投资性房地产转换及处置财务账务处理
投资性房地产的转换与处置记忆点
第04 讲投资性房地产的转换与处置第四节投资性房地产的转换与处置知识点：投资性房地产用途转换的会计处理〔★★★〕楼账面原价为 14 000 万元，已计提折旧为 5 600 万元，公允价值为 12 000 万元。
甲公司对投资性房地产采纳公允价值模式进行后续计量。
甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的工程是〔〕。
A.营业收入B.其他综合收益C.资本公积D.公允价值变动收益（正确答案）B（答案解析）自用房地产转为以公允价值后续计量的投资性房地产，公允价值大于原账面价值之间的差额计入其他综合收益，公允价值小于原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。
（例题·单项选择题）以下各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的选项是〔〕。
A.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益B.以本钱模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益（正确答案）C（答案解析）选项 A、B，采纳本钱模式计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应当将该房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值；选项 D，采纳公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益〔公允价值变动损益〕。
知识点：投资性房地产的处置〔★★〕（例题·计算分析题）甲公司为一家房地产开发企业，20×7年3 月10 日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×7年4 月15 日。
014_投资性房地产的后续计量(2),投资性房地产的转换和处置(1)
第三节投资性房地产的后续计量三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
基本账务处理：借：投资性房地产—成本（变更日投资性房地产的公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备（原投资性房地产已计提的减值准备）贷：投资性房地产（原值）利润分配—未分配利润（或借记）盈余公积（或借记）【例题•单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。
A.其他综合收益B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益【答案】C【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
</hide>【例题•判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。
（）（2012年）【答案】√【解析】《企业会计准则第3号—投资性房地产》规定在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
四、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。
企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
基本账务处理如表所示：【例4-3】2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。
投资性房地产对净资产影响的账务核算及报表处理实务
投资性房地产对净资产影响的账务核算及报表处理实务摘要:本文以从公司为合理优化企业资产负债率，通过投资性房地产后续计量变更以及自用房产变更为公允价值计量的投资性房地产两个经营实际案例入手，完整详细地分析阐述了投资性房地产后续计量变更业务的会计核算、财务报表追溯调整实务操作，对会计实际工作有一定的参考性。
关键词：投资性房地产；后续计量；追溯调整；资产负债率。
引言：企业财务报表上的数据反映了企业的经营情况，报表使用者通过财务报表能够了解到企业的盈利能力、偿债能力、可持续经营能力等。
作为现代化企业，经营过程中难免会有融资行为，不论是金融机构、还是投资方对资产负债率会特别关注，超过警戒值甚至会一票否决，这对于短期出现经营困难的企业来说，无异于雪上加霜，稍有不慎就会造成资金链断裂，甚至破产清算。
一、案例分析W公司是一家主要从事零售行业的中型公司，在三线城市是一家知名连锁企业，经过多年积累，公司有多处房产土地，大部分用于连锁店经营，其中两处用于办公楼自用——账面作为固定资产核算，一处地理位置不好的房产用于仓库出租——账面作为投资性房地产成本法核算。
自2020年受新冠肺炎疫情影响以来，W公司经营业绩持续亏损，公司净资产逐渐减少，在2021年末资产负债率已达到90%，在金融机构融资方面出现困难。
公司财务部门根据公司实际情况，建议公司董事会，拟采取变更投资性房地产后续计量政策来优化报表净资产；同时将原有的一处自用办公楼用于对外出租，进行开源节流。
资产情况介绍：1.已出租的仓库：W公司账面一直将该仓库按照投资性房地产成本法进行核算，该仓库原价值320万元，累计计提折旧80万元，其中2021年1-11月计提折旧7万元，未计提减值准备。
经评估机构评估，该房产2020年12月31日评估值为760万元，2022年11月30日的评估值为770万元。
2.自用办公楼：经公司经营结构调整后，办公地址整合为一处，另一处办公楼腾空，2022年11月经公司董事会决议后，用于对外租赁。
投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析
投资价值分析论文旅游企业投资论文：投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析摘要：2006年2月，财政部发布了新的企业会计准则体系，对投资性房地产的核算引入了新的计量模式———公允价值。
从而使投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式。
本文通过对比这两种模式在后续计量、转换、处置时的会计处理，论述了采用成本计量模式和公允价值计量模式对投资性房地产企业利润的影响。
关键词：投资性房地产；公允价值计量模式；成本计量模式；会计处理投资性房地产是指企业为了赚取租金、资产增值，或者赚取租金和资本增值同时都持有的房地产。
财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号—投资性房地产》（以下简称CAS3），专门对投资性房地产进行了会计规范，使投资性房地产的后续计量可采用成本和公允价值两种模式。
本文主要分析两种模式下相关的会计处理及其对企业利润的影响。
一、投资性房地产后续计量的会计处理及分析CAS3规定投资性房地产的后续计量有成本模式计量和公允价值模式计量。
采用成本模式的后续计量适用《企业会计准则第4号—固定资产》和《企业会计准则第6号—无形资产》。
