房地产项目投资全程分析
工程项目的工程造价全过程动态控制分析
工程项目的工程造价全过程动态控制分析一、引言工程项目的工程造价是指在工程项目的全过程中，对工程项目在设计、施工、监理、招标、采购、变更等环节的相关费用进行估算、控制、分析和考核的过程。
工程造价全过程的动态控制分析是指在工程项目实施过程中，随着工程项目的不断推进，根据实际情况及时调整和控制工程造价的过程。
本文将对工程项目的工程造价全过程动态控制分析进行深入探讨，旨在为工程项目的顺利实施提供参考。
二、工程造价全过程动态控制分析的重要性工程项目的工程造价全过程动态控制分析是工程项目管理中的一个重要环节。
在工程项目实施过程中，工程造价的控制对于项目的顺利进行至关重要。
工程造价的动态控制可以有效避免项目预算超支的情况发生，提高项目的经济效益。
动态控制可以及时发现项目实施中的成本增加因素，为项目质量提供保障。
动态控制也可以提高整个工程项目实施过程的透明度，降低相关风险。
工程造价全过程动态控制的主体为工程项目管理团队。
由于工程造价的控制需要从设计、施工、监理、招标、采购等环节进行全方位的把控，因此需要专业的团队来进行协调和管理。
这个团队通常由工程项目经理、造价工程师、设计师、施工队等相关人员组成。
从工程项目启动到完成的全过程中，工程造价的动态控制涉及的内容相当广泛。
其中包括但不限于：（1）工程项目立项前的全面预算工程项目启动前，需要进行全面的工程造价预算。
预算内容包括土地成本、施工成本、设计成本、管理费用、物资采购费等。
这个预算将是整个工程项目实施过程中的基准，也是后续控制和分析的依据。
（2）项目实施中的成本管控一旦工程项目启动，各个环节的成本都需要得到有效的管控。
在施工过程中，需要管控材料的进场、使用与余料的处理等环节；在设计过程中，需要管控设计变更、技术升级等成本增加的因素等。
（3）工程造价的动态分析在工程项目实施过程中，需要对工程造价进行动态分析，及时调整预算，为后续工程项目提供更准确的预算依据。
具体可通过建立成本追踪表、项目成本曲线等形式来实现。
投资分析报告（精选6篇）
投资分析报告模板投资分析报告模板投资分析报告（精选6篇）随着人们自身素质提升，大家逐渐认识到报告的重要性，报告具有成文事后性的特点。
写起报告来就毫无头绪？下面是小编帮大家整理的投资分析报告（精选6篇），欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
投资分析报告1一、项目开发宏观环境分析天津市经济逐步呈现平稳较快发展的良好态势。
近年来，工业经济进一步向好，投资、消费等内部需求持续升温，制约经济快速发展的有关因素明显得到改善，经济发展基础逐步得到加强，总体形势持续向好。
天津工业园区交通便利，水、陆、空、铁立体交通网络发达。
天津工业园区距离天津滨海国际机场仅两公里距离。
天津港是中国北方最大的人工港，园区距离港口三十公里。
同时，津滨高速、京津塘高速等多条高速公路贯穿在天津工业园区内。
二、可行性分析及必要性随着经济的发展和中国科技兴国战略的进一步实施，在政府的大力扶持下，我国各个行业发展迅猛尤其是房地产业与工业。
经过几十年的发展，轻钢结构建筑行业已经形成一条完整的产业链，从开采、提炼、加工、到应用于所需行业中，已日趋成熟。
轻钢结构具有轻巧、节材、节能、降低工程投资、使用寿命长等优势，可以实现快速安装与二次使用，并具有抗震、抗风、隔音、隔热等优点，因此，轻钢结构已经在建筑领域迅速崛起，同时，我国将节约资源作为基本国策，提出发展循环经济，保护生态环境，节约资源的发展理念。
为了加快钢结构产业发展，积极响应国家政策，Nvidia经过反复考察，拟在天津工业园区建立一家生产基地，项目总投资1.1亿元，征地45950平方米（位于天津工业园区3区内）。
三、可行性分析有投资就有风险，项目投入运营后，公司将更加完善现有企业制度和企业经营制度，保证各项目高效运营和管理，为促进企业经营的良性循环，公司制定了一系列措施。
首先要加强企业宣传力度，只有让客户了解企业经营模式，产品质量，才能让客户信任本企业。
其次，加大业务员招揽力度，加大业务员队伍的建设。
房地产投资环境与市场分析
