2019年整理合肥银泰中心、金鹰国际购物中心等项目市场调研报告(100页)资料
合肥市商业市场商圈深度调查研究报告
时间
2010-5-4
地点
合肥
公司
大连奥纳文化发展公司
行业
影院
访谈人员
奥纳影城：李先生
大连奥纳电影城是大连佰融集团旗下国家五星级影院。佰融集团是以“房地产开发、国家五星级影院、金融资产管理”为支柱产业，成功开发了当时东北最大的广域型美式购物中心和平广场及东北地区唯一一家五星级影城；奥纳电影城以现代北美风格为主，整体设计以星空、时光隧道、体验太空遨游为主题，时尚前卫。已在大连、佳木斯、郑州等地开设4家，计划三年内进驻十余座城市开设二十家。
PARTⅢ 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析
餐饮的选择
被访者中餐饮类型更倾向于中餐，占57%，令有17.2%的被访者选择快餐；菜系以徽菜为主。被访者选择的餐厅以普通餐厅（36.6%）、特色餐饮（30.3%）为主；被访者更注重餐厅的环境、口味与服务态度。
PARTⅢ 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析
克里斯汀 迪奥CD
时间
2010-5-4
地点
合肥
公司
上海路威酩轩
行业
化妆品
访谈人员
迪奥：王小姐
创始人Christian Dior克里斯汀·迪奥1946年在巴黎创立克里斯汀·迪奥，克里斯汀·迪奥为巴黎稳固世界时装中心的地位有着不少贡献。除了高级时装外还经营香水、皮草、头巾、针织衫、内衣、化妆品、珠宝及鞋等，克里斯汀·迪奥的毒药（Poison）等香水誉满全球；法国经典品牌，经营护肤、彩妆、香水系列。其产品在护肤品方面结合了创新发明与尖端科技，拥有国际一流实验研究中心。所有产品从实验室到销售专柜皆经过严格的品质监。
PARTⅢ 微观分析/本案商圈内消费者消费行为分析
项目期望值
合肥银泰市场营销现状及对策
合肥银泰中心销售状况分析及对策摘要合肥银泰中心是中国500强银泰百货集团旗下的又一高端品牌的综合商场，是银泰集团继北京银泰中心之后第二个银泰中心项目。
位于安徽省省会合肥市最繁华的淮河路步行街与长江路中段，地处商业繁华的市中心地区。
但新建的银泰购物广场也受到来自各个方面的挑战，例如周边的其他老牌购物中心的挑战，基础设施的建立不完善以及建立时间较短未得到顾客的广泛认可。
笔者根据以上问题对合肥银泰中心进行SWOT分析，并提出相应对策。
关键词：SWOT分析；竞争关系；营销对策一、整体经济环境与定位分析（一）.自身条件：银泰中心（合肥）位于合肥庐阳区，东至含山路，南至长江中路，紧邻合肥市最繁华的淮河路步行街，地处合肥最繁华的四牌楼商圈范围。
（二）.项目道路环境：本项目南临长江中路，长江中路是规划的四横四纵规范路之日均人流量约为30万人/天，东面的含山路向北连通淮河路步行街，路面较窄，南面及北路为规划道路，现不能通车。
整体而言，周边道路交通，主要依靠长江中路的车流及人流和步行街人流。
（三）.公交交通：合肥主要公交线路（1、2、3、15、……）近15条公交线路贯穿长江中路及寿春路上，站点距离银泰中心步行不到5分钟。
（四）.轨道交通：合肥规划在2020年前设置两横两纵四条轨道交通线路，总长度为120公里。
其中轨道交通二号线路为贯穿合肥全城的东西线走向，由肥东店埠出发直达高新区科学城地段。
轨道交通能够快速带来大量人流，而直接连通轨道交通的商业项目也因为极大的人流取得竞争优势。
二、银泰中心（合肥）竞争关系分析（一）.百大鼓楼店：1996年开业，营业面积30000平米，06年销售为8.03亿，07年销售9.18亿，08年销售10亿，09年12亿，是一家传统百货店，处在核心商圈，较强的业种有珠宝黄金、淑女装、男装、家电。
并地处四牌楼商圈繁华路口（客流量非常大）鼓楼店积聚了百大集团众多的资源优势。
