老年公寓建设项目可行性研究报告

连胜老年公寓建设项目

可行性研究报告

编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司编制时间：https://www.360docs.net/doc/6912240109.html,

高级工程师：高建

第1页

目录

第一章总论 (1)

1.1项目概要 (1)

1.1.1项目名称 (1)

1.1.2项目建设方 (1)

1.1.3项目建设性质 (1)

1.1.4项目建设地点 (1)

1.1.5项目投资规模 (1)

1.1.6项目建设规模 (1)

1.1.7项目资金来源 (2)

1.1.8项目建设期限 (2)

1.2项目承建方介绍 (2)

1.3编制依据 (2)

1.4编制原则 (3)

1.5研究范围 (4)

1.6主要经济技术指标 (4)

1.7综合评价 (5)

第二章项目背景及必要性可行性分析 (6)

2.1项目提出背景 (6)

2.2本次项目发起缘由 (7)

2.3项目建设必要性分析 (8)

2.3.1推动中国社会养老服务体系建设的积极之举 (8)

2.3.2弥补当前养老服务机构需求缺口的迫切需要 (8)

2.3.3积极应对人口老龄化的现实需要 (9)

2.3.4解决传统养老模式难以适应当前养老需求的需要 (9)

2.3.5构建养老模式多样化的需要 (10)

2.3.6促进社会和谐发展的现实需要 (10)

2.4项目可行性分析 (11)

2.4.1政策可行性 (11)

2.4.2市场可行性 (11)

2.4.3经营服务可行性 (12)

2.4.4管理可行性 (13)

2.5分析结论 (13)

第三章市场分析 (14)

3.1中国老龄人口统计分析 (14)

3.1.1全国老龄人口数量统计 (14)

3.1.2老龄人口抚养情况分析 (14)

3.2国内养老机构老年住宅市场的现状分析 (15)

3.2.1养老机构及服务供需矛盾突出 (15)

3.2.2“老年人住宅市场”潜力巨大 (16)

3.2.3老年人养老逐步向养老院转移 (16)

3.3江西省老龄化问题状况分析 (17)

3.3.1江西老年人口现状及老龄化趋势 (17)

3.3.2江西农村老年人口现状 (18)

3.3.3江西农村人口老龄化特点 (19)

3.3.4江西农村人口老龄化成因分析 (21)

3.4人口老龄化对江西省经济社会发展的影响分析 (22)

3.5项目市场分析结论 (23)

第四章项目建设条件 (25)

4.1地理位置选择 (25)

4.2区域位置简介 (26)

4.3区域地理气候条件 (26)

4.4区域自然资源条件 (26)

4.5区域经济环境 (28)

4.6区域交通环境 (28)

第五章总体建设方案 (29)

5.1土建方案 (29)

5.1.1规划设计原则 (29)

5.1.2总体布局和功能分区 (29)

5.1.3土建方案的选择 (30)

5.2建筑设计 (31)

5.2.1主要规范及标准 (31)

5.2.2房间设计 (32)

5.2.3户型设计 (33)

5.2.4防火分区及安全疏散设计 (34)

5.2.5无障碍设计 (34)

5.2.6建筑节能设计 (34)

5.3结构设计 (35)

5.3.1指导思路 (35)

5.3.2结构设计等级 (35)

5.4给排水设计 (35)

5.4.1设计规范 (35)

5.4.2给水设计 (36)

5.4.3排水设计 (36)

5.5其他配套设施 (36)

5.6土地利用情况 (37)

5.6.1项目用地规划选址 (37)

5.6.2用地规模及用地类型 (37)

第六章节约能源方案 (39)

6.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 (39)

6.2建设项目能源消耗种类和数量分析 (40)

6.2.1能源消耗种类 (40)

6.2.2能源消耗数量分析 (40)

6.3项目所在地能源供应状况分析 (40)

6.4建筑节能设计 (40)

6.5给排水节能 (41)

