资产评估案例分析模板(1)
房地产资产评估案例分析报告
房地产资产评估案例分析报告一、案例背景本次评估的对象是位于具体城市市中心的一处商业房地产，包括一栋多层写字楼和其附属的停车场。
该房地产所处地段繁华，交通便利，周边配套设施完善。
业主因企业战略调整，计划出售该房地产，故委托专业资产评估机构对其进行评估，以确定合理的市场价值。
二、评估目的本次评估的目的是为业主提供该房地产在评估基准日的市场价值参考，为其出售决策提供依据。
三、评估对象和范围评估对象为上述提到的商业房地产，包括写字楼的建筑面积具体面积平方米，以及停车场的面积具体面积平方米。
评估范围涵盖了土地使用权、建筑物及其附属设施。
四、评估基准日评估基准日确定为具体日期，以确保评估结果能够反映该时点的市场状况。
五、评估方法本次评估采用了市场法、收益法和成本法三种方法。
（一）市场法市场法是通过比较类似房地产的近期交易价格，对评估对象进行估值。
评估人员收集了周边同类型商业房地产的交易案例，并对其进行了分析和调整，以得出评估对象的市场价值。
在选择可比案例时，主要考虑了以下因素：地理位置、物业用途、建筑面积、交易时间等。
通过对多个可比案例的比较和调整，得出了市场法的评估结果。
（二）收益法收益法是基于评估对象未来所能产生的收益来确定其价值。
对于该商业房地产，评估人员对其租金收入进行了预测，并考虑了空置率、运营成本、折现率等因素，计算出其未来收益的现值。
在预测租金收入时，充分考虑了市场租金水平、租赁市场的供求关系以及未来经济发展趋势等因素。
同时，对折现率的确定也进行了谨慎的分析和计算。
（三）成本法成本法是通过计算重新建造评估对象所需的成本，减去折旧和损耗，来确定其价值。
评估人员对土地取得成本、建筑物建造成本、各项税费等进行了核算，并根据建筑物的使用年限和磨损程度计算了折旧。
六、评估过程（一）资料收集评估人员首先收集了与评估对象相关的各种资料，包括产权证明、规划文件、租赁合同、财务报表等。
同时，还对周边房地产市场进行了调研，了解市场行情和交易情况。
资产评估案例分析
资产评估案例分析一、评估对象被评估对象为一宗待开发商业用地,为征用农地,土地面积5000平方米。
土地取得成本为600元/平方米,土地的开发成本(包括管理费)为800元/平方米,开发期为1年,投资在1年内均匀投入。
银行贷款利率为8%,复利计息。
取得成本该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。
土地开发的平均利润率为25%,营业税税率5%,城市维护建设税税率7%,教育费附加为营业税的3%,销售费用为开发后土地售价的3%。
评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为3000平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米,房地产综合资本化率为8%。
资产占有方委托中介机构进行评估。
二、评估要求计算评估对象土地开发后的价值三、评估程序房地产评估依照评估基本事项,制定工作计划,实地勘察与收集资料,测算带骨房地产评估价值,综合分析确定评估结果的程序进行。
评估过程:成本法【1】选择成本法评估方法的原因由于该房地产的重新购置构建成本费用及各种贬值因素能够量化,这是一种很少发生交易且没有开发的房地产,并且没有参照物。
成本法是以再取得被评估资产的冲在即成本为基础的评估途径。
它主要适用于继续使用下的资产评估,可能资产的继续使用并不是绝对成本途径是否适用的唯一前提。
在本案例条件下,该商业用地还未开发,一定是会继续使用的资产类型。
所以选择该方法使用。
【2】大体思路采用重置成本法获取房地产成本的估测前提条件是取得了解房地产的取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、相关税费等。
因此,对该地产进行各种成本费用的计算就可获得土地的价值。
【3】计算过程:1.计算土地取得成本600*5000=30000002.计算土地开发成本(包括管理费)800*5000=40000003.计算投资利息土地取得费和开发费的计息期都是一年,且都是均匀投入,则:(3000000+4000000 )*[(1+8%)0.5 -1]=274613.36(元)4.计算利润(3000000+4000000)*25%=1750000(元)5.计算营业税及及附加营业税=(1750000+274613.36+7000000)/(1-5%)*5%=474979.6(元)城市维护建设税=474979.6*7%=33248.6(元)教育费附加=474979.6*3%=14249.4(元)营业税及附加合计:474979.6+33248.6+10178=14249.4=522477.6(元)6.计算销售费用销售费用=(3000000+4000000+274613.36+1750000+522477.6)*0.03=286412.73(元)7.计算土地价值土地价格=1500000+3500000+196152.4+1250000+373198.3+286412.73=9833503.7(元)土地单价=9833503.7/5000=1966.7(元/平方米)【4】评估结果经计算结果分析,确定评估对象土地的价值为9833503.7元,土地单价为1966.7元/平方米。
资产评估准则案例范文
资产评估准则案例范文一、案例背景。
老王家在小镇上开了一家杂货店，已经有几十年的历史了。
最近呢，老王的儿子小王打算把杂货店扩大规模，但是资金有点紧张，就想着找银行贷款。
银行说行啊，不过你得找个资产评估师来评估下你这杂货店到底值多少钱，这样我们才能确定能给你贷多少款。
于是，就有了下面这个资产评估的故事。
二、评估目的。
为杂货店的抵押贷款确定价值。
三、评估对象和范围。
1. 评估对象。
老王家的杂货店，包括店面建筑、店内的货架、收银设备、存货以及杂货店的经营权等。
2. 评估范围。
店面是一座两层的小楼，占地面积大概100平方米，建筑面积200平方米。
店内的货架有10组，收银设备是一台比较新的电子收银机。
存货那可就丰富了，从日用百货到小零食，琳琅满目。
经营权就是老王家这么多年来积累的稳定客源和在小镇上的口碑。
四、评估基准日。
我们就设定为[具体日期]，为什么选这个日子呢？因为这一天是杂货店刚完成一次小规模的补货和整理，库存处于一个比较正常的状态，而且也没有什么特殊的促销活动或者意外情况影响杂货店的正常经营。
五、评估方法的选择。
1. 店面建筑。
对于店面建筑，我们采用成本法。
我们调查了小镇上类似建筑的建造价格。
像老王家这样的两层小楼，如果新建的话，每平方米的建筑成本大概是1500元，加上土地购置成本（通过查询当地的土地交易价格，每平方米土地价格大概500元），所以店面建筑的重置成本就是（1500 + 500）×200 = 400000元。
但是呢，这个房子毕竟已经有几十年历史了，经过实地勘察，发现有一些墙体有轻微的裂缝，屋顶的防水层也有点老化，我们根据经验判断成新率大概是70%。