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第一节 房地产市场营销环境
二、房地产投资环境分析内容
宏观投资环境：一般是指一个国家、地区或城市的投资环境。 房地产金融及产业政策因素：土地、税收、交易
经济因素：收入水平（国民收入、个人收入）、消费结构
人口统计因素：规模与增长率、结构等
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第一节 房地产市场营销环境
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第三节 房地产市场分析报告
三、调研报告要求
客观真实、准确 简明扼要、重点突出 结论和建议表达清晰 绘制必要的表格与统计图，方便阅读与表达 报告完整
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注：文档资料素材和资料部分来
微观市场分析
拟开发项目地区规划、交通、环境及历史是影响物业供 求与差异化的个性因素
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第二节 房地产市场调研
一、房地产市场调研作用
有助于企业进行经经营决策，提高竞争力(发现市场机会、产 品创新）
有助于政府制定正确的宏观政策
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第二节 房地产市场调研
是项目策划者认识市场和捕捉市场机会的前提
四、房地产调研程序
准备阶段 实施阶段 分析和总结阶段
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第三节 房地产市场分析报告
一、竞争项目的调研报告
竞争项目的基础信息资料：产品、价格、广告、销售执行、企业状况 楼盘调研总结：优点和缺点、本项目的建议
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第三节 房地产市场分析报告
二、区域市场调研报告
区域概况：历史、人文、生活、市政交通 区域的显著特点 目标区域楼盘情况：分类调查，重点调查 报告结论或建议：区域的供应结构、区域的需求结构
房地产全程营销价值链分析
房地产全程营销价值链分析房地产全程营销，是以市场营销为基础，以满足消费者需求为核心，以超越竞争对手，猎取、保持竞争优势为目标，将营销理念贯穿于房地产开发、经营、销售、治理全过程的一种企业战略。
迈克尔·波特的价值链，是分析企业如何开展每一价值活动，如何利用各价值活动之间的联系，产生最大的企业价值，猎取竞争优势的一种分析工具和分析方法。
全程营销战略与价值链分析方法有着异曲同工之处。
房地产全程营销流程的每一环节，可视为房地产开发企业价值链的每一链节，两者都注重对每一价值活动的分析，两者都有着共同目的：使企业在猛烈的市场竞争中猎取并保持竞争优势。
本文试图运用价值链作为分析工具，分析房地产全程营销的每个流程，为房地产开发企业能成功实施全程营销战略，猎取、保持竞争优势提供有参考意义的理论视角。
1房地产全程营销理论概述当前，房地产市场已进入了一个新的进展时期。
房地产市场由卖方市场进入买方市场，消费者在市场中占有绝对主动。
房地产开发商之间的竞争层面提高，他们开始从企业战略层面来研究房地产市场营销，房地产全程营销理念因此应运而生。
1.1房地产全程营销的概念房地产全程营销是指在房地产开发的全部流程中，以消费者为中心，以市场为导向，以猎取、保持竞争优势为目标，通过为消费者提供有效商品，满足消费者的需求，以保证企业可连续进展的全过程。
1.2什么缘故要提出房地产全程营销理念第一，房地产全程营销的提出是房地产市场进展的需要。
90年代前，房地产市场处于卖方市场时代，市场存在庞大的需求空间，房地产开发经营，是以房地产开发商自我为中心，〝开发什么样的房子，顾客就得买什么样的房子〞，当时的房地产市场，实际处于一个推销时期；1992年后，房地产投资盲目扩大，市场虚假繁荣，显现了供过于求的买方市场，大量商品房空置，这时，房地产营销进入销售时期，最典型的模式是广告策划+售楼部；而时至今日，房地产市场日趋规范，购房者日趋理性，促销表面的繁华，难掩楼盘内在的品质，开发商之间竞争猛烈，开发商越来越感到，只*已有的传统营销模式已难以适应消费者需求。
