房地产市场分析论文集(25个doc)4
房地产业发展形势分析论文(全文)
房地产业进展形势分析论文一、房地产业增长面临的新背景迈向了21世纪的人类社会，经济进展出现了一个明显的趋势，即以高科技信息为主导的新型产业的崛起，推动了经济领域的一场空前革命，人类已经进入了新经济时代。
房地产业的增长也受到新经济的强烈冲击。
1.新经济必定伴随着新规则。
这不仅为制度创新提供了更广阔的空间，同时也强化了对制度的需求，加速并深化经济体制的转变。
随着房地产市场的日浙成熟，产业系统的组织能力得到加强，从而使依赖于产业内部结构的各种动力因素对该系统的进展起到更为显著的作用。
2.新经济以知识经济为显著特征。
知识在社会生产过程中的渗透，促进了生产迂回化、专业化进展和要素生产率的提高，带来人类各种财富的加速增长。
经济进展水平提高为产业成长提供了更坚实的物质、知识基础和更广阔的进展空间。
以知识为基础的经济增长将一改过去主要依赖于稀缺资源投入规模的模式，转而强调知识、信息服务于用户的有效性，提倡敏捷制造和商品的个性化。
借助于通讯科技的迅猛进展而掀起的XX络革命，为新经济运行模式提供了支撑，并进一步促进了经济全球化进程和知识信息的传播利用。
由于知识资源的非稀缺性，即非排他或重复使用，从而具有使用越多其价值制造越高的特征，使得依赖于不可再生的自然资源的经济形态得到改变，支持了经济的可持续进展。
二、房地产业增长面临的新动因房地产业是指“从事房地产开发、建设、经营、租赁、抵押、信托以及维修、装饰等经济活动的行业”。
受传统体制和进展水平制约，我国房地产经济的增长几乎一直是以物质生产环节的投资为主要推动力量的。
建筑业尽管在官方口径中被列为第二产业，但我国房地产业的成长与建筑业有着特别的紧密联系。
建筑业不仅是房地产业中不可缺的物质生产环节，而且是我国房地产业迄今进展历程中的主导环节。
这也是某种程度上使我国房地产业运行至今难以完全摆脱生产导向的轨道，因而忽视了市场需求的改变。
新经济时代，随着人们收入水平和知识水平的提高，在房地产市场上，服务需求远比物质商品需求更具有弹性，且服务需求形式扩展也比物质商品更多更广。
有关房地产市场分析论文范文
有关房地产市场分析论文范文随着我国国民经济的快速发展，房地产市场的不断发展，得到了大家的普遍关注。
下面是店铺为大家整理的房地产市场分析论文，供大家参考。
房地产市场分析论文篇一：《区域房地产市场分析技术探讨》【摘要】近年来，随着人们对住房的需求不断上升，房地产行业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。
而今年，随着国家调控政策细则的逐步落实，与整个国民经济从高速增长到中高速增长的转变相对应，房地产业经历了年初以来的调整后，正在逐步回归正常的增长态势。
房地产行业的软着陆，既是机遇，也是挑战――为了实现行业的可持续发展，政府需要在已有调控之下加强对区域地产市场的具体分析，对此本文主要就地产市场分析技术的重要性以及实施办法进行探讨。
【关键词】区域房地产;市场信息;分析技术;宏观调控自二十世纪八十年代顺应经济体制和政治体制改革的市场化要求以来，我国房地产业便进入了高速发展的时期，对国民经济的发展起到了巨大的推动作用。
但政府管理部门在进行宏观调控的过程中，不能有效地获取、利用市场信息，导致相关政策的制定与房地产市场的现状存在一定的差异性，从而加剧了房地产业发展的不稳定性。
因此，想要解决上述问题，有效提高房地产市场的整体发展水平，需要构建一套区域房地产市场的系统分析思路和技术方法。
1 区域房地产市场分析的作用区域房地产的分析作用主要体现在两个方面，即对宏观经济的作用和对房地产业的作用。
具体分析如下：1.1 区域房地产市场分析对宏观经济所产生的影响首先，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，其投资增长与宏观经济增长之间呈高度相关，随着市场经济体制的不断完善，二者之间逐步形成了同向发展而又相互牵制的互动关系。
