投资性房地产会计核算
会计经验：投资性房地产账务处理方法
投资性房地产账务处理方法一、本科目核算投资性房地产的价值，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。
二、企业应当按照投资性房地产类别和项目并分别成本和公 允价值变动进行明细核算。
三、投资性房地产的主要账务处理 （一）采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算。
（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的主要账务处理 1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性房地产准则确定的成本，借记本科目（成本），贷记银行存款、在建工程等科目。
2.将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项房地产在转换日的公允价值，借记本科目（成本） ，原已计提跌价准备的，借记存货跌价准备科目，按其账面余额，贷记库存商品科目，按其差额，贷记资本公积其他资本公积科目或借记营业外支出科目。
将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计摊销或累计折旧，借记累计摊销、累计折旧科目，原已计提减值准备的，借记无形资产减值准备、 固定资产减值准备科目，按其账面余额，贷记无形资产、固定资产科目，按其差额，贷记资本公积其他资本公积科目或借记营业外支出科目。
3.投资性房地产进行改良或装修时，应按该项投资性房地产的账面余额，借记在建工程科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动）。
4.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记公允价值变动损益科目；公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。
5.将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，应按该项投资性房地产在转换日的公允价值，借记固定资产、无形资产科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动），按其差额，贷记或借记公允价值变动损益科目。
投资性房地产企业如何做好会计核算工作
会计研究ACCOUNTING RESEARCH120投资性房地产企业如何做好会计核算工作文／柳青摘要：随着我国经济的快速发展，房地产行业也迎来了春天。
但是投资性房地产行业在会计核算方面仍然存在一些问题，如核算科目、选择计量模式的依据不明确等。
对此，要将公允价值经过一些变换后来计算投资者的房产价值，也以此来完善投资性房地产企业会计核算。
关键词：投资性房地产；会计核算；问题与措施我国人口数量庞大，因此房地产行业占有及其重要的地位。
但房地产的发展过程中，但其中仍存在一定的问题，如初始计量中不明确的核算科目、后续计量中计算模式的模糊、转换过程中的一些问题。
一、投资性房地产和其会计核算(一)投资性房地产的大致概念房地产的投资是为了实现资本增值和赚取租金，主要从事出租土地使用权和建筑物等经营活动，即让渡资产使用权来获取利益的行为。
另外，投资性房地产以持有并准备增值后进行土地转让为形式，经利益最大化的影响，最后转让增值后的资产减去投资本金所得的差价来获取利益。
一般来说，房地产都是在资产增值最大化的时候才转让。
我国相关法律法规规定，出租房屋和让渡资产使用权也是企业经营活动的一种也需要缴纳营业税。
(二)会计核算的意义会计核算就是在企业会计工作中准确、全面、真实的记录会计信息一次来反映企业的经营活动。
以我国境内主要流通货币人民币为记账单位。
房地产行业发展迅速，做好会计核算工作对企业至关重要。
投资性房地产的经营活动会计人员要通过会计凭证和记录账薄等形式来进行记录和管理，进一步提升企业会计报表的准确性，做好企业的会计核算工作，并对企业的经营管理活动提出建议。
会计账薄明确划分和归纳投资性房地产中的各类信息，全面完整的记录会计信息，它详细地地记录了房地产经营活动情况。
它为房地产管理者提供和分析了重要数据，帮助经营者做出正确的决定。
(三)投资类房地产的会计核算房地产的投资主要是根据其准则来实施，大致可以分为初始计量和后续计量这两种情况。
投资性房地产会计核算
（3）改扩建工程或装修完工
借：投资性房地产
贷；投资性房地产——在建
（3）改扩建工程或装修完工
借：投资性房地产——成本
贷；投资性房地产——在建
（二）费用化的后续支出
不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
采用成本模式进行后续计量
采用公允价值模式进行后续计量
借：其他业务成本
