房地产市场论文

一、绪论房地产业是我国经济发展过程中的重要组成部分，自从改革开放以来,我国的经济发展方式已经发生了很大的变化，在市场经济的发展过程中，我国的低成本制造的优势由于出口导向型经济的难以持续发展受到了严峻的挑战，在此背景下，我国的投资驱动机制随之发生了转变，以往的靠耗费能源来发展经济的发展方式已经过时，我国的经济发展环境进入了一个新时期。

这种变化将构成新常态。

在过去30年,中国已经变成“世界工厂”,变成世界第二经济大国。

近几年来，我国经济发展逐渐趋于新的平稳期，房地产业作为经济发展过程中的重要组成部分，在新的经济背景下也进入了新的发展阶段，在发展速度，结构调整，政策的出台组织和整体水平的提高上都有显著进步。

新常态下,中国经济在变,房地产行业也将发生深刻变化。

而我国的房地产上市公司，是属于我国房地产行业的领军企业，它们的财务竞争力强弱对房地产行业乃至全国的经济都有着重要的影响。

因此，对于房地产上市公司财务竞争力的研究在任何时期都有着重要的意义。

（一）研究意义房地产业在我国发展过程中一直受到社会各阶层的普遍关注，作为我国经济发展中的重要支柱，房地产市场的发展对于我国人民的生活水平的提高，个人利益的维护及整个国民经济的发展具有十分重要的意义。

房地产企业的发展一直受到各方的密切关注。

随着房地产业的不断发展，我国各地的房地产市场价位开始迅速增长，针对这一情况，我国出台了一系列政策对此状况进行引导维稳。

2011年伊始，“国八条”之后，上海，重庆又出台了房产税.紧随其后，苏州，深圳这样并非一线的城市也推出了“限购令”，这一系列的措施无不体现出国家要打压房价，保障住房的决心。

所以，房地产企业的发展再一次面临着新旧更替的发展时期，当然，在这个过程中，房地产企业的一些问题也逐渐暴露了出来，例如：资产负债率大，投资回收风险等等。

在此发展关键期，作为房地产市场中的重要参与者房地产企业的维稳盈利能力是保持我国房地产市场平稳正常发展的重要基础，所以选择优质健康，具有市场竞争力的上市企业，对于我国国民经济的发展及社会的稳定具有非常重要的作用。

（二）研究对象及写作目的本课题主要对房地产上市企业的财政竞争力的综合评价实证研究等问题展开研究，主要的研究内容包括：对房地产上市企业的财务竞争力进行综合概括，并对房地产上市企业的财务竞争力概念及评价方法进行研究。

主要研究内容如下：●房地产财务竞争力的理解定义及相关论述●我国房地产上市公司财务竞争力的影响因素。

●房地产上市公司财务竞争力的影响因素成因分析。

●结合相关案例，分析全国房地产上市公司财务竞争力，包括研究样本的选择，分析研究资料的来源。

●总结前面研究内容的结论，对房地产公司的财务数据提出建议。

●提高房地产公司综合财务竞争力的对策。

通过对以上问题的研究，归纳综合测评财务竞争力对我房地产上市公司的意义，通过对文献的研究，归纳各类财务分析方法的特点，选择典型的方法，进行实证研究和分析，体现财务竞争力分析的结论对房地产企业的效用。

通过对相关结论的分析，阐述研究中出现的问题，根据问题提出相关建议。

（三）研究思路及调研手段本文根据我国房地产上市公司的财务竞争力进行研究分析评价，首先认真查阅相关资料文献，加强本文的理论研究基础，主要通过相关文献了解我国房地产上市公司的基本状况以及国内外对上市公司财务竞争力的研究情况，然后根据近几年房地产上市公司的财务数据报表的结果进行统计分析，从而来论述房地产上市公司财务竞争力的现状并提出对策。

本文的调研手段主要有：文献研究法、定性分析法、描述性研究法、定量分析法。

1．文献研究法充分利用学校图书馆馆藏、数字图书馆及互联网资源，检索查阅了《中国期刊网》、《中国知网》、《万方数据》等，获得与本研究相关的各类期刊和学术文献资料，并将搜集的资料按同类专题进行归类整理，探寻解决本研究的思路和方法，为本文的深入研究提供可靠的理论依据。

2．定性分析法对所收集到的资料进行归纳、分析、概况、综合，所选取的具代表性的各种方法和模型进行演绎分析，去粗取精、由表及里，揭示其内在规律。

3．描述性研究法将前人论述的理论及规律经过自己的研究及实例论证，给与充分的解释说明，再定向地提出问题，揭示弊端，描述现象，总结经验。

4．定量分析法使用数据模型对公司的财政收入及财务资源进行综合的考量分析二、房地产行业发展现状（一）房地产定义笔者认为关于房地产的概念问题应该从客观及主观两方面分析，我们应该清楚的认识到，房地产既是指土地道路等客观事物，也指法律赋予的权利。

从客观存在方面来说，房地产包括房产及地产的两方面定义，主要包括土地上的永久建筑物及与之相关的系列权利，房产主要指在土地上建筑的各种房屋包括各行各业的办公用房等等，地产主要是指土地上下相应规定的空间，例如地下的各种建筑设施及地面道路等等，房地产由于自身位置的特殊性，不可人为的移动，所以在经济学领域，我们将房地产又称为不动产，主要以土地，建筑及房地合一的形式存在，当然在房地产拍卖的过程中，其拍卖标的也可以以以上三种形式存在，随着近几年来我国个人财产权的不断完善发展，房地产交易在我国的市场商业交易中占据着十分重要的地位。