区域性地产市场分析致力于以具体实践为支撑，对这种互动关系进行发展方向和战略上的引导，避免房地产业和宏观经济出现主次模糊、互相冲突的现象。
其次，加强区域房地产的市场分析能够有效地促进其他行业的协调发展。
房地产市场论文(房地产市场论文)房地产市场分析论文房地产市场的供需
房地产市场论文(房地产市场论文)房地产市场分析论文房地产市场的供需房地产市场论文（房地产市场论文）房地产市场分析论文房地产市场的供需失衡分析【摘要】本文以房地产市场约束供需双方的制度环境、供需双方的处境及其动机作为逻辑依据，通过建立房地产市场的供需模型，剖析了房地产市场的特殊供需构成及其形成机理，并从高房价背后供需失衡方面考虑，推出政策建议。
【关键词】房地产调控；分税制；住房供需一、文献综述关于我国房价上涨的原因，许多学者进行了各种探究。
张义凤(2009)发现我国房地产业面临着供给不足和空置率过高并存的矛盾，并分析了寻租因素。
邓志锋(2009)借助经济人假设，分析政府助推房价是为了实现自身利益最大化。
林依标(2009)认为土地供应的“漏出”现象造成有效供应不足，从而推高房价。
孔煜(2009)通过实证研究发现我国房价波动、银行信贷与经济增长之间具有紧密联系，过度的金融支持使房价偏离经济基本面。
金承龙(2010)认为土地供给的垄断性决定了房价继续攀升。
目前，对于高房价的成因分析，主要集中于土地和房屋供给方面，虽也分析到需求，但没有把供需放在一起，也没有分析供需力量的构成，以及力量方的动机，而本文将在这些方面做出尝试。
二、高房价背后的税收制度和供需现状1．分税制改革。
分税制改革将与房地产业相关的房产税和土地税归人地方税种，主要包括城镇土地使用税、土地增值税耕地占用税、契税等，把土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有。
在这种情况下，房地产税收已经成为地方政府财政收入的主力。
2．供需双方现状。
住房供给方面，根据原始提供主体，可以分为两大部分:政府提供的保障性住房，如廉租房;市场机制下房地产开发商提供的商品房。
现在阶段，廉租房、经济适用房和限价房(下文统称为保障性住房)的供给十分有限，申请该类住房时往往有相关政策限制，远未能够满足市场需求，住房供给仍然以利润很大的商品房为主。
对于商品房的供给，在土地出让市场和房地产交易市场出现了开发商不同程度的垄断。
我国房地产市场分析论文
我国房地产市场分析论文2007年,针对房地产市场运行中的主要矛盾,中国政府加强了调控政策,但同时房地产市场土地供应量不足,多种需求集中释放,投资投机需求大量入市,地价房价“倒挂”现象严重,导致全国房价总体涨幅较大,部分热点城市房价持续拉高｡物价上涨､通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值,从紧的货币政策,资金流动性过剩,外资投资国内房地产市场的扩张等,是影响房地产市场的重要因素｡2022年房地产市场持续发展的支撑因素没有根本改变,供应紧张的状况将得到一定程度缓解,低收入家庭的住房预期逐渐向好｡2007年,中国房地产市场运行主要有以下特点｡(一)全国房价总体涨幅较大,部分热点城市房价持续拉高,供不应求是主因2007年,中国房地产市场总体上价格涨幅较大｡70个大中城市新建商品住房､二手住房的销售价格持续走高,8月份,新建商品住房销售价格同比上涨9.0%,二手住房销售价格同比上涨7.9%,部分热点城市房价上涨连续保持两位数增速｡我们分析,导致2007年房价高涨的原因主要是供不应求｡一方面,供给量大幅度下滑｡2007年1~6月,全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速,商品房销售面积2.8亿平方米,同比增长21.5%;房屋竣工面积1.5亿平方米,同比增长11.1%;截至2007年6月,住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积｡