采用公允价值模式进行后续计量的强调适度谨慎，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量。
否则，采用成本模式计量。
从会计处理可看出，在成本模式下，投资性房地产资产每期需要计提折旧，使其账面成本不断减小的同时也减少了企业当期利润，而出售时则相当于将以往已计提的折旧全部转化为出售期的利润，变相实现了利润在不同期间的调节。
在房地产持续不断升值的情况下，上市公司更愿意采用成本模式计量。
而采用公允价值模式计量的企业，将公允价值模式计量下的投资性房地产增值部分计入利润表，从而增加企业的应交所得税，纵然因交易行为尚未真正发生，只作为“递延税项”。
同时由于每个报告期末，都要根据当时的公允价值确认损益，到出售时，实际已将收益分摊于各个报告期，未来期望通过出售房地产资产实现利润大幅增长或扭亏当然是不可能的。
第20讲_投资性房地产的转换和处置
第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理2.非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（2）自用房地产转换为投资性房地产（以固定资产为例）①如果转换日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；借：投资性房地产一成本（转换日的公允价值）累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益（公允价值V原账面价值的差额）贷：固定资产②如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入其他综合收益。
借：投资性房地产一一成木（转换日的公允价值）累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产其他综合收益（公允价值＞原账面价值的差额）【教材例6-8120X8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。
20X8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。
并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20X8年10月30日，租赁期限为3年。
20X8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14250万元，公允价值为35OOO万元。
假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。
甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本350000000公允价值变动损益7500000累计折旧142500000贷：固定资产500000000【拓展】若20X8年10月30日，该办公楼的公允价值为45000万元，则甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产一一成本450000000累计折旧142500000贷：固定资产500000000其他综合收益92500000【归纳】投资性房地产转换的会计处理【例题・2019年单选题】甲公司将原自用的办公楼用于出租，以赚取租金收入。
租赁期开始日，该办公楼账面原价为14OOO万元，己计提折旧为5600万元，公允价值为12OOO万元。
中级会计实务精讲——第12讲_投资性房地产确认条件与计量(2),投资性房地产转换及处置(1)
第二节投资性房地产的确认与计量三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配——未分配利润、盈余公积）。
【手写板】【特别提示】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产利润分配——未分配利润（倒挤，可借可贷）盈余公积（倒挤，可借可贷）【补充例题·判断题】（2012年）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。
（）【答案】√【解析】投资性房产后续计量可以从成本模式转为公允价值模式，但不可以反着转换。
【补充例题•多选题】（2017年）下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。
A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化【答案】AD【解析】选项B，投资性房地产计提的减值准备以后期间不得转回；选项C，投资性房地产成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。
【补充例题•多选题】（2018年）投资性房地产的后续计量模式由成本模式转为公允价值模式时，公允价值与账面价值之间的差额，对企业下列财务报表项目产生影响的有（）。
A.其他综合收益B.资本公积C.盈余公积D.4 000【答案】D【解析】借：固定资产 4 000（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销） 200投资性房地产减值准备 100贷：投资性房地产 4 000累计折旧 200固定资产减值准备 100【例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。
投资性房地产的会计处理
投资性房地产的会计处理投资性房地产是指企业为赚取租金、增值或者两者兼而有之而持有的房地产，而非为自用或出售而持有的房地产。
在企业财务会计中，投资性房地产的会计处理相对复杂，需要遵循一定的会计准则和规定。
本文将从投资性房地产的确认、初始计量、后续计量以及处置等方面，介绍投资性房地产的会计处理方法。
一、投资性房地产的确认企业在决定将某项房地产确认为投资性房地产时，需要同时满足以下条件：首先，企业的管理层已经决定将该房地产作为投资性房地产持有；其次，该房地产的未来现金流主要来自租金、资本增值或两者的组合，而不是出售该房地产或者使用该房地产的变现；最后，该房地产的相关信息能够可靠地进行计量。
只有同时满足以上三个条件，企业才能确认某项房地产为投资性房地产。
二、投资性房地产的初始计量投资性房地产在确认后，需要以公允价值进行初始计量。
公允价值是指在买方和卖方交易时，在市场上可以获得的价格。
如果无法可靠地确定投资性房地产的公允价值，可以采用成本模型进行初始计量，即初始成本加上后续的累计折旧和减值准备。
三、投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量主要包括公允价值模型和成本模型两种方法。
在公允价值模型下，投资性房地产需要按照公允价值进行后续计量，并将公允价值变动计入当期损益。
在成本模型下，投资性房地产按照成本减少其累计折旧和减值准备后的账面价值进行后续计量，不计入公允价值变动。
四、投资性房地产的处置投资性房地产的处置包括出售、报废、转让等方式。
在处置投资性房地产时，需要根据实际情况确定处置产生的收益或损失，并在财务报表中进行相应的处理。