借：投资性房地产－－成本【公允价值】
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
公允价值变动损益【借差】
贷：固定资产（无形资产）【原值】
资本公积－－其他资本公积【贷差】
待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益（其他业务成本）。
（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产
2.取得的租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：营业税金及附加
贷：应交税费—应交营业税
2.取得的租金收入，会计处理为：
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：营业税金及附加
贷：应交税费—应交营业税
3.投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备
借：资产减值损失
累计折旧（累计摊销）
固定资产减值准备（无形资产减值准备）
贷：固定资产（无形资产）【原值】
投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）
投资性房地产减值准备
（3）自用房地产转换为投资性房地产
企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
贷：银行存款
借：其他业务成本
投资性房地产的会计处理
投资性房地产的会计处理投资性房地产是指公司或个人投资于出租、增值或进行其他投资目的的房地产。
对于投资性房地产，正确的会计处理非常重要，可以帮助投资者了解其投资的盈利能力和风险状况。
下面将介绍投资性房地产的会计处理方法及其重要性。
1.房地产购置成本的计量投资性房地产的购置成本应包括购买价格、购买税费以及与购置相关的直接支出，例如律师费、经纪费等。
还需要考虑到任何购买后必要的改善、修复或重置的支出。
在购置房地产时，企业需要准确地计量这些成本，以便后续正确计算资产的折旧、增值或减值。
2.投资性房地产的会计分类投资性房地产应该根据其预期的使用方式进行适当的会计分类：投资性房地产持有：如果房地产是为了长期持有并获得租金收入或增值收益而购买的，那么它应该被分类为投资性房地产持有。
这类房地产应该按照成本模式进行会计处理。
投机性房地产：如果房地产是为了短期买卖获得利润而购买的，那么它应该被分类为投机性房地产。
这类房地产应该按照公允价值模式进行会计处理。
自用房地产：如果房地产是为了自身经营或使用而购买的，那么它应该被分类为自用房地产。
这类房地产应该按照成本模式进行会计处理。
3.投资性房地产的会计确认和计量投资性房地产持有应该根据其成本模式进行会计确认和计量。
初始确认时，投资性房地产持有应按照成本计量，并将相关成本分配到不同的组成部分，如土地、建筑物和装修等。
之后，投资性房地产持有的会计处理主要包括折旧、减值和增值。
折旧是根据资产的预期使用寿命和残值进行计算的，反映了资产的价值递减情况。
减值是根据资产的公允价值和预期回报率进行计算的，当资产价值低于其账面价值时需要进行减值。
增值是根据资产的公允价值和市场变动进行计算的，反映了资产价值的增加情况。
4.投资性房地产的会计披露投资性房地产的会计披露对于投资者和利益相关者来说至关重要，可以提供关于房地产投资的重要信息。
相关披露项目包括：投资性房地产的净额和毛额资产折旧、减值和增值的金额租金收入和未到期租金的金额投资性房地产的主要租赁条款和条件投资性房地产计量的假设和方法投资性房地产的会计处理对投资者和企业来说都非常重要。
投资性房地产的会计处理
投资性房地产的会计处理投资性房地产是指企业为了获得租金收入、资本增值或者两者兼有而持有的房地产。
在会计处理上，投资性房地产与自用性房地产有所不同。
本文将详细介绍投资性房地产的会计处理方法。
一、投资性房地产的确认企业在购买或建造投资性房地产时，应当确认为投资性房地产。
确认投资性房地产时，需要满足以下条件：1. 企业有意将房地产用于获得租金收入、资本增值或者两者兼有；2. 企业能够证明该房地产的租金收入、资本增值或者两者兼有的预期；3. 企业有能力管理该房地产，以实现预期的租金收入、资本增值或者两者兼有。
二、投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量应当按照成本计量，包括购买价格、直接相关的购置费用以及与购置相关的税费。
如果投资性房地产是通过非货币性资产交换获得的，应当按照公允价值计量。
三、投资性房地产的后续计量1. 成本模式采用成本模式计量的投资性房地产，应当按照成本减值模式进行后续计量。
成本减值模式要求企业在每个会计期间结束时，对投资性房地产进行减值测试。
如果投资性房地产的账面价值超过其可收回金额，就需要进行减值计提。