以北京为例,新建商品住房供应自2005年以来持续减少,批准预售面积由2005年的2205万平方米下降至2006年的1706万平方米｡另一方面,需求快速膨胀｡资金流动性过剩导致投资性需求增长较快｡同时,在房价快速上涨的趋势下,自住性购房者提前入市,也造成需求骤增｡(二)土地供应量不足近两年来,土地供不应求的态势仍在持续,造成市场供求总量失衡,形成供不应求的市场预期｡土地供应量的不足表现在两个环节｡1.土地出让面积不足｡以北京为例,2005年,计划供应的商品住宅用地为1750公顷,而实际入市的只有900公顷,仅为计划的51%;2006年,商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷,实际供应为1031公顷,仅为计划的54%｡2.开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应｡根据中国建设银行研究部的报告,2001年初至2007年5月份,房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积的60%｡特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量｡这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一,而且很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地｡(三)多种需求集中释放,投资投机需求大量入市在房价快速上升的过程中,多种需求集中释放｡1.改善型需求｡高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强,家庭收入越高,利用自有资金购房的比例越高｡据对某城市的调查,高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例,一次性付款的比例一般达到60%以上;而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例,贷款的比例一般达到60%以上｡这使得中低端需求和初次购房需求受到挤压｡2.婚龄人口对住房的需求｡受传统的成家置业理念的影响,新组建家庭购买住房的需求刚性较强｡3.城市新增常住人口的住房需求｡近年来,中国正处于城市化进程加速时期,城市新增人口对住房的需求旺盛｡4.城市拆迁导致的刚性需求｡目前,中国处于城市建设快速推进时期,城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加｡5.父母提前为子女购房的需求｡在目前房价上涨较快的影响下,年轻人住房需求提前释放,表现为父母为子女购房时间大大提前,高收入家庭为正在读大学,甚至读高中的子女购房的现象比较普遍｡6.投资和投机性需求｡除以上以居住为目的的需求外,还包括部分以投资和投机为目的的需求,买房直接用于投资,以增值获利;以改善住房条件为目的的高收入家庭,在购买新建商品房后,原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易,更多的是继续持有用于投资｡(四)地价房价“倒挂”现象严重,推动房价上涨2007年,在各地房地产市场出现了大量地价房价“倒挂”的现象,即招标､拍卖､挂牌等公开出让土地的楼面地价接近或高于同地段在售新建房屋的价格｡由于土地成本的大幅度增加,必然使得未来房价大幅提高,使市场形成了房价继续大幅上涨的预期;同时,推高了周边在售楼盘的销售价格,形成了地价和房价相互推高的恶性循环｡当前地价房价“倒挂”的状况已经造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间､放缓销售速度等方式捂盘惜售｡捂盘惜售现象,正是“期指化”房地比价导致的必然结果｡。