房地产项目全程策划步骤88
房地产工程全程策划30步骤第一阶段工程市场调研与投资分析步骤1：工程所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握工程所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、工程所在地板块竞争工程分析，对工程情况作初步了解，为工程可行性研究提供依据。
阶段A：宏观环境分析第一、区域环境。
研究区域环境要注重这几个方面：区域简况、面积、人口、交通、通信、旅游等。
第二、经济环境。
经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。
第三、政策环境。
即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。
第四、行业环境。
有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、工程的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。
阶段B：工程所在地房地产市场状况分析第一、城市房地产市场发展描述。
主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。
第二、市场现状剖析。
通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。
第三、未来走势预测。
在现状剖析的基础上，就与工程相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。
阶段C：工程所在地板块市场分析第一、板块总体规划。
主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。
第二、板块功能定位。
是CLD还是CBD等都是要加以区分的。
第三、板块开发动态。
已建、在建和即将开发的工程都要有个全面、扼要的认识。
第四、板块物业价格水平分析。
这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析。
阶段D：工程地块环境研究分析地块环境研究报告一般的结构是：对开发地块周围1-2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。
5.房地产项目全程策划(下)
§2 房地产项目策划的内容体系
0. 项目概况 1. 项目市场策划 2 项目规划设计策划 3 项目质量工期策划 4 项目形象策划 5 项目营销推广策划 6 项目销售实施与管理策划 7 项目服务策划 8 项目二次营销策划 9. 项目投资策划
0. 项目概况
1 项目市场策划
1.1 项目用地周边环境分析 1.2 区域市场现状及其趋势判断 1.3 土地ＳＷＯＴ分析 土地ＳＷＯＴ ＳＷＯＴ分析 1.4 项目价值分析 1.5 项目市场定位 1.6 开发节奏建议
第九章： 第九章：房地 产价格策划
5.1 区域市场实态分析 ⑴ 项目所在地房地产市场总体供求现状 ⑵ 项目周边竞争性楼盘调查 ★ 项目概况 ★ 市场定位 ★ 售楼价格 ★ 销售政策措施 ★ 广告推广手法 ★ 主要媒体应用及投入频率 ★ 公关促销活动 ★ 其他特殊卖点和销售手段
5.3 目标客户群定位分析
房地产项目全程策划(下 第五章 房地产项目全程策划 下)
© Copyrights by By Maosong Mao, 2007 All rights reserved HuaQiao University 华侨大学土木学院 毛茂松
主要内容
§1 房地产项目策划基础 §2 房地产项目策划的内容体系
