2014新区开发与PPP：以梅溪湖片区开发为例
麓山梅溪湖学校以后的发展区势
麓山梅溪湖学校以后的发展区势本来是片区开发教育方面的一大亮点，不料却成了片区发展的一个痛点。
位于长沙市梅溪湖二期的看云路与松柏路交会处东南角的麓山国际梅溪湖中学项目已烂尾。
建筑群在多年之前已基本建成，尚未装修，项目内杂草丛生，施工人员通道大门锈迹斑斑，围挡破烂不堪。
“片区内对优质教育资源本身就有需求，规划建设一所名校却烂尾到现在，浪费这么大一片土地资源，实在是可惜！”根据湖南湘江新区管委会相关人士给的最新的回复，该项目停工，系因项目投资建设方中国金茂与地方政府方面就梅溪湖二期开发运营合作相关事项未谈妥而起，目前金茂方面正在与当地有关方面保持密切沟通，或将达成合作，有望推动该学校烂尾项目尽快复工。
片区开发、教育先行：不料烂尾长沙梅溪湖片区的开发，时间追溯到10年前。
以湘江为界，为了实现长沙的城市格局由“西文东市”向“东西均衡”发展转变，长沙市政府决定开发位于长沙（湘江）河西的梅溪湖片区。
央企方兴地产应势而动，于2011年1月26日与长沙市政府签署《梅溪湖国际服务与科技创新城开发协议》，获得了梅溪湖核心片区（即梅溪湖一期）的土地一级开发权，完成了其进入房地产行业以来最大手笔的一次运作。
此后数年间，中国金茂实施“片区滚动开发、教育配套先行”战略，片区优质教育资源云集，受到了不少购房者尤其是湖南省内地市购房者的青睐。
长沙梅溪湖片区开发由此发生蜕变，曾经沉寂的葡萄园，不仅初具了国际新城的雏形，而且片区成了长沙楼市的热门板块。
梅溪鑫苑名家小区的住户杨老师，就是看中了该片区的优质教育配套，于2017年选择在长沙梅溪湖安了家。
因为小区隔壁正在建设着一所名校麓山国际梅溪湖中学，该校原本计划2017年秋季开学。
梅溪湖国际新城土地开发和城市运营商梅溪湖投资(长沙)有限公司2014年7月1日发布的公开信息显示，麓山国际梅溪湖中学用地面积约8.1万平方米，总建筑面约5万平方米，建设规模为72个班（高中），可容纳学生3600人，为长沙市教育局直属中学，由麓山国际实验学校全面管理。
梅溪湖新城“绿色生态示范城区”开发汇报
金茂投资（长沙）有限公司
金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司
6
7 8 9
10
11 12 13 14 15
金茂投资（长沙）有限公司
金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司 长沙梅溪湖实业有限公司
标绿色：该项已按计划全部完成；标黄色：该项工作在进行中； 道路工程 2011年道路工程（麓龙路、骑川路、科技路、支路九） 工作内容 开始时间 完成时间 建设用地规划许可证 2012年4月17日 2012年5月15日 工程规划许可证 2012年5月16日 2012年5月31日 工程施工许可证 2012年6月1日 2012年7月15日 完成初步设计 2011年11月13日 设计图纸完成 2011年12月20日 确定总包单位 2011年11月10日 项目开工 2011年11月15日 路基清表 2011年12月23日 2012年1月12日 软基处理 挖除换填 2012年1月12日 2012年4月11日 抛石挤淤 2012年2月11日 2012年4月11日 强夯 2012年3月7日 2012年4月11日 雨污排水工程 2012年5月31日 2012年8月4日 路基填筑及土方开挖 路床精加工（96区） 2012年6月25日 2012年8月14日 2011年道路工程（C7、D2、D3、D4、D7、D8、E1、E2、E3路、环湖路） 2012年6月已完成D2路、D3路、 建设用地规划许可证 D8路、E3路 