6.6电气节能 (41)

6.7太阳能利用 (42)

6.8结论 (42)

第七章环境保护与消防措施 (43)

7.1环境保护标准 (43)

7.2项目主要污染源 (43)

7.3项目建设与营运对环境的影响分析 (44)

7.4环境保护措施 (46)

7.4.1施工期环保措施 (46)

7.4.2营运期环保措施 (47)

7.5环境影响评价结论 (48)

第八章劳动安全卫生 (49)

8.1概况 (49)

8.2安全 (49)

8.2.1防火防爆设计 (49)

8.2.2电力 (50)

8.2.3防静电防雷措施 (50)

8.2.4建筑安全 (50)

8.3卫生 (51)

8.3.1防暑降温 (51)

8.3.2卫生保洁 (51)

8.3.3照明 (51)

8.4安全管理措施 (52)

第九章项目劳动定员 (53)

9.1劳动定员 (53)

9.2福利待遇 (53)

第十章项目实施规划 (54)

10.1建设工期的规划 (54)

10.2建设工期 (54)

10.3实施进度安排 (54)

第十一章投资估算与资金筹措 (55)

11.1投资估算依据 (55)

11.2资金筹措 (55)

11.3总投资估算 (55)

11.4资金使用和管理 (58)

第十二章财务及经济评价 (59)

12.1总成本费用估算 (59)

12.1.1基本数据的确立 (59)

12.1.2产品成本 (60)

12.1.3平均产品利润与销售税金 (61)

12.2财务评价 (61)

12.2.1项目投资回收期 (61)

12.2.2项目投资利润率 (61)

12.3经济指标评价 (62)

第十三章风险分析 (63)

13.1项目风险因素识别 (63)

13.2防范和降低风险措施 (64)

第十四章招标方案 (65)

14.1招标管理 (65)

14.2招标依据 (65)

14.3招标范围 (65)

14.4招标方式 (66)

14.5招标程序 (66)

14.6评标程序 (67)

14.7发放中标通知书 (67)

14.8招投标书面情况报告备案 (67)

14.9合同备案 (67)

第十五章结论与建议 (68)

15.1结论 (68)

15.2建议 (68)

附表 (69)

附表1销售收入预测表 (69)

附表2总成本表 (71)

附表3外购原材料表 (72)

附表4外购燃料及动力费表 (73)

附表5工资及福利表 (74)

附表6利润与利润分配表 (75)

附表7固定资产折旧费用表 (76)

附表8无形资产及递延资产摊销表 (77)

附表9流动资金估算表 (78)

附表10资产负债表 (79)

附表11资本金现金流量表 (80)

附表12财务计划现金流量表 (81)

附表13项目投资现金量表 (83)

附表14资金来源及运用表 (85)

第一章总论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

XXXXX

1.1.2项目建设方

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

XXXX

1.1.5项目投资规模

项目的总投资为5020.20万元人民币，其中，建筑工程费用为3000.02万元，设备及安装投资为853.00万元，土地费用为360.00万元，其他费用为396.80万元，预备费214.29万元，铺地流动资金为196.09万元。1.1.6项目建设规模

