资产评估案例分析共56页
资产评估的管理案例分析
第二部分 房地产企业评估
房地产企业评估—高风险领域之一
房地产企业旳转让成为上市企业资产转换旳要点对象能够经过操纵在建房地产项目隐含旳利润，控制转让价格
房地产企业评估—两个经典案例
（2）确信分配到涉及无形资产在内旳单项资产旳收益之和不超出企业资产总和带来旳收益； （3）预期收益口径与折现率口径保持一致； （4）折现期限一般选择经济寿命和法定寿命旳较短者； （5）当预测趋势与现实情况明显不符时，分析产生差别旳原因。
无形资产评估—目前旳规范和准则
《资产评估操作规范意见》第十章 第九十二条至第一百条《资产评估准则—无形资产》共22条，自2023年9月实施
无形资产评估—无形资产准则旳突出贡献
强调了总体应关注旳事项 （1）有关无形资产权利旳法律文件或其他证明资料；
（2）无形资产旳性质、目前和历史情况； （3）无形资产旳剩余经济寿命和法定寿命； （4）无形资产旳使用范围和获利能力；
房地产企业评估—怎样操纵评估
低价旳由来使用成本法，按核实后旳成本计开发项目旳评估值为回避产成品和在产品隐含利润，将开发项目按房屋建筑物和在建工程评估
房地产企业评估—怎样操纵评估
高价旳由来使用收益法，操纵利润预测和折现率旳选用利用最高最佳使用假设，忽视法律上允许、技术上可行、经济上可行旳限制使用假设开发法，将开发项目可能实现旳全部利润量化，而未按原投资人投资资金应分摊旳利润进行估算忽视产权上旳瑕疵简朴地利用土地估价报告和房地产估价报告
“甲、乙型肝炎联合疫苗”专有技术评估案例
1、您以为此报告存在哪些问题？
2、假如由您来承做此项目，您打算从何途径搜集哪些资料、选择什么评估措施、在报告披露方面要点关注哪些问题？
房地产资产评估案例分析报告
房地产资产评估案例分析报告一、案例背景本次评估的对象是位于具体城市市中心的一处商业房地产，包括一栋多层写字楼和其附属的停车场。
该房地产所处地段繁华，交通便利，周边配套设施完善。
业主因企业战略调整，计划出售该房地产，故委托专业资产评估机构对其进行评估，以确定合理的市场价值。
二、评估目的本次评估的目的是为业主提供该房地产在评估基准日的市场价值参考，为其出售决策提供依据。
三、评估对象和范围评估对象为上述提到的商业房地产，包括写字楼的建筑面积具体面积平方米，以及停车场的面积具体面积平方米。
评估范围涵盖了土地使用权、建筑物及其附属设施。
四、评估基准日评估基准日确定为具体日期，以确保评估结果能够反映该时点的市场状况。
五、评估方法本次评估采用了市场法、收益法和成本法三种方法。
（一）市场法市场法是通过比较类似房地产的近期交易价格，对评估对象进行估值。
评估人员收集了周边同类型商业房地产的交易案例，并对其进行了分析和调整，以得出评估对象的市场价值。
在选择可比案例时，主要考虑了以下因素：地理位置、物业用途、建筑面积、交易时间等。
通过对多个可比案例的比较和调整，得出了市场法的评估结果。
（二）收益法收益法是基于评估对象未来所能产生的收益来确定其价值。
对于该商业房地产，评估人员对其租金收入进行了预测，并考虑了空置率、运营成本、折现率等因素，计算出其未来收益的现值。
在预测租金收入时，充分考虑了市场租金水平、租赁市场的供求关系以及未来经济发展趋势等因素。
同时，对折现率的确定也进行了谨慎的分析和计算。
（三）成本法成本法是通过计算重新建造评估对象所需的成本，减去折旧和损耗，来确定其价值。
评估人员对土地取得成本、建筑物建造成本、各项税费等进行了核算，并根据建筑物的使用年限和磨损程度计算了折旧。
六、评估过程（一）资料收集评估人员首先收集了与评估对象相关的各种资料，包括产权证明、规划文件、租赁合同、财务报表等。
同时，还对周边房地产市场进行了调研，了解市场行情和交易情况。
资产评估案例分析
资产评估案例分析一、评估对象被评估对象为一宗待开发商业用地,为征用农地,土地面积5000平方米。
土地取得成本为600元/平方米,土地的开发成本(包括管理费)为800元/平方米,开发期为1年,投资在1年内均匀投入。
银行贷款利率为8%,复利计息。
取得成本该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。
土地开发的平均利润率为25%,营业税税率5%,城市维护建设税税率7%,教育费附加为营业税的3%,销售费用为开发后土地售价的3%。
评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为3000平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米,房地产综合资本化率为8%。
资产占有方委托中介机构进行评估。
二、评估要求计算评估对象土地开发后的价值三、评估程序房地产评估依照评估基本事项,制定工作计划,实地勘察与收集资料,测算带骨房地产评估价值,综合分析确定评估结果的程序进行。
评估过程:成本法【1】选择成本法评估方法的原因由于该房地产的重新购置构建成本费用及各种贬值因素能够量化,这是一种很少发生交易且没有开发的房地产,并且没有参照物。
成本法是以再取得被评估资产的冲在即成本为基础的评估途径。
它主要适用于继续使用下的资产评估,可能资产的继续使用并不是绝对成本途径是否适用的唯一前提。
