DCYX-350450-易居中国-星河湾太原创世界营销总结201903.ppt
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【精品】年星河湾地产整合营销成功之道剖析报告资料
1、他们是“人精”
做高端物业销售，我们要面对的是一群百般挑剔的人， 敷衍只会带来失败。
1）“一份没有签下来的合同” 2）“终于签约了”
应对高端客户的特点，我们准备好了吗？
2、让富豪搬家
“向不缺房子的人推销房子” “他们”所要的不仅仅是一处住所！
如何创造需求，必须弥补遗憾、满足梦想！
3、更贵，还要更快！
——建委主任李建海
北京市朝阳区建委组织北京朝阳区30多家开发商到广州星河 湾进行参观
2004年，北京市规划委员会出版《广州“ 星河湾”居住区——解读广州“星河湾” 的规划设计和管理》
2005年，北京市规划委员会出版《 走进北京星河湾》
整合营销传播的途径：公关活动——中秋璀璨星河晚会
㈠ 营销传播篇
“广州出了个星河湾” 到
“中国出了个星河湾”
星河湾的品牌之路
2001年：好房子不做到百分百不开盘 2002年：国际大师定造交楼标准 2003年：好房子的标准 2004年：星座重新定义豪宅 2005年：献给人群中通过细节辨别品质的人
星河湾的品牌之路
2001年
好房子不做到百分百不开盘
项目概况
广州星河湾位于华南快速干线南 ，让客户在购房的时候体验服务的品质
2、讲故事。
搜集整理产品打造故事，将所有产品卖点转换为故事性话题 举例： 1）老板车尾箱的三件宝：大锤、望远镜与雨鞋 2）土壤改良 3）在全球同纬度寻找树种
3、做口碑认同。
做到“五个认同”形成“众星捧月”格局
1）同行认同：向同行开放，提前邀请同行著名品牌开发商到现场参观 2）客户认同：通过体验式营销，让到访客户充分了解项目的价值 3）专家认同：不断邀请相关业界专家参观，并让政府出书 4）对手认同：共赢的高价策略，定价比对手高一倍， 5）自己认同：按照标准严格要求，达到自己满意
星河湾营销策划报告-跨界营销_(梁上燕)讲话稿2009年
广州篇：奔驰客户答谢宴（2008年12月20日）
广州篇：中山大学MBA总裁班（ 2008年11月1日）
同行 分享
合作 伙伴
销售 说辞 内部 员工
关键词：知道主义者 如何才能不中国星河湾准业主 保持一个沟通的频道，对房子 的了解已绊进进丌够了。
中国星河湾 跨界营销
讲座 媒体
高度
如何将星河湾倡导的“跨界营销”更加全面、透彻及高度统一的 展示在目标对象面前，也是星河湾品牌跨界营销的重要组成部分。
中国星河湾跨界传播图谱（内容）
时间：6月3日 地点：北京星河湾四季会所 人物：全球顶级奢侈品牌代表、驻华使节、政要及商会 人数：约120人
世界奢侈品协会中国俱乐部揭牌亮相
奢侈品宫殿改造效果图
北京外商俱乐部揭牌仪式
暨招待晚宴
时间：2008年7月2日 地点：北京星河湾四季会所 人物：政要名流、商界精英、外企领袖 人数：约80人
北京外商俱乐部正式揭牌
英超豪门切尔西 下榻广州星河湾酒店
时间：2008年7月21日 地点：星河湾酒店国际会议中心
7月21日中午12点，切尔西在星河湾酒 店国际会议中心丼行盛大新闻发布会。
主教练斯科拉里 (SCOLA)和队长特 里(TERRY)
切尔西的到来，吸引了国内外众多媒体争相报道。
切尔西不星河湾小业主亲密接触
中大ＭＢＡ总裁班学员踊跃签到
签到处
主讲嘉宾： 星河湾地产副总裁梁上燕女士
梁上燕女士结合星河湾品牌实例进行精彩的解说,现场座无虚席
中大ＭＢＡ总裁班的学员品鉴星河湾样板房
学员的车辆更胜顶级名车展
当天车展凯迪拉克尊贵展示
当天的学员之一,帝加花园家具有限公司总经理,在听取梁总精彩的演讲之后深有 启发.决定将旗下高档花园家私摆放在星河湾6号板房休息区.