工程规划许可证 2012年6月已完成D8路、E3路 完成初步设计 2011年12月18日 设计图纸完成 2012年1月15日 确定总包单位 2011年12月10日 项目开工 2011年12月15日 路基清表 2012年2月4日 2012年2月15日 软基处理 挖除换填 2012年2月15日 2012年6月14日 抛石挤淤 2012年3月25日 2012年6月28日 强夯 2012年3月21日 2012年5月25日 雨污排水工程 2012年6月23日 2012年8月12日 路基填筑及土方开挖 路堤填筑（94区） 2012年5月29日 2012年8月2日
梅溪湖三大地块发展建议和可行性分析
梅溪湖三大地块发展建议和可行性分析梅溪湖是湖南省长沙市的一个大型综合性示范区，拥有梅溪湖片区、湖南大学科技城和芙蓉山片区三大核心地块。
以下是对这三大地块的发展建议和可行性分析：一、梅溪湖片区梅溪湖片区是梅溪湖综合性示范区的核心地块，也是整个示范区的龙头。
该地块的发展应注重协调城市规划、产业发展和生态环境建设。
具体建议如下：1.提升产业水平：在梅溪湖片区建设高新技术产业园区，培育壮大先进制造业、高新技术和现代服务业等产业。
引进国内外优秀企业和创新团队，依托湖南大学的科研实力，打造一个具有国际竞争力的创新创业平台。
2.完善城市功能：加强城市基础设施建设，包括道路、桥梁、供水、供电等方面的配套设施。
优化城市规划，改善道路交通拥堵问题。
同时，注重生态保护，建设绿色生态园区，提供优质的生活环境。
3.强化文化氛围：梅溪湖片区还应该注重文化的传承与创新。
建设文化设施，如艺术馆、博物馆、文化广场等，举办文化活动，提供多元化的文化服务。
同时，加强文化产业发展，培育文化创意企业，推动文化产业与科技创新融合。
二、湖南大学科技城湖南大学科技城是梅溪湖综合性示范区的重要组成部分，也是湖南大学的科技创新平台。
该地块的发展应结合高校优势和科技资源，推动产学研结合，促进科技创新。
具体建议如下：1.建设科技创新基地：在湖南大学科技城建设高水平的科研机构和创新中心，吸引科研人才和创新团队。
依托湖南大学的学科优势，聚集各类创新资源，推动科技成果转化。
2.促进产学研结合：加强高校与企业之间的合作，推动科技成果转化为实际生产力。
鼓励企业与湖南大学建立产学研合作基地，共同进行技术研发和创新实践。
3.培育科技创新企业：吸引高新技术企业和创新企业入驻科技城，提供创新创业平台和政策支持。
鼓励创业者创新创业，为科技创新提供更多动力。
三、芙蓉山片区芙蓉山片区是梅溪湖综合性示范区的生态核心地块，拥有优美的自然环境和独特的山水风光。
该地块的发展应注重生态保护和旅游开发。
EOD开发模式——(1)长沙市梅溪湖国际新城水资源规划及水环境整治工程
EOD开发模式——（1）长沙市梅溪湖国际新城⽔资源规划及⽔环境整治⼯程为推动实现⽣态环境资源化、产业经济绿⾊化，提升环保产业可持续发展能⼒，泛华集团多年来⼀直坚持⽣态优先，践⾏绿⾊发展理念，采⽤EOD模式，积极探索将⽣态环境治理项⽬与资源、产业开发项⽬有效融合，解决⽣态环境治理缺乏资⾦来源渠道、总体投⼊不⾜、环境效益难以转化为经济收益等瓶颈问题，在促进⽣态环境⾼⽔平保护和区域经济⾼质量发展等⽅⾯起到了积极作⽤。
多年来，泛华集团在长沙市梅溪湖国际新城⽔资源规划及⽔环境整治⼯程、武汉市青⼭⽰范区“海绵城市”建设等多个项⽬践⾏EOD开发模式，得到各界⼀致好评。
梅溪湖国际新城位于长沙⼤河西先导区核⼼梅溪湖，集⼭、⽔、洲、城于⼀体，稀缺价值不可复制。
项⽬总占地约11452亩。
根据长沙市政府创建梅溪湖国际新城“长沙未来城市中⼼”及“国际服务区、科技创新城”的要求，梅溪湖国际新城总体战略定位为：中国国家级绿⾊低碳⽰范新城，华中地区两型社会的新城典范，湖南省和长株潭最具国际化⽔平、科技创新、以⼈为本、⽣态宜居、可持续发展的活⼒新城。