在本案例条件下,该商业用地还未开发,一定是会继续使用的资产类型。
所以选择该方法使用。
【2】大体思路采用重置成本法获取房地产成本的估测前提条件是取得了解房地产的取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、相关税费等。
因此,对该地产进行各种成本费用的计算就可获得土地的价值。
【3】计算过程:1.计算土地取得成本600*5000=30000002.计算土地开发成本(包括管理费)800*5000=40000003.计算投资利息土地取得费和开发费的计息期都是一年,且都是均匀投入,则:(3000000+4000000 )*[(1+8%)0.5 -1]=274613.36(元)4.计算利润(3000000+4000000)*25%=1750000(元)5.计算营业税及及附加营业税=(1750000+274613.36+7000000)/(1-5%)*5%=474979.6(元)城市维护建设税=474979.6*7%=33248.6(元)教育费附加=474979.6*3%=14249.4(元)营业税及附加合计:474979.6+33248.6+10178=14249.4=522477.6(元)6.计算销售费用销售费用=(3000000+4000000+274613.36+1750000+522477.6)*0.03=286412.73(元)7.计算土地价值土地价格=1500000+3500000+196152.4+1250000+373198.3+286412.73=9833503.7(元)土地单价=9833503.7/5000=1966.7(元/平方米)【4】评估结果经计算结果分析,确定评估对象土地的价值为9833503.7元,土地单价为1966.7元/平方米。
资产评估经典案例分析
案例六：国产机器设备评估案例B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。
评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。
设备名称：双盘摩擦压力机规格型号：J53－300制造厂家：A机械厂启用日期：1997年8月账面原值：180,000元账面净值：100,000元案例分析过程:一、概况1、用途及特点该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。
该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。
2、结构及主要技术参数（1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。
（2）主要技术参数公称压力：3,000KN打击能量：2,000KJ最大行程：400mm最小封闭高度：不得小于300mm液压系统工作油压：2～3Mpa二、估算重置价值1、估算购置价格经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。
2、估算重置价值（1）购置价格＝188,000元（2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元（3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元（4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收；（5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计；重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本＝188,000+9,400+9,400+0+0＝206,800元三、确定综合成新率1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率（1）根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；（2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8月－评估基准日2002年8月）；（3）确定七项调整因素综合修正系数a=0.99①制造质量a1—1.10（A机械厂制造，质量优良）；②利用程度a2—1.00（2班/日作业，利用程度正常）；③维护保养a3—1.00（正常）；④修理改造a4—1.00（无修理改造）；⑤故障情况a5—1.00（无故障）；⑥运行状态a6—1.00（正常）；⑦工作环境a7—0.90（高温、灰尘、振动）；（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年；（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95(17－5.05)年；（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限×100%＝11.95/17×100%＝70%（取整）2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率经现场观测技术鉴定，其成新率为75%(过程略)3、确定综合成新率综合成新率＝七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%＋现场勘查技术鉴定成新率×60%＝70%×40%＋75%×60%＝73%四、确定评估价值评估价值＝重置价值×综合成新率＝206800×73%＝150964元四、说明：1、该案例在估算购置价格时采用了市场询价法。
