大、中城市基准地价分析

全国：大、中城市基准地价分析2006-11-22 23:54基准地价是指在城市规划区范围内,对现状利用和规划利用条件下，不同级别的土地或土地条件相当的均值地域,按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一时点上的一定年期的完整土地使用权区域平均价格,具有全域性、分用途、平均性、有限期、时效性等特点。

基准地价是政府制定管理措施和投资决策的依据，是评估宗地地价的基础；公布的基准地价，对土地利用、流动有引导作用，也是国家征收土地使用税的依据。

基准地价的测算以土地的现状用途为主，采取土地使用价值评价和土地收益、地租、地价测算相结合的形式进行，根据城市条件和市场状况，选择相应的测算技术路线，对土地市场不发达，交易实例不多的城镇，以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价；对土地市场发达的城镇，则在划分均值地域的基础上，用市场交易价格资料评估基准地价；另外，还可在划分均值地域的基础上，用市场交易价格评估路线价。

我国城镇土地定级和基准地价评估工作始于八十年代后期，近几年来，我国土地市场体系的建设发展很快，市场日趋活跃，随之而来的土地评估工作也大量开展，目前全国城市和县城基准地价评估工作已基本完成，全国668个城市中的98%以上已完成了基准地价的初次评估，县城以下建制镇基准地价评估正在逐步开展，部分较早完成基准地价评估工作的市、县根据当地土地市场的发展和土地价格的变化，正在开展基准地价成果更新工作。

为了便于管理部门全面、系统、准确的掌握全国基准水平，现已建立基准地价档案数据库，将确认公布的城镇基准地价建档管理。

各城市的基准地价内涵有所不同，但随着规范化管理的需要，越来越多的城市按统一规定进行了基准地价的更新。

根据各地的实际情况，北方城市的基础设施配套程度为七通一平（路、上水、下水、电、讯、暖、燃气、土地平整）或六通一平（无燃气）；南方城市一般为六通一平（路、上水、下水、电、讯、燃气、土地平整）或五通一平（无燃气）；各城市的基准地价评估期日不同，但由于所采用的地价数据都是当地正在使用的实际数据，因此，在本次比较分析中末考虑期日修正；因各城市的基准地价表示形式（楼面地价、地面地价、平均容积率下的地价、特定容积率下的地价）、容积率、年期等有所不同，为使数据具有可比性，我们将各地基准地价统一修正到当地平均容积率下的各用途法定最高年限的地面地价，其用途按商业、住宅、工业划分。

从某一侧面看，基准地价充分反映了城镇地价的平均水平，是政府制定土地管理政策和经济政策的重要参考资料，在此，以全国33城市基准地价作为资料基础，结合部分城镇地产市场情况进行分析，对全国城镇总体地价水平进行全面、系统地了解，以便更好地推行地价宏观调控管理政策。

所选33个城市为各省会、直辖市、计划单列市，分别是北京、上海、深圳、广州、南京、长沙、沈阳、成都、重庆、福州、大连、杭州、宁波、厦门、昆明、天津、青岛、兰州、石家庄、济南、郑州、合肥、西安、南昌、南宁、哈尔滨、长春、呼和浩特、贵阳、西宁、银川、拉萨、太原等。

一、我国大中城市地价水平东高西低、南高北低，呈阶梯状。

（面上分析）根据掌握的资料分析，我国城镇地价水平东高西低、南高北低。

如果以所选36个城市辐射和代表区域为研究对象，将地价进行东西向和南北向比较，以东南方向和西北方向的连线为轴线，可以将城镇地价水平划分为四个区域，即城镇地价最高区、城镇地价次高区、城镇地价较低区、城镇地价最低区，并且呈阶梯状。