那么店面建筑的评估价值就是400000×70% = 280000元。
2. 货架和收银设备。
对于货架和收银设备，我们采用重置成本法。
货架是那种普通的金属货架，10组货架当时购买的时候每组是500元，总共就是5000元。
但是现在市场上类似的货架价格有所下降，新的每组大概400元，考虑到这些货架已经使用了几年，有一定的磨损，我们综合判断它的成新率为60%。
资产评估案例分析模板
资产评估案例分析——房地产评估班级：姓名：学号：房地产评估案例评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。
1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：××有限公司坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,0322m建筑面积：6,7912m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。
距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。
估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。
3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
资产评估经典案例分析
资产评估经典案例分析资产评估是指根据一定的方法和标准，对特定的资产进行价值评估。
在实际工作中，资产评估经常用于决策和交易中，特别是在债权转让、企业并购和资产重组等方面。
本文将分析两个经典的资产评估案例，以便更好地理解该领域的实践和方法。
案例一：房地产资产评估公司计划将其位于市中心的办公楼进行出售，因此需要对该资产进行评估。
根据市场调研，该地段的商业地产价格正上升，因此公司打算对办公楼进行重点改造和升级。
在资产评估过程中，评估师考虑了以下几个因素：1.位置：该办公楼位于市中心，周边交通便利，商铺众多。
评估师通过研究市场调研报告和附近类似房地产交易价格，确定该地段具有较高的市场价值。
2.建筑状况：评估师调查了办公楼的建筑年限、结构状况和维修记录。
根据建筑师的建议，评估师确定了房屋维修和装修等重建费用，并将其作为评估价值的一部分。
3.租赁情况：评估师研究了办公楼的租赁情况，包括租赁合同、租金收入和空置率等。
根据租赁情况，评估师估计了该资产的未来收益，并预测了潜在租户的需求。
4.市场需求：评估师分析了当前和未来的市场需求，包括公司搬迁、城市发展规划、政策变化等因素。
评估师认为，在当前的市场条件下，该办公楼具有较高的投资回报潜力。
基于以上因素，评估师最终确定了该办公楼的评估价值，并根据公司的意愿提供了一些建议，包括关于改善建筑状况、扩大租赁市场以及最佳售价等方面的建议。
案例二：企业资产评估企业计划出售其一家子公司，并希望了解该子公司的净资产价值，以便确定最佳的出售参数。
在资产评估过程中，评估师考虑了以下几个因素：1.财务报表：评估师分析了子公司过去几年的财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表等。
评估师根据财务指标，如净资产、净利润和盈利能力等，对子公司的经营状况进行了评估。
2.市场竞争力：评估师分析了子公司所在行业的竞争环境和市场份额，了解竞争对手的情况及其对子公司的影响。
评估师还对行业发展趋势进行了分析，以便预测子公司未来的发展潜力。
资产评估经典案例分析
案例六：国产机器设备评估案例B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。
评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。
设备名称：双盘摩擦压力机规格型号：J53－300制造厂家：A机械厂启用日期：1997年8月账面原值：180,000元账面净值：100,000元案例分析过程:一、概况1、用途及特点该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。
该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。
2、结构及主要技术参数（1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。
（2）主要技术参数公称压力：3,000KN打击能量：2,000KJ最大行程：400mm最小封闭高度：不得小于300mm液压系统工作油压：2～3Mpa二、估算重置价值1、估算购置价格经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。
2、估算重置价值（1）购置价格＝188,000元（2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元（3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元（4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收；（5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计；重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本＝188,000+9,400+9,400+0+0＝206,800元三、确定综合成新率1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率（1）根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；（2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8月－评估基准日2002年8月）；（3）确定七项调整因素综合修正系数a=0.99①制造质量a1—1.10（A机械厂制造，质量优良）；②利用程度a2—1.00（2班/日作业，利用程度正常）；③维护保养a3—1.00（正常）；④修理改造a4—1.00（无修理改造）；⑤故障情况a5—1.00（无故障）；⑥运行状态a6—1.00（正常）；⑦工作环境a7—0.90（高温、灰尘、振动）；（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年；（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95(17－5.05)年；（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限×100%＝11.95/17×100%＝70%（取整）2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率经现场观测技术鉴定，其成新率为75%(过程略)3、确定综合成新率综合成新率＝七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%＋现场勘查技术鉴定成新率×60%＝70%×40%＋75%×60%＝73%四、确定评估价值评估价值＝重置价值×综合成新率＝206800×73%＝150964元四、说明：1、该案例在估算购置价格时采用了市场询价法。
