溧阳濑江新城概念性城市设计及控制性详细规划86P

要求：依托现状，分两处集中设置
《全市社区规划》用地规划图
4.2
规划依据——现状实际情况
“依据客观事实”
•产业情况：有个别项目已建成（ 如上上电缆），但整体上尚处于建 设的起步阶段。同时用地周边产业 污染较为严重。 •服务设施：公共服务设施陈旧， 服务能力有限，有待改善。 •生态环境：河口区域(竹箦河、南 河以及丹金溧漕河交汇区域)集中 大量工业，整体形象一般偏差；规 划范围南侧山体已有破坏。 •水系绿化：芜太运河、竹箦河、 南河以及丹金溧漕河仍在通航中， 河道两侧景观性不够，亲水程度不 够，公共绿化缺乏。 •建筑风貌：整体风貌一般，与高 品质的新城形象不符，有待提升。
•紧抓本项目特色优势，复合开发
沪宁高速公路
各类功能并妥善布局。 •选取并建立若干轴线、建立重要 节点以作为启动引擎。
沪宁铁路
机场
硕放出口
太湖
无锡新区
4.2
规划依据——上位规划
名 称 规划面积（hm2） 153.5 61.9 规划人口 （万人） 5.1 1.9 范
“尊重已编规划”
围
(1)\总体规划要求
3.5
4.5 2.5 2.7 4.8 3.1 7.7 4.2 40
北起平陵东路，东至东环路，南界宁杭公路，西临南大街
北起平陵中路，东至南大街，南界宁杭公路，西临清溪路 竹箦河、芜太运河、团结路、南河所围区域 南河、团结路、平陵西路、湾溪河所围区域 北起平陵西路，东至湾溪河，南界宁杭公路，西临西郊风景区 北环河以北（城北工业区内） 北起宁杭公路，东界东环路，南至站前路，西至团结路 北起宁杭高速公路，南到环园南路，西起天目南路，东到燕山南路
•按照《溧阳市城市总体规划（2008-2020》，规划区东部为溧阳城区10个居住区之一，用地性质以居 住为主，规划人口2.5万。
4.2
规划依据——策划定位、案例借鉴
“符合未来定位”
(2) 全市社区规划及公共服务设施布局规划要求
+
《全市社区规划》用地规划图
《全市社区规划》用地规划图
产业园区地块划分示意图
•城市区位 •城市交通体系 •城市发展格局 •城市经济地位 •城市经济分析 •城市人口分析 •城市消费力分析 •城市旅游市场分析
• 走非“苏南模式”差异 化发展之路，强调二三 产业的集聚发展，通过 溧阳经济开发区龙头的 带动，实现经济腾飞， 形成溧阳城市“工业强 市”和“旅游城市”的 两张城市名片。
公共道路及 生产防护绿 化、水域占 地86.3公顷
总规中相关 公共服务设 施及配套占 地13.9公顷
待处理用地 70.12公顷
233.82公顷（河道内侧用地）
3.5 新城功能定量——总用地明细表
第四篇 总体规划
4
四 总体规划
• • • • • • 4.1 规划思路 4.2 规划依据 4.3 总体布局 4.4 规划结构 4.5 道路系统 4.6 开发时序建议
第一篇1 1.2 1.3 1.4 1.5 项目起因 规划范围 规划目的 项目操作思路 项目进程
1.1 项目起因
南京
溧 阳 安 徽 省 上海
杭州
已编《溧阳西部居住区控制性详细规划》土地利用规划图
溧阳，是长江三角洲地区投资创业，安居生活的一方乐土。溧阳经济开发区对溧阳全市经济发展的 贡献度较大。在全球经济复苏和国内刺激经济发展的政策出台的大背景下，一系列利好溧阳经济发展的 政策将得到贯彻和实施，经济开发区将迎来新一轮大发展的良好时机。 开发区中的《溧阳西部居住区控制性详细规划》虽然已编完成，但随着城市发展需求的日益扩大， 产业配套要求的不断提高，原控规已不适应新一轮发展的要求，有必要提升、调整。 此次受开发区管委会邀请，进行此项目的规划编制，共谋新城未来。
规划区东=泓口基层住区+清泓基层社区
规划区西=产业区研发创业园
规划区=两个基层社区+产业区研发创业园
4.2
规划依据——策划定位、案例借鉴
“符合未来定位”
(2) 全市社区规划及公共服务设施布局规划要求
规划区须配置的公共设施有： •区级医院 •中学、小学 •基层社区服务 •幼儿园 •以及消防站、加油站等…
4.2
规划依据——策划定位、案例借鉴
特征：
•属于二三线城市 •挺起全市经济脊梁的核 心基地、城市北部的综 合服务中心。
“符合未来定位”
策划报告定位：
城北新区 规 划 地 块
区区联动
主城片
•位于城市边缘区
•具有特色资源
选取案例：选取相似度最高的苏州工业园区、无锡新区等园区为重点研究对象。
4.2
苏嘉杭高速 出口
• 2009年8-9月
8月中旬与开发区管委会、规划分局召开项目交流会，对“策划报告及城市设计的调 整方案”进行汇报并交换意见。 9月，依照会议精神及最新情况，深化城市设计方案，粗拟各地块控规指标。
本次将“策划报告、城市设计、控规”的最新成果向有关领导汇报。
