三线城市综合体运营盈利模式与案例分析
二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析主讲人：吴永康北京天安伟业董事长北京天安伟业董事长北京华联商厦副总经理多年的商业地产经验服务全国30多个城市100多个项目浏览提示1、建议浏览时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容；2、该内容仅供参考。
吴永康：今天，有机会跟大家同探讨国内二三线城市商业都市综合体的一些现状、发展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。
本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。
在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事管理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们这样的团队跟在座很多建筑设计公司、广告推广公司等等都有密切的合作，今天与大家交流起来会比较的直接。
给各位描绘一下二三线城市商业地产或者都市综合体的发展现状以及未来的发展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线城市大家服务的开发项目的一些点。
一、前言我们也比较一下很流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线城市有什么不同。
我们更多的从案例分析，来看到二三线城市目前都市综合体发展的瓶颈或者发展的无奈，或者发展的机遇。
今天提供的所有二三线城市案例，都是我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。
目的是希望大家通过上午的交流，了解二三线城市都市综合体的发展未来，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线城市与二三线城市是有区别的，很难简单的把二三线城市的明天认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地方的人文、文化、价值观等等都是不尽相同的。
今天跟各位分享的二三线城市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方城市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是说没有借鉴的作用，但是中国太大了，南方和北方差异也非常之大，不见得能完全照单全收。
比如距离100公里左右的唐山、秦皇岛都有很大的差异，这都是要实事求是的，不是简简单单的跟风，万达怎么做，我们就跟风做，我们学不了万达。
最近有一本书《海底捞你学不会》，很多东西不能照搬召做，根据实际情况来发挥。
跟各位探讨一下国内二三线城市商业地产及都市综合体的发展现状，然后再讲讲国内一线城市北上广深商业地产及都市综合体的生意模式与盈利模型。
二、二三线城市商业地产及都市综合体的发展现状中国划分北上广深叫做一类城市，大多数同事属于国内二三线城市，二线城市更多的是省会城市，三线的城市是某些弱一点的省会城市或者地级城市，还有一些不是地级城市，例如辽宁大连、山东青岛、福建厦门。
目前国内二三线城市商业地产发展怎么样？我们的发展期我个人觉得应该是从2008年奥运会开始，二三线城市有了都市综合体的概念，因为2008年之前中国都在大兴土木改造北京，因为有奥运会，北京改的非常令人瞠目结舌，不能说好也不能说不好，总之用外国人两三天时间评价说了不起，然后人家走了，剩余城市怎么样，我们还要慢慢体会。
不管怎么样，这种大兴土木的都市综合体要知道，单独2007年的商业地产的放量是550万平米，2008年商业地产的放量是850万平米。
08年之前都是在北京，比如上海的世博会等等在大兴土木，中国城市化建立的一种起点热潮都来自于奥运会，奥运会后，中国的各个省会城市，省里的领导下大力气进行各自省里七八个地级市的都市化进程，来自河北唐山、秦皇岛、张家口、沧州、邯郸、保定、邢台方方面面的同事都能感受到，河北说三年大变样，辽宁说三年要大大变样，所以城市在不断的拆，原来的老城区全部像唐山大地震一样拆掉了，现在各自城市都是如此，很多原来繁华的市中心都要建立起现代都市的标志。
这也是从08年，各个二三线城市才开始风起云涌向着一种地产的开发模式，在此之前，主要是房地产的开发形势。