资产评估案例分析模板（1）
资产评估案例分析模板（1）资产评估案例分析——房地产评估班级：：学号：房地产评估案例评估对象为××位于市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于市××开发区的工业用房地产。
1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：××坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,0322m建筑面积：6,7912m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况估价对象位于市××开发区××路××号，土地等级属市基准地价十级地段。
距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距火车站45公里，距浦东国际机场30公里。
估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××。
3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
（二）影响因素说明1、个别因素分析（1）建筑物状况根据实地勘察，估价对象为××位于市××开发区××路××号房地产，建筑物状况如下：（2）厂区状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
资产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案情简介某房地产公司（以下简称“甲公司”）因扩大经营规模，计划进行资产重组。
甲公司拟将部分土地使用权和在建工程进行评估，以确定其市场价值。
为此，甲公司委托了某资产评估有限公司（以下简称“乙公司”）进行资产评估。
乙公司根据甲公司的要求，对甲公司的土地使用权和在建工程进行了现场勘查、资料收集和分析，并出具了《资产评估报告》。
甲公司收到乙公司的《资产评估报告》后，发现报告中的评估价值与其预期存在较大差距。
甲公司认为乙公司的评估结果严重偏低，影响了其资产重组的决策。
甲公司遂与乙公司就评估结果进行了多次协商，但双方意见分歧较大，未能达成一致。
无奈之下，甲公司向人民法院提起诉讼，要求乙公司重新评估并赔偿因其评估价值偏低造成的损失。
二、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 乙公司是否尽到了尽职调查义务；2. 乙公司出具的《资产评估报告》是否客观、公正；3. 甲公司是否因乙公司的评估结果遭受了损失；4. 甲公司遭受的损失是否应当由乙公司承担。
三、法院审理1. 尽职调查义务法院审理认为，根据《资产评估法》及相关规定，资产评估机构及其评估人员应当对评估对象进行充分的尽职调查，包括但不限于实地勘查、资料收集和分析等。
乙公司在接受甲公司委托后，对甲公司的土地使用权和在建工程进行了现场勘查、资料收集和分析，已尽到了尽职调查义务。
2. 评估报告的客观性、公正性法院审理认为，乙公司出具的《资产评估报告》在评估方法、参数选取等方面符合相关规范要求，评估过程规范，评估结果具有一定的合理性。
虽然评估价值与甲公司的预期存在差距，但不足以认定乙公司出具的《资产评估报告》存在重大错误。
3. 甲公司是否遭受损失法院审理认为，甲公司未能提供充分证据证明其因乙公司的评估结果遭受了损失。
甲公司仅以评估价值偏低为由要求乙公司赔偿损失，但未提供具体损失数额及损失与评估结果之间的因果关系。
4. 责任承担法院审理认为，乙公司虽然未尽到完全的尽职调查义务，但其评估报告在整体上仍具有一定的合理性。
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资产评估
案例分析
——房地产评估
班级：
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学号：
房地产评估案例
评估对象为××位于市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。
该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。
该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。
一、基本情况
（一）估价对象概况
此次委托评估的是位于市××开发区的工业用房地产。
1、估价对象的登记和权属状况
根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：
权利人：××
坐落：××路××号
土地权属性质：国有出让
土地用途：工业
地号：（略）
土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止
土地总面积：29,0322m
建筑面积：6,7912m
房屋类型：工厂
建筑结构：钢混
未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。
2、估价对象四至情况
估价对象位于市××开发区××路××号，土地等级属市基准地价十级地段。
距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距火车站45公里，距浦东国际机场30公里。
估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××。
3、估价对象土地利用状况
估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
（二）影响因素说明
1、个别因素分析
（1）建筑物状况
根据实地勘察，估价对象为××位于市××开发区××路××号房地产，建筑物状况如下：
（2）厂区状况
估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。
（3）交通条件
估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为××公路。
（4）基础设施状况
估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。
