资产评估案例分析

资产评估案例分析

《资产评估》案例分析(一) 1、被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据了解，该机器设备现尚无换代产品，该设备账面原值10.2万元，经检验资料，该设备当时购买价为8万元，运杂费1.6万元， 1、被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据了解，该机器设备现尚无换代产品，该设备账面原值10.2万元，经检验资料，该设备当时购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本0.2万元。据对同类型机器设备的调查，现在购买价比2年前上涨了20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%;购建成本安装费中直接成本0.4万元，间接成本0.2万元。据对同类型机器设备的调查，现在购买价比2年前上涨了20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%;购建成本中间接成本占直接成本的百分率不变。根据以上资料，估算该设备的重置成本。中间接成本占直接成本的百分率不变。根据以上资料，估算该设备的重置成本。解: 购买价

=8 ，(1+20%)=9.6(万元) 解: 购买价=8 (1+20%)=9.6(万元) 运杂费

=1.6(1+80%)=2.88(万元) ，运杂费=1.6(1+80%)=2.88(万元) 安装费中的直接成本=0.4，1+40%) 安装费中的直接成本=0.41+40%) =0.56(万元) =0.56(万元) 直接成本=9.6+2.88+0.56 直接成本=9.6+2.88+0.56 =13.04(万元) =13.04(万元) 间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率

=0.2/(8+1.6+0.4)100% ， =0.2/(8+1.6+0.4)100% =2% =2% 间接成本=13.04 ，2%=0.26(万元) 间接成本=13.04 2%=0.26(万元) 重置成本=13.04+0.26=13.30(万元) 重置成本=13.04+0.26=13.30(万元) 2、某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵充负债，经预测得出3年内各年的预期收益分别为600万元，800万元，400万元，适用的折现率为6%，试确定该企业3年内的收益现值总额。

11132解: 收益现值总额=600. +800. +400. ，，1，6%，，1，6%，，1，6%

=566.04+712+335.84

=1613.88(万元)

3、对某企业进行预测，得知未来前,年收益分别为,,万元、,,万元、,,万元、,,万元、,,万元，以第五年的收益额作为第六年以后的永续年金收益，折现率和本金化率选用,,,，按分段法计算其收益现值。，，，，，解:第一段收益现值,,,,.,,,,+,,,.,,,,+,,,.,,,,+,,,.,,,,+,,,.,,,,,,,,.,,,(万元) 第二段在第六年初的本金化值=20/0.1=200(万元) ，第二段本金现值=200 0.6209=124.18(万元) 124.18(万元) 预期收益现值总额=172.741+124.18=296.921(万元) ,

4、被评估设备购建于1985年，原始价值20000元，1990年和1993年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995

年对该资产进行评估，假设从1985年至1995年每年的价值上升率为12%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，求取该设备的更新成本、加权更新成本、加权投资年限及成新率。 1)调整计算现行成本(即更新成本) 解: (, 投资日期原始投资额价值变动系数现行成本 , 1985年 20000 3.11 62200元 , 1990年 3000 1.76 5280元 , 1993年 2000 1.25 2500元 , 合计 25000 __ 69980元 (2)计算加权更新成本 , 投资日期现行成本投资年限加权更新成本 , 1985年 62200元10 622000元 , 1990年 5280元 5 26400元 , 1993年 2500元 2 5000元 , 合计 69980元— 653400元 (3) 计算加权投资年限加权投资年限

=653400/69980=9.3(年) (4)计算成新率成新率=6/(9.3+6)×100%=39.2% , 5、被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整因素影响，产品销售市场不景气，(1)如不降价销售产品，企业必须减产至年产7000吨;或(2)每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整期预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模指数为0.6，根据所给条件估测可能出

现的经济性贬值额及经济性贬值率。解: 经济性贬值额=(100×10000)×(1-25%)× (P/A，10%，3) =750000×2.4869 =1,865,175(元)

0.67000 经济性贬值率=[1- ] × 100% =[1-0.81] ×100% =19% ，，10000《资产评估》案例分析(二) 1、(1)估价对象概况:该房地产为一幢被租用的二层楼房;土地总面积为360平方米;建筑物总面积为340平方米;建筑物结构为钢筋混凝土结构;土地使用年限为80年，从1980年5月起计。 (2)收集的资料:月租金收入45000元，订约日期为1980年5月;附近类似房地产于1995年3月出租，月租金65000元;建筑物的重置成本4420000元，原值为3000000元;管理费以年租金的3%计;房产税按建筑物原值减扣30%后的余值的1.2%交纳;其他税费约为年租金的14.5%;建筑物的还原利率为7%，土地的还原利率为6%，房地产的综合还原利率为10%。 (3)评估要求:评估出该宗房地产在1995年5月的价格以及该宗土地在1995年5月的单价。评估过程: (1)计算总收入总收入=65000×12=780000(元) (2)计算总费用?房产税:3000000×(1-30%)×1.2%=25200(元) ?折旧费:年折旧费

=4420000?80=55250(元) ?管理费:780000×3%=23400(元) ?其他税

费:780000×14.5%=113100(元) 总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=216950(元) (3)计算总收益: 总收益=780000-216950=563050(元) (4)计算房地产价格:因80年较长，故用永续年金法。房地产价格=563050/10%=5630500(元) (5)计算建筑物纯收益:15年的折旧额=4420000?80×15=828750(元) 现值=4420000-828750=3591250(元) 纯收益=3591250×7%=251387.5(元) (6)计算土地纯收益:土地纯收益=房地产纯收益-建筑物纯收益 =563050-251387.5 =311662.5(元) (7)计算土地单价:土地总价

=311662.5?6%=5194375(元) 土地单价=5194375?360=14428.82(元/平方米) 2、运用路线价法估测某宗地价格。该宗地座落在某路线价区段，标准深度为16—18米，路线价为2000元/m2,待估宗地临街宽度为10米，临街深度为18米，待估宗地所在路线价区段深度指数如下: k1=130%, k2=125%, k3=120%, k4=110%,