今天又发现在国内已经对住宅市场，政府已经严厉控制一年多的时间，最近大家都说房价拐点了，昨天我看新浪网上讲北京已经有两个房子都很有名，一个是在通州北京橡塑11600降到了底点，我今天早上看短信合生创展世界花园在通州9980，现在房地产的寒冬来了，消费者的春天开始到来了。
这个房地产的打压限购导致了大家都持币观望，今天的二三线城市虽然住宅的开发仍然比北京、上海一线城市开发商更有信心一点，但是价格已经明显的在今年顶多不降价或者已经开始降价了，北上广深降得很厉害，在二三线城市住宅还没有完全探底，但是也没有涨。
这种情况下，大家突然发现在二三线城市干都市综合体划算，因为能够卖商铺，大家不愿意回避又想回避，二三线城市商业地产开发商为什么要开发？一是为了要面子，一般开发商在二三线城市的老大或者前三名，跟政府关系称兄道弟，要面子，拿到核心地方的土地，一定要给政府领导面子，盖唐山第一高，秦皇岛第一高，沧州第一大等等。
二是发现商铺不限购，政府可以支持，商铺可以包装，住宅如果能卖五千，商铺搞不好能卖一万五，盖十平米住宅还不如盖两到三平米商铺划算，在利益的驱使下二三线城市都市综合体开始风起云涌。
08年到现在短短三年时间，各个地级市在市中心或者在新区，这两个地方最容易有都市综合体，一是老城市的更新，一是所谓的新区新政中心，政府都搬了，经常在北方或者南方一带都会看到一些现象，政府很爱搬家，盖一个新区市政府搬去了，有的省政府都搬过去了，要托举新区，新区往往也有这样一个特点。
到今天为止二三线城市每个城市的都市综合体都可圈可点，规模不算小，10-20万平米居多，少一点七八万的，也有更大一点的。
1、都市综合体的组成都市综合体的组成是什么？为什么要有都市综合体？我觉得全中国和世界都一样，都市综合体的组成主要是几个产品：1.购物中心，我们还不如叫商场更通俗易懂；2.商业街，不如叫做商铺；3.写字楼，还不如叫loft、soho；4.公寓；5.酒店；6.广场；7.停车场。
这是建筑产品，一般来讲都市综合体都有一个比较大的广场，各种小的不同的主题广场组合，以及停车场，原来二三线城市到今天二三线城市的老百姓、消费者也不喜欢把车停到地下，觉得地上方便，一停车就走，其实北京何尝不如此，谁也不愿意把车开到底下，都愿意停在地上，由于地上没有车位，现在管理想进入这个楼宇，地上没有停车，不随着物业管理的进入，不下停车场也得下，停车场需要导向，对于二三线城市的停车场也很关键，也是地下的一部分。
更多的购物中心可以延伸出来很多产品，比如1.主力租户，比如百货公司、大型超市、电器行等等，还有餐饮娱乐，电影院、KTV、电子游戏、健身游戏、网吧、儿童、保龄球。
2.精品租户，各种店铺。
购物中心可能有百货店、超市、国美电器、运动家具类的专业大店，还有餐饮，国际快餐麦当劳、肯德基、必胜客，国内的永和大王、面包房，大型的中餐、西餐、茶餐厅、茶馆、酒吧等等餐饮娱乐。
2、综合体的来历大家回顾一下我们的都市综合体是不是这样一些组成，都市综合体的来历是怎么样的？这个都市综合体的开发不是个人主观臆断不是大的结合在一起，往往随着都市化的发展来进行的，城市越来越发达，人口密度越来越多，交通越来越不便利，人的活动半径很急促，时间效率需要提高，环境又不断的污染，都市综合体应运而生，都市进行不断发展的时候，一个城市不断的扩大，会必然的带来有各自的社区或者各自的一个区域的商业中心，作为城市级的商业中心可能只有一个或者两个，但是作为这个城市的东南西北中的商圈、区域性的商圈，由于都市化不断扩大，人口不断增加，消费能力不断增强，变得需要各自的都市综合体。
这种都市综合体能够让消费者在一个房地产的项目里面，完成了第三生活空间的概念，所谓第三生活空间的概念，我们自己每天吃饭、睡觉、温馨的家庭是第一时间空间，单位、办公室是第二生活空间，我们也希望能够让各自朋友开发的都市综合体能够成为这个城市的核心商圈，是第三生活空间，在这里完成商务聚会、家庭聚餐、周末的休闲娱乐购物，可以在这里租买写字楼，在这里办公，甚至在这里商户利用酒店进行住宿，还有各种各样的商业活动，这样就能够缩小你的交通上所带来的时间浪费和污染的环境，在集中的都市综合体里夏天很凉爽、冬天很温暖，在室内和局部的室外进行生活。
像欧美这样都市不断发展，由于生活模式，工作、家庭，在城市里生活，定期的到国外、大自然进行度假，他们习惯于都市综合体的概念。