本次建设项目占地面积60亩，总建筑面积50666.92㎡。

项目拟建设一栋4层框架结构的老年公寓，建筑面积32000.16㎡；共计500张床位，并配套食堂、棋牌室、读书室、户外活动室等，建成规模

适宜、功能适用、装备适度、经济合理的新型养老保健机构。

主要建筑工程量一览表

序号分项工程名称计算依据层数占地面积

（m2）

建筑面积

（m2）

1老年公寓大楼48000.0432000.16

2配套工程14666.694666.69

3道路及停车场16000.036000.03

4绿化工程18000.048000.04

合计26666.8050666.92 1.1.7项目资金来源

本项目总投资总投资5020.20万元人民币，全部由项目方自筹。

1.1.8项目建设期限

本项目建设从2012年11月—2014年10月，建设工期共计24个月。

1.2项目承建方介绍

1.3编制依据

1.《中华人民共和国国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；

2.《中国老龄事业发展“十二五”规划》；

3.《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化

的意见》(国办发[2000]19号)；

4.《中华人民共和国老年人权益保障法》；

5.《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》(中发〔2000〕13号)；

6.中华人民共和国民政部《老年人社会福利机构基本规范》；

7.财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收问题的通

知》；

8.中华人民共和国国家标准《城镇老龄设施规划设计规范》；

9.《江西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

10.《国家产业结构调整指导目录》；

11.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；

12.《现代财务会计》；

13.国家公布的相关设备及施工标准；

14.项目方提供的工作现状\发展对策\建设意见＼相关数据资料等。1.4编制原则

1)坚持经济合理布局的原则。对建设用地面积、建筑容积、建筑高

度进行有效控制，使设计方案能产生最佳经济效益。

2)坚持功能性原则。强调规划区内功能之间分工明确和职能完善。

3)坚持经济性原则。遵循投入产出的一般规律，厉行节约，强调土

地价值的孕育和整体的可操作性。

4)坚持局部与整体相结合的原则，保持该区域环境的整体性。

5)特别注意不能造成新的环境污染，充分利用自然能源，减少生态

污染，使项目真正做到污染零排放。

6)坚持环境美化原则。以植树造林、种花种草、特色建筑来美化现

有地块。

1.5研究范围

本研究报告对项目现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目的市场需求情况进行了重点分析和预测；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、成本收益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。

1.6主要经济技术指标

主要经济技术指标如下表：

主要经济技术指标表

序号项目名称单位数据和指标

一主要指标

1总占地面积亩60.00

2总建筑面积㎡50666.92

3道路及停车场㎡6000.03

4绿化面积㎡8000.04

5总投资资金，其中：万元5020.20

建筑工程万元3000.02

设备及安装费用万元853.00

土地费用万元360.00

二主要数据

1年均销售收入万元1381.82

2年平均利润总额万元667.37

3年均净利润万元567.26

4年销售税金及附加万元 6.91

5年均营业税万元69.09

6年均所得税万元100.11

7项目定员人50

8建设期月24

三主要评价指标

1项目投资利润率%13.29%

2项目投资利税率%14.81%

3税后财务内部收益率%10.74%

4税前财务内部收益率%12.56%

5税后财务静现值(ic=10%)万元220.55

6税前财务静现值(ic=10%)万元1,478.95

7投资回收期(税后)年8.85

8投资回收期(税前)年7.52

9盈亏平衡点%62.35%

1.7综合评价

本项目重点研究“江西省弋阳县连胜老年公寓建设项目”的设计与实施，本项目吸引老年人入住的核心卖点是更现代化、更豪华、更舒适；功能更多、更好、更方便；性价比和增值服务更贴心、更经济、更实惠。

项目的实施，将极大满足当前老年养老的高标准、综合型、多样化需求，提升区域养老品质，丰富老年人的晚年生活，推动我国高层次、高标准养老产业的不断升级发展，促进社会就业，促进我国经济快速发展，为我国经济的可持续发展做出贡献。因此，本项目的建设不仅会给项目投资双方带来极佳的经济效益，还具有很强的社会效益。所以，本项目可行。。因此，本项目建设十分重要且可行。

第二章项目背景及必要性可行性分析

2.1项目提出背景

人口老龄化是人类社会共同面临的发展趋势，也是我国现代化进程中无法回避的基本国情。“未富先老”的社会现实，决定了人口老龄化对我国发展将产生更加深刻的影响。因此，如何正确认识和积极应对人口老龄化，是我国实现可持续发展必须作出科学回答的重大课题。

随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。从我国人口增长趋势看，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。