资产评估经典案例分析
案例六：国产机器设备评估案例B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。
评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。
设备名称：双盘摩擦压力机规格型号：J53－300制造厂家：A机械厂启用日期：1997年8月账面原值：180,000元账面净值：100,000元案例分析过程:一、概况1、用途及特点该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。
该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。
2、结构及主要技术参数（1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。
（2）主要技术参数公称压力：3,000KN打击能量：2,000KJ最大行程：400mm最小封闭高度：不得小于300mm液压系统工作油压：2～3 Mpa二、估算重置价值1、估算购置价格经向原制造厂家——A机械厂询价得知，相同规格型号的J53—300型双盘摩擦压力机报价（2002年8月31日，即评估基准日）为人民币188,000元。
2、估算重置价值（1）购置价格＝188,000元（2）运杂费＝购置价格×运杂费率＝188,000×5%＝9,400元（3）基础费＝购置价格×基础费率＝188,000×5%＝9,400元（4）安装调试费：根据生产厂家承诺该项费用免收；（5）资金成本：因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作，故资金成本不计；重置价值＝购置价格＋运杂费＋基础费＋安装调试费＋资金成本＝188,000+9,400+9,400+0+0＝206,800元三、确定综合成新率1、确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率（1）根据《全国资产评估价格信息》1999年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专栏》，取锻压设备规定使用（经济）年限为17年；（2）确定已使用（实际）年限为5年（启用日期1997年8月－评估基准日2002年8月）；（3）确定七项调整因素综合修正系数a=0.99①制造质量a1—1.10（A机械厂制造，质量优良）；②利用程度a2—1.00（2班/日作业，利用程度正常）；③维护保养a3—1.00（正常）；④修理改造a4—1.00（无修理改造）；⑤故障情况a5—1.00（无故障）；⑥运行状态a6—1.00（正常）；⑦工作环境a7—0.90（高温、灰尘、振动）；（4）确定已使用（经济）年限5.05（5÷0.99）年；（5）确定尚可使用（经济）年限为11.95(17－5.05)年；（6）确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率实际成新率＝尚可使用（经济）年限/规定使用（经济）年限×100%＝11.95/17×100%＝70%（取整）2、确定现场勘查综合技术鉴定成新率经现场观测技术鉴定，其成新率为75% (过程略)3、确定综合成新率综合成新率＝七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%＋现场勘查技术鉴定成新率×60%＝70%×40%＋75%×60%＝73%四、确定评估价值评估价值＝重置价值×综合成新率＝206800×73%＝150964元四、说明：1、该案例在估算购置价格时采用了市场询价法。
资产评估法院经典案例
资产评估法院经典案例
话说有这么一家小公司，咱就叫它A公司吧。
A公司和B公司签了个合同，合作一个大项目。
可是呢，半道上这俩公司闹掰了，闹到法院去了。
这个案子的关键呢，就是对A公司在这个项目里投入的那些资产进行评估。
A公司说自己投了老多钱，各种设备、技术还有人力成本啥的，加起来那是个天文数字。
B 公司呢，觉得A公司在瞎扯，想多捞钱。
法院就找了专业的资产评估机构。
这资产评估师可就开始忙乎了。
他们先把A公司说的那些设备一个个查看，就像检查士兵装备似的。
有些设备看着挺新，其实是二手翻新的，这价值可就大打折扣了。
然后是技术这块，A公司号称自己有独家技术，可评估师一调查，发现这技术有一部分是借鉴了别人的，也不是那么值钱了。
人力成本这块更是乱成一团麻。
