪湖国际新城的快速发展。
在此项⽬的有⼒⽀撑下，梅溪湖国际新城也正逐渐成为具有国际⽔准规划设计、⼭⽔景观、创新运营管理的国际化新城。
长沙大河西先导区梅溪湖规划
长沙大河西先导区梅溪湖规划为推进长沙大河西先导区建设，打造长株潭“两型社会”综合配套改革试验的重要载体，建设长沙大河西未来的城市中心。
长沙梅溪湖实业有限公司代表长沙大河西先导区管委会对梅溪湖片区进行整体开发建设。
一、项目基本情况梅溪湖综合开发项目是集防洪、生态产业、文化旅游和高档住宅开发于一体的综合型项目，规划范围北起枫林路、南接桃花岭景区界线、东起二环线、西至绕城高速，总规划面积约14.8平方公里，核心区范围7.8平方公里。
梅溪湖片区开发将围绕建设“梅溪湖国际服务及科技创新中心”这一战略目标，通过6到8年的建设，将片区建设成为一个生态环境友好、配套设施齐全、地标建筑突出、产业特色明显的具有国际水准的高端城市功能区。
近期目标为在2011年基本完成片区基础设施建设：梅溪湖湖泊完成蓄水，湖泊系统工程竣工，形成湖面和沿湖公共绿地景观；主干道路竣工通车，片区路网基本建成；龙王港防洪截污工程竣工，完成河道改道与疏浚工程，排水、通讯、管网等设施竣工，形成承载功能。
二、项目主要内容按照“一大中心，两轮驱动，三个带动”的指导思想，在规划范围内，突出生态整治和城市建设两大主题，按照“以基础设施带动产业发展、以环境整治带动新城建设人、以政府投资带动社会投资”的三大原则，通过多方筹措资金进行片区综合开发，努力建设成以下四个具有国际水准的功能区：（一）国际会议会展中心：是整个项目的功能核心，占地约570亩，建成国际一流的标志性建筑。
会议中心的主会议厅至少可容纳2000人—2500人举行会议，拥有同声翻译系统，能承办大型国际性会议，并能同时召开湖南省人大、省政协等会议；会展中心按大规模、高标准、国际性和现代化标准设计，能承办大型国际会展，满足世界性的展会要求，室内展馆面积要超过10万平方米，同时可进行空间灵活组合，以适应不同规模的会展要求。
（二）国际智力拓展和科技创新中心：拥有一流的科研中心、高端先进的公共技术平台、开放的实验室、共享的尖端实验设备和信息平台、专家楼等，能吸引全球顶级企业、顶尖专家来此进行学术交流、科学研究、技术创新和各类高级人才创业发展。
长沙大河西先导区规划图
第一部分空间发展战略规划一、规划概况2007年12月14日，经报请国务院同意，国家发改委正式批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会综合配套改革试验区。
长沙市成立大河西先导区，进行国际招标。
经过两轮竞标，最后由深圳城市规划设计研究院形成大河西先导区空间发展战略规划。
规划区:湘江以西，涉及4个区县，15个乡镇，包括岳麓区，高新区，望城县的雨敞坪镇、乌山镇、黄金乡、白箬铺镇、高塘岭镇、星城镇，宁乡县玉潭镇、城郊乡、金洲乡、历经铺乡、夏铎铺镇，用地总面积约为1200平方公里。
核心区:黄桥大道以东，岳麓区,高新区,望城县的黄金乡、高塘岭镇、星城镇，用地总面积约570平方公里。
起步区：规划面积230平方公里，近期启动重点建设地区:包括岳麓区的梅溪湖周边地区、岳麓山周边地区、洋湖垸、坪塘片，用地总面积109平方公里。
二、规划目标和定位1、规划目标：着眼于带动全省、辐射全球，力争到2020年把先导区建设成为：“两型社会”综合配套改革的示范区——单位地区生产总值综合能耗低于全国省会城市平均水平；高新产业的集聚区——技术进步对经济增长的贡献率在70%以上，高新技术总产值4000亿元以上；城乡统筹的样板区——城乡居民人均可支配收入分别达到60000和40000元以上；生态宜居的新城区——建成区面积200平方公里，常住人口150万；支撑发展的增长极——核心区实现地区生产总值3000亿元，地方财政收入300亿元。