参考书目 [1]张央济.房地产项目全程策划及成功运作模式全集. [1]张央济.房地产项目全程策划及成功运作模式全集.中国知 张央济 识出版社 [2]贾士军.房地产项目全程策划. [2]贾士军.房地产项目全程策划.广东经济出版社 贾士军
市场调查与分析
1.1 项目用地周边环境分析
⑴ 项目土地性质调查 ★ 地理位置 ★ 地质地貌状况 ★ 土地面积及其红线图 ★ 七通一平现状 ⑵ 项目用地周边环境调查 ★ 地块周边的建筑物 ★ 绿化景观 ★ 自然景观 ★ 历史人文景观 ★ 环境污染状况 ⑶ 地块交通条件调查 地块周边的市政路网及其公共交通现状、 ★ 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 项目对外水、 ★ 项目对外水、陆、空交通状况 ★ 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
房地产项目全程策划步骤
房地产项目全程策划步骤LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】房地产项目全程策划30步骤第一阶段项目市场调研与投资分析步骤1：项目所在地市场情况初步调查【主要任务】从宏观上整体把握项目所在地房地产市场情况，从区域环境、区域房地产市场情况、项目所在地板块竞争项目分析，对项目情况作初步了解，为项目可行性研究提供依据。
阶段A：宏观环境分析第一、区域环境。
研究区域环境要注重这几个方面：区域概况、面积、人口、交通、通信、旅游等。
第二、经济环境。
经济环境研究通常包含国民经济情况、财政收支、产业结构和主导产业、家庭收入和支出、消费结构和消费水平、对外贸易，以及经济发展规模、趋势、速度和效益等等。
第三、政策环境。
即与地产市场相关的房改政策、房地产价格政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、税收政策等。
第四、行业环境。
有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
与此同时，在地产开发过程中，资本流动量、项目的分析和评估手段、投资价值与决策、交易规模和交易过程、货币信贷情况等方面也应该做出系统的研究。
阶段B：项目所在地房地产市场状况分析第一、城市房地产市场发展描述。
主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格走势进行客观、到位的描述。
第二、市场现状剖析。
通常通过对比近3-5年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。
第三、未来走势预测。
在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测（约3-5年）。
阶段C：项目所在地板块市场分析第一、板块总体规划。
主要包括其住宅规划、配套规划、道路规划、绿地规划等。
第二、板块功能定位。
是CLD还是CBD等都是要加以区分的。
第三、板块开发动态。
已建、在建和即将开发的项目都要有个全面、扼要的认识。
哈尔滨房地产市场分析报告
哈尔滨房地产市场分析报告一、市场概况哈尔滨房地产市场是一个庞大且具有潜力的市场。
随着经济的不断增长，城市化进程加快以及居民收入的提高，人们对住房的需求也越来越高。
同时，哈尔滨地理位置优越，交通便利，生活环境较好，这也吸引了许多人来此购买房产。
二、市场价格哈尔滨房地产市场价格总体稳定，但各区域之间存在差异。
市中心地段的房产价格相对较高，而郊区和农村地区的房产价格较低。
此外，新房和二手房的价格也有一定差距，新房价格相对较高。
三、供需情况哈尔滨房地产市场需求较大，特别是对于住宅的需求量日益增大。
由于人口流入较多，城市更新和改造的需求也在不断增加。
然而，供应方面存在一定的问题。
新建住宅建设进度较慢，导致市场供应不足，从而推高了房价。
四、政策影响政府政策对房地产市场有着直接的影响。
政府对房产市场进行严格的限购和限售政策，旨在抑制投资性购房和投机行为。
同时，政府也加大了对住房保障的投入，提供了一定的补贴和优惠政策，以满足居民的住房需求。