2015年，泛华集团承接了梅溪湖国际新城⽔资源规划及⽔环境整治⼯程，该项⽬突破了传统的规划理念，以战略思维和系统思维为指导，提出了打造智慧⽣态、产城融合的智慧产业⽣态新城的⽬标，即将智慧、产业、⽣态等要素进⾏有机结合，站在城市运营管理的⾓度，创新理念、多层次切⼊、多⼿段综合治理，最⼤限度保持⽣态本底的前提下，对地块及周边⽔系综合规划，从梅溪湖⽔体内、外污染源治理及过程控制⼊⼿，采取上游污染源治理、⾬污分流改造、⼊湖撇洪渠治理、⼊湖⾬⽔净化、环湖海绵体建设等措施及区域⽔系综合管理规划、制度建⽴等多种⼿段，提⾼了区域⽔系统的安全性、极⼤地改善了区域环境，有⼒地促进了梅溪湖国际新城的快速发展。
在此项⽬的有⼒⽀撑下，梅溪湖国际新城也正逐渐成为具有国际⽔准规划设计、⼭⽔景观、创新运营管理的国际化新城。
试论长沙市梅溪湖开发区的土地价值
试论长沙市梅溪湖开发区的土地价值作者：康叶红唐云松来源：《经济研究导刊》2014年第17期摘要：从土地的功能价值系统构成分析，土地具有经济价值、生态价值和社会价值等3个构成要素。
梅溪湖位于湖南省长沙“两型社会”综合配套改革试验区的大河西先导区。
梅溪湖开发区土地蕴涵巨大的经济价值、良好的生态价值和强大的社会价值，并且在未来的发展趋势上，其土地价值具有明显的增长态势。
关键词：梅溪湖；土地价值；评价；增长中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）17-0077-02土地价值问题，是中国土地经济理论界争论较多，分歧较大且至今尚未有统一理念的基本理论问题。
对长沙梅溪湖开发区的土地价值进行分析评价，必须建立在土地价值理论基础上。
一、土地价值理论概述关于土地价值理论，中国存在土地无价值论、全价值论、土地收益论、土地商品价值论、效应价值论、使用价值论、二元价值论等观点。
以马克思的劳动价值论分析，无价值而有价格的纯自然土地具有“虚假的社会价值”，已经人类劳动投入的土地是由土地物质和土地资本构成 [1]。
主张土地价值二元论的学者，把土地物质称为自然土地，把土地资本称为人工土地，认为“土地有自然土地和人工土地所构成，前者无价值而后者有价值，二者组成统一的整体”[2]。
如今，绝大部分土地都是经过人工开发过的，既包括原生的作为自然资源的土地部分，又包括经过人工开发的人工部分，这种土地可称为经济土地，是现实的经济资源[3]。
所谓土地价值，是指进入人类社会后，人类经过长期与自然的相互作用而沉淀凝结在土地或土地产品中的一般人类劳动。
而且土地价值具有历史增积累性、外部性、增长性和空间差异性等特殊性质[4]。
二、长沙梅溪湖开发区概况2007年12月14日，国家发展和改革委员会下发了《国家发展改革委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革实验区的通知》。
梅溪湖新城定稿
教育配套 ：天顶小学，天顶中学，长郡梅溪湖中学，岳麓区 实验小学等
国际商业区
2015/10/18
* 梅溪湖中心以国际5A标准打造的
图片
240米高端写字楼，建成后将成为 梅溪湖地标级形象建筑，定义梅溪 湖的新高度，彰显独领风骚的王者 风范，成为名副其实的城市中心， 影响力遍及长沙。
*写字楼
2015/10/18
（二）国际智力拓展和科技创新中心：拥 有一流的科研中心、高端先进的公共技术 平台、开放的实验室、共享的尖端实验设 备和信息平台、专家楼等，能吸引全球顶 级企业、顶尖专家来此进行学术交流、科 学研究、技术创新和各类高级人才创业发 展。 （三）国际商务中心：建有风格独特、功 能齐全的地标性甲级写字楼，满足国际知 名商业商务机构和知名企业入驻要求。 （四）国际居住中心。建设人居环境一流， 配套设施齐全的高档住宅产品。