A公司把自己公司员工在这个项目上的所有时间都按照最高标准算钱，连中午休息聊项目的时间都算进去了。
评估师就按照行业标准，合理地计算出真正用于项目有效工作的人力成本。
最后呢，评估师给出了一个评估报告。
法院就根据这个报告来判决。
A公司一看，和自己说的差老远了，想耍赖。
可是法院说这评估报告是按照专业流程和标准来的，你不服也得服。
这个案例就告诉咱啊，在法院打官司涉及资产评估的时候，可不是你想咋说就咋说的，得靠专业的评估机构，按照规矩来，这样才能公平公正地解决纠纷。
就像大家玩游戏得遵守游戏规则一样，在商业纠纷里，资产评估的规则就是这个游戏规则。
资产评估案例分析
资产评估案例分析资产评估是指对企业、个人或其他机构所拥有或使用的资产进行定量和定性的测量与估价的过程。
它是企业在进行重大决策、进行财务报表编制、进行价格和成本控制以及税务计算等方面非常重要的参考依据。
本文通过分析一个资产评估案例，探讨资产评估的方法和过程，以及对企业决策的影响。
案例背景公司是一家传统的制造业企业，拥有大量的固定资产，包括厂房、机器设备和车辆等。
由于市场竞争加剧和技术更新换代，该公司面临着一系列的挑战，包括寻找新的发展方向和加强资产管理。
为了更好地了解企业资产的价值和利用状况，该公司决定进行资产评估。
资产评估方法对于该公司的资产评估，可以采用多种方法。
其中，常见的方法包括市场比较法、成本法和收益法。
市场比较法是指通过比较估价对象与类似对象在市场上的交易价格，从而确定估价对象的市场价值。
该公司可以通过调研市场，了解类似资产在市场上的交易价格，然后比较自己的资产与市场上的类似资产，来确定自己资产的市场价值。
成本法是指根据资产的重建成本、折旧状况和损耗情况，综合考虑其永续性和净残值，来确定资产的投入价值。
该公司可以通过对厂房、设备和车辆的实际成本以及折旧和损耗情况的分析，来确定这些资产的投入价值。
收益法是指通过资产的预期收益和风险来确定其投资价值。
该公司可以通过分析现金流量、利润和风险等因素，来确定这些资产的投资价值。
资产评估过程在进行资产评估时，需要进行以下几个步骤：首先，收集与资产相关的信息，包括资产的详细情况、历史记录和相关文件等；其次，进行资产的实地考察和勘测，了解资产的实际状况和使用价值；然后，选择合适的评估方法和模型，根据已有的信息进行估价计算；最后，整理评估报告，将评估结果进行总结和分析，并提出相应的建议。
案例影响和决策通过进行资产评估，该公司可以了解自己资产的价值和利用状况，为企业决策提供重要的参考依据。
具体来说，资产评估可以帮助企业确定投资方向和策略，例如：如果资产价值较高，企业可以选择出售一部分资产来获取资金，进一步扩大规模或投资新项目；如果资产价值较低，企业可以考虑进行资产重组或更新换代，来提升企业价值和竞争力。
资产评估案例分析
资产评估案例分析——房地产评估班级：姓名：学号：房地产评估案例评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产土地为出让;该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保,委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估,评估基准日为2003年2月21日;该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估;一、基本情况一估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产;1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地×字2002第×××号房地产权证及估价师实地查勘,估价对象产权状况如下：权利人：××有限公司坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：略土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,0322m建筑面积：6,7912m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象,目前处于正常使用状态;2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号,土地等级属上海市基准地价十级地段;距奉浦大桥30公里,距虹桥机场52公里,距上海火车站45公里,距浦东国际机场30公里;估价对象四至:东为待租土地,西为××路,北为××路,南为×××有限公司;3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房,估价对象属大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带;二影响因素说明1、个别因素分析1建筑物状况根据实地勘察,估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产,建筑物状况如下：2厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