在欧洲一些小城市，比如荷兰首都阿姆斯特丹有很多的都市综合体都是一个连一个，地下都是联通的，美国纽约大都会会看到摩天大楼的地下，或者上面有连廊沟通，每一个都市综合体都有联通，这个都市综合体的发展产生的根本原因就在于都市化的发展，而都市化的发展，对于国内二三线城市来讲，2008年以后，随着国内的经济拉动内需的宏观背景，政府都非常强力的在各自所管辖的省内大力的推广各个地级市的都市化进程，这样的话，随着各个地级市的老城区的翻迁改建或者新区建立就应运而生了，每一个城市的都有若干个大小规模基本10-20万平米的都市综合体。
3、发展现状由于这样历史背景，发展到今天，客观的说在我们所熟悉的二三线城市真正能够开业经营的，真正写字楼入住、公寓入住、酒店开张、购物中心开业的都市综合体非常少，而更多的都是在建工程、在售工程，因为即便从08年就开始做，到今年第四年才有第一批的都市综合体的开业，更多的还都是在筹备中、建设中、招商中、销售中和准备开业中。
所以二三线城市商业地产，尤其是都市综合体未来发展的趋势，就变得非常一个敏感话题。
一方面实际成功案例很少，我从2007年进入这个行业，服务于房地产开发商，专注于商业地产都市综合体的开发，到今天五年多过去了，我能各位提供的整体开幕的案例也只有两三个而已，更多的都是在筹备开业、马上开业或者是在筹建之中。
从我知道的范围内，也并不很多，一是我们没有什么成功的先例可以学习，二是大家看到了国内一线城市北上广深这四个大的中国的国际化都市的商业地产，尤其是都市综合体的发展，现在的情况也是非常的堪忧。
大家能够感觉到，可能在北京看很多的大型都市综合体都空租率非常高，人气非常淡，也给二三线城市的开发商，或者在座的各位同事感觉我们的未来会不会也是如此。
再加上由于房地产政策的严苛打压，政府对于商业地产有某种意义上在二三线城市成为一个新鲜事物，所以在营销过程中，无论是招商还是销售过程中，都会遇到这样那样的，连政府也不知道该怎么解决，更不用说开发商不知道怎么解决的问题。
很多时候发现，如果一个都市综合体想引进一个电影院，咱们国家消防没有这样的规范，三层以上不能做电影院，但是在看全中国、全世界的都市综合体把电影院放到五六层，消防也没有具体的法律。
比如溜冰场，在都市综合体里引进也是挺时髦，但是消防局说这个溜冰场不能在三层以上做，消防分区的问题，有一次开会，一个开发商就说溜冰场怎么着火呢？都是冰。
城市综合体的商业模式及案例研究
城市综合体的商业模式及案例研究城市综合体是当代城市发展的一种新型城市综合发展建筑体，集居住、商务、文化、娱乐、教育、医疗等功能于一体，成为城市空间的重要组成部分。
商业模式是指在城市综合体的运营中，通过创新的商业模式来获取利润的方式和方法。
本文将从商业模式和案例研究两方面，探讨城市综合体的商业模式。
一、城市综合体的商业模式：2.经营模式：城市综合体通过自主运营，如开设超市、餐厅、健身房等，直接获取利润。
这种商业模式可以更加灵活地调整经营策略，根据市场需求调整产品和服务。
3.提供服务模式：城市综合体通过提供一系列增值服务，如停车服务、会员卡、物流等，为商家和居民提供便利，以获取相应的服务费用。
4.地产模式：城市综合体通过房地产销售获取利润。
在综合体建设完成后，可以将一些空间出售给开发商或个人，以获取较高的售价。
5.广告资源开发模式：城市综合体通过将场地、媒体等资源开发成广告资源，并将其出租给广告商进行广告投放，获取广告费用。
二、城市综合体商业模式的案例研究：1.北京国贸三期：其商业模式主要以租赁模式为主。
国贸三期吸引了众多知名品牌入驻，通过租金收取和售卖商业区域的方式获取利润。
同时，国贸三期也在商业体营造方面进行了创新，不仅建设了高端购物中心，还设置了国际会议中心和豪华酒店，提供全方位的商业、会议及酒店服务。
2.上海静安嘉里中心：静安嘉里中心采用的是经营模式，通过自主经营酒店、购物中心、办公楼等多元化业态，提供优质服务和商品，从而实现盈利。
该综合体结合了零售、文化和艺术等多种元素，打造出独特的购物和文化消费场所。
3.广州太古汇：太古汇以提供服务模式为主。
它建立了完善的会员体系，并通过提供停车服务、会员专享活动等方式，为会员提供增值服务，通过会员费用获取收益。
此外，太古汇还积极参与社区活动和公益事业，提升了品牌形象。
4.成都IFS：成都IFS采用的是地产模式，通过向开发商出售商业空间来获取利润。
IFS作为成都最高端的综合体，集合了国际品牌、高端餐饮、豪华酒店等，吸引了大量高端消费者。
国内二三线城市商业综合体策划开发运营要点
国内二三线城市商业综合体策划开发运营要点国内二三线城市商业综合体策划开发运营的要点城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目。
规模和体量可大可小。