按照“一大中心，两轮驱动，三个带动”的指导思 想，在规划范围内，突出生态整治和城市建设两大 主题，按照“以基础设施带动产业发展、以环境整 治带动新城建设人、以政府投资带动社会投资”的 三大原则，通过多方筹措资金进行片区综合开发， 努力建设成以下四个具有国际水准的功能区： （一）国际会议会展中心：是整个项目的功能核心， 占地约570亩，建成国际一流的标志性建筑。会议 中心的主会议厅至少可容纳2000人—2500人举行会 议，拥有同声翻译系统，能承办大型国际性会议， 并能同时召开湖南省人大、省政协等会议；会展中 心按大规模、高标准、国际性和现代化标准设计， 能承办大型国际会展，满足世界性的展会要求，室 内展馆面积要超过10万平方米，同时可进行空间灵 活组合，以适应不同规模的会展要求。
2.项目介绍
功能介绍区
多元化滨水公共空间的探索——以长沙大河西先导区梅溪湖西片区滨水区域景观设计为例
“ 柳 暗 花 明又一 村 ”的 形象 显示 了园林 空 间通 过 活 动来 产 生 富有 变化 的 艺术 效果 ， 如光 与影 产 生 的虚 实对 比 ， 使 空 间有 吸引 力 。 蜿 蜒 曲折 的河 道 宽 窄 富有 变 化 ， 两边 种 植 树 冠 大 、 树 荫 茂 密 的大 型乔 木 ， 使 整 个 河道 空 间变 化 万 千， 由于空 间 的对 比 ， 景 观效 果显 得 更加 富有 动感 。 植 物也 可 以形 成 明暗 对 比
节性 景观 和 空 间结 构相 和谐 ， 充分 利用 立 体空 间 是城 市绿 地最 好 的结 构 。
３ ４ ２ ２群 落 多样 性 与特 色基 调 树种 相 结合
垂直植物的株型能构成竖 向上紧密的空间边界 ， 当这种植物和低矮型平 铺生长的植物或者灌木搭配使用时 ，人们的视线被完全闭锁，围合感更为强 烈， 大型乔木作为上层的覆盖物， 整个空间的就变成了完全封闭的空间。 这种空 间类型在风景名胜区、 森林公园或植物园中最为常见。 在现代景观设计中， 这种 植物 空 间具有最 复杂 的群 落结 构 、 最丰 富的植 物物种 和最 明显 的生 态效益 。
３ ． ３ ． ３空 间形 态 的 变化和 活 动
３ ． ３ ． ２空 间形 态 复杂 和 多样 化
节 点 和空 问是 可 以使 用更 多 的造 型植 物 ， 可以 实现 功能 的指导 和提 示 。
３ ． ５ ３植 物 空 间的渗 透 与流 通
园林 植物 景 观 空间 形式 体 现在 植物 从 幼苗 到 成熟 期 的 转换 ， 景 观植 物 群 落生 态 因子 的调 节 和变 化 ， 植 物 根据 季节 产 生 的不 同 的空 间形 态 。
长沙梅溪湖地产项目(案例分析)资料
17
勤奋 学习 创新 超越
3.调控政策
1月12日 行上调准备金率强 力遏制信贷冲锋
2月20日， 监会发布流动资金 贷款管理暂行办法 打击炒房者
3月18日， 国资委要求78家非 地产主业央企15天 出退出方案
4月15日， 国务院常务会:贷 款买二套房首付 不得低于50%
4月11日， 银监会：银行 不得对投机投 资购房贷款
增长率
2500
22.8%
25% 社会零售总额逐年变化图
2000 1500
12.5%
13.6%
13.1%
16.2%
14.8%
16.4%
19.8%
19.7% 18.6%
1524.9 1273.9
20% 15%
近两年，社会零售总额增幅维持在18%左右。 2010年上半年零售总额为849.8亿元，随着下半年
16
2.十二五规划纲要
勤奋 学习 创新 超越
坚持消费为主、投资次之、出口再次
经济增长 方式转变