房地产论文范文
房地产论文范文（以下是一篇房地产论文的范文，供您参考）。
房地产行业的发展对经济增长和社会稳定具有重要意义。
然而，近年来，随着房地产市场的快速发展，一些问题也逐渐浮出水面。
本文将从房地产市场的现状、问题及对策三个方面进行分析和探讨。
一、房地产市场的现状。
随着国家经济的快速发展，房地产市场也迅速壮大。
房地产成为了国民经济的支柱产业之一，对国家经济增长和城市建设起到了积极的推动作用。
然而，随之而来的是房地产市场的繁荣和泡沫。
一些城市的房价飞涨，导致了房地产市场的过热现象。
另外，一些地方政府为了拉动地方经济，大肆推动土地开发，导致了土地资源的恶性竞争和浪费。
二、房地产市场存在的问题。
1. 房价过高。
一些城市的房价已经超出了普通家庭的承受能力，导致了大量的人口外流和社会不稳定。
房价高企也使得年轻人无法购买自己的住房，影响了他们的生活质量和家庭建设。
2. 土地资源浪费。
一些地方政府为了拉动地方经济，大肆推动土地开发，导致了土地资源的恶性竞争和浪费。
大量的农田被征用，导致了农民的生计问题和粮食安全问题。
3. 房地产泡沫。
一些城市的房地产市场出现了泡沫现象，投机者和炒房者层出不穷，导致了房价的不稳定和市场的不健康。
三、解决房地产市场问题的对策。
1. 加强监管。
政府应该加强对房地产市场的监管，严格控制房地产市场的过热现象，遏制房价的过快上涨，防止房地产泡沫的形成。
2. 提高土地利用效率。
政府应该加强对土地资源的保护和利用，严格控制土地开发的规模和速度，提高土地的利用效率，避免土地资源的浪费。
3. 加大保障性住房建设力度。
政府应该加大对保障性住房的建设力度，帮助那些无法购买房屋的家庭解决住房问题，提高他们的生活质量。
4. 加强对房地产市场的宣传和教育。
政府应该加强对房地产市场的宣传和教育，引导市民正确理性的购房观念，避免盲目投机和炒房现象的出现。
综上所述，房地产市场的发展对国家经济和社会发展具有重要意义，但也存在一些问题。
浅析房地产市场现状分析论文
浅析房地产市场现状分析论文目前随着我国人们的生活水平的提高，房地市场也在不断地发展。
下面是店铺带来的关于房地产市场现状论文的内容，欢迎阅读参考!房地产市场现状论文篇1：《浅谈我国房地产市场发展现状》【摘要】本文对我国房地产业发展现状做了分析，分析出：房地产投资的总体规模逐年增大;信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高;销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升;房价大幅攀升;开发规模快速增长;完善土地供应制度;建立房地产价格预警机制，加强对住房价格的检测与调控;完善住房供应体系和住房保障体系;规范房地产开发企业及相关企业的行为。
【关键词】房地产市场;发展现状房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。
主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。
房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，近年来房价不断攀升，国家不断出台政策仍然无法阻止房价的上涨。
在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且找到有效的解决问题的对策和途径，以保证房地产市场持续健康。
1.房地产业的重要作用房地产业直接推动经济的增长投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机。
我国自1998年实行住房市场化改革，推行住房分配货币化以来，房地产业进入持续稳定发展的时期，对经济增长的贡献不断增大。