城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。
当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。
笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。
由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。
发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。
特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。
二、城市商业综合体开发的关键原则城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。
牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则：1、符合“刚性规划”的原则：城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。
综合体四种开发模式收益分析总结
案例（1/3）
——香港太古广场
太古广场一座 太古广场二座 太古广场三座
太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括 四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面， 包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商 场和会议中心等。
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新 天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
写字楼——东方经贸城
内含八幢甲级全智能型办公大楼，提供完善的商务配套，包括产品展览中心 、适合举办大小聚会、研讨会和培训项目的 会议厅及先进的视像会议中心。
顶级公寓部分
柏舍
共243个单位 套房面积由1,220平方呎至2,650平方呎 位于港丽酒店的11楼至37楼 由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务、洗衣服务 及可使用港丽酒店的游泳池、健体中心及商务中心
曦暹轩
共136个单位 房间及套房面积由606平方呎至3,388平方呎 海景、中央冷气调节，以及由万豪酒店提供的 24小时房间餐饮服务 可使用万豪酒店的游泳池、健体中心及商务中心 备有自助洗衣服务
香港太古广场
路漫漫其悠远
北京东方广场
北京华贸中心
案例（1/3）
——香港太古广场
路漫漫其悠远
太古广场位于金钟地铁站上盖，是 香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交 汇点；
太古广场座落于香港核心地带，香 港的重要地点，例如香港公园、香 港政府办公大楼、高等法院、英国 领事馆及英国文化协会等都近在咫 尺，占尽地利优势；
五星级酒店——东方君悦大酒店
拥有531间豪华舒适的客房和超过1600平方米的会议及宴会设施。
二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析
二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析主讲人：吴永康北京天安伟业董事长北京天安伟业董事长北京华联商厦副总经理多年的商业地产经验服务全国30多个城市100多个项目浏览提示1、建议浏览时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容；2、该内容仅供参考。
吴永康：今天，有机会跟大家同探讨国内二三线城市商业都市综合体的一些现状、发展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。
本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。
在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事管理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们这样的团队跟在座很多建筑设计公司、广告推广公司等等都有密切的合作，今天与大家交流起来会比较的直接。