配套设施不够齐全（没有停车场），商品组合齐全。
2019合肥银泰中心、金鹰国际购物中心等项目市场调研报告
美丽田园 屈臣氏 满记甜品
346 红科
347 BATA
348 她他
349 SALUET
3L各业种店铺数量
从业种组合来看， 3L主要经营女装、配 饰、女鞋，以女性消费为主 从店铺数量来看，女鞋的数量居前，也 是考虑到女鞋对客流的拉动作用，该楼层 品牌与合肥主流商场品牌已无多大区别， 在租金及收益方面的贡献要高于1、2楼层
• 合肥银泰中心位于合肥市四牌楼商圈，属于成熟繁华中心商圈，人气、商气都已经相当浓郁，经营 相对平稳。
• 合肥银泰中心有形成区域最强的餐饮系统，强调餐饮类的多样性、选择性及生活性。
• 商场宽敞又明亮，动线明晰。
• 服务类业态的配套功能——规模化、齐全化。
• 主力业态与辅助业态的无缝对接，对于聚集人流、增加人流的消费冲动有非常大的帮助。
5L各业种店铺数量
从业种组合来看，5L主要经营儿 童家居类为主 从店铺数量来看，儿童主题数量 居多，其中包括童装、童玩及儿童 娱乐，配合家居，此楼层以家庭类 消费为主，租金收益低于3、4楼
601
望湘园
602
蓝玛赫
603
釜山料理
604
云庭轩
605
东来顺
607
上井精致日本料理
608
外婆家
609
一茶一坐
Bally
114
Burberry
115
Prada
116
OMEGA
117
Jaeger
118
Rolex
119
Tag Heuer
120
Vertu
121
CHAUMET
122
Bvigari
123
Longines
合肥市商业地产调研报告
合肥市商业地产调研报告调研目的：针对合肥市商业类型地产销售单价及租金增长状况进行了调研和市场分析，在取得目前合肥市商业地产销售价格及租金增长率，为公司操作胜利广场.欢乐城项目提供一定的参考依据及相关数据支持。
调研对象：针对项目周边或近几年来合肥市热销或具有代表性商业地产项目进行调研，对历年来商业数据进行一定的汇总及相关市场分析。
预测未来一段时间期内合肥商业地产商铺租金年增长率等情况，现主要调研商业地产包括：安徽国际广场、金色巴黎购物广场、环球购物广场、元一时代广场、新天地国际广场、万达广场等代表性商业项目，现对相关案例及数据进行汇总，其市场分析结论如下：一、合肥商业市场背景研究：合肥整体经济持续增长，人口总数、人均收入消费能力稳步上升、并在新一轮城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业发展奠定了良好的宏观市场背景：合肥商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业态集中进入：市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；城市商圈市场近几年发展迅速，市场放量比较大，短期内市场呈饱和状态；开发热点集中在老市区、一环线等与主干道的交汇处；单体规模越来越大，商业营业面积在五万方及以上的项目层出不穷；新建集中商业向MALL的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体；定位上走中高、高端路线、在此基础上进行细分市场。
二、购物中心类商业项目安徽国际广场：项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为77000平方米，主力商户有家乐福、KFC 