世界金融危机后，中国出口拉动经济增长之路已越走越窄。
各种形式的保护主义日益抬头。十二五规划提出“以转变经济 发展方式”为主线。
国民经济 支柱产业
转变
淡化房地产支柱产业地位，调整产业结构；扶植新兴战略产业
房地产业未来发展以调整结构为主，如加快保障性住房建设规 模、研究推进房产税改革等内容，逐年实施为房地产结构调整 提供缓冲空间。 重点扶持新兴战略性产业，纳入国民经济支柱产业的愿景，冲 击、稀释和代替房地产业的地位。
12
5.开发商战略
勤奋 学习 创新 超越
沙坪建筑旗下开发公司在长沙已成功开发了 “宜居莱茵城”项目，并获得较好的市场美 誉度。本项目开发不仅要实现项目品牌的树 立，更肩负着企业发展与企业品牌建立的战 略使命。在长沙外来一线品牌开发商环伺的 市场竞争中，力扛本土开发商之大旗！
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
国企、民企、外资力量对比发生了变化，国有经济改革，鼓励民营经济发展
结论：中国的PPP具有全然不同于西方国家PPP的土壤和环境，因而也会面对不同 的问题，呈现不同的特征。片区型PPP项目是此轮PPP的焦点。
目
录
一、新区开发与PPP 二、长沙梅溪湖片区开发案例 三、类似项目经验 四、法律服务产品
二、长沙梅溪湖片区开发案例
二、新区开发与PPP（续）
在不同公私合营合
同类型下的公私责 任分配
合同 类型 责任 制定行 为准则 资产 权属 资金 投入 设计及 建造 运营 维护 投资 回收 税费减免及其他 优惠政策
完全的政府参 与项目 被动私人投资 项目合同 设计建造合同 项目（BT项目）
红色—政府部门责任
经营性合同项 目（TOT项目） 合资合同项目 BOT合同项目 被动的政府投 资项目 完全私人参与 项目
B. 征地/拆迁/安置/补偿 一级土地开发
C和D作为可调整参数，其投资者选 择、政府与投资者之间的合作方式、
划拨 / 出让
C. 区域红线内、宗地红 线或组团红线外的市 政基础设施配套建设
D.非经营性公共设施 （如文化、体育、教 育、医疗、卫生等）
权益分配模式按市场规则协商确定。
如开发商未直接投资建设C和D，C
和D的政府投资成本可通过收缴土地 出让金、划拨用地成本补偿款直接回 收，也可通过征收E建设、租售环节 的税费间接回收，实际仍由开发商及
二级土地开发
E. 经营性项目
小业主负担。
三、新区开发法律治理的理念和规则
2、新区开发的基本理念
城市经营
城市经营是指在政府的主导之下，将城市资源资产化、资 本化，以市场化手段和法律允许的方式进行城市资源的优 化配置与整合，以增加城市的综合竞争力和经济、社会财 富，提升市民生活水平。 城市资源：包括土地及配套基础设施、自然环境、生态、 人文、历史、居民素质等。 成功的城市经营：形成“三赢”局面，政府有政绩、开发 运营商有利润、市民有便利。 中国城市经营还面临且必须解决从城乡二元分割到城乡融 合一体的过渡问题。
城市经营的基本理念决定了掌握土地资源、规划管制权力及政策资 源的政府是新区开发的主导者或主要参与者
三、新区开发法律治理的理念和规则
PPP （公私合作）
新区开发必然要贯彻PPP (Public Private Partnerships)的原则。 政策条件：《国务院关于促进节约集约用地的通知》 允许在土地前期开发阶段引入市场机制，但未对市 场机制如何在土地储备和供应这类高度计划管制的 体制内运作做出指引。 企业以各种形式参与新区开发已经遍地开花，典型 的两个类型是：房地产开发企业为了取得土地参与 一级开发，实现一二级联动； 工程类企业为了获 取工程项目，以BT方式介入成片开发。 发展方向：新城公共行政管理和社会事业治理的改 革，均须遵循PPP 原则。
黄色—公私共同责任