给各位描绘一下二三线城市商业地产或者都市综合体的发展现状以及未来的发展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线城市大家服务的开发项目的一些点。
一、前言我们也比较一下很流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线城市有什么不同。
我们更多的从案例分析，来看到二三线城市目前都市综合体发展的瓶颈或者发展的无奈，或者发展的机遇。
今天提供的所有二三线城市案例，都是我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。
目的是希望大家通过上午的交流，了解二三线城市都市综合体的发展未来，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线城市与二三线城市是有区别的，很难简单的把二三线城市的明天认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地方的人文、文化、价值观等等都是不尽相同的。
今天跟各位分享的二三线城市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方城市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是说没有借鉴的作用，但是中国太大了，南方和北方差异也非常之大，不见得能完全照单全收。
城市综合体案例分析
城市综合体案例分析城市综合体是一个集住宅、商业、办公、文化、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑项目。
它的出现是为了满足人们对于更高品质生活的需求，提供了便利的商业、文化、休闲等服务，并将多功能建筑与城市环境相融合，为城市的发展带来更多机遇。
以下是北京的一个城市综合体项目的案例分析：案例名称：北京西单城市综合体地理位置：北京市西城区建设时间：2024年-2024年项目总投资：约40亿元人民币总建筑面积：约20万平方米设计理念：将传统商业与现代城市功能相结合，形成一个以商业配套为主体，集办公、文化、娱乐、居住等多功能于一体的城市综合体。
功能分布：1.商业配套：占地面积约10万平方米，主要包括多种类型的商业门店，如百货、超市、餐饮、购物中心等，以满足人们在生活、消费方面的需求。
2.办公空间：占地面积约7万平方米，提供了一流的办公设施和配套服务，为企业提供高效便利的办公环境，吸引了众多知名企业入驻。
3.文化娱乐：包括艺术展览馆、影院、剧院等文化设施，以及儿童游乐区、健身中心等娱乐设施，为居民和游客提供多样化的文化娱乐体验。
4.住宅区：占地面积约2万平方米，提供多种户型的高档住宅，满足人们对于品质居住的需求。
总体特点和优势：1.地理位置优越：项目位于北京市中心地带，交通便利，周边人口密集，为商业发展提供了良好的基础。
2.功能齐全：项目涵盖了商业、办公、文化、娱乐、住宅等多种功能，满足了人们对于多样化生活需求的要求。
3.建筑设计独特：项目采用了现代化设计理念，建筑外观美观大气，内部空间布局合理，使人们在其中感受到艺术与时尚的氛围。
4.配套设施齐全：项目内配备了完善的基础设施和服务设施，如停车场、消防设施、公共广场等，为用户提供便利。
5.经济效益显著：项目于2024年正式开业后迅速获得了商业成功，并带动了周边地区的发展，为城市经济增长做出了贡献。
总结：通过北京西单城市综合体的案例分析，我们可以看到城市综合体的建设是城市发展的重要方向之一、它不仅为人们提供了便利的生活与消费环境，也创造了就业机会和经济效益。
商业地产实务讲义：三线城市的开发策略及案例解读-117页精品文档
项目定位
千 万 不 能 模 仿 他 人
明确商业模式
重视主力店
掌握主力店的技术要求
掌握主力店的选址技术条件，既可以为你的定位能落地做好铺垫，又能充分站 在经营者的诉求上看待商业规划及设计，主力店其实是最好的商业设计老师。
各主力店技术条件要求.ppt
重视商业规划
做商业地产时需要 最大限度地挖掘项目 所能够传承和捕捉的 商业元素； 成功挖掘的前提也 依赖于高水平的规划； 制定科学的商业规 划，科学的商业规划 是招商质量的基础； 把功夫下在做好商 业规划上尤显重要
休闲 汽车市社场区配套 家居建便材利店 大型餐饮
餐饮店 娱乐 社区配套 便利店
专业市场 餐饮 娱乐
案例分享
北京华贸中心.pptx
通过业态置入形成商业亮点