五、投资机会哈尔滨房地产市场存在着一些投资机会。
首先，随着经济的不断发展，商业地产市场也在不断壮大，尤其是零售和服务业。
其次，随着城市建设的不断推进，土地开发的潜力也越来越大。
此外，旅游地产市场也具有较大的潜力，哈尔滨作为一个著名的旅游城市，吸引了大量的游客。
六、未来发展趋势从长远来看，哈尔滨房地产市场具有良好的发展前景。
随着经济的持续增长和城市化进程的加快，人们对于住房的需求也会继续增加。
同时，政府通过一系列政策的引导，将逐渐消化市场供应不足的问题。
此外，哈尔滨作为一个旅游城市，将继续吸引大量的游客和投资者，推动该市场的发展。
综上所述，哈尔滨房地产市场具有一定的规模和潜力。
市场价格总体稳定，供需关系较大。
政府政策对市场有着直接的影响，同时也提供了一些投资机会。
未来，哈尔滨房地产市场将会继续保持稳定增长的态势，为投资者和居民提供更好的发展机遇。
七、市场竞争情况哈尔滨房地产市场竞争激烈，各大房地产开发商争相进入市场。
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房地产项目投资全程分析操作程序第1操作环节:房地产寿命周期与房地产投资时机第2操作环节:房地产投资决策的程序设计第3操作环节:房地产项目投资的阶段性分析第4操作环节:把握房地产投资时机的要点使用说明有人说,发展商的企业就是“项目投资”。
我们发现,许多成功项目背后最精彩的环节便是投资;或四两拔千斤,或八面玲珑。
试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的,这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点,在现实中仍要靠发展商的长袖善舞。
第1操作环节:房地产寿命周期与房地产投资时机一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始,到房地产项目拆除为止经过的时间。
由于房地产的使用期限长,一般为40~50年,高者上百年,所以为方便房地产投资分析,将房地产寿命周期划分为如下八个阶段。
(-)论证设计阶段指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体内容的阶段。
此阶段,房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装(项目建议书)。
认可后,紧接着搞出一个精包装(项目可行性研究报告)。
认可后,委托设计人员搞出项目设计方案。
(二)第措资全阶段指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段。
此阶段,房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资,从而落实项目建设需用资金。
(三)项目建设阶段指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段。
此阶段,房地产开发商选定承包公司,签订工程承包合同,督促完成项目建设任务。
(四)项目试运营阶段指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段。
此阶段,房地产开发项目各部分逐渐投入运营,并步入正轨,收支基本稳定下来。
此阶段时间较短,一般一年左右。
(五)项目正常运营阶段指从房地产开发项目试运营结束到设备需要更新为止的阶段。
此阶段,房地产开发项目提供服务并获取利润,且收支变化幅度较小。
(六)项目设备区农阶段指从房地产开发项目的设备更新到项目需修复改造为止的阶段。
此阶段,需追加投资用于更新设备、改善服务、提高利润水平。
(七)项目修江孜追阶段指从房地产开发项目修复改造到项目准备抗除为止的阶段。
此阶段,需投入大量资金修复改造原有建筑,使房地产开发项目的服务水平和获利能力得到提高。
(八)项目拆除阶段指从房地产开发项目准备拆除到项目拆除完成为止的阶段。
此阶段,重新规划利用土地,拆除原有建筑。
