北京银泰中心项目租赁计划46页

银泰中心项目租赁计划

在我们展开银泰大厦的租赁计划之前，首先让我们对中国以及的宏观发展有个了解；因为大到的房地产发展还是银泰大厦的租赁战略都脱离不开宏观经济的发展基础！

一、市宏观经济环境分析

是我们伟大祖国的首都。改革开放后，的发展受到中央和市政府的高度重视。从城市功能上说，担负着为党政军首脑机关正常开展工作服务，为日益扩大的国际交往服务，为国家教育、科技和文化发展服务，为广大市民的工作和生活服务的重大责任。而实现这些城市功能直接取决于经济的发展，它是的核心任务。

从1991年到2005年，国民生产总值保持持续增长。1993年，国家实行了经济体制改革，国有企业经营机制由国家宏观调控转向由市场决定生产的形态，从而使国民生产总值增长率在1994年达到历史最高水平13.5%。1994年以后，市整体国民生产总值继续保持上升的势头，但是增长率有所降低，趋于小幅度稳定增长的势态。2004年，全市实现生产总值4283.3亿元，比上年增长13.2%，为1995年以来最高增速。

资料来源：国家统计局

◆增长背后的支撑因素

1、科技产业的发展

中国在高科技领域的出色表现，以及将技术应用在国防领域的能力，因此中国必定会成为科技领域的超级大国，而这天也已不是梦。很多人都认为中国必定会成为科技领域的超级大国。虽然这在两三年以还不会发生，但是思科亚洲总裁阿特莱斯表示，中国“拥有经济增长、规模、欲望、成为世界一部分所需的开放性，这使中国的机会比以往任何时候都大。”作为我国的政治中心和人口过千万的国际化大都市，强大的经济基础不仅具有经济意义，更具有重大的政治意义。

上半年，全市实现国生产总值1044.1亿元。经济结构调整成效显著，产业格局基本稳定，其中高新技术产业占工业增加值的比重就达27.8%。据统计，上半年全市高新技术产业实现增加值97亿元，增长40%以上，对工业增长的贡献率达到65%，占全市经济比重达到9.3%，比去年提升1.7个百分点，对全市经济增长的贡献率超过1/3。

表1.技术合同成交额和GDP(2000～2005)年

资料来源：市科委

从表1可以看到，2000~2005年市地区生产总值GDP由3161.00亿元增长到6814.50亿元，年平均增长速度16.61%；技术合同成交额由140.29亿元增长到489.59亿元，年平均增长速度达28.40%，高于经济增长速度12个百分点。

从图1也可以看出，技术合同成交额的增长速度几乎每年都高于GDP的增长速度，毫无疑问，技术市场交易对地区经济增长起到了一定的推动作用。但这种作用应该如何测度和评估，成为当前亟需解决的问题。

技术市场交易对经济发展的推动作用主要反映在以下两方面，第一，在实现技术交易后将技术出让方的增加值直接计入当年的GDP；第二，是随着技术的应用，增加了技术受让方的经济效益，从而促进国家或地区的经济增长。

图1.技术合同成交额和GDP的增长速度

资料来源：市科委首先我们看一下GDP，这是一个增加值的概念，市GDP核算的是地区各个机构增加值的总和，核算有三种方法，即生产法、支出法和收入法。测度技术市场交易对GDP的贡献必须在技术市场数据库中找到能够反映技术出让方“增加值”的相应数据。

地区技术市场交易中的技术性收入

表2.占GDP的比重(2000～2005年)

指标2000年2001年2002年2003年2004年2005年技术性收入（亿元）32.24 61.59 62.22 75.95 191.10 164.20 市地区生产总值GDP（亿元）3161.00 3710.52 4330.40 5023.77 6060.28 6814.50 技术性收入占GDP的比重（%） 1.02 1.66 1.44 1.51 3.15 2.41

资料来源：市科委

从表2可以看出，地区技术市场交易术性收入及其占GDP的比重从总体看呈上升趋势。2000~2004年间，技术性收入已由32.24亿元增长到191.10亿元，增长近5倍；技术性收入占GDP的比重由1.31%增长到3.15%，增长近两个百分点。2005年技术性收入占GDP为2.41%，比上年有所下降。从这些数字和指针看，技术市场已在地区经济发展中占有了不可忽视的一席之地。

科技产业的发展同时也带动了房地产业的发展，科技产业公司对房地产资源的消费呈明显上升趋势；科技企业大量在产业园区建设生产与研发基地，周边的科技园区组团发展速度迅猛。

2、金融的发展

（1）是我国的政治中心，但是政治中心与经济中心并不矛盾，从世界大多数国家的情况来看，政治中心通常也是经济中心。一方面，这是由大量城市人口的需求和经济活动决定的，另一方面，规模庞大的经济总量对于首都的稳定形成了有力的保障。

强大的经济需要发达的金融为依托，此外，与一般的经济中心相比，作为首都的经济中心在产业结构上有其特殊性。在现代社会，首都经济的重心是知识经济和服务业等第三产业，而以资金融通为主要容的金融业居于现代经济的核心地位，自然成为服务业中的“领头羊”。同时，金融业不仅可以为实体经济提供有力的资金支持，而且金融活动本身也会带动其它相关产业的发展，这在两个层面上促进了首都经济的增长。