地价最高区包括上海市、浙江省、福建省、广东省、江苏省、山东省的山东半岛地区、辽宁省辽东半岛等地区；地价次高区包括安徽省、江西省、湖北省、湖南省、海南省、山东省、辽宁省、吉林省、黑龙江省、天津市、北京市部分地区；地价较低区包括广西壮族自治区、云南省、贵州省、重庆市、四川省、河北省、河南省；地价最低区包括西藏自治区、陕西省、山西省、内蒙古自治区、宁夏回族自治区、甘肃省、青海省、新疆维吾尔自治区。

当然，由于城镇的局域性和地价区域性的特点，第一，在同一地价水平区域内地价水平并不是绝对平均的，不同等别的城镇平均地价水平有差别，同一等别的城镇由于不同类型和不同位置其平均地价水平也有差别；例如北京，作为全国的政治、文化、经济中心，虽然在区域上位于地价次高区，但其特殊性使其商业、住宅、工业基准地价均居全国首位，成都作为西南重要省会城市，虽然属于地价较低区，由于经济水平相对同区域内其他城市较高、城市规模较大、人口压力大，使其商业用地和住宅用地的价格在全国位居前列（见附表）；第二，所划分地价区之间地价水平的变化不一定是连续渐变的，也存在断裂带，如在城镇地价最高区和城镇地价次高区之间的安徽、江西两省，实际上由于整体经济水平对地价的影响，其城镇地价水平比起湖北、山东、辽宁等省要低一些。

但是，总的来说，东高西低、南高北低的趋势是存在的。

实际上，这种地价分布特点是很客观的，它基本上与我国经济发达程度相吻合。

也充分说明了地价水平的高低完全是由一个地区的社会经济发达程度所决定的。

二、我国大中城市地价水平具有明显的特征线分布特点。

（线上分析）城镇地价水平特征线分布特点有两个含义，一个是同一特征线上所分布的城镇地价特征较趋于一致；另一点是同一特征线上所分布的城镇地价水平呈某种变化规律。

整体上看，我国地价水平比较明显的分布特征线有以下几条。

一是沿海开放城市线，主要包括有北海、海口、珠海、深圳、厦门、温州、宁波、青岛、大连、丹东等城市，这些城市的地价具有相同的特点，一方面是由于受沿海经济的影响，地价水平明显高于临近它们的内地同类城市，另一个特点是地价的增长速度比较接近。

这些城市的地价同样遵循着南高北低的变化趋势，最高点在深圳，丹东地价最低。

这条特征线代表了沿海开放城市地产市场发育较快、地价相对较高的特点。

二是长江沿岸城市线，沿线主要有上海、南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都等城市，这些城市的地价水平反映了我国中南部地区自东向西地价由高到低的基本特点。

在这条线上，中间的合肥市有一些特殊，地价水平低于其西部的几个城市。

从基准地价上看，成都似乎高于武汉、长沙、重庆等地，但是，就其所代表的周边地区的地价水平，通过对一些地产市场行情的分析，还是要低于其东部地区的。

三是京广、京哈铁路沿线及周边，主要有广州、长沙、武汉、郑州、石家庄、北京、沈阳、长春、哈尔滨等城市，是我国南北贯通的交通线路，从总体上说，这条线反映了我国城镇基准地价南高北低的趋势。

可以更细一步地分析，排除北京的特殊性，并以北京为切点，将特征线分割成两段，一段是京广线段，除长沙地区略有异象外，按照地理位置，地价水平严格遵循着南高北低的规律；另一段是京哈线段，有两个特点，一是整体地价水平要高于京广线段的河南、河北等地，二是该线段地价水平呈两头高中间低的特点。

这些特点一方面与东北地区自成一体的地理及经济环境有关，另一方面由于辽宁地区部分城镇有沿海经济的带动及老国有经济的作用，经济发展相对较快，在哈尔滨一端，有边贸经济、特殊地理位置及资源环境的作用，经济发展相对稳定。