等；一层商铺价格为25000-30000元/平方，三层商铺价格为7000-9000元/平方，一层四年内返租8%，四年后商户有经营权，也可委托物业方代租，三层返租十年，前五年8%，后五年8.5%，10年后交公司管理或回购，返租年投资回报率8%；金色巴黎购物广场：项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为9839平方米，主要经营服饰、婚庆、体育用品等；一层商铺价格为25000元/平方，二层为15000元/平方，三层为9000元/平方，四层为6000元/平方，签三年，税后8%年返租率，首层总价高，约50%返租年投资汇报率8%；环球购物广场：项目地址在马鞍山与一环路交汇处，商业卖场营业面积为48000平方，（有1.2万平方米的夹层综合、家乐福、麦当劳、KFC、环球百货，首层街铺均价为37000元/平方，一层商铺价格为19000-25000元/平方，夹层商铺价格为11000-15000元/平方，四层商铺价格为5000-9000元/平方，返租三年，返租率为8% 三年后承诺原价130%回购，投资户可以续约，保10%以上的年收益，返租年投资回报率8%；元一时代广场：项目地址在胜利路，经营面积为157000平方米，综合型购物中心；引进华联、国美、KFC、百货；一层商铺价格为19000-25000元/平方，返租10年返租率为10%，到期后必须续约，返租年投资汇报率8%；新天地国际广场：项目地址在蒙城北路与一环路交汇处经营面积为30000平方米，一层内铺价格为40000元/平方，外铺价格为50000元/平方，二楼商铺价格为20000元/平方，三楼商铺价格为18000元/平方，四楼商铺价格为15000元/平方，税后8%年反租率、首层总价比较高；大唐国际广场：项目地址在望江路与潜山路交汇处，商业区域经营面积为80000平方米，1-2层为大唐百货（自营招商），3楼为Tesco超市，4楼为真冰滑冰场、餐饮，5楼为银河国际影院。
合肥市银泰中心购物中心调研报告
业态
零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售
23
418
LEVI′S
休闲
419
LEE
420
圣迪奥
休闲 休闲
421
TEENIE WEENIE综合馆
女装
422
TRENDIANO
男装
423
HAZZYS
男装
424
D&X
男装
四
425
爵度
男装
层
426
ZIOZIA
零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 餐饮
二层部分业态照片
铺位号
301
302
303
304
305
306
三
307
层
308
309
310
311
312
313
314
315
316-317
商家名称
朗姿 卡利亚里 拉弗塔
莱茵 恩曼琳 卡洛琳 阿丹娜 玛斯菲尔 诗易茜 哥弟 歌力思 裘堤诺 BNX 衣索 欧时力 卓雅
手扶梯
外部配 置
约1000个 停车位
经营 比例
主力店18% 服装 30% 餐饮 26% 其他 26%
银泰中心
L1 国际名牌服饰、国际钟表珠宝、国际化妆品、冰激凌
L2 国际精品、精品珠宝、时尚配饰、咖啡
L3
名媛女装、时尚女装、时尚手表、精品配饰、美容SPA、精品内衣、名 品女鞋
各
地 L4 服装服饰、男鞋、皮具箱包、运动户外、辅营、名镜管、综合馆、配饰
2019合肥知名商业调研分析-45页文档
楼层：B1-1F
功能定位 一站式汽车销售服务平台
品牌概况
“车巢”2009年4月起源于云南昆明， 是国内首家以整合多个汽车品牌销售、 服务于一体的销售平台，目前全国已 经开业的有昆明车巢、合肥车巢，筹 备中的有贵阳车巢，面积需求约2万-3 万方，业态涵盖汽车销售、汽车百货、 汽车保养维护、保险超市、上牌等多 个产业相关业态；
目录
世纪金源购物中心 包河万达广场 银泰中心 之心城
世纪金源购物广场
世纪金源购物广场
• 世纪金源购物广场概况
经营公司 世纪金源商业管理有限公司
地址：合肥市徽州大道5566号
基本情况 面积：40万m2
楼层：B3-5F
档次 高档
功能定位 奢侈品购物中心
经营现状