容积
磁铁
“巨无霸”更需要亮点.ppt
千 万 不 要 想 当 然
一、深入认识商业地产 二、开发流程及产品策略 三、业态解析及组合策略 四、项目定位与设计规划 五、解析招商模式与管理
商业街
是指为数众多的零售商店集中 在一个区域内，以一定的规模和规 律，形成带状的商业群体。商业街 不同于商业区（组成城市地域的基 本街区），也不同于商业圈（特定 商业中心及其影响的地域范围）， 商业街地处城市中心，各类商品群 集，顾客既能买到所需商品又能在 此品尝风味食品、享受综合服务。
住宅区底层商业
★广义的商业地产：依托泛商业的概念，用于商业用途或者具备商业功能 的地产。它包含了：商业街，商场，MALL，写字楼，酒店，公园，零售 业等等。
★狭义的商业地产：是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，主要经 营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲等。他们在开发模式、融资模式、经营 模式以及功能用途等方面都有别于住宅、公寓、写字楼等物业类型。
综合体运营的成功案例与方法论
综合体运营的成功案例与方法论综合体是指集购物、餐饮、娱乐、休闲、住宿、办公、文化等各种业态于一体的商业综合体。
它既是城市功能的重要组成部分，也是商业投资方面的新兴产业。
然而，要想打造一座成功的综合体并不容易，需要运营者精准的市场定位、全面的经营计划以及专业的管理团队。
下面，本文将通过案例分析和方法论探讨综合体运营的成功之道。
一、案例分析1、上海环贸广场上海环贸广场是一个商业综合体，其定位是“时尚、艺术、文化、休闲”，融合了多个业态，如高端商业、艺术品展示、影院等。
上海环贸广场的成功之处在于其精密的市场定位和巧妙的业态融合。
上海环贸广场的目标人群是90后和00后，追求时尚，喜欢奢侈品，注重生活品质。
广场内不仅有奢侈品牌店、高档餐饮等商家，还有艺术品展览及电影院等文化娱乐场所，吸引了很多目标人群的到来。
另外，上海环贸广场还拥有完整的电商平台，并且与之前引入的各类高端品牌在电商渠道经营中形成资源共享，促进电商渠道和实体店面的共同成长，进一步拓展了广场的业务范围。
2、北京华贸购物中心北京华贸购物中心作为一家商业综合体，在市场上已经站稳了脚步。
提升用户体验是它的成功之道。
北京华贸购物中心采用根据用户习惯，适时提供个性化的产品推荐、合理的广告投放和优质的服务的方式，精准掌握消费者的心理需求，有效地提升了用户满意度，增加了用户的留存率。
他们在投资创新化管理方面更加注重科技，比如说，在应用数据分析挖掘用户消费行为模式的基础上，确定优先投入的商品和服务，有效增加了销售。
二、方法论1、市场定位综合体的市场定位是打造成功的第一步。
市场定位的核心目的是确定消费者的需求和消费习惯，以确定商业综合体的形态和业态组合。
比如，如果一家商业综合体的主力消费市场是中青年白领，则它的业态选择应该考虑到这部分人的活动场所，于是可以增加工作日美食店、办公室家具店和优质衣物等。
如此一来，这个商业综合体就更有可能从商业发展的角度取得成功。
2、业态组合业态组合是商业综合体的核心，也是成功的关键之一。
三四线城市综合体
三四线城市政府通常会积极吸引投资，提供优惠 政策，为综合体的投资建设创造良好的环境。
人口分布特点
人口基数较大
01
三四线城市人口基数较大，消费市场潜力巨大，为综合体的发
展提供了充足的目标客群。
人口结构年轻化
02
三四线城市的人口结构相对年轻化，消费观念新颖，对于新兴
业态和消费模式接受度高。
研究三四线城市综合体的发展趋势和未来发展方向，可以为城市规划师、建筑师和 开发商提供有益的参考和借鉴。
02
三四线城市综合体的特点
地理位置特点
靠近城市中心
三四线城市综合体通常位于城市中心或交通枢纽附近，便于吸引 客流和物流。
土地资源丰富
三四线城市相对于一二线城市，土地资源较为丰富，为综合体的建 设提供了充足的土地储备。
社会资本
除了政府投资，三四线城市综合体还吸引了大量的社会资本参与建设，包括房 地产开发商、投资机构等。
04
三四线城市综合体的运营模式
经营模式
统一规划
三四线城市综合体应由专业的商业管理团队进行统一规划，确保 各业态的协调发展。
分散经营
各业态的经营权可采取招商方式，引入各类品牌和专业运营商， 实现分散经营。
盈利模式
租金收入
综合体的各业态可通过 出租场地获取租金收入。
销售收入
部分业态可通过销售商 品或服务获取收入。
其他收入
综合体可通过举办活动、 广告位出租等方式获取 其他收入。