2、发展定位职能定位：全国“两型社会”综合配套改革试点先导突破区，长株潭城市群战略整合核心承载区，长沙市提升主体功能区。
产业定位：湖南省产业先行先试区，长株潭产业转型示范引领区，长沙市高新产业核心集聚区。
生态定位：全国知名的生态文明区域，资源节约的循环集约新区，可持续发展的城市标杆。
城镇定位：城乡统筹发展的区域城市，新型增长模式的城镇典范，环境友好的山水宜居新城。
三、规划理念1、规划指导思想全面落实科学发展观，坚持统筹城乡发展的基本方略，以体制机制创新为动力，实行生态优先，环境优先；以现代科学技术为手段，大力推进新型工业化、新型城镇化、农业现代化，促进资源集约利用，促进城市集约发展，提升区域整体竞争力，建设生态宜居城市、文明和谐城市。
土地一二级联动开发模式研究及案例赏析41P
厚黑学 诸如在土地出让公告中设置竞争条件之类的浅层运用。犹如中国的厚黑学般讲究技巧，但很容易落人口实。
“酒桌上的段子”
具体策略
（一）在招拍挂文件中设置苛刻条件，为一级开发商量身定做 （二）虚增土地成本，阻退外部开发商 （三）给自己画皮，另外注册一家房开公司参与招拍挂 （四）与其他拟拍地企业组成竞拍联合体/项目公司共同参与竞拍
——变电站、垃圾处理场、焚烧厂，先规划后修改。
具体策略
（六）在出让文件中要求竞得者就具体规划指标、设计方案等与一级开发商或相邻业主进行协调一致
高级黑
——对老板而言，要遵照别人的意志行事总是困难的。
（五）预先建设规划指标所要求的配套设施，在出让文件中要求竞得者与一级开发商协商补偿
——补偿成本不确定，对二级开发商拿地决策形成阻遏。
8.31大限
传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。即开发商寻求协议出让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。
土地价格
2004.8.31之前
发展现状
在现实发展中，由于市国土局直属的土储中心已难以满足高速城市化所带来的巨量土地一级开发需求，这为房地产企业进入土地一级开发领域分取一杯羹撕开了裂口。
二级对一级的补助
二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准 二级物业租售收入为一级开发提供稳定现金流
一二级联动优势-整体优势
一二级联动开发就好比老客户维护，效益总要比新客户开发高些。——（漏斗原理）
整体优势 1
1.上下游资源嫁接，节省成本
根据经验，一般情况下，一二级联动开发能节省开发成本近10%，甚至更多。
可控制用地规划编制及后期调整 可控制土地出让价格 可协调土地上市时间 可协调获取优质地块与大规模用地 可要求政府控制红线外周边地价水平 ……
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产品形式 底商
集中商业、底商 集中商业、底商
底商 底商 底商 底商
片区目前已经推售商业供应量为12.94万㎡，到目前为止成交量6.65万㎡，市场商业存 量6.29万㎡,供求相对均不活跃。
项目地综合情况介绍
项目名称 保利.麓谷林语 罗马商业广场 万科城市花园
建安像素汇 中房.F联邦
上尚街 世界一区
商业总面积 （万㎡） 2.64 6 1.5 0.4 1.5 0.6 0.4
写字楼/酒店裙 楼
多为独立建筑
1-4层
多为1-4F
次级商圈 多为独立建筑
多为1-5F
适用性高 多为独立建筑
多为B1-5F
客群
商圈内主题所针 对的消费群
项目及周边社区
项目及周边社区
核心区域内商务 客群
商圈内主题所针 对消费群
商圈内家庭为主
全客层
档次
中档
中档
中档
中档偏高档 中档偏高档
中档为主
中档偏高档
常见业态
