某地产项目定位报告(PPT 38页)

家的85%，中江县城市人口还将增加至少70万人口，住房需求面积按到18
㎡来算，中江住房需求将超过1000万㎡。所以中江房地产市场的需求是存
在的。
中江的交通：交通升级的提高，对城市化发展有着显著的推动作用
成都—中江 成都→成南高速（G42）入口→成南高速 （G42）→成巴高速(S2)→中江出口 成都→成绵高速(G5)→德阳→106省道→中江 二环路 德阳—中江 德阳→106省道→中江二环路 金堂—中江 成金快速通道
区域市场产品供应链较为丰富，以多层、小高层、高层为主，部分项目尝试多层电梯洋房；规模
中大型项目主要引、领市场，开始注重园林景观打造，项目整体品质相对较高。项目户型设计出现
赠送空间、阳台、露台等设计理念，从而提升项目卖点。
小面积商铺受青睐
商业以小面积为主，二层三层商业赠送面积小，去化缓慢。中江现有商业存量约为60万㎡ ，一楼均价为 11000元/㎡。总价在50万㎡以内市场接受度较高。超过100万元的大面积商 铺去化较为困难。
现有开发商整体实力不高
区域内多以本地开发商为主，外来开发商较少，缺乏开发经验的开发商进驻，因此营销水 平相对较低。
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
项目分析
区位优势明显：
本案处于中江新的政务中心附近，又处于城市发展的潜 力巨大的区域。
2014年中江县经济社会发展主要指标
项目
单位
实绩 比2013年增长（%）
地区生产总值
亿元
268.9
9.5
第一产业增加值
亿元
77.5
3.9
第二产业增加值
亿元
117.5Βιβλιοθήκη 13.1第三产业增加值
亿元
73.9
8.7
非公有制经济增加值
亿元
161.6
10.4
社会消费品零售总额
亿元
119.5
13.1
全社会固定资产完成投资 亿元
中江项目定位报告
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
中江概况
中江——位于四川省中部，盆地西部，隶属于中
国重工业城市德阳市，东邻绵阳市三台县、南达遂 宁市蓬溪县、资阳市乐至县，西接成都市金堂县、 广汉市，北邻罗江县、绵阳市涪城区。县城距德阳 35公里，距绵阳65公里，距成都64公里。幅面面 积2200.0平方公里，总人口145万人，是四川省25 个丘陵大县之一。
目
录
一、了 解 中 江 二、房 地 产 市 场 分 析 三、项 目 定 位 四、客 群 定 位 五、其 它 建 议
产品研判（住宅）
住宅——区域户型面积较为适中，属于传统的郊县宽松型布局；
一房户型面积55-60平米，两房户型面积：75-90平米，三房户型面积： 100-130平米； 产品供应主要以三房为主：并开始出现85-95平米左右的紧凑型三房和115130平米舒适型三房。 热销产品：约75-85平米两房，90-110平米三房
中、大规模项目引领市场
从实地调研情况来看，目前中江已发布销售信息项目超过20个，其中100亩以上项目5个，50-90亩项目8 个，其余均为50亩以下小规模项目，且规模较大项目现目前多集中在中江大道两侧及南渡片区；现可供开 发地块多集中在白马山区域、南渡中学区域和二环路段区域，独立地块面积60-100亩，可进行组合开发， 但也存在投资风险点，地价相对较高，成交均价130-170万/亩，外来投资隐形成本相对较高，新区域建设 投资大，周期长，消费者观望心态较重。
户型配比 畅销户型
产品研判（商业）
商业——中江现存商业体量超过60万㎡，但仍以传统的社区底商为主。
大型商业综合体较少，比较有代表性的如金典凯信商业广场、祥瑞国际等。 产品大多中规中矩，赠送面积小，小面积产品占比较大， 热销产品：约20-40㎡
中江现有商业现状
1、现有的商业网点体量较小，业态单一、品牌档次较低 、不能满足消 费者的一站式消费需求。
中江县房地产现状
房地产发展的发展阶段
中江房地产发展缓慢，楼市正处于成长阶段向成熟阶段过渡期，2008年前居住物业主要以自建房、单位房 为主。
项目运营专业化初现端倪
注重售场包装，办公场地\销售场所分区办公，销售接待注重现场客户服务，但仅停留在基础营销水平。富 丽滨江、蓝湾半岛、中凯一号在售场包装、营销推广还是营销物料都开始向德阳营销水平靠近，能够代表 并带动区域房产发展。
114.5
16.5
年末金融机构存款余额
亿元
286
13
城镇居民人均可支配收入
元
25104
9.6
农民人均纯收入
元
9828
11.6
人口自然增长率
‰
2.85
—0.42
城镇化率
%
35.6
1.41
以上数据表明中江县经济处于持续增长的阶段，老百姓有商业消费和置业能
力，城镇化水平需要不断提高，按现有的城镇化率水平，要达到中等发达国
自然资源丰富：
本案紧靠市政玄武公园和小东河，其生态，低碳、有氧 的居住环境是其它项目不可比拟的。
2、商业网点比较分散，不集中，不便消费，如餐饮，休闲娱乐等。 3、业态小而比较杂乱，留不住中江本土的高端客户，使其这部分客户去 德阳和成都消费。 4、房地产在建项目较多，但纯商业项目没有，大部分项目都是底商形式 的社区服务商业，这样的商业不能成为县域商业的中心的。
随着城市房地产大力发展，城市化率必将增大，城市人口必将增加， 城市现有的商业，不能满足人们需求的矛盾就会凸显出来。新的商 业点就会应运而生。
经济型居家户型受追捧
与川内其他的三、四级城市类同，以自住为主要的目的75-85㎡两房，90-110平米三房的经济型 居家户型是当地的主流户型，客户接受度较高。销售价格区间在3200—3800元/平米，现售价在 3500元/㎡左右，房屋总价在35万以内市场接受度较高。
返乡型经济，大假节点式销售
受以劳务输出为主的经济结构影响，在大假返乡潮期间，房地产去化是其它时间的2倍以上。中江 县总人口高达145万，县城人口外迁相对较少，多选择当地置业安家，属外出务工输出大县，潜 在返乡置业客群较多，房地产市场较德阳其他区县活跃，2014年成交量约45万方，2015年上半 年成交量近20万方，据不完全统计全年成交量应该超过40万方，市场库存占比较少，预计超过30 万平方。 产品链供应丰富