为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。

人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。

我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。

老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。

2.2本次项目发起缘由

当前，我国只是满足老年人某一两个方面需求的功能简单的养老机构居多，而兼顾老年人多方面需求的高标准、综合性养老机构还十分稀少，并且，在我国现有系统化、规模化并具有品牌效应及先进经营模式的现代化养老机构少之又少。所以，高起点、高标准、国际化的建设养护、娱乐、旅游一体的现代化品牌养老机构，是吸引老年人入住、吸引雄厚资本投资的卖点。本次老年公寓建设项目即是借中外鉴前人经验、创新发展，发挥后发优势、比较优势，扩大资金使用效率低成本扩张获取规模效益的最佳选择。

本项目投资双方通过在江西省弋阳县连胜医院内建设和经营老年公寓意在寻求和创造一种具有独特核心竞争能力又具有长久稳定收益的业务模式。根据对发达国家的养老市场发展考察和对我国养老事业未来的投入预测，构筑核心竞争力并获取长久稳定收益的最佳方式。

目前，我国的养老市场刚刚起步，高标准、综合性的养老机构十分稀

少，这就给本项目的建设和发展提供了绝佳的市场机遇。项目建设将为社会解决很大一部分老人的养老问题，推动我国老年产业的快速发展。因此，项目建设具有极强的经济效益与社会效益，发展前景十分广阔。

2.3项目建设必要性分析

2.3.1推动中国社会养老服务体系建设的积极之举

自1999年中国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上老年人口已达1.78亿，占总人口的13.26%，加强社会养老服务体系建设的任务十分繁重。

中国社会养老服务体系建设面临着前所未有的发展机遇。加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。同时，随着中国综合国力的不断增强，城乡居民收入的持续增多，公共财政更多地投向民生领域，以及人民群众自我保障能力的提高，社会养老服务体系建设已具备了坚实的社会基础。2.3.2弥补当前养老服务机构需求缺口的迫切需要

目前，我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。

国内现有的养老服务人员与服务机构的不足，远不能满足实际需要。

养老机构的不足，也体现在养老基础设施的欠缺上。据统计，目前中国养老床位总数仅占老年人口的1.8％，远低于发达国家5％至7％的比例，也低于一些发展中国家2％至3％的水平。

2.3.3积极应对人口老龄化的现实需要

人口老龄化关乎我国经济社会的可持续发展。人口老龄化不仅仅是老年人口数量增多和比重提高的问题，带来的也不仅仅是老年人的民生保障问题，而且是我国经济社会能否可持续发展的重大问题。人是社会发展的主体，人口年龄结构的老化，将影响经济、政治、社会、文化、环境等诸多领域，关系所有人的晚年生活和人民群众的根本利益。因此，全社会都要转变对老龄问题的片面化、简单化认识，从国家长治久安和长期平稳发展的高度认识老龄问题。积极应对人口老龄化是全社会的责任。应对人口老龄化不是一个或者几个部门的工作，而是一项带有全局性、综合性、系统性的任务。当前政府已经把积极应对人口老龄化战略上升为基本国策，从现代化建设四位一体总体布局的协调发展上，制定实施积极应对人口老龄化战略，全面做好应对人口老龄化的思想准备、政策准备、制度准备、组织准备和物质准备。

2.3.4解决传统养老模式难以适应当前养老需求的需要

国内生育政策颠覆了养儿防老传统，迫使社会必须承担养老责任。尽管我国的法律规定子女有赡养父母的义务，但是当大规模的独生子女有心无力照顾老人的时候，法律也会失去作用。社会现实将彻底颠覆人类养儿防老的传统，中国尤其如此。独生子女政策、晚婚不婚和晚育不育倾向使人口老龄化加剧，让传统养老模式逐渐瓦解。千百年来，我国一直采用家庭养老的传统模式，但是随着人口老龄化现象加剧，特别是“四二一”（爷爷奶奶姥姥姥爷、爸爸妈妈、独生子女），“八四二一”（婚姻双方残缺