房地产业除了直接推动经济增长外，由于房地产业在国民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应。
2.我国房地产业的发展现状随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。
房地产投资的总体规模逐年增大，从商品房投资类型结构看，普通住宅比重稍有上升，经济适用房所占比重直降，办公楼所占比重稍有下降，而商业用房所占比重趋于稳定，基本维持不变。
信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高。
国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。
我国房地产市场现状分析论文
我国房地产市场现状分析论文从取消福利分房至今，我国房地产市场经过20多年飞速地发展，在改变和满足人民住房需求上做出了贡献，成为我国经济和社会发展的支柱性产业。
下面是店铺给大家推荐的我国房地产市场现状分析论文，希望大家喜欢!我国房地产市场现状分析论文篇一《房地产市场营销策略的探析》摘要：房地产市场营销策略是房地产市场营销理论中一个重要的概念，是指企业为了满足目标市场的需求，对各种可控的营销因素加以优化组合、综合运用、以期高效率地、最经济地实现企业的营销目标。
基于房地产营销策略在房地产开发与经营中的重要作用，本文通过对房地产市场营销策略的分析，指出我国房地产营销中出现的问题，并提出自己的解决方案。
关键词：房地产;市场营销;策略近年来，随着国家宏观调控作用的逐步显现和房地产业的逐步成熟，房地产营销面临新的形势。
当前，我国的房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。
房地产产品不同于一般的消费品，其物业的不可移动性、价值的高额性、生产周期的长期性、消费需求的层次性和多样性，无不影响着销售的成功。
房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，越来越受到开发商们的重视。
但是，由于中国的房地产营销理论与实践尚处于启蒙、摸索阶段，科学有效的营销理论体系尚未在房地产业内形成，房地产市场营销还存在不少值得探索的问题。
一、我国房地产营销主要存在的问题1.市场调查缺乏真实性。
一些企业在市场营销方案制订时，往往以见报的信息为依据，其收集的信息偏差较大。
需求调查方面既缺少专业咨询，也很少进行实地调研，从目前可见的营销报告中，对房地产消费者的调查，包括购买类型调查及购买者心理，对竞争者的调查，包括销售动态、优势、借鉴经验等分析不足，这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高，直接影响了到房地产企业经济效益和社会效益。
2.价格策略单一陈旧。
从定价角度看，大多是以低价开盘，逐步提高，缺少有机的调节和合理的升降。
从价格策略看，如折扣价格策略、变动价格策略等都基本类同，虽然普遍懂得时间变动的价格策略，有些楼盘也推出个案变动策略，但大多停留在实际操作过程，缺少先期的理论定位。
房地产市场论文(5篇)
房地产市场论文(5篇)房地产市场论文(5篇)房地产市场论文范文第1篇1.全县房地产开发正处于高速进展阶段。
纵观乡宁县房地产市场近10年来的进展历程，无论是新开工面积，还是房地产投资额都消失了较快增长。
从当前市场交易状况看，全县商品房供不应求，房地产开发仍有较大进展空间。
主要缘由有：一是全县商业性房地产市场发育相对滞后，随着全县经济的进展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期内集中释放，特殊是在“羊群效应”的作用下，很多潜在购买者成为实际购买者。
再加上保障性住房、廉租房等多种住房供应形式进展缓慢，使得全社会住房需求都积聚到商品房需求上。
二是居民住房投资理念的转变及其高额回报预期，进一步增加了购房意愿。