2. 公允价值模式采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照公允价值进行后续计量。
公允价值是指在市场上能够获得的交易价格。
企业应当定期评估投资性房地产的公允价值，并将其变动计入当期损益。
四、投资性房地产的披露企业应当在财务报表中披露投资性房地产的相关信息，包括：1. 投资性房地产的分类（成本模式或公允价值模式）；2. 投资性房地产的账面价值和公允价值；3. 投资性房地产的租金收入、资本增值或者两者兼有的预期；4. 投资性房地产的减值测试结果；5. 投资性房地产的公允价值变动情况。
五、投资性房地产的处置当投资性房地产发生处置时，应当按照实际发生的金额计量。
处置投资性房地产所产生的差额应当计入当期损益。
六、投资性房地产的租金收入确认企业应当按照租赁合同约定的租金收入确认投资性房地产的租金收入。
投资性房地产的会计处理
投姿性房地产的会计处理投资房地产的确认和初始计量情形确认时点已出租的土地使用权、建筑物租赁期开始日对持有并准备增值后转让的土地使用权将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑董事会或类似机构作出书面决议的日期物根据租赁准则，这里的租赁期开始日是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期，并不一定是租赁协议中约定的日期。
投资性房地产按照成本初始计量注：外购投资性房地产取得时的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
差旅费非增量成本，不能算进投资性房地产成本中。
与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出成本模式I转为改扩建时的分录如下：I1成本模式II借：投资性房地产一一在建I隈存桂房地产重计折旧（摊销）］I投资性房地产减值准备II贷：投资性房地产I解析：之所以计入〃投资性房地产一一在建〃，而不是〃在建工程〃的原因是因为，投资性房地产的价值较大，倘若计入〃在建工程〃，会引起〃在建工程〃和〃投资性房地产〃这两个科目余额较大的变动，不利于报表的可比性，计入“投资性房地产一一在建〃既能起到科目的区分，也不影响报表项目金额大的变动，一举两得。
公允价值模式I采用公允价值模式进行后续计量的会计处理I1公允价值上并I卜昔：投资性房地产一一公允价值丽II贷：公允价值变薪而允价值下降I除公允价值变薪网I贷：投资性房地产一一公允价值砌解析：公允价值模式计量，不提折旧或摊销，也不提减值准备，这个道理比较简单，折旧是以历史成本为计量属性计算的，需要稳定的计算基础，以公允价值模式计量,资产价值一直在波动，折旧无从计提，所以模式不同，理论基础不同，所以在公允价值模式下，无计提折旧一说。
至于为何不提减值，因为市场的波动，会计入公允价值变动损益，公允价值本身已反应了减值金额。
【注】在极少情况下，已采用公允模式的，首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，其公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。
会计操作技能之投资性房地产核算与评估
会计操作技能之投资性房地产核算与评估投资性房地产是指企业为获取租金收益、资本增值或者两者兼而有之而持有的房地产。
对于投资性房地产的核算和评估，作为会计人员必须了解和掌握相应的操作技能。
本文将介绍投资性房地产的核算方法以及评估技巧。
一、投资性房地产的核算方法投资性房地产在会计中的核算主要包括购置成本、持有成本和净值变动的处理。
1. 购置成本的核算在购置投资性房地产时，需要将购置成本予以核算。
购置成本包括购房款项、购置税金、登记费用、装修费用等各项支出。
购置成本的核算需要按照相关会计准则和法规的要求进行记录和计算。
2. 持有成本的核算持有成本是指投资性房地产在使用期间所发生的维护、修理、大修等费用支出。
持有成本的核算需要将这些费用按照实际发生的情况进行记录和计算。
同时，还需要关注折旧和摊销的核算，以确保持有成本的准确性。
3. 净值变动的处理投资性房地产的净值变动主要包括价值变动和收益分配。
价值变动是指投资性房地产因市场价格波动而发生的价值增减，应根据市场价值变动进行核算。
收益分配是指投资性房地产在使用期间所获得的租金收入或者其它收益，在核算上需要进行相应的归集和分配。
二、投资性房地产的评估技巧1. 市场调研和分析在进行投资性房地产的评估时，需要通过市场调研和分析，了解当前的市场状况和趋势。
这包括房地产市场的供求情况、租金水平、政策环境等方面的情况。
通过市场调研和分析，可以对投资性房地产的潜在价值和风险进行评估。
2. 成本法评估成本法评估是一种常用的投资性房地产评估方法。
这种方法通过计算投资性房地产的重建或者替代成本，来评估其价值。