太原星河湾创世界营销纪录揭密
8月23日
首届太原星河湾业主大会
开盘预告稿出街，开盘方案撰写及物料筹备
7月30日
9月22日
8月17日
10月1日
持续认购、签约及同期公关活动现场接待
8月10、12、19产品稿依次出街，17日业主答谢会物料筹备及现场执行协助
工作总结，销售工作持续协助，中秋方案策划等
8。5品牌稿出街
盛大开盘，现场接待及认购
太原星河湾销售分享
传播基点：有质感的建筑，有灵魂的项目，有品味的生活； 传播策略：温水煮青蛙，快刀斩乱麻； 传播执行：坊间传播，十面“买”“富”； 新闻策动，软“摸”硬“炮”； 广告攻势，先“礼”后“兵”； 传播主题：
培训期间后勤保障，培训现场工作配合及后续总结
2009年
2010年
12月14日
5月28日
4月15日
6月30日
星河湾“魅力山西”价值年启幕盛典现场接待
销售培训+老客户维护+新客户拜访
3月30日-6月30日 地市客户拓展+临时接待中心+日常培训+论坛活动接待
销售热线开通
国贸会客厅包装完毕正式投入使用
小店临时接待中心包装完毕，正式投入使用
“追”
“堵”
全球晋英
“截”
STEP1:圈定客户
STEP2:追寻客户
STEP3:积聚客户
STEP4:销售达成
山西省内客户拓展 太原客户挖掘 现有客户杀熟
小众饭局 世博会邀约 高端客群活动 客户小圈层的活动拓展 邀约客户参与活动
第二届中国星河湾大会太原分会 省内地市产品推介会 全国四地及海外产品推介会
开盘组织 开盘流程确定 客户落点 核爆开盘销售
销售
大批销售员完成如织并于12月14-30日集中上海特种 培训
首届太原星河湾业主大会
开盘预告稿出街，开盘方案撰写及物料筹备
7月30日
9月22日
8月17日
10月1日
持续认购、签约及同期公关活动现场接待
8月10、12、19产品稿依次出街，17日业主答谢会物料筹备及现场执行协助
工作总结，销售工作持续协助，中秋方案策划等
8。5品牌稿出街
盛大开盘，现场接待及认购
太原星河湾销售分享
传播基点：有质感的建筑，有灵魂的项目，有品味的生活； 传播策略：温水煮青蛙，快刀斩乱麻； 传播执行：坊间传播，十面“买”“富”； 新闻策动，软“摸”硬“炮”； 广告攻势，先“礼”后“兵”； 传播主题：
培训期间后勤保障，培训现场工作配合及后续总结
2009年
2010年
12月14日
5月28日
4月15日
6月30日
星河湾“魅力山西”价值年启幕盛典现场接待
销售培训+老客户维护+新客户拜访
3月30日-6月30日 地市客户拓展+临时接待中心+日常培训+论坛活动接待
销售热线开通
国贸会客厅包装完毕正式投入使用
小店临时接待中心包装完毕，正式投入使用
“追”
“堵”
全球晋英
“截”
STEP1:圈定客户
STEP2:追寻客户
STEP3:积聚客户
STEP4:销售达成
山西省内客户拓展 太原客户挖掘 现有客户杀熟
小众饭局 世博会邀约 高端客群活动 客户小圈层的活动拓展 邀约客户参与活动
第二届中国星河湾大会太原分会 省内地市产品推介会 全国四地及海外产品推介会
开盘组织 开盘流程确定 客户落点 核爆开盘销售
销售
大批销售员完成如织并于12月14-30日集中上海特种 培训
易居---上海星河湾总结
浦东星河湾项目工作总结2009.08星河湾，如何实现自己的价值？》……内容页码第一部分浦东星河湾介绍3第二部分星河湾热销解码77第三部分项目成销启示96黄文仔宏宇集团于2000年推出的“星河湾”，以“打造中国房地产劳斯莱斯”为旗帜，成为当时国内最受瞩目的房地产品牌之一，黄文仔也因此奠定了在业内的强势地位。
在制造“星河湾神话”的同时，与和记黄埔联手把海怡半岛打造成广州的“长岛”，成为顶级富豪的家园。