安徽省最大的商业综合体，万尚百货、 永辉超市、居然之家、国美电器、车 巢汽车城、儿童成长天地、华谊兄弟 影院、金源不夜城、金源食尚、绅士 馆、女性时尚馆、箱包鞋城等业态
开业时间 2019年6月
车巢项目营销特色
第一渠道：4s店具有整车销售、零配件、售后服务、信息反馈四大功能。 第二渠道：专业化的汽车超市（如：北京亚运村汽车市场、贵阳花溪大道中曹司汽车超 市） 传统汽车销售渠道已不能满足城市日益增长的需求……第三渠道应势而生---“混业态集 群式汽车城市展厅”
一层汽车销售区现状
一层汽车销售区现状
B1层汽现状（未开业，装修中）
车巢---物业需求
承重：800KG/㎡（最佳） 不低于600 KG/㎡ 柱间距：8-12米 层高：4.5-6米（4.5米仅限于汽车用品港，面积占比不超过整个场地的30%） 楼层要求：（排前的为首选意向）一层、二层、负一层、三层倾向整层租赁，如果一层不 能整租，也须占到一层面积的40% 以上，作为车巢的高端车展区及必要的主形象入口。
银泰百货市场调研报告
银泰百货市场调研报告银泰概况中国银泰成立于1996年12月，是以房地产、零售、能源三大核心产业为龙头的国际化战略投资集团，现已拥有多家上市公司和20余家下属全资或控股公司。
银泰（集团）有限公司是一家以百货零售业为主营业务的全国性大型百货连锁集团。
公司是一家外资企业，总部位于北京市建国门外大街2号北京银泰中心，公司董事长沈国-军。
银泰百货集团以实现连锁经营、专业化、集约化为目标，结合银泰百货的优势实现管理创新、业态创新，实施品牌战略，形成具备银泰商业文化特色的大型零售企业品牌。
银泰百货自1998年开业以来，经过十多年的快速发展，取得了骄人的业绩：银泰百货集团于xx年3月20日成功在全球发行、香港联交所挂牌上市（1833．HK）。
目前集团正在运营及筹建中的大型百货商场和购物中心近三十家，门店遍布北京、武汉、西安、杭州、宁波、温州、金华、义乌等城市的商业中心，已初步形成了全国性的百货连锁集团公司的架构。
湖北银泰百货有限公司是中国银泰投资公司在鄂的投资项目，是其百货投资领域向华中地区发展的基地。
湖北银泰现拥有多家门店，湖北银泰百货世纪店、襄樊店、鄂州店、咸宁店等，均位于市内商贸中心地段，经营业种丰富业态功能齐全，在为顾客提供新颖、舒适、愉快的购物空间与精美商品的同时，也为顾客带来众多贴心服务。
银泰百货，以“传递新的生活美学”为经营理念，以年轻人和新型家庭为主要客群，同时兼顾其他客群的新潮时尚消费，致力于中国城市时尚文化建设，树立年轻活力、时尚品味的百货形象，引领流行趋势，为顾客创造高附加值。
xx年4月25日，湖北银泰襄樊店和武汉世纪店、鄂州店、咸宁店四店同时挂牌开业。
位于襄樊市最繁华的闹市区樊城区解放路特1号，紧邻人民广场和襄樊唯一一家五星级共享国际大酒店，其地理位置优越，交通便利，是潮流人士聚集的核心商业中心。
其建筑面积3.6万平方米，经营面积2.7万平方米，店内超过240个国内外知名流行品牌，一楼主要经营黄金珠宝、名表、化妆品、女鞋、手袋。
合肥服装市场调研报告
合肥服装市场调研报告一、背景合肥作为安徽省的省会城市，经济发展迅速，人口规模不断扩大。
随着城市化进程的推进和人民生活水平的提高，服装消费也呈现出持续增长的趋势。
为了更好地了解合肥服装市场的发展情况，本报告对合肥市的服装市场进行了一次调研。
二、市场概况合肥市服装市场主要集中在两个区域：一是市中心地区的商业街和购物中心,如合肥市二环路上的商业区、步行街等；二是城市的主要商贸园区，如合肥市滨湖新区、新站综合经济开发区等。
市中心地区以中高档服装品牌和知名服装连锁店为主，而商贸园区则有一些中低档品牌服装店。
在市中心地区，知名服装连锁店如H&M、ZARA、UNIQLO等品牌均设有门店。
这些连锁店在服务和品质方面都有较大的优势，吸引了大量的消费者。
此外，合肥市的服装市场还有一些当地品牌服装店，这些店铺主要以民族服饰和休闲服装为主导。