项目名称 保利.麓谷林语 罗马商业广场 万科城市花园
建安像素汇 中房.F联邦
上尚街 世界一区
在售商业总面 积
（万㎡） 2.64 6 1.5 0.4 1.5 0.6 0.4
销售 （万㎡）
1.24 2.3 1.1 0.31 1.4 0.2 0.1
市场存量 （万㎡）
1.4 3.7 0.4 0.09 0.1 0.4 0.3
产品形式 底商
集中商业、底商 集中商业、底商
底商 底商 底商 底商
项目所在片区在售商业相对较少，只有7个项目目前有商业在销售。
项目所在片区在售商业类型主要以沿街底商为主，只有万科城市花园为小型社区型集中商业和罗马商业广 场为区域型集中商业
目前仅有7个项目有商业在销售，商业形态以沿街底商为主。
项目地综合情况介绍
目前在售的社区型商业和沿街底商成交均价在20000元/㎡左右，
集中商业底商销售均价在36000元/㎡左右，社区型商业、沿街底商成交均价在20000元 /㎡左右。
项目地综合情况介绍未来供应量
项目名称
（万㎡）
保利.麓谷林语
2
罗马商业广场
6
梅溪湖安置区
1.2
达美d6区
8
产品形式 集中商业 集中商业 集中商业、底商 集中商业、底商
项目地综合情况介绍
项目片区项目 及商业
万科城市花园 罗马商业广场
振业城
旭辉御府
方兴项目 地华梅溪湖畔
上尚街
望兴F1站 沙坪项目
世界1区
本项目
中建项目
泛梅溪湖片区目前已知的带有商业的项目众多，较为典型的如：罗马商业广场、万科城 市花园、上尚街等。且未来还会增加。竞争压力将进一步扩大。
项目地综合情况介绍
项目名称 保利.麓谷林语 罗马商业广场 万科城市花园
建安像素汇 中房.F联邦
上尚街 世界一区
在售商业总面积 （万㎡） 2.64 6 1.5 0.4 1.5 0.5 0.4
销售 （万㎡）
1.24 2.3 1.1 0.31 1.4 0.2 0.1
市场存量 （万㎡）
1.4 3.7 0.4 0.09 0.1 0.3 0.3
项目由4地块组成，北面临湖及公共绿化带，南面直观桃花岭山脉，西面靠近梅溪湖核 心区——中央商务区，东面紧临湖心岛公园，拥有稀缺的景观资源。
项目简析
混合功能区
TOD混合 功能区
国际文化 艺术中心
高端居住区
中建
金茂
国际研 发中心
居住社区
国际商务区
佳兆业 生态居住区
5年内梅溪湖片区区指标说明： 总居住面积：350万㎡ 总商业面积：预计50万㎡ 商务面积：预计40万㎡ 配套：星级酒店、公园、教育、 体贴完善交通……
•“原创界”本土原创设计师在 京展示作品的平台
•Barbie 小型展
•彩绘
•北欧艺术节
2、商业风情街区打造：法兰西风情商业步行街
特色街区打造
通过设计街景，规定建筑体量
和建筑后退的距离，控制招牌设 计和建筑立面的形式；
同时设计具有标志性的指示系
统 “街、铺、景”等多角度多方 面营造建筑景观与商业氛围； 情景交融创造休闲生活空间与 “逛”街的真正乐趣； “ 用景观招揽生意”——商业 走廊形成景观带，高度强化购物 的“休闲性”功能； “大商家坐庄，小商家坐 市”——品牌商家偕同进入带动 其他小商家。
长沙梅溪湖先导区项目 商业发展建议
商业集团策划管理部 2019年9月1日
内容索引
1
项目简介
2
项目地综合情况简介
3
商业模型指标分析
4
商业发展建议
5
商业案例
项目简介
项目简析
本项目位于岳麓山西麓，根据控规商业
面积约为，项目临湖而建，坐享优质湖景资
源。
开发规模：规划城市建设用地1425.29公顷， 人口规模36.0万。
片区未来供应商业的产品 形式以集中式商业+沿街底 商为主，处于梅溪湖国际新 城范围内的项目多规划有中 大型的集中式商业。
振业城 中建项目
12
集中商业、底商
片区预计未来供应商业到
3
集中商业、底商
达49万㎡，未来商业市场的
旭辉御府
0.6
底商
竞争将异常激烈。