第二篇
现状概况
2
二 现状概况
• • • • • 2.1 区位特征 2.2 交通特征 2.3 产业特征 2.4 环境特征 2.5 现状用地
3.2 区域宏观背景研究
城北区域现状研究总结
3.3 城市房地产市场研究
1 整体市场环境
2
分项市场环境
溧阳房地产市场预警预报指标体系
对项目的启示：
• （1）溧阳经济开发区存在大量的交往应酬需求，却 缺少相应的片区型商业节点。 • （2）片区高星级酒店存在一定以服务自身商务客户 为主的市场空间。 • （3）传统办公市场空间几乎不存在，要与溧阳经济 开发区结合寻找服务自身企业的相关办公形态。 • （4）片区前期不适宜开发高端居住类物业。
溧阳经济开发区工业基础雄厚，产业环境成熟，并逐步形成“3+1”的产业新格局溧阳经济开发 区GDP和工业销售占据全市总量的大半江山，是溧阳市经济发展的绝对领头羊。
2.4 环境特征
三水交汇，漕运文化 水运文化、生态田园文化、凤凰公园 文化集中反应于规划用地内。三河交汇的 独特地貌、形成“金凤摆尾”之势。景 观环境特征明显。
1.2 规划范围
濑江新城
规划范围：
研究范围：溧阳城区。 规划范围：由南河、清溪路、竹箦河以及规划的芜申运 河所围合区域，总面积2.58平方公里。同时兼顾外围
《溧阳市城市总体规划（2008-2020）》用地规划图
6.24平方公里用地的统筹开发。
1.3 规划目的
1、提升泓口片区的发展定位与目标，对该区发展提出新思路、新理念。 2、深化土地功能布局研究，细化地块功能。强化规划区内公共服务支撑平 台的作用。 3、挖掘景观资源优势，树立对外良好形象。明确重点区域及形态方案，控 制引导新城空间景观形象，作为对外宣传、招商开发的依据。 4、修正上轮控规指标，制订管理控制导则，作为规划管理、规划实施的依 据。
3.4 工业园区发展经验研究
启示：综合前面策划分析，45平方 公里的城北工业园未来发完全具备 “产业平台”和“城市生活肌理” 双重属性的“多功能产业新城”， 成为未来城市体系中既相对独立又 相互联系的一个“新兴复合型区
域中心”。
发展阶段研究
3.4 工业园区发展经验研究
运作模式
功能演化
3.4 工业园区发展经验研究
2.3 产业特征
其他企业 26%
轧钢及相关钢处理 企业 74%
溧阳市其他区域 42%
2008年溧阳经济开发区GDP贡献度
其余911家企业 7%
溧阳经济开发区 58%
2008年溧阳经济开发区1011家企业的销售额比例
前100位企业 93%
2008年溧阳经济开发区产业销售额比例（年收入 1000万以上的企业）
控规层
“控制引导”层面则更侧重于法定规划。明确各功能地块控制指标、管理要
求。
1.5 项目进程
• 2009年6月
实地调研勘查，访谈相关部门，了解各层面的发展设想。 现状评价与综合。 进行研究策划的构思与沟通，明确定位及方案发展方向。 进行城市设计方案的构思。
• 2009年7月
7月初，与规划分局召开项目交流会，对“策划报告初步成果、城市设计初步概念 方案”交换意见。 7月中下旬，修改调整方案，形成调整方案。
“金凤摆尾”示意图
2.5 现状用地
S241以东以居住用地为主， S241以西以工业用地为主。除用地东南改造难度较大外，其余 大部分用地为尚未开发，新城建设整体难度较小。
•
综上，濑江新城有可能打造成城北新区与主城片之间“区区联 动”的环境优美、配套齐全、交通便捷、设施先进的现代化产业支 撑服务平台。 如何立足自身优势，谋求最优发展？如何提升、如何打造？
在多功能产业新城的发展演化过程中，“产业新城核心区”的打造是实现产业园区由单一“产业功能”向“多功能综合新城” 高级形态升级的关键。综合前文分析，此次规划的濑江新城，完全具备成为城北工业园区核心区的条件。
3.5 新城整体定位 城北新区是溧阳市经济绝对的领头羊，而本次规划濑江新 城位于城北新区的中心位置，结合以上分析与研究,完全具备了成 为城北新区核心区的条件。因此，濑江新城整体定位为：
3.5 新城整体功能定位
3.5 新城功能定量——推导思路
1 国际、国内成熟工业园区各功能用地百分比统计
3 远期项目成
熟期功能百分 比构成
2 考虑园区相似度及项目成长性的拟合修正
核心区人口预估 商业、住宅量预估
5 核心功能
区常规功能 占地面积配 比
4 商业、住宅占地面
积预估
核心功能区常 规功能占地面 积63.5公顷
•
第三篇 项目策划
3
三 项目策划
• • • • • 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 项目策划研究思路 区域宏观背景研究 城市房地产市场研究 工业园区发展经验研究 新城整体定位与功能定量