（二）我国房地产行业概况及现状房地产业主要以土地及建筑物为主要的经济发展对象，涉猎的范围主要包括房地产的开发，建设，管理及相应的经济活动，经过多年的发展，房地产业已经发展成为多层次，宽领域的综合性产业，具有先导性，基础性，带动性及风险性等等特征，从普遍意义上讲，人们一般将从事房地产经营及发展的行业成为房地产业。

我国房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。

据有关部门的统计，2003年拉动我国的房产市场上升了六个百分点2003年，我国的房地产业在新的经济环境下发展迅速，市场双方交易量稳步攀升，在此过程中，房地产供求总量及供应结构都逐渐发展，并趋于合理，由于国家政策的调整，在房地产交易价格上也趋向于良好的发展方向。

由图2-1可看出，我国房地产开发投资额是逐年稳健增长的，而且每年同比增长至少15%以上在2013年投资总额已高达86013.38亿元同比增长19.79%。

由此可见房地产在我国市场潜力大投资信心足，房地产行业在我国国民经济中占有重要地位。

2-1房地产开发投资总额对比（资料来源：国家统计局网站）今年两会中，房地产仍然成为社会热门话题，《政府工作报告》也提到要促进房地产市场的正常健康发展。

这些表述被业界视为利好消息。

而国家统计局公布多项数据显示，楼市指标下行态势未变。

房地产投资、商品房销售以及土地购置等几项重要指标均出现同比增幅下滑。

图2-2显示，在今年前两个月份，我国房地产有8788亿流动资金，比表面增长10.45%，较之去年回落0.1个百分点，在这其中，住宅投资共5945亿，比以往增长9.156%，回落0.1个百分点，占房地产投资的67.45%。

图2-2全国房地产开发投资增速（资料来源：中国政府网）根据图2-3表明，1-2月份，商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%。

在这之中，家庭居住地出售总面积降低幅度为17.98%，办公场所出售面积降低4.65%，商业用地出售面积上升3.25%。

商品房销售额5976亿元，下降15.6%。

各项销售额分别降低16.74%，15.65%，4.30%。

图2-3全国商品房销售面积及销售额增速（资料来源：中国政府网）笔者通过详细的研究调查，并通过查阅相关数据，从一二月份的调查数据可以看出房地产市场的发展是一个长期的过程，就前两月的发展势头来看，房地产市场还是陷入一片低迷的状态，尤其是对于三四线的中小城市来说，2015年的房地产市场分化将会继续，对于经济发展水平较高的一二线城市来说，3月份一向是房地产市场交易的旺季，对于房地产市场的发展和复苏具有重要的意义。

相关数据显示，今年前两个月，房地产投资增加速度比原来回落0.12个百分点。

翻阅该项指标的历史数据发现，这一增速也创下了至少两年来的新低。

另外，今年2月，本产业开发前景指标为93.37。

较之去年回落0,17个百分点。

图2-4 2015年1-2月份全国房地产开发和销售情况（资料来源：中国政府网）从销售数据来看，1-2月份，全国商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%。

商品房销售额5972亿元，下降15.8%。

各种用地售出面积分别降低17.85%，16.76%。

由于销售面积和金额的下降，房地产库存随之上升。

较之往年，今年的商品房还有63987万平方米等待销售，比以往增加了1753.98万平方米，在此之中，家庭居住面积销售1487万平方米。

对此，相关房地产研究报告表示，从1-2月份的房产投资角度看，依然处于下行态势。

但这样一个下滑态势总体上符合预期。

2014年我国相继在9月，11月出台了一系列房地产市场调整政策，我国房地产市场成交在去年年末迎来了小高潮，但是今年前两个月由于春节假期的影响，使市场成交量出现了大幅度的下降，但这样一个态势是暂时性的，随着市场逐渐回暖，预计3月份就将面临市场的复苏。

对于一些重点一二线城市而言，成交反弹力度会更大。

（三）、我国房地产行业政策及环境政策对于刺激房地产具有非常重要的作用。

去年9月我国的房贷政策出台，房地产行业对此政策的出台评价极高，认为此政策是维持房地产市场正常发展的最佳政策，此政策与2008年金融危机期间房地产市场出台的救市政策大同小异。

2008年央行出台新的房贷利率政策，下表2-1是自2008年以来房贷政策变化一览：（四）、国外房地产发展概况美国及日本等国外房地产发展市场发展历史已经长达几百年，建立了一套完整严密的社会市场规则，他们与中国最大的不同是这些西方国家的土地是属于个人私有，房地产交易的内容包括土地及房屋，一旦转卖便具有永久性，这其中包括中国香港，其内部的房地产运营模式在很长时间内都是以西方的房地产运营模式为蓝本的，其完善的房地产立法及社会规范有效的保证了房地产市场的健康发展，避免了大陆市场在发展过程中的很多纠纷，虽然大陆市场在很多方面还有很多的不足是由于我国房地产的发展历史及法律意识造成的，但是相比较而言，我国房地产市场不如西方成熟也是客观事实。

房地产经济是我国经济发展中的重要组成部分，其运营周期可以从交易量及税收等方面进行推算掌握，经过学者们的不断研究，得出美国的周期大约在11年或18年左右，评估纳税的周期也大约是5年，当然有的国家房地产市场非常的成熟，基本上实现了一次性纳税的发展水平，当然这也要结合国家的发展政策及经济发展水平来进行详细的分析，另外，由于我国的发展经验还不足，所以关于具体有说服力的结论还不足以形成，即使对房地产市场进行研究，最终得出发展周期，也属于人为影响。

美国金融危机的发生，房地产市场的崩溃大大阻碍了经济的发展，这次发生的住房金融危机应该让中国保持警惕，防患于未然。