区,厂区道路为水泥地坪,路面平整,能承载大型货车,绿化种植有序,厂区周围有集中绿化带;3交通条件估价对象距奉浦大桥30公里,距虹桥机场52公里,距上海火车站45公里,距浦东国际机场30公里,估价对象的交通条件较好,主干道为××公路;4基础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件;基本生产、生活设施完善;2、区域因素估价对象所在的××区位于上海的南翼,杭州湾北岸,东西长41公里,南北宽22公里,总面积687平方公里;××区历史悠久,人杰地灵,气候宜人,土地肥沃,资源丰富,海岸线长公里,江岸线长公里,港口码头等设施齐全,开发前景广阔,是上海市的南大门;近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向,以开发市级工业区为重点,吸引外资,开拓国际市场,逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架,全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道,区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全,1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一;××区水陆交通便捷,特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设,建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络,与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系;3、市场背景分析2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响,呈现出复杂、低迷的局面;我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策,使国内政治局面稳定,经济形势平稳;国民经济在此基础上保持高速发展,据统计国民经济的增长速度已达到8％;上海是我国的特大型城市,2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权,上海将获得更大的发展机遇;根据国际国内形势的发展和国家的要求,上海长远发展的总体目标是：到2010年,把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一,在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度,人民生活水平接近发达国家地区水平;要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变;由于我国已加入WTO,作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁,投资增加,进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加,对其价格产生刺激作用,估计近期其价格将会稳步上升;二、评估价值定义本次评估所揭示的是××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产建筑总面积6,7912m,土地总面积29,0322m在满足全部假设和限制条件下,于评估基准日的公开市场价值;三、评估方法的选择1、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;即估价人员通过市场调查,选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物,然后,经过估价人员对案例的实地勘察,对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正,计算得出估价对象房地产在估价期日的比准价格,用算术平均法求得估价对象土地为工业用地、出让方式获得、熟地状态红线外“六通一平”在估价期日的市场价格;2、成本法成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;即根据委托方提供和估价人员实地勘察收集的资料,以上海市同类地区建筑行业造价信息中典型工程建安费为依据,运用类比法将估价对象与典型工程的差异因素进行比较分析,增减调整后确定估价对象建筑物的建安费,在此基础上加上必要的增容及管理工程费、专业费、管理费、利息、利润和税金,得出建筑物的重置成本,按其成新率得出估价对象建筑物的现实价格;四、评估技术说明一土地使用权价值估算市场比较法1、计算公式估价对象比准价格＝比较案例价格×交易日期修正指数×交易情况修正指数×区域因素修正指数×个别因素修正指数2、比较实例选择选择比较案例时,根据估价对象情况,应符合以下要求：用途相同、交易类型相同、属于正常交易、与估价期日接近、区域及个别因素相近;3、估价对象房地产价格测算本次估价,选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例;1估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1;表1 