市场需要各种类型的服装。
与市中心地区相比，商贸园区的服装市场在品牌和规模上较为有限。
商贸园区内的服装店以中低档为主，价格相对较低，吸引力一般。
三、市场竞争分析目前合肥市服装市场竞争激烈，品牌众多，消费者有多元化的选择。
市中心地区以知名品牌服装连锁店为主的服装市场在消费者心目中具有较高的知名度和口碑，而商贸园区的服装市场则面临着价格竞争和商品差异化不足的问题。
一方面，市中心地区的服装市场以知名品牌为主，产品质量有保障，消费者对品牌信任度较高。
此外，商业街和购物中心的集中度也是其具有竞争优势的一点。
消费者在这些地方购物时，可以一站式解决各种需求，节省时间和精力。
而商贸园区的服装市场则需要通过降价、促销等策略吸引消费者。
另一方面，商贸园区的服装市场面临着品牌匮乏、商品差异化不足等问题。
相比于市中心地区的知名品牌，这些商贸园区的服装店缺乏品牌效应和知名度，难以吸引消费者的目光。
此外，商贸园区的服装店大多以中低档为主，与市中心地区的知名品牌形成了差异化，无法满足一部分消费者对品牌和质量的需求。
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项目概况 业态分布 评价分析
项目简介
位置
动线
四牌楼商圈东起古井假日酒 店，西至市府广场，南到环 城路，北至寿春路。其中一 条淮河路步行街贯穿东西， 各大零售百货店分布其中。
合肥银泰中心位于合肥市四 牌楼商业圈长江中路98号， 距淮河路步行街仅50米。
诚信创新，和谐共赢
项目概况 业态分布 评价分析
Bally
114
Burberry
115
Prada
116
OMEGA
117
Jaeger
118
Rolex
119
Tag Heuer
120
Vertu
121
CHAUMET
122
Bvigari
123
Longines
124
Rado
125
Haagen–dazs
国
CHRISTIAN DIOR
际
LA MER
化
CHANEL
妆
CLE DE PEAU BEAUTE
品
LA PRAIRIE
SISLEY
ESTEE LAUDER
GUERLAIN
项目概况 业态分布 评价分析 1L品牌分布 店铺数量分析
1L各业种店铺数量
从业种组合来看，1L主要以国际精品为 主 从店铺数量来看，精品及钟表类的数量 居前，该楼层主要起到维护银泰中心合肥 最高端商场的形象
333 玖熙
357
安娜苏/奥罗拉
334 335336
AS 思加图
饰品区 翡拉拉/裴卡瑞 海弗兰/科罗芙娜
337 莱尔斯丹
玛利亚古琦/莫瑞拉托
338 娜然 339 曼仙妮 340 爱意 341 爱步
301F
维弗拉士/派芮/瑞景行 流行美/国际香水 必胜客
342343 344 345
百丽
FED 妙丽
302F 303F 304F
项目概况 业态分布 评价分析 1L品牌分布 店铺数量分析
101
LV
102
托德斯
103
卡地亚
104
范思哲
105
GUCCI
106
Emenegildo Zegna
107
Ferragamo
108
Emporio Armani
109
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
Hugo Boss
110
Piaget
111
Maxmara
112
Coach
113
美丽田园 屈臣氏 满记甜品
346 红科
347 BATA
348 她他
349 SALUET
3L各业种店铺数量
从业种组合来看， 3L主要经营女装、配 饰、女鞋，以女性消费为主 从店铺数量来看，女鞋的数量居前，也 是考虑到女鞋对客流的拉动作用，该楼层 品牌与合肥主流商场品牌已无多大区别， 在租金及收益方面的贡献要高于1、2楼层
项目简介
位置
动线
诚信创新，和谐共赢