05
三四线城市综合体的发展趋势
发展趋势分的人口和经济发展需 求不断增加，综合体项目逐渐成为城市发展的重要载体。
文化与商业融合
在三四线城市综合体的建设中 ，应注重文化与商业的融合， 提升城市的文化品质和商业氛
三线城市商业地产综合体设计.doc
三线城市商业地产综合体设计【摘要】现今，“一线城市核心区域的商业成本太高，竞争激烈。
”因此不少商业地产企业转向二三线城市，那么商业地产在二三线城市蕴含着巨大的商机和投资潜力。
本文以建设三线城市河源商业中心购物mall为例，从项目的概况、技术特色、技术成就与深度、综合效益出发，提出对于发展二三线城市商业地产的重要性和前瞻性。
【关键词】商业地产；技术特色；技术成就与深度；综合效益1项目概况1.1项目背景随着城市化进程的不断加快，中国二三线城市的商业地产将会获得一个更加广阔的发展空间，二三线城市正处在商业结构升級的大发展阶段，作为三线城市的河源市，商业地产有着不可或缺的发展前景。
1.2项目选址河源市商业中心购物MALL项目（如图1）位于越王大道和永康大道的交界位，充分利用地理优势配合主题鲜明的商业功能和突出生态主题的设计风格，使项目成为河源市市民和国内外游客必游和停留消费的主题式购物MALL和城市地标。
1.3规模及复杂程度项目规模：项目地块净用地面积23.9万m2，总建筑面积228298m2，其中地上建筑面积127801m2，地下建筑面积100497m2。
建筑高度：23.9m。
用地范围：长约600m，宽约530m；呈“凸”字形状；北侧临永康大道，约530m；东侧临越王大道，约365m；南侧临纬十二路，约120m；西侧临新二路，约480m；该用地有8m高差。
地块周边交通便利，毗邻新政府大楼、河源市人民医院、客家文化公园等（如图2）。
1.4地区影响程度本项目为大型现代商业购物中心，集餐饮、娱乐、旅游、文化、艺术等多种消费功能为一体。
作为河源市的商业旗舰，其商业体量及广场的尺度上必将成为地标性和今后河源城市最著名景观之一。
使其成为河源市最大的、独一无二、享誉国际、以人为本的购物之城。
2技术特色2.1独特的总体布局河源市商业中心购物MALL是粤东山区现代区域中心城市的重大项目，规划用地面积23.9万m2，总建筑面积22.8万m2，项目为大型现代商业购物中心，集餐饮、娱乐、旅游、文化、艺术等多种消费功能为一体。
三四线城市综合体 案例研究
定位：
集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、 康体、商务、居住等多功能于一体的大规模城市综合体
项目区位：位于南大街、延陵路，是常州市经济、地
理、交通的黄金坐标点。
项目规模：项目以商业功能为主体，总建面47万方，
包含28万平米商业，13万平米住宅，6万平米办公酒店。
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莱蒙购物中心——项目以商业为核心，通过复合的业态形式、 合理的规划布局、强势的主力店带动，辐射常州全市
专卖店等购物及休闲游乐设施
明亮的建筑及滨河景观风情
主力店 沃尔玛、横店影视
定位 宿迁高尚文化生活社区 功能 宿迁首创情景洋房及 业态 高层住宅
亮点 国际级的设计和景观配套
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中茵海华——雄踞盐城商业区核心位置，以升级城市商业中心 职能为己任，打造大规模、综合业态、一站式商业中心
中茵海华
项目区位：地处盐城市中心，建军中路、 解放中路，成熟商业区核心位置，辐射盐城 全市，购物休闲消费能力旺盛。
项目规模：总建筑面积约16万平方米，由 12万平方米商业广场、3万多平方米高档住 宅以及1万平方米酒店式公寓组成。
项目定位：集购物、娱乐、居住、办公多 功能于一体的一站式商业中心
项目入市时间：项目2004年启动，适逢盐 城城市化启动阶段，城市中心职能处于升级。
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中茵海华——城市核心区位、中高端一站式服务定位、现代化 的规划布局和产品打造、多业态品牌店导入是其成功的关键
租售价格：一层商铺售价：2.3-3万元/㎡；二层70008000元/㎡；商铺租金：一层3-10元/㎡/天
驱动因素：城市核心区位，中高端一站式服务定位、 现代化的规划布局以及产业品打造、多业态品牌店导入
案例总结
• 以城市能级提升为背景，主动占位城市中心，与城市共成长 依托城市核心地段，踏准城市化浪潮，以城市能级提升为己任