土地比较因素条件说明表2编制比较因素条件指数表以估价对象土地的各因素条件为基础,相应指数为100,将交易实例相应因素条件与估价对象相比较,确定相应的指数,详见表2;表2 土地比较因素条件指数表3交易实例修正后的土地价格比准价格经比较修正,交易实例修正后达到估价对象条件时的价格,详见表3;表3 土地比较因素修正系数表4估价对象土地价格的确定假设50年使用权对上述3个交易实例经因素条件修正后的比准价格,采用简单算术平均计算得出估价对象土地的评估单价,即：估价对象土地评估单价＝212元/m2＋190元/m2＋186元/m2/3＝196元/m2合万元/亩5估算估价对象土地现状的市场单价和总价估价对象土地为1996年4月出让取得,使用年限为50年,工业用途,使用期限自1996年4月5日至2046年4月4日止,尚可使用年限为年;通过以下公式对估价对象土地进行年期修正,计算年期修正系数为:式中：R：年期修正系数；yr：土地折现率,取r＝6%；n：土地剩余有效使用年限年；N：土地法定最高使用年限工业用地50年;经计算,R＝,则:y估价对象土地评估单价＝196元/m2×＝190元/m2估价对象土地总价＝29,032m2×190元/m2＝5,516,080元,取整为万元五、估价结论本次估价根据估价目的,遵循估价原则和程序,以掌握的有关标的物的信息资料为依据,经估价,××有限公司位于上海市××开发区××路××号的房地产建筑面积6,791平方米以及相应土地面积29,032平方米,转让方式获得土地,工业用途,开发程度为红线外“六通一平”在估价时点2003年2月21日的评估价值为人民币1,万元, 大写人民币壹仟陆佰陆拾捌万捌仟陆佰元整其中：土地面积29,032m2, 评估价值为人民币万元；建筑面积6,791m2, 评估价值为人民币1,万元;。
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一、长岭评估案例分析
案例背景： 长岭集团以家用电器和纺织机电及军工为主业，曾
是中国500家大型企业集团之一。“大树底下好乘凉” 的广告词曾和其冰箱等产品一起，传遍全国。
近几年来，由于体制等原因，在激烈的市场竞争中， 长岭集团渐渐退出家电业主流市场。其旗下的控股上 市公司---长岭（集团）股份有限公司因业绩亏损，早 已沦为ST的行列。
而评估结论为，长岭集团截至2019年12月 31日的净资产约为-64557.95万元。
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2019年4月21日，陕西省召开了第五次省长办公 会议，在同盛的报告还未最后形成上报的情况下，决 定由陕西省财政厅另行聘请一家权威中介机构（西安 正衡资产评估有限责任公司）对同盛的评估报告进行 复核。
5月25日，正衡出具了对陕西长岭集团资产评估 报告书的复核意见，对评估报告中存在的问题提出了 异议。
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二、泰港评估案例分析
案例背景： 泰港集团成立于2019年，是一个不具有法人资
格的单位，自称总资产达48.5亿元。该集团主 要靠金融机构贷款运作，其大部分企业基本没有 经营也没有盈利。
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四川长江包装纸业股份有限公司的“长江 包装”股票2019年4月在上海证券交易所上市 后，2000年4月被作“ＳＴ”处理。相关部门 随即拟找有实力的公司与“长江包装”重组。 泰港集团法人代表刘邦成通过四川东方资产评 估事务所的有关人员，将自己几个公司的资产 虚增了4.93亿元，重组了“长江包装”，并疯
西安长岭冰箱 股份有限公司
占股85％
占股15％
陕西长岭纺织机 电科技有限公司
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1、长期投资评估应当注意的问题
依据：《资产评估操作规范意见(试行)》 第四十九条：“对于控股的长期投资，应对被
投资企业进行整体评估。” “明显没有经济利益、也不能形成任何经济权
利的，按零值计算。” 第五十条规定：“控股和非控股的长期投资，
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2019 年3月1日，中宇资产评估有限责任公司陕 西同盛分公司(以下简称同盛)接受委托，对该公司的 资产进行评估。
4月30日，出具了一份“中(同)评报字[2019]第 83号”的《陕西长岭集团有限公司资产评估报告书》。