随着县域居民金融学问普及程度不断提高，住房投资理念渐渐形成，特殊是在一般居民投资渠道不畅状况下，购买住房成为一种最简洁直接的投资方式。
特殊是最近几年房地产市场持续飙升的价格走势，增加了居民对住房投资及投机行为，使得购房意愿进一步放大。
据对乡宁县100户居民购房意愿问卷调查，有购房意愿的居民占到调查总数的81%，较上年同期增加了14个百分点，其中购房用于改善居住条件的占46%，购房用于投资增值的占35%。
特殊是居民购房增值的意愿增加，占比较去年同期增加了10个百分点。
另据调查，随着房价一路上涨和城市人口增加，商品房屋的转让和出租收入已成为县域居民财产性收入的重要来源。
乡宁县城镇居民人均财产性收入在2021~2021年5年期间增长了46.8%，出租房屋收入5年内翻了一番多。
通过对2021年住户抽样调查：乡宁县城市居民拥有两套及其以上住宅的家庭比例高达34.5%。
县级城市的经济区位、人口、规模等缘由打算了外来投资和投机性购房对县域房地产业的冲击并不大。
针对楼盘销售的专项调查显示，乡宁县城的确存在有外来投机性购房，但总量小于全部住宅成交套数的1%。
县城商品房市场的富强在很大程度上还是取决于本地需求。
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房地产市场分析论文集(25个doc)4买方市场条件下的市场营销云南财贸学院学报<1999.S1>孔凡云1999.1“买方市场”与“卖方市场”是相对的概念；在经济社会中具有明显不同的市场特征，而市场营销是一个比传统推销（或销售）更大的富有启发性和社会导向的学科概念，具有广泛而复杂的研究内容和操作过程，其在组织和社会中的重要作用，为越来越多的理论和实际经济工作者所重视。
但是，市场营销观念并不是号召出来的，而是被市场经济的发展“逼”出来的。
本文从普遍意义上探讨买方市场条件下企业市场营销问题。
“买方市场”与“卖方市场”是相对的概念；在经济社会中具有明显不同的市场特征，而市场营销是一个比传统推销（或销售）更大的富有启发性和社会导向的学科概念，具有广泛而复杂的研究内容和操作过程，其在组织和社会中的重要作用，为越来越多的理论和实际经济工作者所重视。
但是，市场营销观念并不是号召出来的，而是被市场经济的发展“逼”出来的。
本文拟从普遍意义上探讨买方市场条件下企业市场营销问题。
一、我国已步入“买方市场”买方市场是在市场经济体制下，在经济运行市场化、企业行业自由化、市场竞争规范化、宏观调控间接化、经济管理法制化的市场环境中，由于社会生产力的高度发展，商品日渐丰富，在“持续的总供给略大于总需求”的情况下出现的一种市场格局。
二十多年前，持国营经济和集体经济占主导地位和国家统一计划经济等观点，我国经济学者一般认为社会主义不存在“买方市场”和“卖方市场”。
自从邓小平同志开辟了社会主义与市场经济也可兼容的新思路，并第一次提出“社会主义市场经济”的概念（１９７９年１１月２６日与吉布尼的谈话）以来，在以市场取向的经济体制和政治体制的改革进程中，经过二十年的从理论到实践的艰苦奋斗，社会主义市场经济制度逐步建立，随着社会生产力的高速发展，市场商品短缺现象逐步减少，可供消费者选择的商品日渐增多，伴随着消费水平的提高，消费需求日益多样化。
在这种前提下，买方市场逐渐向我们走来。
据权威部门统计资料，近年来我国市场消费品是总体供大于求。
１９９５年上半年，在６００余种主要商品中，供过于求的商品占排队商品总数的１８.３％，供求基本平衡的商品占６７.３％，供不应求的商品占１４.４％。
１９９６年全国累计积压商品总值高达３万亿元。
到１９９８年下半年，供过于求的商品已占３３.８％，供求基本平衡的商品占６６.１％，供不应求的商品只占０.２％。
另外，以市场定价为基础的价格机制已经形成，商品价格出现持续下降趋势，１９９５年以来，全国商品零售价格指数一直很低，到１９９７年底，也仅比上年上升０.８％，１９９８年上半年又下降２.１％，零售商业步入微利时代。