四是西安至乌鲁木齐的西北线，主要有西安、兰州、西宁、乌鲁木齐等城市。

可以看成是我国大西北地区的一条走廊。

西北线的地价水平依然是遵循东高西低的特点，除了东高西低这条线上整体地价水平较低，而且落差较大。

西安市在这条特征线上，所占的位置最重要，地价水平最高，西宁地区的地价较低，甚至低于乌鲁木齐地区。

西北线地区由于地处我国的西北部，自然、经济环境差，经济不发达，致使地价处于全国较低水平。

三、我国大中城市地价分布具有地域特征点的特点。

（点上分析）就一般而言，在一定地域内，地价水平具有分层控制的特点。

从全国的情况看，可以从宏观上将地价水平分成三个特征层面。

第一层面由全国性特征点构成，主要有北京、上海、广州、深圳，这四个城市的地价为全国最高水平，如其最高级别商业基准地价在每平方米10000元以上。

这一层面特征点的城市经济上的辐射范围为全国，影响力大，活力强。

特别是北京，是全国政治、经济、文化中心，是重点层面之中的重点，地价水平最高，居全国首位。

第二层面为地区性特征点构成。

将全国分为五个特征区，即，东南经济发达地区、中南地区、华北地区、西北地区和西南地区等。

东南经济发达地区有特征点南京、福州、厦门、杭州等城市，中南地区特征点有武汉、长沙等城市，华北地区特征点有天津等城市，东北地区特征点有大连、沈阳等城市，西北地区特征点有西安等城市，西南地区特征点有有重庆、成都等城市。

这一层面的城市在全国经济发展水平上处于区域性前沿，地价水平在所属区域处于控制性层面，如西安市，在整个西北地区，其经济发展的战略地位是不可替代的。

商业基准地价最高特征价一般在每平方米5000——10000元之间。

第三层面一般为省（自治区）特征点构成，城市为省、自治区所在地，其地价水平差异很大。

商业基准地价最高特征价一般在每平方米5000元以下。

四、我国城市区域内地价呈中心衰变特点。

（城市内部地价结构分析）从总体上看，我国城市区域内地价呈中心衰变特点。

通过对基准地价的分析，具有如下特点：1、无论是商业地价、住宅地价还是工业地价水平，均按一定几何结构自中心递减，而且，三种地价衰变方向一致，但衰变级差不同。

以北京为例，北京是典型的中心扩散性城市，交通网络也按中心扩散方式设计和修建，其地价水平基本上按照环状路向外递减（当然也有一些偏离和特别区域），三种地价均分为十二级，一级地基本在二环以内，其中，一级商业基准地价为18520元/平方米、一级住宅基准地价为14308元/平方米，一级工业基准地价为8485元/平方米；末级地基本在二环以内，其中，末级商业基准地价为2318元/平方米、末级住宅基准地价为2273元/平方米，末级工业基准地价为1053元/平方米。

可以看到，商业基准地价的级差平均为1350元/平方米，住宅基准地价的级差平均为1002元/平方米，工业基准地价的级差平均为619元/平方米，其中三种地价级差呈阶梯状，商业地价最大，而工业地价最低。

2、在经济发达的大城市，除一级商业地比较稳定外，二级商业中心有外移和增多的趋势，致使一些原来地价较低的地区地价迅速升高，其主要形成原因是开发区的建设（如上海的浦东）、商贸区的形成（如北京的东北三环）以及新的大型住宅区（如北京的亚运村）的形成等。

但是这些地区的地价仍然只能居于一级地价之下。

3、大城市中高级别工业和住宅地价逐渐虚幻化。

由于新的城市规划要逐步将工业企业迁出城外，城区的工业用地也在不断减少，加上政府在利用高地价政策调控工业用地，所以在很多大城市城区内的地价实际上是一个虚设的地价。

住宅地价是另一种情况，城区开发住宅项目一是基础设施投资大，二是容积率受到限制，三是难以成规模，促使开发成本过高；此外，城区房地产价格高，配套设施也比不上低地价区新的住宅区，使购买力受到限制，因此，城区住宅高地价也成为一种虚设。