项目概况 业态分布 评价分析 B1品牌分布 店铺数量分析
特色餐饮
精品超市
诚信创新，和谐共赢
B101 B102 B103
B104 B105 B106 B107 B108 B109 B110 B111 B112 B113 B114 B115 B116
BHG UMOO手工酸奶
217
TOMLOU
219
haniiy
220
梅凯恩
221
柏翠莎·佩佩
222/223/224 宝姿
227 228/229 230 231A 231B 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243
Folli Follie 琉璃工房 潘多拉 CHJ 普柏林 ENZO 伊丽·罗氏 菲尼莎 梦妮尔 戴俪尔 伊俪奥纳 周大福 周生生 翡翠物语 明 中国黄金 COSTA
项目概况 业态分布 评价分析 2l品牌分布 店铺数量分析
201
1436
202
奥蔻
203
巴达萨里
204
乐图仕
205
汤米·希尔费格
206
楚萨迪
207
VERRI
208
CAIVIN KLEIN
209
费雷
210
GIVENCHY
211
BOSE
212
苹果
213
DKNY
214
MAX&CO
215
橘滋
216
Armani Jeans
351
芬迪诗
352
安秀丽
323 哈森
353华歌尔324 千354安莉芳325 星期六 326 安玛丽
355
327 REBECA SANVER 356
黛安芬 迪桑娜/帕加图
328 诺贝达
皮具区 菲安妮/高美高
329 STELLA LUNA 330 比安卡 331 EQ:IQ 332 爱魅
广岛/Daniel Albehni 嘉里奥/夏利豪 ISCOV/力士保
伊人花业
DQ Leonidas列奥尼达斯巧克力
KFC 宝明堂 烟酒 骏德酒业 同仁堂 面包新语 贝尔多爸爸的泡芙 摩提工坊 快乐柠檬 火神肉 极草
项目概况 业态分布 评价分析 BI品牌分布 店铺数量分析
B1各业种店铺数量
从业种组合来看，B1楼主要以超市辅助 业态为主 从店铺数量来看，甜品零食类的数量居 前，可以看出在满足顾客对品类需求的同 时，更好的考虑到租金收益
合肥市商场市调报告
报告日期：2012年9月5日 报告人：
目录
商圈概况--------------------------------------------------商场简介--------------------------------------------------商场概况--------------------------------------------------楼层概况--------------------------------------------------评价与分析------------------------------------------------品牌简介---------------------------------------------------
合肥现有商圈基本分布在二 环路以内，市级商业中心主 要集中于传统老城区范围即 环护城河内
图例
中心商圈 主要商圈
项目概况 业态分布 评价分析
项目简介
位置
动线
• 项目名称：合肥银泰中心 • 开发商：银泰集团 • 经营者：银泰百货（集团）有限公司 • 开业时间：2012年1月18日 • 面积：90,000 平方米 • 主楼层：地上9层、地下3层（B2、B3为停车场） • 停车位： 1000个
项目概况 业态分布 评价分析 2L品牌分布 店铺数量分析
2L各业种店铺数量
从业种组合来看，2L主要经营精品服饰 及黄金珠宝 从店铺数量来看，珠宝配饰的数量居前， 该楼层品牌形象也较好，能很好的提升商 场档次
318 巨式国际
350
迪普菲琳
319 MISS SIXTY 320 GUESS 321 OTT