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报告称其评估范围为长岭集团有限公司及其 所属的长岭机器厂、长岭(集团)股份有限公司、 长岭黄河集团工贸有限公司、陕西长岭空调器 公司、陕西长岭电子科技有限公司及长岭(集 团)股份有限公司主要控股公司西安长岭冰箱 股份有限公司、陕西宝鸡长岭冰箱有限公司、 陕西长岭纺织机电科技有限责任公司等企业的 全部资产。
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3、资产评估机构执业范围问题
问题3：资产评估资质问题。 由于长岭集团控股的长岭股份属上市公司，
按省政府要求，评估公司应具证券业从业资质， 虽然同盛所属的中宇资产评估公司拥有从事证 券业务资产评估资质，但作为分公司的同盛， 却并不能被视做拥有该资质，且其本身也不能 成为独立承担法律责任的主体。
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问题1：将长岭集团的资产和与所属子(孙)公司的 资产和负债简单地进行了“合并汇总”。
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长岭集团结构图
占股29.98％
长岭股份
占股96.5％
陕西宝鸡长岭 冰箱有限公司
占股100％
长岭机器厂
占股100％
陕西长岭空调 器有限公司
占股55％
长岭黄河 集团工贸 有限公司
占股45％
占股53.3％ 占股20.38％
第一次修改： 5月27日，同盛按照复核意见对评估报告进行修
改后，出具厂长岭集团及其所属长岭机器厂等 共八家单位的评估报告。修改后长岭集团净资 产评估值为- 8357.19万元，与第一次评估结果64557.95万元相比，负净资产减少了 56200.76万 元。
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出现5亿多元差额的原因：正衡的审核意见 称，一是按照规定，当长岭集团所属子(孙)公 司评估后净资产为负值时，按零值进行汇总， 而不再简单地进行“合并汇总”；二是评估结 果中包含了长岭机器厂及陕西长岭宝鸡冰箱有 限公司的非经营性资产约0.7亿元。
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第二次修改： 6月1日，同盛将再次修改后的评估报告上
报到陕西省财政厅。修改后长岭集团净资 产评估值为-2115.72万元。与第二次的8357.19万元又相差6241.47万元。
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形成差额的原因：是在上一次的评估报 告中，对应收账款、预付账款、其他应 收款中评估人员认为是呆坏账的直接进 行了核销，由于没有确凿证据，这次将 这些呆坏账调入待处理流动资产净损失 中，提请长岭集团报有关部门批准后进 行核销。
2019年2月4日，陕西省国企改革领导小组第五次办 公会议决定： 1、同意长岭集团与南京斯威特集团进行资产重组； 2、要求由双方共同聘请由证券从业资质的中介机构依 法进行评估；
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3、对于长岭集团的债务，提出与华融资产公司、 供货商等债权人进行协商，争取折让支持，以 利于债务重组；
4、在评估和债务重组后，形成的负净资产，以 重组后新企业纳税地方留成返还政策等予以弥 补，弥补年限达到弥补数额为止。
都要单独计算评估值，并记到长期投资项目下， 不要将投资企业的资产和负债与投资方合并处 理。”
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1、长期投资评估应当注意的问题
步骤：
1）应当按照以上规定对长岭集团的子公司首先分别进行 整体评估，分别出具评估报告。
2）按照长岭集团在各个子公司的持股比例分别计算长期 投资价值。 3）当子公司评估后净资产为负值时，长期投资权益评估 值为零。
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2、应收款项评估应当注意的问题
问题2：评估过程中，对大量应收账款、其他应 收款等往来挂账直接评估为零的依据不充分。
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2、应收款项评估应当注意的问题
依据：国资委《关于规范国有企业改制工作的 意见》，企业改制中涉及资产损失认定与处理 的，必须按有关规定履行批准程序。
在评估中，长岭集团应收账款、其他应收款 约4．5亿元，在没有确凿证据表明无法收回 的情况下，就被全部评估为零。
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2019年亏损2.9亿，2019年亏损4.4亿， 2019年3月31日，深交所作出暂停其股票上 市的规定。如果ST长岭在2019年上半年仍旧 不能实现盈利，则将被退市。在此背景下，长 岭集团的重组已显得极为迫切。
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到2019年底，长岭集团注册地－西安高新一路长岭 大厦，因债务纠纷被法院低价拍卖。