由此可见，政治中心往往是经济中心，经济中心往往是金融中心，应该发展成为金融中心。

（2）发展金融业具有紧迫性和挑战性。首先，市2002年的人均GDP已经超过了3300美元，经济的快速发展带来了大量的金融服务需求，而且未来这种需求会越来越多，如房地产和汽车的分期付款、抵押等都是经济发展到一定程度出现的，这就要求市必须大力发展金融业。经济发展了，金融服务业一定要跟上，否则会对经济的进一步发展形成制约。

其次，从宏观背景来看，随着中国经济改革和市场化进程的深入，各地方政府对于金融业重要性的认识也越来越充分，并纷纷提出了发展金融业的措施。同时，金融机构的行政色彩和计划色彩减弱，经营运作更加市场化，这为国其它地区扬长避短、采取各种手段争夺金融资源提供了可能。科学技术特别是网络信息技术的发展使得金融业的业态和运作都发生了巨大变化，也会影响到金融业的实质布局。

另外，随着政治、经济和社会环境的变化，的金融资源正发生着向沪、深两地的“水平迁移”，最明显的是许多金融机构先后离开，对于来说，直接和间接的损失是巨大的。金融机构的流失是此消彼长，任其发展下去，的优势将流失殆尽，市金融产业“空心化”的局面将不可避免，也将失去发展金融产业的大好机会。

（3）在金融资源方面拥有很大的优势，表现在：是全国的金融决策和监管中心，是全国的资金调度中心和金融批发中心，是外资金融机构和大型企业集团总部的聚集中心，是全国的金融支付结算中心，是全国的金融政策信息中心和金融标准制定中心，是全国最大的科技风险投资中心，是金融人才的聚集中心，等等。其中的许多优势是国其它城市无法模仿的，对金融机构有着很强的吸引力，是金融产业进一步发展的坚实基础。

由此可见，具有发展成为金融中心的条件，特别应该看到，我国中央政府对经济管理的力度比其它国家更大，这使得的优势更加凸现。当然，发展金融产业和建设金融中心需要考量多种因素，特别是政治因素。但是，在新的发展形势下，市应与时俱进地评估外部环境，在认识金融产业发展规律并制定前瞻性发展战略的基础上，取得中央政府、学界、业人士和社会公众对发展金融业的支持是可能的。

当然，缺少证券交易所、期货交易所和黄金交易所，但是，金融市场并不是狭义的几个交易场所，而是更广义的交易市场。拥有财富的控制权和配置权，可以通过金融资产的配置管理国民财富，从而成为一个财富管理中心。与在金融中心的建设上也并非是对立的，两地完全可以根据比较优势而发展各自的特色。

从机会来看，中国金融行业处于快速发展和变革的阶段，如果把握好金融产业发展的趋势，抓住金融业变革中的机遇，充分发挥自身的优势，完全有机会建成国一流的金融中心。如果更具体地研究银行业、证券业、保险业以及信托业的发展趋势，可以看到，均有很多机遇。时间上分析，银行、保险、信托、基金业的机遇的紧迫性更强一些，但抓住证券、财务公司、金融租赁等业态机遇也是相当重要的。

数字显示，2002年，市金融业产值达485亿元，同比增长10.6％，在国生产总值中的比重达到15.49％，居全国各省、自治区、直辖市首位，在整个国民经济中占有重要地位。第三产业增加值占GDP的比重高达61％，这一指标达到了发达国家的水平，金融业对其的贡献又是最大的。显然，金融业在经济中的地位已经举足轻重。

作为首都，汇集了全国四大金融监督和管理机构、四大国有商业银行总行和多数股份制商业银行总行、四大资产管理公司总部、四大全国性保险公司总部、中国金融业四大行业协会。同时，中国国债登记结算中心、中国证券期货登记计算中心也都在。已是全国无可争议的全国金融管理中心、资金调控中心和资金清算中心。拥有全国独一无二的智力资源优势，全国80％以上的银行、保险、证券、基金公司都将其业务总部和研发中心设于。根据有关部门的调查，全球82家跨国公司在华设立研发机构119家，其中有51家设立在，占41.2％。同时，还有87家外埠大企业在设立了111家研发机构，而且这一数字还在继续增长；更不要说全球500强企业中的293家在设有地区总部、办事处、代表处。随着金融电子化的发展，银行卡在中国已进

入快速发展阶段，全国绝大多数发卡银行都把发卡中心建在，作为全国的银行卡中心已初具规模。

的场外债券市场十分发达，2002年银行间债券市场交易结算量为10万亿，同期上交所为3万亿，如此庞大的债券市场规模，使已经成为名副其实的全国债券发行和交易结算中心……

虽然多年以来，没有明确提出建成金融中心的战略目标，但凭借其雄厚的经济实力和丰厚的金融资源，经过改革开放二十余年的建设，已是事实上的中国金融中心。

国外研究机构认为，2006年政策放开后，外资金融机构将蜂拥而入,最有可能成为外资银行集聚地。

已经承诺在未来6年对2008年奥运会进行巨额投资。这一巨额投资，除中央财政支持外，市的支出至少要1800亿，即未来6年，市平均每年至少要为奥运投资300亿，如此巨大的资金需求，如果没有金融的支持，是无法想象的。

面对这一迫切需求，以及巨大的潜在市场机会，城的三大金融区———CBD、金融街几年来正做着各自的努力。经过十年的建设和发展，金融街已经成为名副其实的全国金融管理中心。CBD区域集中了70％的涉外资源，汇集了60％以上的外资机构，已成为境外金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心的国际商务中心区。

的金融实力不容置疑,而在形成金融中心的过程中对房地产的消费也是巨量的,下面是2005年甲级写字楼的部分成交统计。