金茂梅溪湖
2.1
底商
宜居项目
10
集中商业、底商
商业模型分析
商业模型指标分析
√ 商业街标准化类型 主题商业街 社区商业街
配套商业标准化类型
购物中心标准化类型
社区配套商业 商务配套商业 主题购物中心 区域购物中心 跨区域购物中心
商圈 建筑形态
楼层
市级商圈、区域 商圈
独立街区
多1-3层
—— 住宅底层 限于1-2层
—— 公寓裙楼
1-3层
商务区
市级商圈/次级 商圈
项目毗邻多个交通线道出入口，交通便利。
项目地综合情况介绍
项目地综合情况介绍
根据大长沙“东拓、西进、南融、北上”的发展趋势和各区域房地产发展的特征，长沙房地 产市场逐渐形成了以市中心板块为核心的十三大地产板块格局。
长沙房地产板块划分
1
市中心板块
2
金星北板块
3
市府板块
4
麓谷板块
5
麓南板块
6
北城板块
7
桃花岭风景区
西面即为国际CBD，具有一定的建筑景观优势。
具备多向景观：一线湖景+岳麓山、湖心岛公园桃花岭4A风景区山景景观+中央商务区 的建筑景观。
项目简析
(北) 无敌湖景，与湖面仅隔一 条公共绿化带
(西) 现为空地，未来是中央 商务区——梅溪湖的核 心区域
（东） 湖心岛公园，已初具规模
（南）未来规划中小学， 桃花岭山脉
绿化带
F-31北临小区路，除了湖面景观，还能观湖心岛公园，景 观资源优异，东临小区地块，南观桃花岭风景区，南临梅溪 湖大道，后期有一定的噪音影响；
F-30地块北面和东面都是小区内部地块，除了湖面景观，
S
中学、小学 岳麓山
还能观湖心岛公园，景观资源优异，南观桃花岭风景区，南 临梅溪湖大道，后期有一定的噪音影响；
功能定位：国际服务功能区 具体包括： 国际文化娱乐中心、国际创新 研发中心、国际对外交流中心、国际商务商 业中心、国际金融中心。到2018年，梅溪 湖国际服务区，即梅溪湖国际服务与科技创 新城（梅溪湖国际新城），将建设成为河西 新城的城市中心。
用地面积 用地面积 地块编号 用地性质 （平方米） （亩数）
F-30 商住混合 37978
57
F-31 商住混合 27267
41
F-32 商业金融 20190
30
F-34 商住混合 21435
32
合计
106640
160
容积率
建筑面积 建筑密度 （平方米） （%）
建筑限高 （米）
基地面积
商业面积
住宅面积
满铺占地商 会所(占商 业层数 业面积）
停车 商业(辆）
4
景观元素
3、商业业态建议
• 法式式西餐厅 • 欧美风味餐厅 • 特色中餐厅 • 音乐咖啡厅 • 法式酒吧
项目地处梅溪湖的中心区位——腹地，临近核心的商务区，地标价值明显
项目简析
地铁2号线经过，北面临国际商务中心站、国际商业中心站， 西面临梅溪湖西站，三大站点汇聚项目周边；
南面临梅溪湖大道，东西畅通；
1 2 3
佳兆业
秀峰路 梅溪湖路 环湖路 二环线
1 国际商务中心站 2 国际商业中心站 3 梅溪湖西站
1200
233
175
96
800
120
624
项目简析
N
3000亩湖面
中央商务区
湖心岛
F-32地块北临亲水绿化带，与3000亩梅溪湖紧紧相连， 可享受一线湖景资源；沿湖面极宽，视野极好，无遮挡； 南面临小区路，有一定噪音影响；
F-34北临亲水绿化带，东临湖心岛公园，除了湖面景观， 还能观湖心岛公园，景观资源优异，南观桃花岭风景区，南 临梅溪湖大道，后期有一定的噪音影响；
劣势
两侧背山，无商业发展纵深 全市规划中属先导性板块，规
划功能单一，片区较小 目前位置远离城市核心区 整体开发完成时间较长
SWOT 分析
机会
多个开发商已经持有项目片 区土地，未来配套需求存在 片区未来是河西板块的一部 分，潜力预期好 长沙持续城市化，促进项目 成熟
威胁
周边已知购物中心商业约35 万㎡，竞争激烈 长沙市内购物中心5年内预计 约170万㎡，竞争加剧