如此价格形势的变化是反映供过于求的市场形势的明显标志。
同时，从社会产品的生产环节来看，生产能力明显过剩，１９９５年全国有半数产品的生产能力，利用率在６０％以下；而且基础瓶颈制约逐步消除，电力供（二）需求增长缓慢或相对不足成为我国买方市场条件下的一种常态。
目前，我国存在着需求增幅自发下滑的趋势，原因是多方面的：一是居民收入增幅趋缓，１９９７年我国城镇居民人均可支配收入比上年实际增长仅３.４％，农村仅４.６％，比前几年明显回落。
同时，城乡居民收入水平也没有积累到实现消费升级的程度，暂时出现了消费断层：“购上不足、购下有余”。
二是居民储蓄倾向持续上升，尽管储蓄存款利率连续下调，１９９８年居民储蓄意向仍比１９９７年四季度提高６.９个百分点。
三是居民减收增支预期显著增强，在即期消费上更加谨慎，等等。
短期内很难再现过去那种大规模的消费热潮。
另外，购房及居民兴旺的投资欲望在一定程度上也抑制了日常消费，分流了购买力。
三、买方市场条件下的市场营销既然“买方市场”格局已经出现在我们面前，那么我们要以什么样的市场营销去适应它。
这是我国每一个企业不可回避的首要课题。
在买方市场条件下的市场营销应当如何运作呢？笔者认为市场营销是一个系统工程，是在市场条件下以消费者为中心的从产品研究设计、生产、销售直到消费者满意的全过程。
因此，要解决在买方市场条件下如何开展市场营销的问题，企业所有者和经营者应当从转变营销理念发现和培养营销人才，制定营销战略和科学的营销策划，建立相适应的营销组织，培训并掌握营销的操作知识和方法技巧方面来一个创新。
１营销理念的转变我国今天的买方市场格局是从计划经济体制转向市场经济体制，进而从卖方市场格局转变过来的。
因此在我们企业家的脑子里都或多或少地保留着计划经济体制的生产观念、卖方市场的产品观念和推销观念。
不转变这些观念，市场营销的观念就树立不起来。
在计划经济体制上，企业是国家机构的附属物，企业是根据国家的指令，用国家拨给资金和调拨的原材料，生产上级下达的产品，只要完成数量指标，卖不卖得出去，生产企业是不管的。
于是往往出现工业报喜、商业报忧的现象；销售部门或者没有，即使有也是围绕生产的一个辅助处室。
改革开放后，随着计划经济体制向市场经济体制转轨，卖方市场的存在，企业虽然有了销售机构，但在思想上仍认为销售是产品生产出来以后才需要进行的工作。
搞销售，就是把产品推销出去，反映在广告上是以卖方为主的自吹自擂，称“王”称“霸”，极少有与消费者沟通的内容。
而在推销上就是只要一批推销员能说会道，再搞点促销活动，产品就必然有销路。
进入买方市场格局后，情况就大不相同了。
市场上商品数量丰富，品牌品种繁多，由于对商品的挑剔选择非常严厉，消费需求多样化、多层次化，成熟的消费者不会轻易“跟着广告走”。
在这种情况下，消费者开始成为“上帝”。
市场营销观念必须以消费者为中心。
营销工作为了把商品卖出去，就要上延到产品的研制设计，下延到消费领域。
要在产品未诞生以前，先进行市场调研，市场预测，根据消费者的潜在需求生产适合消费者需要的产品；新产品诞生后要进行市场测试，目标市场定位，价格定位，并进行系统的营销策划，搞好售前、售中、售后服务，使消费者在产品质量、商品价格、销售渠道和消费心理方面都得到满足。
达到消费者想买、愿买、买得放心、用着舒心的目标。
一改过去“商品出门，概不退换”为“不愿意就退货”。
如果我们的企业不从以我为中心真正转变到一切以消费者为中心，那么市场营销的整体运作就建立不起来。
这样的企业在买方市场条件下，在激烈的市场竞争中，只有被淘汰的结局。
２发现和培养市场营销人才从营销战略的制定到市场营销的具体操作，如果没有高素质的企业营销决策者，统率整体营销的经理、营销公司经理和市场部、顾客服务部经理以及下属的主管和营销业务员，市场营销就是一句空话。
在买方市场条件下，企业的主要负责人就是市场营销决策者，最起码应该具备经济理论的基础知识，要懂得什么是买方市场和市场营销。