房地产寿命周期说明了房地产投资机会的丰富多彩1、房地产寿命周期的每一阶段都需要资金的支持,都需要吸收资金,从而给投资者以投资机会:房地产项目的开发经营需要大量充足的资金支持,然而房地产投资商投放的资金都是有限的,不论这种有限投资是故意还是无奈,房地产投资商都往往投入一定资金开发经营出阶段性成果后再行转手或融资。
而这种房地产寿命周期内的阶段性转手或融资就给其他投资商提供了许多种可供选择的机会。
2、处在房地产寿个周期每一阶段的房地产开发项目都可以在市场上交易,都可以买进卖出,从而为房地产投资机会的增多提供了保证:房地产项目的开发经营,既可以按整个寿命周期进行,也可以在每一阶段暂时停止。
每一阶段性成果都可以在市场上进行买卖,而房地产项目的阶段性买卖为房地产投资提供了相当多的投资机会。
七。
果只能进行整个寿命周期或者半个寿命周期的买卖的话,那么投资机会将少之又少。
所以说,房地产项目的阶段性买卖,是房地产投资机会增多的保证。
3、处在房地产寿命周期不同阶段的房地产项目,其所处市场供求状况不同,由于对市场预测和房地产价值判断的差别,使得房地产交易必然频繁,从而给投资者带来丰富的投资机会。
4、随着城市人口的增加和社会的发展,对房地产项目的需求不断出现,从而使得房地产投资机会大大增多。
除了对原有房地产项目进行改建、扩建之外,还需要进行房地产项目的开发建设。
这就给房地产投资提供了更多的投资对象,提供了更多的投资机会。
总之,房地产投资机会是丰富多彩、层出不穷,而这与房地产项目的寿命周期息息相关。
房地产开发项目的寿命周期有长有短,寿命周期内的每个阶段也长短不一,所以每一房地产开发项目的寿命周期各不相同。
虽然每一房地产开发项目的寿命周期不同,但基本上都经过上述八个阶段。
第2操作环节:房地产投资决策的程序设计搜集国内有关地区房地产开发、经营、政策资料及其政治、经济、工业、贸易、经济建设方针、经济政策等信息。
在广泛调查研究的基础上,对投资地区、类别、规模等作初步探讨,提出房地产开发的项目建设书,经有关部门或领导人审批、认可后,进行初步投资决策及详细投资决策研究。
等前一阶段研究的结论,得到上级领导同意后,再进行后续研究工作。
房地产投资决策程序即按以下程序进行:1、首先是研究房地产开发项目的必要性和现实性。
通过市场调查,包括外销市场及其竞争力的渗透率.通过资源调查,政治、经济、工业、贸易、交通等,对拟建项目的必要性和现实性进行研究。
2、建设项目地点的选择及确定开发房屋类别及规模。
所有这些需作多方案的论证比较,选择最佳方案.以研究建设项目在技术上的可能性。
3、财务分析与经济评价:计算项目的投资造价与土建、设备成本,投资效果分析,资金偿还办法、偿还时间.项目的利润及还本期,以研究建设项目经济上的合理性。
4、进行建设项目的方案设计与编制建设总进度计划,这是研究建设项目的实施方案。
5、最后提出投资决策研究报告,得出结论性意见与建议,提供有关部门决策和审批。
第3操作环节:房地产项目投资的阶段性分析分析A:房地产开发策划阶段投资分析房地产开发策划阶段的主要目的是决定投资开发的对象。
为了实现此目的,房地产投资者通过房地产市场研究.寻找投资开发机会通过项目建议书初步论证开发项目的可行性;通过可行性研究来最终做出是否投资开发的决策;通过房地产开发经营流程设计来对开发项目的实施做出初步安排。
正是由于此阶段工作结果的不确定性,因而投资的风险性最大,但是一旦投资成功,所获利润也最高。
在房地产开发策划阶段投资的主要风险有:(1)寻找不到合适的投资机会或投资项目。
(2)设想项目从一开始就误入歧途。
(3)设想项目得不到有关音阿对比准。
(4)项目的可行性研究通不过审查。
(5)项目的开发经营流程严重脱离实际等。
由于对策划阶段的风险没有切实有效的防范措施,所以此阶段投资的风险最大。
在房地产开发策划阶段投资的主要好处有:(1)可以按自己的愿望和条件进行设想,投资工作干起来会得心应手。
(2)需要创造性思维多,但采要的资金少,是少投入多产出的最好时期。
(3)便于自己占据最佳投资地位。
(4)成功的策划项目,可以很快吸收资金,很快取得投资收益,而且收益往往非常可观。
(5)便于及早抓住有利投资项目由于房地产开发策划阶段投资的好处非常诱人,所以许多投资者跃跃欲试,准备施展才能。