宏宇集团规模不小的土里储备也让投行加快了帮助其上市的步伐。
(摘自：胡润百富)公司背景介绍舍得用心创新2005年北京星河湾走向全国2000年广州星河湾立足广州2009年浦东星河湾面向世界星河湾产品介绍我们对星河湾项目进行层层分解：•社区•规划•建筑•景观•装修社区营造星河湾，给业主打造的不仅是单一区域的豪宅产品而是通过完整社区营造为业主提供高端的生活与社交平台！那么，星河湾如何打造社区整体感？》功能完善和城市意象手法是关键。
完善居住、生活、社交各个方面，打造星河湾社区五大要素商业街物业酒店教育会所》完整配套星河湾的完善之处在于：不仅有住宅街区、物业、商业街等生活要素，也包括学校等教育配套和会所社交配套，还拥有五星级酒店配套。
浦东星河湾商业街将以高端定制为主，引进具有悠久历史的国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务。
通过顶级品牌入驻，进一步强化跨界营销以及生活方式、交流平台的塑造。
酒店会所教育物业商业街物业服务方面，浦东星河湾统一为酒店式管理，且引入“金钥匙”管理标准。
星河湾是第一个把金钥匙酒店服务引入住宅管理服务的房地产企业。
酒店会所教育物业商业街浦东星河湾在教育配套方面规划有小学、幼儿园，以“大社区、大教育”的理念，努力为业主孩子提供卓越教育，给孩子营造一个高尚的成长氛围。
广州星河湾配套有番禹执信中小学，灵格风国际幼儿园北京星河湾配套有星河实验小学，德福双语幼儿园酒店会所教育物业商业街会所分为两种：泛会所及四季会•泛会所分散于各个组团中，如底层大堂等交流空间•四季会为项目星级会所，包括中西餐厅、康体娱乐中心等星河湾项目配置有四季会会所，以国际顶级的品质标准，为高知、高贵、高雅的品质精英，打造独特、优雅的体验空间。
房地产星河湾半岛营销策划全案
中国现代版《窈窕淑女》等你上演
星河汇代言人&会籍独立经纪招聘
『中国最好的工作__寻找星河人』
星河汇代言人&会籍独立经纪招聘
通过网络、新闻发布会等形式发布向全国招募“星河汇代言人&会籍独立经纪”的信息，如 成功获选，可获高薪、免费入会资格及该城市会籍销售权 每个重点城市如（北京、上海、广州、深圳等）设定限额，并通过网络推荐、海选、现场 面试，通过“星河汇”带动“星河湾半岛”，掀起社会热点。
形象设计 贵族礼仪培训
酒类协会
豪华旅游定制 高尔夫球协会
成衣/鞋饰高级定制
『私爱文化汇』
艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
茶道协会 花道协会 歌剧
粤剧HOW C昆U剧LTURALIZE 如何文话化剧地生活
读书会
文化潮流信息
顶级厨艺协会
画廊
古典乐器
私藏品鉴会
琴棋书画协会
Make money while you party 消费得越多，赚得越多
会员需以股东的身份加入俱乐部，作为投资人出资购买股份，而不是普通俱乐 部缴纳“会费”来入会 专业的俱乐部运营团队来负责打理各项事务，投资人同时也是俱乐部最重要的 顾客 年终，运营部门将会向股东们汇报本年经营状况，如果经营成功，会员(同时也 是投资人)便可根据他们的投资份额获得红利
层 效
名媛Party
圈 层
应
业主音乐
岛 诞 生 营 造 高 端 圈 层
效
会……
应
星河汇代言人&独立经纪招聘
会籍代理召集
·
刺激 购买 欲望
目的：实 现销售， 形成良好 的圈层效
应
第一阶段：蓄客阶段——制造影响力（6-9月）
星河汇代言人&会籍独立经纪招聘
『中国最好的工作__寻找星河人』
星河汇代言人&会籍独立经纪招聘