还要有应付顺境、逆境的心理素质。
才能主持制定营销战略，决策并执行营销策划方案，以其昭昭，才能使人昭昭。
统率整个营销的各部门经理，更是要既能讲又会做，勤思考，善应变，贯彻营销战略，执行营销策划，才能把市场营销工作组织成体系，把销售做得红红火火。
至于具体运作中市场营销的业务员，则要有忠诚公司，真诚待客，勤奋学习，勤于创造，以礼待人等必备的素质和掌握深厚的商品（或服务）知识，以及进行市场营销的技巧方法。
否则，再好的营销策划都会落空。
要建立一支高素质的营销队伍，一靠发现，二靠培养。
要有科学的人才机制，使优秀人才进得来，稳得住，用得上，有奔头。
在实践中增长才干，实现抱负，创造效益。
３制定科学的市场营销战略和营销策划没有企业战略，任何企业都注定要失败。
南国的“巨人”、北方的“飞龙”、昙花一现的“秦池古酒”今何在？均源于没有一个科学的企业战略和能驾驭这战略的企业家。
“上兵伐谋”，凡是成功的企业，都有实事求是的长远奋斗目标和实施这一目标的营销策划，例如可口可乐、麦当劳、摩托罗拉、松下等等世界上著名的成功企业和我们目前看到的真诚的“海尔”、永固的“长城”、多彩的“长虹”、高飞的“小天鹅”、毫不屈服的“乐凯”等具有战略眼光的中国企业。
战略问题是关系到企业长期性、全局性和方向性的重大决策问题，是企业为了在竞争中求得长期生存发展而制定的全局性行动总方案，它是在一定的经营思想的指导下，通过对企业内部条件和外部环境的周密调查，测试和研究，在把握了企业竞争中的优势和劣势、机会和威胁、企业成功的关键因素的基础上制定出来的，处于统率企业经营管理的地位。
市场营销战略属于企业总战略中极其重要的内容，包括远期、中期、近期营销战略策划；还要制定执行营销战略的科学的营销策划，包括新产品上市策划、新市场开拓策划、年度营销策划和营销组合策划等等。
通过制定营销战略和营销策划方案，使企业领导者和全体营销人员对自己的企业涉及什么样的事业领域，在此行业中的地位，有多大的财产和人力资源，在市场上有多大的占有率，销售额和利润额有多少，在市场竞争中的财务风险有多大等问题保持清醒的头脑，既有行动纲领又有可操作的行动方案。
只有这样，买方市场条件下的市场营销，才能健康、有序地发展，达到预期的目的。
４建立精干的，能打硬仗的营销组织机构首先，要明确营销机构的地位和作用。
在买方市场条件下，企业经营管理机构中，营销组织是龙头，是重中之重。
产品销不出去，其它一切都谈不上。
营销工作要上延到产品开发，才能生产出适销对路的产品；营销要渗透到生产中，才能有优质的产品和价格优势去参与市场竞争，扩大市场占有率；营销要下延到消费领域，有优良的售后服务，根据消费者的信息反馈去改进和创新产品满足消费者的要求，进一步扩大销售。
其次，要由高素质的营销人才组成营销公司。
营销公司（或营销部）里不仅要有专门研究市场的市场部，还要有进行营销规划、营销过程管理和控制的销售部，以及售后服务部。
这些营销职能部门，能对瞬息万变的市场了如指掌，对营销策划中的广告、公关、网络等多方面的策划实施和售前、售中、售后全过程进行有效的管理和控制。
（包括销售计划、销售渠道、销售费用、货款回笼等方面的执行和控制系统）否则，市场变了却还在用老一套模式，销售网络变成仓库转移，商品大量积压，使企业连简单再生产都不能维持。
或者，营销人员以营销之名行营私之实，搞灰色收入，或者不计销售成本，造成销售额上去了，亏损额增加了。
还有企业领导最为头疼的现象：营销人员跳糟后轻易地带走了客户，应收货款或发出的货物也随之消失。
那就根本谈不上适应买方市场条件下的市场营销。
５熟练掌握进行市场营销操作的知识技巧和方法买方市场条件下的市场营销的前提是研究市场，要知道消费者的现实需求并善于发现潜在需求，这就要求有市场调研的基本功。
要根据买方市场供求关系新变化，来对企业的生产经营进行改革，并根据消费者对商品效能，内在质量，花色品种，价格等方面求实、求美、求廉、求新的日见挑剔现状细分市场，正确定位目标市场，不断捕捉市场空白点，把握商机。