如果投资性房地产转为自用或者变现用途，需要按照相关规定进行重新分类，并按照新的用途进行会计处理。
综上所述，投资性房地产的会计处理涉及到确认、初始计量、后续计量和处置等多个环节，企业需要严格遵循会计准则和规定，确保投资性房地产的会计处理符合法律法规和会计准则的要求。
只有做好投资性房地产的会计处理工作，企业才能更好地管理和控制投资性房地产，实现经济效益的最大化。
投资性房地产的会计及税务处理
税务园地TAXATION FIELD投资性房地产的会计及税务处理张磊 中电海康无锡科技有限公司摘要：一直以来，我国以往的企业会计准则中并未对企业的投资性房地产和自用性房地产进行甄别。
然而在企业实际经营运行过程中，很多企业都拥有大量投资性房地产，这使得企业会计核算与税务处理工作存在一定矛盾冲突，不利于企业的资产核算以及税务缴纳管理。
在企业新会计准则背景下，投资性房地产的会计与税务处理发生了重要转变，也给企业投资性房地产进行了清晰的划分，明确指出了要将投资性房地产进行单独反映，这在很大程度上协调处理了会计与税务处理中存在的差异性问题。
做好投资性房地产的会计与税务处理相关工作的研究，能够较好地解决会计准则与税务处理之间的矛盾关系，促进二者的有效融合，进而给企业带来更为可观的经济效益。
基于此，本文简要对投资性房地产概念以及投资性房地产会计处理和税务处理内容进行了分析，从多个角度分析和探究了投资性房地产会计与税务处理问题，旨在为业内相关人士起到借鉴和参考价值。
关键词：投资性房地产；公允价值模式；会计；税务；差异引言投资性房地产是比较特殊的非流动性资本。
其分为成本模式计量以及公允价值模式计量两种业务模式，企业在对投资性房地产实施后续计量时，往往只可以使用一种模式。
这两种经营性业务模式在实际运行过程中，涉及的资金与资本金额比较高，并且通常不纳入企业营业外收支份额。
当前，企业的投资性房地产业务运作需要遵循企业会计准则，但企业会计准则与税务处理条例之间存在不同，二者的对象和目标并不相同，致使投资性房地产会计处理与税务处理并不一致，这就需要做好二者之间的协调与衔接。
尤其要处理好会计与税务在投资性房地产后续计量和资产转换方面的调整，从而尽可能消除投资性房地产会计与税务处理之间的差异，促进二者的有效衔接和 趋同运作。
一、投资性房地产概述投资性房地产与自用性房地产对立，主要是指通过获得租金或者资本增值的房地产。
我国的土地所有权分为国家所有和集体所有两种形态，在企业会计准则中所表述的投资性房地产指的是“土地使用权”，以及土地上的房屋建筑物和建构物等。
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投资性房地产的转换和处置账务处理方式
（一）投资性房地产的转换
1.投资性房地产转换形式和转换日
（1）转换形式
1.非投资性房地产——投资性房地产
（固定资产，无形资产，存货）
2.投资性房地产——非投资性房地产
（2）转换日的确定
●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。
●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。
2.投资性房地产转换的会计处理
（二）投资性房地产的处置
1.成本模式计量的投资性房地产的处置
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
借：资本公积——其他资本公积（冲减成本）
贷：其他业务成本
借：公允价值变动损益（冲减成本）
贷：其他业务成本
或借：其他业务成本
贷：公允价值变动损益
【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。
20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。
20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。
20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。
甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。
甲企业的账务处理如下：
（1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：
借：投资性房地产——成本 470 000 000
贷：开发产品450 000 000
资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动：
借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000
贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产：
上述分录可以拆分为：
借：银行存款 550 000 000
贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000
贷：投资性房地产——成本470 000 000
——公允价值变动 10 000 000
借：资本公积——其他资本公积20 000 000
贷：其他业务成本20 000 000 借：公允价值变动损益10 000 000
贷：其他业务成本 10 000 000
【例题·单选题】（2009年）20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。
20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼意图在短期内不会发生变化。
当日，办公楼的成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
20×7年2月20日，甲公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。
办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31日的公允价值为2 640万元。
20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。
甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（）。
A.160万元
B.400万元
C.1 460万元
D.1 700万元
【答案】C
【解析】因出售办公楼而应确认损益的金额=2 800-2 640+[2 400-（3 200-2 100）]=1 460（万元），具体的核算如下：
自用转为投资性房地产时，
借：投资性房地产 2 400
累计折旧 2 100
贷：固定资产 3 200
资本公积——其他资本公积 1 300 对外出售时，
借：其他业务成本 2 640
贷：投资性房地产 2 640 借：银行存款 2 800
贷：其他业务收入 2 800
借：资本公积——其他资本公积 1 300
贷：其他业务成本 1 300 借：公允价值变动损益240（2 640-2 400）
贷：其他业务成本240（此分录属于损益一增一减，整体看不影响处置损益，因此不需要考虑）。