通过网络、新闻发布会等形式发布向全国招募“星河汇代言人&会籍独立经纪”的信息，如 成功获选，可获高薪、免费入会资格及该城市会籍销售权 每个重点城市如（北京、上海、广州、深圳等）设定限额，并通过网络推荐、海选、现场 面试，通过“星河汇”带动“星河湾半岛”，掀起社会热点。
形象设计 贵族礼仪培训
酒类协会
豪华旅游定制 高尔夫球协会
成衣/鞋饰高级定制
『私爱文化汇』
艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
茶道协会 花道协会 歌剧
粤剧HOW C昆U剧LTURALIZE 如何文话化剧地生活
读书会
文化潮流信息
顶级厨艺协会
画廊
古典乐器
私藏品鉴会
琴棋书画协会
Make money while you party 消费得越多，赚得越多
会员需以股东的身份加入俱乐部，作为投资人出资购买股份，而不是普通俱乐 部缴纳“会费”来入会 专业的俱乐部运营团队来负责打理各项事务，投资人同时也是俱乐部最重要的 顾客 年终，运营部门将会向股东们汇报本年经营状况，如果经营成功，会员(同时也 是投资人)便可根据他们的投资份额获得红利
层 效
名媛Party
圈 层
应
业主音乐
岛 诞 生 营 造 高 端 圈 层
效
会……
应
星河汇代言人&独立经纪招聘
会籍代理召集
·
刺激 购买 欲望
目的：实 现销售， 形成良好 的圈层效
应
第一阶段：蓄客阶段——制造影响力（6-9月）
星河湾广州星河湾半岛豪宅项目推广策略完稿-69PPT
错！
路漫漫其悠远
平台性质暨产品定位的界定——为了品牌和销售 广为人知的星河湾的品质，不是星河湾半岛要做的全部任务。 如前所述，星河湾半岛，是星河湾品牌统治力建立的平台。 新的问题是，什么份量的平台可以承载这个任务 即，平台是星河湾半岛，星河湾半岛是什么呢
路漫漫其悠远
星河湾 大历史背景下的国家豪宅 现在，它叫星河湾半岛
星河湾广州星河湾半岛 豪宅项目推广策略完稿-
69PPT
路漫漫其悠远
2020/7/27
我们选择——推高.寂寞高手的品牌门墙
路漫漫其悠远
1 革命
品质打动世界——星河湾品牌建立
路漫漫其悠远
公元2001年，星河湾广州启动——豪宅革命爆发 舍得、执着、创新之精神令业界瞩目，举国传闻
三个核心点 四个一工程 五把尺子 十六条标准
——星河湾半岛，半岛上的星河湾。
路漫漫其悠远
星河湾报纸
“国家豪宅的未来未必来，但星河湾一定会再来。” ——星河湾半岛，半岛上的星河湾。
星河湾走了8年，星河湾探索了8年，星河湾在探索中国豪宅的未来上走了8年， 永远的星河湾执著的在国家豪宅的前景上呕心沥血……没有人能真的邂逅未来， 回到曾经的羊城，已经是中国豪宅王者的星河湾，在今天创造星河湾半岛。 “国家豪宅的未来未必来，但星河湾一定会再来。”
路漫漫其悠远
星河湾报纸
“中国豪宅的永远有多远，星河湾一定走多远。” ——星河湾半岛，半岛上的星河湾。
星河湾走了8年，星河湾寻找了8年，星河湾在寻找中国豪宅的路上走了8年，永 远的星河湾执著的在国家豪宅的征途上渐行渐远……回溯历史，在革命的羊城， 已经是中国豪宅王者的星河湾，以大无畏的精神，再次创造星河湾半岛。 “中国豪宅的永远有多远，星河湾一定走多远。”
XX广州星河湾半岛营销策
XX广州星河湾半岛营销 策
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2020/11/4
XX广州星河湾半岛营销策
• 星河湾经历多年，已突破区域局限，不再只是番禺标 志性豪宅，亦不仅仅是一个楼盘的名字
•而是一个品牌及地产品质的象征
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XX广州星河湾半岛营销策