基本生产、生活设施完善。
2、区域因素
估价对象所在的××区位于的南翼，湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。
××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是市的南大门。
近年来××区抓住机遇以吸收大企业和全国大企业为方向，以开发
市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。
××区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。
3、市场背景分析
2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。
我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国政治局面稳定，经济形势平稳。
国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8％。
是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权，将获得更大的发展机遇。
根据国际国形势的发展和国家的要求，长远发展的总体目标是：到2010年，把建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。
要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。
由于我国已加入WTO，作为国家最大经济中心的市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳步上升。
二、评估价值定义
本次评估所揭示的是××位于市××开发区××路××号的房地产（建筑总面积6,7912m，土地总面积29,0322m）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。
三、评估方法的选择
1、市场比较法
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正，计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格，用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态（红线外“六通一平”）在估价期日的市场价格。
2、成本法
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料，以市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据，运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析，增减调整后确定估价对象建筑物的建安费，在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、
利润和税金，得出建筑物的重置成本，按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格。
四、评估技术说明
（一）土地使用权价值估算(市场比较法)
1、计算公式
估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数
2、比较实例选择
选择比较案例时，根据估价对象情况，应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近。
3、估价对象房地产价格测算
本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。
（1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。
表1 土地比较因素条件说明表
（2）编制比较因素条件指数表
以估价对象土地的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。
表2 土地比较因素条件指数表
(3)交易实例修正后的土地价格（比准价格）
经比较修正，交易实例修正后达到估价对象条件时的价格，详见表3。
表3 土地比较因素修正系数表
(4)估价对象土地价格的确定(假设50年使用权)
对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格，采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价，即：
估价对象土地评估单价＝(212元/m2＋190元/m2＋186元/m2)/3
＝196元/m2
合13.07万元/亩
(5)估算估价对象土地现状的市场单价和总价
估价对象土地为1996年4月出让取得，使用年限为50年，工业用途，使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止，尚可使用年限为43.11年。
通过以下公式对估价对象土地进行年期修正，计算年期修正系数为:
N
n
y r r R )1/(11)1/(11+-+-=
式中：y R ：年期修正系数；
r ：土地折现率，取r ＝6%；
n ：土地剩余有效使用年限(43.11年)；
N ：土地法定最高使用年限(工业用地50年)。
经计算，y R ＝0.97，则:
估价对象土地评估单价＝196元/m 2×0.97＝190元/m 2
估价对象土地总价＝29,032m 2×190元/m 2＝5,516,080元，取整为551.61万元
五、 估价结论
本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价，××位于市××开发区××路××号的房地产（建筑面积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米，转让方式获得土地，工业用途，开发程度为红线外“六通一平”）在估价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1,668.86万元, 大写人
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民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整（其中：土地面积29,032m2, 评估价值为人民币551.61万元；建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币1,117.25万元）。
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