绿色—私人部门责任
9
一、新区开发与PPP（续）
•
新一轮PPP提出的原因
全面深化改革：国家治理体系和治理能力的现代化，市场在资源配置中起决定作 用
• • • • •
政府职能的转变与重新定位（政府与市场、企业关系重新界定） 土地财政已经走到极致，未来比重可能下降，但也已经成型 金融资本市场发展与开放度不断提高
新区开发与PPP— 以梅溪湖片区开发为例
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ颜 俊 2014年7月
目
录
一、新区开发与PPP 二、长沙梅溪湖片区开发案例 三、类似项目经验 四、法律服务产品
一、新区开发与PPP
1、新区的具体开发行为构成
通常情况下，
市政大配套 A.区域红线外的市政公 用事业基础设施建设
政府须投资完成A及B。开发商通过 招拍挂取得出让土地，投资开发E。
项目概况
长株潭城市群是国务院批准的全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配 套改革试验区。长沙市市委、市政府采取分步实施“两型”社会建设战略， 先期启动长沙市大河西先导区建设。梅溪湖片区作为先导区建设的核心部分 率先启动，项目规划用地面积约23万平方公里，核心区占地10000余亩。 梅溪湖片区作为长沙大河西先导区的重要部分，将围绕“两型社会”目标， 按照“未来河西城市中心”和“国际服务和科技创新城”的高端定位，突出 生态、节能、创新、科技的理念，使之成为长株潭、湖南“3+5”城市群乃至 中部地区最具竞争力的国际化商务、创新中心和山水交融的生态宜居新城区。 本项目由先导区管委会主导，梅溪湖公司具体实施，通过公开招募方式引入 社会投资商的综合性开发项目，其实质是通过一揽子框架协议实现区域高起 点规划、一次性整体拆迁、一二级开发联动、投资商与政府共享土地增值收 益。本项目是由方兴和中建地产合资组建项目公司进行开发。
一、新区开发与PPP（续）
第三个阶段：片区型PPP项目
片区型的PPP项目，是在点/线型、网络型的基础上，因应中国大规模新 城建设需要发展而来，不再是单纯的公用事业、基础设施领域的单一项目 ，而是进入到土地一级开发、城市运营和社会事业等领域，内涵比 点/线 型和网络型的PPP项目更为丰富和复杂，涉及城市规划，公用事业、基础 设施及其他社会事业、公共设施配套（包括各类经营性或非经营性的项目 ），政府公共管理、社区治理、产业导入等方面的内容。 典型的代表是新区开发或新城镇开发。台湾称为新市政建设。 新区开发的边界不清晰，政府与投资人的合作更为复杂。政府需要让渡部 分公共权利，投资人可参与到原本由政府垄断的规划、征地、土地出让等 领域并分享权益。 目前，有关PPP的立法计划多着眼于市政公用事业和基础设施特许经营， 有关“片区”型PPP项目的相关法律制度仍不健全，项目的运行还是处于 摸着石 头过河、先行先试的探索阶段。
一、新区开发与PPP（续）
3、PPP的发展阶段
第一阶段：“点”、“线”型PPP项目 “点”：以厂区界限为特征，如污水处理厂、自来水厂、电厂、垃圾焚烧厂等 “线”：桥梁、公路、地铁、公交线路等 特 点 ：以BOT、TOT形式为主 与外部的界限清晰、复杂程度低、监管难度小 商业模式、收费模式、补贴模式比较明确
一、新区开发与PPP（续）
第二阶段： 网络型PPP项目 网络：产业特征体现为“网络”状，例如整个城市的供水、污水处理、燃气、 供 暖、公共交通系统
特点：采用公私合营、特许经营的方式
基本都有已有网络资产和投资人新增投资形成资产之间的关系处理问题 PPP项目经营者有面向终端用户收费的问题 很多城市将网络型产业分片或分环节进行PPP运作，导致出现公用事业经营 的“双轨制”