在房地产开发策划阶段投资,投资者应具备以下条件:(1)对房地产开发投资富有经验。
(2)人员素质高,具备专业齐全配套的有丰富经验的经济技术管理人员。
(3)社会信誉好,资质等级高。
(4)资金雄厚。
(5)有良好的社会背景。
分析B:房地产开发前期工作阶段投资分析房地产开发前期工作阶段的主要目的是为开工建设做好准备,通过征地拆迁落实建设场地问题,通过工程勘察、规划、设计,得到一个满足城市总体规划要求的项目实施蓝图,通过开工准备工作为开发建设创造必要条件,通过房地产的预租、预售来早日落实客户,及早收取租金或销售收入。
在房地产开发前期工作阶段投资的主要风险有:(1)征地工作困难重重。
(2)融资工作进展缓慢,资金缺口较大。
(3)地质条件不好,规划条件限制过严,施工图纸出现问题。
(4)开工条件难以具备,比如满意的施工队伍未找到,施工用水电等不落实,临时占道不允许等。
(5)预期的预租、预售工作开展不起来,给资金造成缺口。
(6)设备材料价格上涨太高,人工费用涨幅过大等。
由于前期工作阶段的风险可采取一些措施在一定程序上加以防范,所以虽然风险仍很大,但要比策划阶段小。
在房地产开发前期工作阶段投资的主要好处有:(1)有对场地、规划、设计的影响力,从而对保证投资收益有好处。
(2)投入资金虽多,但能很快见到阶段性成果,便于及时转手。
(3)在参与前期工作时,可得到一些潜在收益。
(4)此时投资的回报承诺高,投资收益大。
(5)便于及早抓住有利的投资项目。
由于房地产开发前期工作阶段投资的好处很多,也很诱人,所以许多投资者也都积极争取在此阶段投资。
在房地产开发前期工作阶段投资,投资者应具备以下条件:(1)房地产开发前期工作富有经验。
(2)有配套的高素质专业人员,起码有经验丰富的勘察、规划设计人员,征地拆迁入员,招标投标人员,市场营销人员等。
(3)对设想项目的前景看好。
(4)有一定的融资能力。
(5)社会信誉好,资质等级高,资金雄厚。
(6)熟悉建设地点的各种关系。
(7)对房地产预租预售前景看好,有客户来源。
分析C:房地产开发建设阶段投资分析房地产开发建设阶段的主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。
通过落实监理单位实现工程建设的专人管理和分担风险;通过工程控制使得开发项目的工期短、投资省、质量好通过施工验收全面检验工程建设成果.并结清与有关单位的权利义务关系;像前期工作一样,通过预租预售早日落实客户并收取资金。
正是由于房地产开发建设阶段的上述工作内容,在此阶段投资的风险较大,但是一旦投资成功,所获利润也较高。
在房地产开发建设阶段投资的主要风险有:(1)由于材料、设备、工入费的价格上涨;(2)由于设计或施工问题,致使发生重大质量事故;(3)由于社会动荡或气候影响,使工期严重延长;(4)竣工验收时交不了工;(5)发生自然灾害或意外事故,造成工程损失;(6)商品房预售落空;(7)新的竞争性项目出现;(8)筹措资金不到位;由于开发建设阶段的风险多数可采用措施加以防范,所以投资风险要比前期阶段低,但仍有较多不可防范的风险存在。
在房地产开发建设阶段投资的主要好处有:(1)对施工过程的开展有影响力,便于主动发挥作用。
(2)投入资金虽多,但能很快见到最终性成果,心里比较踏实。
(3)投资回收期较短。
(4)便于选择比较好的楼层或位置,为经营房地产创造好的条件。
(5)对所经营的房地产重点对待,节约二次装修费。
(6)便于介绍自己熟悉的施工队伍承揽施工任务。
(7)便于及时抓住盈利高的房地产项目。
由于房地产开发建设阶段的好处很多很直接,所以有许多房地产投资者都在此阶段投资。
在房地产开发建设阶段投资,投资者应具备以下条件:(1)对房地产开发建设阶段的管理有丰富的经验。
(2)有工程建设管理方面的高素质人才。
(3)对房地产项目的市场前景看好。
(4)对房地产项目中的某些有利楼层或位置兴趣极大。
(5)自己拥有施工队伍,或与施工队伍有密切关系。
(6)资金雄厚,各种社会关系熟悉。
分析D:房地产开发销售阶段投资分析房地产开发销售阶段的主要目的是找到用户,实现房地产开发项目的价值。