•从广州到北京，再到上海，到全国， •全面性的爆发，品牌需有更高的标准
•成衣/鞋饰高级定制
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XX广州星河湾半岛营销策
•『私爱文化汇』
•艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
•茶道协会 • 粤•H剧OW C•U昆LT剧URALIZE 如何文•化话剧地生活
•花道协会 •读书会
•文化潮流信息
•顶级厨艺协会
•画廊
•歌剧
PPT文档演模板
✓ 会员服务涵盖方面广： • 星河基金会 • 企业商学院 • 顶级消费汇 • 私爱文汇 • 全能超级管家……； ✓ 会员经过严格的资格审核，以项目业主和社
会金字塔尖端的人群为主，纯粹的人群圈子， 并为会员打造顶级的生活和社交平台； ✓ 会籍终身制，不可转让； ✓ 会员数目恒定，体现这一圈层的尊崇地位， 有较强的不可复制性；
•仅限被邀请会员
•One •Two •Three
•对生活有品位的高端社会精英名流
•（以三地星河湾业主名流精英为首批邀请，但需资产审核及职业审 核）
•星河湾半岛业主
•（购买前已经资产及职业审核，购买后可获入会资格）
•会员推荐，需经审核通过
•50万的入股资本，每年需交纳10万基本消费金，需保证参与一定时限俱 乐部活动 •申请人必须在社会地位、职业、生活方式等方面经受董事会的详细考量 •只有成功通过初试与面试的申请人才能跻身股东的行列
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2020/11/4
XX广州星河湾半岛营销策
• 星河湾经历多年，已突破区域局限，不再只是番禺标 志性豪宅，亦不仅仅是一个楼盘的名字
•而是一个品牌及地产品质的象征
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XX广州星河湾半岛营销策
•从广州到北京，再到上海，到全国， •全面性的爆发，品牌需有更高的标准
•成衣/鞋饰高级定制
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XX广州星河湾半岛营销策
•『私爱文化汇』
•艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
•茶道协会 • 粤•H剧OW C•U昆LT剧URALIZE 如何文•化话剧地生活
•花道协会 •读书会
•文化潮流信息
•顶级厨艺协会
•画廊
•歌剧
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✓ 会员服务涵盖方面广： • 星河基金会 • 企业商学院 • 顶级消费汇 • 私爱文汇 • 全能超级管家……； ✓ 会员经过严格的资格审核，以项目业主和社
会金字塔尖端的人群为主，纯粹的人群圈子， 并为会员打造顶级的生活和社交平台； ✓ 会籍终身制，不可转让； ✓ 会员数目恒定，体现这一圈层的尊崇地位， 有较强的不可复制性；
•仅限被邀请会员
•One •Two •Three
•对生活有品位的高端社会精英名流
•（以三地星河湾业主名流精英为首批邀请，但需资产审核及职业审 核）
•星河湾半岛业主
•（购买前已经资产及职业审核，购买后可获入会资格）
•会员推荐，需经审核通过
•50万的入股资本，每年需交纳10万基本消费金，需保证参与一定时限俱 乐部活动 •申请人必须在社会地位、职业、生活方式等方面经受董事会的详细考量 •只有成功通过初试与面试的申请人才能跻身股东的行列