成本法评估需要考虑土地和建筑物的成本，以及装修、维护等费用，并结合市场状况和建筑物的使用寿命进行综合分析。
3. 收益法评估收益法评估是一种基于投资性房地产预期收益的评估方法。
该方法通过估算投资性房地产的未来潜在收益，来评估其价值。
收益法评估需要对租金收入、出租率、增值潜力等进行详细分析，并考虑市场风险和经济环境因素。
投资性房地产的核算
余额反映企业全部投资性房地产 的实际成本
按投资性房地产的项目设置明细账户，进行明细分类核算。企业采用 公允价值计量模式时，本账户的期末余额为投资性房地产的公允价值，为 反映投资性房地产的成本和公允价值变动情况，可以设置“成本”和“公 允价值变动”明细账户，并结合投资性房地产项目进行明细核算。
一、账户设置
高级财务会计
投资性房地产的核算
账户设置 成本模式下的核算 公允价值模式下的核算 投资性房地产后续计量模式变更的核算
一、账户设置
“投资性房地产”账户 核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。
借
投资性房地产
贷
登记企业通过外购或自行建造方 登记处置投资性房地产而转销 式取得投资性房地产的实际成本 的实际成本
二、成本模式下的核算
自用建筑物转换为投资性房地产
企业将自用建筑物停止自用，改为出租以赚取租金时， 应当将自用建筑物转作投资性房地产。
并以出租日为转换日。 按自用建筑物在转换日的账面余额、累计折旧、减值准
备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累 计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”等账户。
还要设置银行存款、在建工程、其他业务收入、其他业务成本、资产减 值损失、公允价值变动损益等账户，在《中级财务会计》课程中已经说明
二、成本模式下的核算
增加投资性房地产 通常有两种情况：
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（一）
外购的投资性房地产
采用成本模式进行后续计量
采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产
贷：银行存款
借：投资性房地产－成本
贷：银行存款
（二）
自行建造的投资性房地产
采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产【实际成本】
贷：在建工程【一般企业】
开发成本【房地产企业】
借：投资性房地产——成本【实际成本】
贷：在建工程
【一般企业】
开发成本【房地产企业】
（一）
资本化的后续支出
采用成本模式进行后续计量
采用公允价值模式进行后续计量企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不考虑公允价值变动。
（1）投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——在建
投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产（1）投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产——在建
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
（2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产——在建
贷：银行存款等（2）发生改扩建或装修支出借：投资性房地产——在建
贷：银行存款等（3）改扩建工程或装修完工借：投资性房地产
贷；投资性房地产——在建
（3）改扩建工程或装修完工借：投资性房地产——成本
贷；投资性房地产——在建（二）费用化的后续支出
不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
采用成本模式进行后续计量
采用公允价值模式进行后续计量借：其他业务成本
贷：银行存款
借：其他业务成本
贷：银行存款
考点一：采用成本模式计量的投资性房地产考点二：采用公允模式计量的投资性房地产（一）相关规定
在成本模式下，应当按照《企业会计准则第 4 号—固
定资产》和《企业会计准则第
6 号—无形资产》的规
定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号—资
产减值》的规定进行处理。
（一）相关规定
采用公允价值模式计量投资性房地产，应当
同时满足以下两个条件：（
1）投资性房地产所
在地有活跃的房地产交易市场；（
2）企业能够
从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
这两个条件必
须同时具备，缺一不可。
（二）会计处理（二）会计处理。