【工作总结】营销工作总结
本次论坛为中博会的重要组成部分，得 到了省委、省政府领导的高度重视。参 与嘉宾对当前房地产环境畅所欲言。利 用午餐休息时间，与会人员一同参观星 河湾园林与样板间，一致对星河湾“全 球同纬度最美丽的园林”、精湛的建筑 工艺给予高度赞赏。
2011年10月17日—阿尔伯莱希特 达玛亚钢琴音乐品鉴会 （九歌琴韵·爱悦夜）
——暨十大商帮走西口大型商业文化寻访活动
本次活动再次弘扬了艰苦卓绝的晋商精神，同时向世人展示了山西深厚的人文历史。通过媒体报道、坊间传播、 线路规划等方式，星河湾的品牌形象得到了很好的宣传与提升。通过承办本次活动的启动仪式与宴会，太原星 河湾的名字再次传遍了三晋大地。
2011年9月27日——第六届中国中部投资贸易博览会专题论坛
2011年9月3日“2011更加精彩，将中国的美推向世界” ——【鄂尔多斯星河湾】四地新品品鉴会
【塞上明珠】鄂尔多斯星河湾的美即将绽放,通过3D实景播放，深刻的了解了鄂尔多斯的城市价值及项目价值。
——暖场人气活动——
2月份—9月份，在项目现场根据销售时间节点举行3场暖场小活动，旨在为项目现场 增加人气，以活动亮点吸引新老客户到访现场。
2011年8月28日把握历史契机 共享财富创新
——2011宏观调控背景下的房地产金融论坛
本次活动汇聚了房地产投资界的高层权威人士，为业主带来了一场高端的投资咨询交流平台，是星河湾为业主搭 建“生活、事业、修为”高端圈层平台魅力的又一次完美展现。
2011年9月5日 “重走西口路 再铸新辉煌”星河湾【全国知名媒体重走西口 路大型采访活动】启动仪式
德国钢琴大师达玛亚先生在场为大家献上一曲大气磅礴的《华尔兹》，品鉴会中，来自中国民乐界，唐风音乐社 社长彭建军先生和来自国学界的文瀛书院院长卫方正先生与达玛亚先生，就中外音乐和彼此间的文化底蕴展开交 流互动，不仅让我们感受到大师们在各自领域的艺术造诣，更让来宾们感受到音乐无国界的艺术魅力。
2011年10月17日—阿尔伯莱希特 达玛亚钢琴音乐品鉴会 （九歌琴韵·爱悦夜）
——暨十大商帮走西口大型商业文化寻访活动
本次活动再次弘扬了艰苦卓绝的晋商精神，同时向世人展示了山西深厚的人文历史。通过媒体报道、坊间传播、 线路规划等方式，星河湾的品牌形象得到了很好的宣传与提升。通过承办本次活动的启动仪式与宴会，太原星 河湾的名字再次传遍了三晋大地。
2011年9月27日——第六届中国中部投资贸易博览会专题论坛
2011年9月3日“2011更加精彩，将中国的美推向世界” ——【鄂尔多斯星河湾】四地新品品鉴会
【塞上明珠】鄂尔多斯星河湾的美即将绽放,通过3D实景播放，深刻的了解了鄂尔多斯的城市价值及项目价值。
——暖场人气活动——
2月份—9月份，在项目现场根据销售时间节点举行3场暖场小活动，旨在为项目现场 增加人气，以活动亮点吸引新老客户到访现场。
2011年8月28日把握历史契机 共享财富创新
——2011宏观调控背景下的房地产金融论坛
本次活动汇聚了房地产投资界的高层权威人士，为业主带来了一场高端的投资咨询交流平台，是星河湾为业主搭 建“生活、事业、修为”高端圈层平台魅力的又一次完美展现。
2011年9月5日 “重走西口路 再铸新辉煌”星河湾【全国知名媒体重走西口 路大型采访活动】启动仪式
德国钢琴大师达玛亚先生在场为大家献上一曲大气磅礴的《华尔兹》，品鉴会中，来自中国民乐界，唐风音乐社 社长彭建军先生和来自国学界的文瀛书院院长卫方正先生与达玛亚先生，就中外音乐和彼此间的文化底蕴展开交 流互动，不仅让我们感受到大师们在各自领域的艺术造诣，更让来宾们感受到音乐无国界的艺术魅力。